物业工程管理方案

物业工程管理方案一、工程综合管理（一）内容介入接管前，对项目建筑、设施设备实物状态及运行状况组织接管查验，形成项目工程整体查验报告与适应性改造合理化建议，提交项目管理单位整改。正式接管时，与项目管理单位移交工程档案、技术资料、建筑清册和设备设施台账，书面记录完整。正式接管后3月内，组织建立工程图纸、技术资料、移交资料、管理记录等完整档案，设专人管理，移交、借阅、归还记录完整，档案标识完好。建立楼宇建筑清册、设施设备台账及设施设备卡，新增设施设备及工程改造等施工后1个月内更新台帐。制定工程年度检测与校验工作计划，定期组织对特种设备、重要计量仪表和测量装置、绝缘用品、安全用具、防雷系统、水质化验定期检测与校验。工程与设施设备铭牌完好，管理标识完整。作业场所应配置相应防护装置和安全警示标志。建立完整工程专业应突预案，定期检查应急抢险工具、设备或物资，定期组织演习。组织对雷电、强降水、大风等极端天气前后进行检查并落实防范措施，形成检查报告。10.制订《工程与设施设备的年度预防性维保计划》、《工程大中修改造建议》、《设施设备适应性改造计划》，明确责任人、实施时间、制定相关费用测算，报相关单位审核实施。11.建立本项目项目节能管理制度，每月抄表建账和进行能耗使用分析，每年制定节能措施实施方案及创新改造计划。12.每年雨季前，对建筑避雷系统及重要设施设备防雷装置进行防雷检测，取得防雷合格报告。（二）监督、检查方式抽查制度、计划等是否建立且经过审批。抽查工作计划是否有效。检查工程制度及档案管理的完整性，各类记录真实性。询问工作人员执行标准、实际运行情况是否与记录一致。二、设备机房管理（一）内容机房管理制度、设备系统图、操作指引、应急预案、交接班制度、上岗人员有效操作证件复印件（管理责任人）须张贴上墙。设备房管理责任落实到人，钥匙专人管理，定期组织巡检，进出机房的来访人员须登记且记录完整真实。设备房顶棚、地面及墙面干净，无蜘蛛网、无尘、无污迹；设备房内严禁吸烟，物资摆放有序；严禁存放易燃、易爆、易挥发、有毒或与管理无关的物品。设置安全疏散出口指示灯、应急照明灯；安全通道无堵塞、无占用；配置足够有效的灭火器材；火灾报警装置运行状态良好；穿墙（楼板）预留空洞防火封堵严实有效。设备房内外有相应标识、设施设备铭牌及功能运行状态、管道流体流向标识、重要设备和操作有危险的设备、部件有警告标识完好且有效。重要设备房内配置温湿度计，保持在40摄氏度以下，相对湿度保持在80以下，通风良好。设备房内的重要设施设备运行范围内加设防护罩和安全警示标志。高压配电室采用防爆型开关和防爆灯具，在显著位置悬挂防火警示牌；噪音污染严重的设备采用防噪设施；现场有提示牌并配置防护用具。进入有限空间作业须持证上岗，必须提前经项目负责人审批同意后实施作业，排风换气至少30分钟，经检测有毒气体浓度达标后，作业时须2人以上，佩戴安全防护用具方可进入。一般设备间、主要设备每月不少于1次巡检和安全检查，记录填写规范完整。每日不少于1次能耗用量抄表，记录完整，注意观察水电异动状况，记录填写规范。每日两小时一次对重要机房设备运行参数（压力、温度、电压、电流、）（三）监督、检查方式现场目测、核对、试验、使用及联动测试。现场询问服务标准的达标情况。现场查阅各类记录及有效监测报告。三、房屋本体及附属设施管理（一）内容房屋结构、构件：房屋主体承重结构部位出现变形、开裂、腐蚀现象时书面报备至项目管理单位。门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。围墙：巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏和围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。楼内墙面、顶面、地面：室内公共区域天花、地面、墙面装修完好，墙面、顶面粉刷层无剥落，地砖平整、不起鼓、无缺损。道路、场地：巡查道路、路面、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损、无积水。管道、排水沟、屋顶：屋面排水地漏和地面雨水井（管）通畅，雨水箅子齐备、完好。（二）频次房屋结构构件：每半年对梁、板、柱等房屋结构进行1次检查，涉及使用安全的部位每季检查1次并有记录。外观出现变形、开裂等现象时，安排专项修理，采取必要的防护措施。发现损坏的，及时并告知项目管理单位和使用人。门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。楼内墙面、顶面、地面：每年对共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面进行1次检查。墙面、顶面粉刷层应无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟、屋顶：每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，确保排水畅通（雨季每半月检查1次）；每半年检查1次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时修理。大门、围墙、围栏：每半月1次巡查大门、围墙、围栏，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持表面完好。道路、场地：每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。景观小品：每日1次对景观小品、车雨棚等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。每年检查避雷装置2次，保证其性能符合国家相关标准。所有室外钢构、栏杆、井盖无油漆剥落或锈蚀，定期翻新油漆，保证院内建筑物外墙清洗，每年2次，达到行业标准。（三）监督、检查方式：检查年度保养计划，按年度保养计划实施保养能提供相应的工作记录，且完整、规范。现场询问工作人员是否了解年度保养计划，询问已开展的计划、目前在进行的计划工作及下阶段的工作计划。随机抽查大院公共设施，查看公共设施外观是否无明显锈蚀、修补后是否无明显色差；背板无污迹、夜间有照明；楼栋内门窗开关灵活，使用正常，无翘曲变形、生锈、配件残缺；楼栋内楼梯栏杆、扶手、墙地面瓷砖、应急照明、安全出口指示、照明等完好无破损、使用功能正常。四、专有部位维修（一）内容办公家具：锁具及抽屉滑道维修、更换、安装。墙面：打孔挂画、墙面贴砖。门窗：门锁、门把手、门吸、合页的简易维修和固定。电路：线路维修更换及故障点排查，灯具、插座、电箱空开等维修更换。卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水，脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。管理单位委托的其他维修。（二）响应要求突发事件类5分钟内到达现场，紧急报修类10分钟内到达现场，常规报修15（0-820（。（三）监督、检查、方式模拟客户进行报修，测试是否按时响应。检查存放的派工单填写是否齐全、真实。现场询问工作人员对报事报修的响应要求是否熟知。（一）给水系统项目给水系统主要有消防泵、给水泵、稳压泵、水箱、二次供水设备等。1.内容2.频次（二）排水系统项目排水系统主要设备为排污泵、提升泵、污水井、雨水井等。1.内容（三）变配电系统项目内变配电室有2个，分别位于地下车库内侧、综合楼地下室内侧1.内容2.频次（四