房屋预售合同纠纷案的

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案Evaluation

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2第00十4-组2011

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马姗姗、谢婷、侯冰、于莉娜徐梓程、任鑫、靳钟、叶根茂目录一、案件事实二、本案法律争E点valuation

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wi三th、A针sp对os争e.点Sl本id方es提f出or的.N法ET律3意.5见Client

Profi四、论Co证pyright

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Ltd.五、结论六、本案所用到的材料一、案件事实（一）当事人原告：黄颖被告：北京美晟房地产开发有限公司法定代表人：杨美玲，公司总经理（二）事件发生过程（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房（后变更为2003年8月17日黄Ev颖a（lu买a受t人io）n与o美nl晟y房.地产公司（出ed

w卖it人h）A签sp订o了s一e.份S《li商d品es房f预o售r

合.N同E》T，3.购5买C美li然e·n北t

美Pr态o度fi10号楼2C单o元py5r02i号gh）t一2套0，04建-筑20面1积1

1A4s3p.4o平se方P米t，y总L金td额.567864元。在合同中，合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项，在出卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一内容。随后，2004年8月16日，出卖人向黄颖发出《入住通知书》，办理入住手续时，黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视觉、心理障碍，威胁其人身、财产安全和隐私权，在《业主入住验收单》上对此明确提出了异议，且入住后多次致函要求美晟公司承担违约责任。美晟公司则认为，其改变交付房屋建筑事项的行为经过了行政机关的审批且不违反建筑事项，业主入住表明其对房屋改变的事实予以认可，不同意业主黄颖的请求。（三）已经历的法律程序：一审、二审一审法院认为：原被告之间的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合同合法有效。沙盘图不能反应建筑全部细节，建Ev筑al事ua项ti应on该on以l政y.府部门认ed

wit定h

的As施po工se图.S以li及de合s

f同o约r.定NE为T

准3.，5

C业li主en在t交Profi接房C屋op时yr没ig有ht提20出04异-议20且11实As际po办se理P了ty入Lt住d.手续，故对其主张不予支持。二审法院认为：钢梁对房屋造成了一定程度的永久性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工

程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢梁上移55厘米为宜的报告，故钢梁是显而

易见的瑕疵，业主主张其已经在《入住验收单》上对此提出了异议，美晟公司拒不交出该《入据的若干规定》推定业主已经向开发商提出书住验收单》的行Ev为a可lu以at依io据n《o关nl于y.民事诉讼证ed

with面A异sp议os的e行.S为li成de立s，f根or据.《NE合T

同3.法5》Cl规ie定n，t

开Profi发商Co的py行r为ig构ht成2违00约4，-2应01承1担As责p任os，e

安Pt装y

钢Lt梁d.经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移55厘米并重新焊接的要求。二、本案法律争点1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要约邀请。项，那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为3、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机关的审批且符合建筑规范，是否可以成为出卖方不违约或免除责任的事由。Evaluation

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wi•t2h、A房sp屋os买e.卖S合li同de中s未fo约r定.N窗E外T

有3.无5

钢Cl梁ie这nt一P事rofi是否C构op成yr违i约gh。t

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Ltd.三、本方对上述争点的法律意见

1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约邀请。Evaluation

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with2、As出po卖se方.S安li置de了s

买fo卖r.合NE同T中3.未5

C约l定ie的nt钢Profi梁的Co行py为ri构gh成t

违20约04。-2011

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Ltd.3、开发商改变交付房屋建筑事项的行为虽然通过了行政审核且符合建筑规范，但不能成为其不违约或免除责任的事由。四、论证（三）不违反法律或者社会公共利益。分析：双方当事人具有相应民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法，所以双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效。（一）本方立论1、双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效《民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具Ev有a相lu应a的ti民o事n行o为nl能y力.；ed

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A（sp二o）se意.思S表li示d真es实f；or

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Profi第五十六Co条py民r事ig法h律t行2为00可4以-2采0取11书A面s形po式s、e

口Pt头y形L式td或.者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。2、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要E约v人al承ua诺t，io要n

约on人ly即.受该意思表ed

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Profi第十C五op条yr要ig约h邀t

2请0是04希-2望01他1人A向sp自os己e发Pt出y要Lt约d.的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>分析：开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问题，而没有因为钢梁的存在而提出解除合同，证明钢梁的存在与否不足以影响到业主是否决定购买房屋故沙盘展示图的内容不应视为要约，而属于要约邀请第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使E未v载al入ua商t品io房n

买on卖ly合.同，亦应当视ed

w为it合h同As内p容os，e.当Sl事i人de违s

反fo的r，.N应ET当3承.担5

C违l约ie责nt任P。rofiCopyright

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Ltd.3、安置装饰钢梁不属于合同约定内容法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认《合同法》

第六十一条

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。Evaluation

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wi《t合h

A同s法po解se释.（Sl二id）es》f第or七.条NET下3列.5情C形li，en不t违Pr反ofi定为C合op同yr法i所gh称t

“20交04易-习20惯11”A：spose

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Ltd.（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。分析：由于买卖双方对窗外有无钢梁这一事项在合同中没有明确约定，事后双方也没有签订补充协议；所以应根据合同有关条款或交易习惯来确定，而这一事项明显不属于交易习惯的Ev范al畴ua，ti故on只o能nl按y.照合同有ed

wit关h条As款po来se确.S定li，de而s在fo合r.同N中ET，3.当5

事Cl人ie没nt有Profi就钢C梁op这yr一ig事ht项2做00出4-约20定11，A安sp置os钢e

P梁ty影L响td.采光，违背业主签订合同时的目的，故应当认定交付的房屋不应当安置钢梁。4、开发商安置钢梁的行为构成违约、应承担责任《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根

据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、当E事va人lu一a方ti不on履o行nl合y同.义务或者履ed

wit采h

A取s补po救se措.施Sl或id者es赔f偿o损r.失N等ET违3约.5责C任li。ent

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Ltd.分析：由于安置钢梁不属于合同约定内容，且安置钢梁遮挡了光线，影响房屋采光，与业主订立合

同的目的相悖，应认定出卖方没有全面履行义务，构成违约、应承担相应的违约责任。5、出卖方的违约行为不存在免责事由《民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同分析：出卖方安置钢梁的行为虽然经过了行政机关审批且符合建筑规范，但属于另一法律关系，不属于《民法通则》和《合同法》中规定的不可抗力，不能据此主张不违约或免除违约责任。的，根据不可抗力E的va影l响ua，t部io分n或o者n全ly部.免除责任，但ed

with法A律s另po有s规e.定S的l除id外e。s

当fo事r人.迟NE延T履3行.5后C发l生ie不n可t抗P力rofi的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能C避op免y并ri不g能h克t

服20的0客4-观2情01况1。Aspose

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Ltd.（二）反驳其他观点1、卖方应承担缔约过失责任而不是违约责任《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或(三)有其他违背诚实信用原则的行为。有观点认为开发商在建筑施工图中设计有装饰钢梁，但在沙盘展示和合同中却没有，故意隐瞒了情况，应承担缔约过失责任。(一)假借订立合同Ev，al恶ua意ti进on行on磋l商y.;ed

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Profi者提C供op虚yr假ig情ht况2;004-2011

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Ltd.反驳：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任违约责任是指违反合同的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。二者责任发生的时间不同。缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，包括合同成立；在这个过程中，因一方当事人的过错致使合同不能成立，即仍处在要约或承诺阶段，或合同但因其意思表示的不真实，法律行为不能发生法律效力而被此合同而丧失了其他利益机会，这样立法上为平衡当事人的虽已成立但因其合同E标va的l不ua适t法io而n无o效n，ly或.因合同虽已成立ed

wi撤th销A时s，po当s事e.人S已li经d为e订s

立fo合r同.花NE费T了3一.5定C的l费ie用n或t为Pr签o订fi利益，C对op信y赖ri利g益ht的保20护0而4-创2制01了1缔A约sp过o失se责P任t制y度Lt。d而.违约责任只能发生在合同成立后且已生效，如合同已成立但不生效，此时并没有产生合同义务，因而不产生违约责任，只能产生缔约过失责任。合同生效后，债务人开始履行义务，如对合同义务的不履行或履行不符合约定，此时才产生违约责任。结论：在此案例中，合同成立且已经生效，在履行和同的阶段由于开发商不适当履行义务的行为而产生纠纷，故应认定为其承担的责任是违约责任。五、结论施或者赔偿业主损失，其所主张的改变建筑事项依据合同法第61条支规定，安置钢梁不属于合同约定事项，开发商安置的钢梁对业主窗户造成一定程度永久性遮挡，影响采光，有悖于业主购买房屋并居住使E用v的al目ua的t，io属n

于on履ly行.不适当的违ed

wit约h行As为po，s应e.依Sl据i合de同s

法fo第r

1.0N7E条T承3.担5采Cl取i补en救t

措Profi经过C行op政y机ri关gh审t批20且0符4-合20建1筑1

A规s范po的se理P由ty不L构td成.其不违约或者免除责任的事由，故依据业主要求将钢梁上移55厘米的请求以及北京首都工程建筑设计有限公司对该方案技术可行性之证明，并考虑经济、实效之原则，确定由开发商将钢梁上移

55厘米并重新焊接。六、本案所用到的材料规范性法律文件（一）制定法《民法通则》1986E年va4l月u1a2t日io由n第on六l届y.全国人民代ed

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A大s会po第se四.次Sl会id议es通f过o，r.19N8E7T年31.月5

1C日li起en施t行P。rofiCopyright

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Ltd.《中华人民共和国合同法》由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，自1