道县市场调研报告

道县房地产市场调查及分析项目提案锐智营销唐洪亮150074619991道县房地产市场调查及分析序言

本次研究主要目的是希望通过对道县宏观经济状况研究、道县城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析道县经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。锐智营销2

本房地产市场调查一手资料主要是通过我公司对当地市场实地调查及对消费者需求的统计取得，主要以我公司现代理的松林苑项目及其他项目有关数据取得，调查二手资料主要来源于当地统计局、国土局等相关政府部门。道县房地产市场调查及分析资料来源锐智营销3道县房地产市场调查及分析通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。研究方法基于道县房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供客观依据。通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。锐智营销4道县房地产市场调查及分析研究框架锐智营销5道县房地产市场调查及分析第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。研究框架第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在道县整个地区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及分布情况。在本研究中主要分析住宅子市场。锐智营销6道县房地产市场调查及分析研究模式研究目的确定目标客户群面积户型配比房产价格定位GDP变化及其预测物业供需状况物业需求量预测土地供应量经济增长刺激需求人口及其发展规划人均居住面积变化价格预测消费者需求调查物业供应市场调查SWOT分析项目定位供需对比分析项目测算项目销售节奏销售进度预测人口增长新增的住宅需求求锐智营销7目录道县房地产市场分析道县概况当地经济分析土地情况分析项目位置及SWOT分析道县房地产市场调查及分析当地居住环境分析总结锐智营销8道县概况道县房地产市场调查及分析锐智营销9区位道县位于湖南南部，紧邻广东、广西，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是湖南通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地，成为湘南改革开放的重要前沿，对沿海发达地区的资金流、信息流等要素具有良好的吸纳作用，在推进“泛珠三角”区域协作中，发挥了承东启西、通南达北的枢纽作用。被称为沿海的内地、内地的前沿。人口道县辖9个镇、13个乡、2个街道办事处,总面积2442平方公里，拥有人口69.07万。县人民政府现驻道江镇濂溪办事处。道县房地产市场调查及分析锐智营销10交通运输道县的交通四通八达。国道207线、省道323、325线从县城通过，洛湛铁路已建成通车，厦蓉、道贺高速交汇于道县，现已进行路面施工阶段。发达的公路及铁路网框架，构成了道县独特的立体交通格局。道县土地宽广肥沃，气候温暖湿润，年均气温18.6度，年降水量1503毫米，年日照时数1599.6小时，无霜期309天，被专家誉为“天然温室”。道县房地产市场调查及分析自然气候锐智营销11道县房地产市场调查及分析城区规划

道县县城采取“北拓、适扩东西”的城市发展方向。形成“一园一中心三广场四大道”城市格局，即工业园（一园）、新行政中心（一中心）、敦颐广场、邵基广场和市政广场（三广场）、东洲大道、湘源大道、滨江大道和站前大道（四大道）。县城南部形成一个以居住为主的综合性组团；道州北路以行政办公、居住为主的综合性组团；县城东部建设好教育文化体育新区及配套设施的建设；主城区向西发展一个站前新区，以商业、物流为主，建设新的商业中心；向北跳开耕地发展一个工业组团。逐步形成由老城中心、道州北路行政中心、城东片教育文化体育新区、城西站前商贸区和城北工业组团共同组成的组团式城市布局。锐智营销12道县房地产市场调查及分析道县经济分析锐智营销13道县宏观经济道县房地产市场调查及分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。锐智营销14道县国民经济主要指标分析道县房地产市场调查及分析国民生产总值

2010年，道县国民经济仍然保持了较快的发展，2010年道县全县实现国内生产总值79.16亿元，比2009年增长14.7%。以下是历年道县国内生产总值增长情况：79.1666.1760.09单位:亿元资料来源:道县统计局锐智营销15道县国民经济主要指标分析道县房地产市场调查及分析国民生产总值预测以2011年政府报告中经济增长目标14.5%进行预测，至2011年道县国内生产总值有望达到90.6亿元。90.660.0966.779.16锐智营销16道县人均GDP道县房地产市场调查及分析2010年，道县人均GDP达到12666元人民币，根据道县历年统计数据表明，道县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。100121135012666锐智营销17道县房地产市场调查及分析全社会固定资产投资和房地产投资情况

固定资产投资额的加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2010年，道县全社会固定资产投资继续保持快速增长态势，完成投资84.95亿元，比2009年同期增长40.3%。其中房地产开发投资完成8.2亿元，同比增长54.72%；从固定资产与房地产投资的比例来看：虽然与上年相比都有了很高的增长点，尤其是房地产开发的投资，比上年相比，有了很大的增长，足以证明道县的房地产市场正处于一个急速上升的态势，但房地产投资在固定资产投资所占比重始终不高。2009年，房地产投资比例为固定资产的8.75%，到2010年房地产投资占固定资产投资的9.65%，所以说道县的房地产开发市场存在非常大的潜力和优势，开发商对道县市场充满了信心，也反映了房地产开发已成为道县的经济热点。此外，较高的房地产投资增长，预示着未来供应量的放量，市场竞争将日益加剧。锐智营销18道县房地产市场调查及分析社会消费品零售总额

近年来道县社会消费品零售总额处于逐年递增的趋势，2009年社会消费品零售总额达到17.09亿元，而2010年则达到了20.96亿元，其平均增长率达到了19.6%。当然这不能排除全国物价上涨因素的影响,但其增涨的主要原因还在于道县经济水平的逐步提高.锐智营销19道县房地产市场调查及分析道县居民收入和消费比例分析城市居民可支配收入情况

由于道县近年来宏观经济发展较为稳定，2008年以来GDP年增长率基本保持在14%以上，所以城镇居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2010年城镇居民人均可支配收入达12666元，比上年增长11.59％，比2009年增加1316元。按照这一增涨幅度计算，估计2011年城镇居民人均可支配收入可达到14566元，而到2012年城镇居民人均可支配收入将达到17050元，收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高，从长期来看有利于刺激当地房地产消费市场。锐智营销20道县房地产市场调查及分析道县居民收入和消费比例分析居民消费支出与可支配收入比例分析2010年

2009年以前道县城市居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在76%左右，而自2010年开始其比例略微有所下降，约为74%。另一方面我们从其可支配收入来看，这两年也正是其可支配收入增幅较大的两年，从这里也可反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向理性投资转变。锐智营销21当地居住状况分析道县房地产市场调查及分析锐智营销22道县房地产市场调查及分析道县城区现状以纬一路为届,以北为旧城区旧城区以清水河为届,为桥西区和桥东区,旧城区的建设以上世纪80年代的建筑为主,相对陈旧,整个城区给人以落后、破旧的感觉.目前市政府把城区建设的重点放在了纬一路以南的高新区,市政府也即将从原来的长青路搬至高新区.清水河是08年道县政府重点改造工程,清水河沿岸的两旁建筑已被列入拆迁范围,胜利路的改造已经在建设过程中。

钻石路，也就是工业路，因道县卷烟厂的钻石香烟而命名，是一条以工业为主的街区，钻石路两边多为规模较大的企业。目前，多数企业经营不景气，面临转型或转产。锐智营销23从以上的分析可以总结出，道县的住宅市场正处于改旧换新,迅速发展的阶段，当地居民对小区定位高档,物业配套齐全,物业管理水平高档的新的居住社区有强烈的愿望。旧城区的住宅多为90年以前的建筑,风格较陈旧,内部设施老化,社区配套不齐全,物业管理水平较差,正处于旧城改造的规划中.新城区住宅建筑规模虽然在逐步加大,但开发商水平都还停留在初级水平.结论：道县房地产市场分析锐智营销24道县土地价格道县房地产市场分析锐智营销25道县房地产市场调查及分析道县2011年最新土地价格情况平均价格：在60~80万左右最高价：在120万，在新城区拍得注：根据地段不同，土地价格不同，新城区价格较高，一般在100万以上；旧城区价格在70万左右，需拆迁的生地，政府给15%左右的费用。2007年，纬二路，商业用地在126万/亩，商住两用在114万/亩左右；锐智营销26道县房地产市场调查及分析道县2011年最新土地价格情况我们的竞拍土地位置位于湘源大道以南，道州北路以东，属于新城区位置，占地面积40000平米左右，其拍卖价格为4030万，每亩价格在67万左右，地面成本约为1000元/平米。第五毛纺厂根据该区域的新建项目情况，多数为13层到18层之间的板式高层，以容积率3.0计算，本地块的建筑面积大概为12万平方米，那该地块的楼面成本为340元/平米。该地块的位置位于湘源大道以南，属于道县新城区政务中心区域，市场不太成熟但容易被客户认可和追捧，所以适当开发部份的沿街商铺，利润会更大。锐智营销27土地情况SWOT分析道县房地产市场调查及分析锐智营销28weakness劣势opportunity机会threat威胁优势stength29位于道县主要工业街区上，地理位置具有一定优势，有助于品牌推广；项目所在位置处于老的商街商圈之内，拥有先天的客户资源；地处道县新旧城区结合位置，邻近清水河，开发潜力大。属于倒闭工厂改造，易于拆迁建设；优势：道县房地产市场调查及分析锐智营销30道县房地产市场分析劣势：钻石路属于工厂较密集的地段，环境较差；周边建设陈旧落后，需要投入较大的配套设施；土地价格较高，成本大，投入大；道县房地产市场分析锐智营销31机会：新城区的建设；发展已成趋势；对面大型商场正在建设中，开发潜质巨大。可同时进行住宅和商街的建设，回报丰厚；道县房地产市场分析锐智营销32威胁：距铁路距离不足300米,将是对项目运作的最大影响;清河湾\新东亚时代广场对本项目造成直接威胁。道县房地产市场分析锐智营销33竞争楼盘分析道县房地产市场分析锐智营销34住宅类位置建筑类型住宅价格商业价格销售率奥林星城纬一路牛奶厂址处由部份多层及小高组成,多层均价2600元，小高均价3200元未定价多层基本售完,小高层刚刚起售新东亚时代广场纬一路以南，经三路与经四路之间总建面23.8万平米,小高层加商场加沿街商铺及商街均价3200元未定价多层基本售完,小高层已售60%.清河湾高新区清水河南路11层、10层小高，加沿街商业均价3350元/未定价一期基本售完,二期正在热销中.岸尚·清城桥西区南城壕6号11层小高，