xx镇商业街项目可行性研究报告

第第页共39页第第36页共39页第十章经济和社会影响分析第一节经济效益及其影响的分析一、项目销售1、 项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、国家政策和市场需求等方面的情况，对项目的价格作如下定位住宅 1600元/m2商业房 3000元/m22、 项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表。项目销售收入情况表序号项目名称面积销售单价销售额1住宅46821600749.122商业4700300014103自行车库4总计2159.12二、项目经营成本结算项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用其中：建造成本二（当年销售收入/项目经营总收入）X总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入2.5%计取。销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的4%，三者合计为销售收入的5.55%。财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见附表三、 项目利润估算根据该项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算见附表。本项目所得税率暂定为33%，项目所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，其余部分为企业可分配利润。利润总额及分配情况见附表。四、 项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率对本项目进行经济效益分析的主要依据是国家计委、建设部颂发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发项目的实际情况，我们计算了项目全部投资和资本金投资的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（ FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期的年利润率没有实际意义，故没有取上述两项指标。1、项目全部资金的现金流量表见附表2、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为7%。财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据附表可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。其中：财务净现值（FNPV）=31.6万元财务内部收益率（FIRR）=8.7%由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=8.7%>0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。五、投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资的比重，为静态指标。全部投资利润率=8.7%。第二节社会效益及其影响的分析项目建设地点位于XX市XX镇西南侧，是集镇规划区之一。目前该段以少数居民住宅区为主，与周边的环境极不相称，立面层次参差不齐，严重影响了集镇的对外形象。该项目的实施可进一步提升XX的对外形象。XX市腾飞房地产开发有限公司XXXX分公司规划建设X湖商业街，将进一步加快该区域的开发步伐，与周边商业区形成商业带，聚集人气。按照规划设计要求和项目定位，其规划方案的功能组织和整体结构合理，环境绿化、市政道路、设施配套均按国家建设部有关要求实施，同时该项目的建设与管理，也