百货商场建设项目可行性研究报告

百货商场可行性研究报告xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈一一华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2,,以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到2000米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈一一华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2,,以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑一金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商xx商城超市/百货店项目市场分析(一)、xx市国民经济发展概况据xx统计局2006年统计信息，xx市城区内(3公里范围内)常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均GDP8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%;农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。2006年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%,农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在2006年由负转正的基础上稳中有涨。2006年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%,商品零售价格点水平比上年上升0.1%。城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%;全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%;县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至2006年底全市总人口南至火柴厂北围墙，西起王母阁路(40米)东至老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43.18公顷，是有江北(辖8个派出所),每户均人口4.5人。根据xx市城区内(3公里范围内)常住人口为43万人，暂住人口为21万人的总体比例xx商城1.5公里范围内的总人口应为19.85万人。过xx商城的人流总量为65,000人次，假设经过xx商城的人流城开业之后吸引效应，预计初期亦不会超过65,000人次，以人广场买单率30%,买单人数为5850人，平均买单额76.89元，则人均买单额6352×76.89/7300=67元，日营业收入为39万元。路的人流(2.08万)较显多于太白路上进入运河路的人流(1.83万),由建设南路进入健康路的人数(1.5万)又较多于健康路存在人流聚集的潜力。③商业人流偏低，由于xx小区地理位置处于老运河西岸，作为旧城履行地段，该片区北邻回教朝拜地一一东大寺，虽具历史文化底蕴，但缺少现代商业气息，从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低3成为例，说明其购买力相对较弱，且据观察，小区南端，位于火柴厂，较多外来人口居住，因此根据观察结果，xx小区商业人流为30%。④工作日人流较为平稳，休息日变化较大，从人流构成上看，女性约占41%,男性约占59%。xx市商业竞争环境据市统计局统计公报，2006年xx市全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，全市县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，比2000年增长了16.1%,说明个体私营经济在商品流通产业中设施外，三联家电、巨龙家电商城、中百超市、时代超市及众多品牌服装专卖店和化妆品专营店，构成了市中心商圈的主流。其中零售巨头华联商厦经营面积20000平方米，2005年销售额不到1亿3千万元，毛利率18.24%,毛利额为2175万元，其2006年的年度目标为1.5亿，毛利额2500万。稳坐第二把交椅的市百货大楼经营面积25,000平方米，拥有员工1200多人，2006年销售额据推测应低于1.2亿元。综合评价，两大零售大户2006年销售额总和应低于2.5亿元，由此可以推出，专业市场(商场)在xx市零售业占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占市(2)竞争者分析①从目前社会零售总额及两大龙头商场的销售额外负担，我们可以看到专业市场(商场)在xx市零售业中占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占零售商场绝对份额。②商业业态较齐全，大型综合商场、超市、专业零售商场、专卖店及批发市场、夜市各领风骚，并针对不同的消费群体，占有相当市场份额，诸多初级市场形态的并存，也间接说明xx市购买力和生活处于小康水平。③华联商厦及市百货营业面积均在20000平方米以上，从建筑物品质、地理位置、经营业态、管其购物环境相对滞后，商品附加值不高，管理缺乏创新，但应列为本论证项目直接竞争者。④市中心商圈众多的服饰品牌专卖店，构成了xx市商业的一道风景线，也成为时尚消费的主要场所。但其价格的不透明性及对品质的担心，成为广大时尚品牌消(四)、居民商场消费习惯调查为了更好地把握xx市居民的消费心理及消费行为，配合xx商城市场调研，特此设计了一组问卷，并通过实地询问得到相关数据37份。本问卷分四部分，第一部分是消费者自然状况；第二部分析解消费者商场消费习惯及原因；第三部分是商业-环境满意度；第四部分试图解释消费者对xx商城的认知度及其(1)xx市样本消费者概况本次市调随机采访居民37人，其中女性居民15人，占样本基数的40%,男性居民22人，占样本基数的60%,基本符合截面调查人流构成(男性51%,女性49%)。(2)居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的消费模式，影响甚至制约着商业形态。从城市居民收入状况来看，城市居民整体上尚处于“小康”水平，虽收入分层差距较大，绝大多数中低收入层(500-600元)与高收入层(1000元以上)的消费判别却不甚明显，倾向于超市消费。反映出超市业态方便、快捷及平价的经营宗旨和良好的购物环境得到了环境满意度；第四部分试图解释消费者对xx商城的认知度及其评价。(1)xx市样本消费者概况本次市调随机采访居民37人，其中女性居民15人，占样本基数的40%,男性居民22人，占样本基数的60%,基本符合截面调查人流构成(男性51%,女性49%)。(2)居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的消费模式，影响甚至制约着商业形态。从城市居民收入状况来看，城市居民整体上尚处于“小康”水平，虽收入分层差距较大，绝大多数中低收入层(500-600元)与高收入层(1000元以上)的消费判别却不甚明显，倾向于超市消费。反映出超市业态方便、快捷及平价的经营宗旨和良好的购物环境得到了居民的认可。(3)居民偏爱商场购物的原因调查表明，信誉好(38%)、购物环境好(22%)是商场购物的两大因素。xx市与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有明显不同，商品质量和商业信誉是消费者最关心的问题，这也反映出，商业环境还处在相对商业发展的转型阶段，商业环境及商誉相对滞后，其经营方式和理念有待提高，这也释解出为什么消费者对大商场给予了满意的答复。分析结果表明，商誉和商品质量是xx市消费者最关心的购物因素，也是我们作为竞争者需要利用的直接的市场契入点和竞争优。(4)对xx商城的认知度和评价xx商城作为xx市政府的重点改造项目，得到了社会的广泛关注，调查结果显示73%的样本消费者知道xx商城，反映出该项目除了开发商的人为炒作外，政府力也产生了强大的社会效应。由社会效应而产生的吸引力效应则解释了xx市居民近乎92%的消费者对xx商城的光顾倾向。另外，对于未来xx小区的定位测试表明，52%的xx小区房地产开发有限公司与本项目投资方的经营模式和价值理念存xx1、投资估算项目总投资为4070万元，其中：设备购置费726万元，装修及装饰费644万元，开办费500万元(包括广告费150万元),正常年份的流动资金2200万元。2、总成本费用估算商品销售成本按预测商品销售收入12480万元的85%进行计算；场地租金按每天0.46元/每平方每两年递增1.6%进行计算；财务费用按贷款额3000万元，年贷款利率6%进行计算；按职工总人数800人，年人均工资4500估算的年工资总额为360万元。设备的价值为726万元，预计残值36万元，折旧年限5年，年折旧费用138万元；装修及装饰费、开办费均按5年摊销，年摊销额分别为129万元、100万为14600万元，销售额为12480万元(不含税);应交增值税按销售额的1.8%进行计算；销售税金及附加按应交增值税的10%4、财务分析(1)盈亏平衡分析项目正常营业时，年平均费用为1860(即27892/15)万元，销售成本为销售额的15%,销售税金及附加为销售额的0.18%,不考虑货币的时间价值，不考虑所得税的因素，以销售额表示的盈亏平衡点为：1860/(1-0.85-0.0018)=125