商水县房地产市场调研报告

商水县房地产市场调研报告商水概况“周商一体化”助推商水经济发展城市总体布局结构规划土地市场供应分析在售楼盘调研及市场分析总结分析目录商水概况商水概况商水县简介：

商水县位于河南省东南部。属周口市。宋太祖赵匡胤建隆元年为避其父赵弘殷讳，改溵水县为商水县至今。面积1313平方千米，人口116.21万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温14.5℃，年降水量758.1毫米，无霜期223天。工业初步形成了以化工、电机、棉织、粮加工等轻工业为主的系列化生产体系。主要土特产有玫瑰、芦笋、小磨香油等。

商水县县域东西长60公里，南北宽25公里。西邻郾城县，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北与西华、淮阳县隔沙河相望，东距项城市区28千米，西距漯河市区60千米。县城位于新城区街道办事处与周口市川汇区连接，有大、小3路公交车互通。全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个街道办事处、1个产业集聚区管委会，共有572个行政村，17个居委会，总面积1270平方公里，耕地面积139万亩，总人口121.4万。千亩玫瑰园--商水八里湾家庙村盛产烟叶、棉花、花生、瓜菜等农副产品邓城名吃--猪蹄优质小麦喜获丰收“周商一体化”助推商水经济发展

周口、商水将在2020年形成一个规模在130万左右人口的特大城市，综合考虑满足这一规模等级城市的空间发展需求，延续漯阜铁路改线至南洛高速北侧的思路，提出空间发展一体化的格局和“一轴两城多组团”的周商城市空间布局总体结构。一轴即城市中轴线概念，以八一路周边区域为中轴的南北发展主轴线，形成统领城市整体空间发展的主脊梁；两城即周口城区与商水城区。周口城区将围绕沙颖河紧凑建设，商水城区亦可集中向东发展；多组团即调整和重组城区外围形成的若干功能组团。周商一体化:撤地设市后的周口市第一任领导班子提出了“周商一体化”的概念。商水县2009年-2012年各项经济指标（亿元）各项经济指标2009201020112012全年GDP92.78103.3116.42139.7增长率11.1%11%11.1%10%地方财政收入1.812.25.323.85固定资产投资74.291.46104.3消费品零售总额30.5436.141.92城镇居民可支配收入10077元11637元13898元15775元农民人均收入3477元3772元5000元5763元

房地产预警系统判断——GDP增退与房地产发展关系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%

萎缩停滞稳定发展高速发展

通过上表可以看出商水的GDP处在高速增长阶段；根据GDP增速与房地产发展关系，可以得出“商水房地产处在高速发展阶段”的结论。城市总体布局结构规划功能提升--突出优势，错位发展空间脉络--延续历史、强化核心交通整合--外联便捷、内联合理形象塑造--挖掘内涵、打造品牌一、城市整体规划构思二、城市空间布局结构--“两轴、两心、一环、四区”两轴：东拓轴与北接轴东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。两心：新区行政文化办公中心和新城区商贸中心建设将形成远期城市发展的增长极核。一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城，将成为商水县城独特的自然环境特征四区：县城按城市历史的演变分为四个区，分别为老城片区、新城片区、东城片区、北部新区。北移东进老城片区新城片区东城片区北部片区城市主轴：“北移”“东进”；四大片区彰显城市格局土地市场供应分析2011年商水县土地市场供应量206.1亩宗地位置面积（㎡）折合亩数土地属性容积率建筑密度绿化率土地使用年限保证金(万元）起拍价（万元）高度限制投资强度备战路西侧、行政路北侧、健康路南侧40576.1其他普通商品住房用地≧9.29≦80.9%5%70500797≦60米42771万/公顷小吃一条街北段东侧15122.3其他普通商品住房用地3-3.6≦40%≦30%501001500≦24米交通路西段南侧1082816.2其他普通商品住房用地3-3.5≦22%≧35%7010001500≦100米4500万/公顷周商路南段西侧、新世纪学校西侧82600123.8其他普通商品住房用地3.6≦30%≧30%7050008000≦80米纬三路西段南侧、新世纪学校西侧38466.6757.7其他普通商品住房用地3.6≦30%≧30%7040004600≦60米合计206.12012年商水县土地市场供应量108.8亩宗地位置面积（㎡）折合亩数土地属性容积率建筑密度绿化率土地使用年限保证金(万元）起拍价（万元）高度限制投资强度文化路东段南侧1498022.5其他普通商品住房用地3.9≦65%7080028003000万/公顷文化路东段北侧1048715.7其他普通商品住房用地3.9≦65%7070019603000万/公顷健康路北侧、原物资局院内41736.3其他普通商品住房用地2.4≦30%≧30%705002903000万/公顷S213路西侧、纬三路南侧2158232.4其他普通商品住房用地3.2<30%702009803500万/公顷章华台路北侧、阳城路东侧2132932.0其他普通商品住房用地2.1≦42%20%7015001800≦40米3000万/公顷合计108.82013年商水县土地市场供应量31.2亩宗地位置面积（㎡）折合亩数土地属性容积率建筑密度绿化率土地使用年限保证金(万元）起拍价（万元）投资强度健康路西段北侧43476.5其他普通商品住房用地2.6≦30%≧30%702003603500万/公顷小西环路西侧、章华台路南侧41006.1其他普通商品住房用地4.930%30%703004353500万/公顷行政路南侧、老城路东侧8671.3其他普通商品住房用地3.15≦53%30%7050843500万/公顷备战路西侧、章华台路北侧8601.3其他普通商品住房用地7.6701001703500万/公顷老城路北段西侧、公园路北侧45136.8其他普通商品住房用地3.2≦58%702003003500万/公顷西环路西侧61429.2其他普通商品住房用地2.2<30%>30%70300310合计31.2商水土地供应市场特征：开发用地多集中于周商路沿线。

开发用地市场总供应量较小，其中100亩以上开发用地供应量更少。在售楼盘调研及市场分析法姬娜▪欧洲城项目名称法姬娜▪欧洲城开发商河南省法姬娜置业有限公司物业类型多层、高层占地一期、二期已基本售罄，三期占地170亩总建筑面积60万方，三期建筑面积22万方房源三期首批150套（去化80%）均价2900元/㎡主力户型106、121㎡三房配套项目以“欧式风情园林群落“为设计理念，建设有大型欧式景观生活社区，并且承袭未来周商一体化的发展格局，规划了一座四星级的法姬娜国际大酒店，为周商人民打造超一流的生活居住典范。备注新世纪学校及社区自建幼儿园，仁和医院、同济医院、周口六院新区，夏威夷、生态园、商业街

随着周商一体化进程的快速推进，项目周边的生活配套及娱乐、休闲等设施日益完善，完美的建筑、完美的环境、完美的地段成就了法姬娜•欧洲城完美的品质，法姬娜•欧洲城也赢得了“周口十佳楼盘”、周口“最具投资潜力楼盘”和河南省首届“五星名盘”的荣誉称号。项目名称金色家园物业类型高层、五星级酒店、万果园实业集团大厦位置周商大道与纬五路交会处开发商河南嘉元置业有限公司占地100亩总建筑面积住宅30万平米，1700户均价3100元/㎡，主力户型90.14㎡两房，122.26㎡、143.21㎡三房配套酒店、临街商业街备注外部配置：超市、银行、邮政、洗衣房、餐饮店、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所，打造区域一站式邻里商业中心。内部配置包括老年棋牌、卫生保健、社区图书室等综合功能区、于景观之间分别设置幼儿活动广场、老年健身广场、社区运动广场、休闲广场，为业主打造休闲活动平台，以期打造周口首席绿色生态生活城。

金色家园A1户型：三室两厅两卫建筑面积：122.26㎡F2户型：两室两厅一卫建筑面积：90.41㎡F2户型：四室两厅两卫建筑面积：143.21㎡主力户型项目名称金水湖花园物业类型高层、酒店、商业步行街位置周商大道与纬一路交汇处北200米开发商河南吉祥置业有限公司占地133.55亩、绿化率43.3%、建筑密度18.6%总建筑面积32万平米，容积率3.58均价2980元/㎡主力户型89、90两房，127--134三房配套酒店、4层商业街备注内部配套:1:1车位、双语幼儿园、1300米深水井，3500㎡高端水景会所、20000㎡风情商业街，星级酒店，室内恒温游泳池外部配套:新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专

金水湖花园项目紧邻周商大道，位于商水新老城区交界地带，自然生态水景区域占地25亩（约1666平方米），凸显项目尊贵品质。项目名称君约香山物业类型高层、商业位置周商大道与纬一路交汇处开发商商丘市君顺房地产开发有限公司绿化率、容积率绿化率30%，容积率4总建筑面积13万平米，800套均价3150元/㎡主力户型80㎡两房，119--143㎡三房配套商业街、温泉入户备注Artdeco风格16000㎡商业街，1300米深井温泉入户，24小时热水供应。100%人车分流，君约▪香山C2户型：三室两厅两卫建筑面积：133.67㎡F2户型：三室两厅一卫建筑面积：119.86㎡B3户型：两室两厅一卫建筑面积：80.26㎡主力户型项目名称碧水云天开发商河南天辰房地产开发有限公司位置商水纬一路中段北侧占地150亩总建筑面积13万㎡绿化率、容积率40%、2.5均价3250元/㎡户型三房123--154㎡配套会所及临街商业；周边新世纪学校，商水三高等教育资源丰富。项目评价周口最早开发的住宅小区之一，项目一期已交房，延期交房及工程质量问题引起部分客户不满，影响项目口碑。但因是多层及小高层等产品，且为准现房销售，去化速度较快。碧水云天项目名称南洋▪国际公馆开发商商水县海源置业有限公司位置周口市周商大道高速路口向南800米路东栋数1栋工程进度封顶物业类型板式高层均价3200户型三房122.48--159.53㎡配套周边新世纪学校，商水三高、商水二高、城关一中等教育资源丰富。项目评价紧邻周商大道及宁洛高速，板式高层，2梯2户设计。县领导保留部分房源。立体车库。南洋▪国际公馆君约香山金水湖花园碧水云天法姬娜欧洲城南洋国际公馆商水在售楼盘分布图：商水在售楼盘均依周商大道而建，仅碧水云天项目距离周商大道约300米。商水楼盘图楼盘综合对比楼盘名称开发商总建面积/户数物业形态法姬娜欧洲城河南法姬娜置业有限公司60万多层/高层金色家园河南嘉元置业有限公司30万/17栋1700户高层金水湖花园河南吉祥置业有限公司30万高层君约香山商丘市君顺房地产开发有限公司13万/800套高层碧水云天河南天辰房地产开发有限公司13万㎡多层、小高层南洋国际公馆商水县海源置业有限公司2.2万/124套高层楼盘名称绿化率建筑建材物业法姬娜欧洲城34%新古典主义外墙通体面砖+外墙涂料温州市嘉乐物业管理有限公司金色家园43.3%简约现代主义外墙漆品牌物业金水湖花园38%简约现代主义外墙通体面砖品牌物业君约香山30%ARTDECO楼体基部是花岗岩。以上部分为外墙漆星级物管碧水云天40%简约现代主义外墙通体面砖+外墙涂料品牌物业南洋国际公馆35%现代风格涂料--楼盘建筑建材物业对比在售楼盘价格对比户型产品对比项目户型/面积法姬娜欧洲城二期139三房、三期106-121三房金色家园90.14㎡两房，122.26㎡、143.21㎡三房金水湖花园89、90两房，127--134三房君约香山80㎡两房，119--143㎡三房碧水云天123--154㎡三房南洋国际公馆122.48--159.53㎡三房商水县2011年批准建设的商品房总面积为：40万㎡商水县2012年批准建设的商品房总面积为：60万㎡市场投放量分析商水住建局内部资料显示:户型产品对比项目户型/面积法姬娜欧洲城二期139三房、三期106-121三房金色家园90.14㎡两房，122.26㎡、143.21㎡三房金水湖花园89、90两房，127--134三房君约香山80㎡两房，119--143㎡三房碧水云天123--154㎡三房南洋国际公馆122.48--159.53㎡三房楼盘名称住宅总建筑面积（㎡）去化量（率）已售面积（㎡）开盘时间销售周期年均去化面积（㎡）剩余可售面积（㎡）法姬娜欧洲城38万一期13万㎡、二期3万㎡、三期2.5万㎡18.5万2009.6.84年4.6万19.5万金色家园23万一期7万㎡，去化60%4.2万2013.33个月4.2万18.8万金水湖花园32万一期12万㎡，去化95%11.5万2012.61年11.5万20.5万君约香山11万60%6.6万2012.10.78个月6.6万4.4万碧水云天13万80%10.4万2010.533.5万2.6万南洋国际公馆2.2万65%1.4万2012.1010个月1.4万0.8万合计31.8万66.6万商水县在售项目年均去化量：约32万㎡；市场存量：约66万㎡市场存量分析楼盘销售优惠对比项目销售优惠法姬娜欧洲城每㎡优惠100元，一次性优惠3%，按揭1%金色家园一次性优惠3%，按揭1%金水湖花园一次性优惠3%，按揭1%君约香山按揭9%，一次性11%碧水云天一次性优惠3%，按揭1%南洋国际公馆减10000，一次性优惠5%，按揭3%项目社区环境法姬娜欧洲城景观总体布局以轴线贯穿整个花园和园林，花坛、水池、喷泉、雕塑等欧洲意象布置，凸显“人景合一，和谐共融”的生活意境。金色家园景观采用“同纬度、全冠成树移植”、“360度全景定位”、“五重立体景观”等国内领先造园技法金水湖花园双湖景景观、自然生态水景区域占地25亩（约1666平方米）君约香山临近阳城公园，可享20000㎡湖景及30000㎡绿地资源，8000㎡中庭坡地景观碧水云天会所、临街商业南洋国际公馆临街商业及绿化广场楼盘环境对比项目社区配套法姬娜欧洲城法姬娜国际大酒店、新世纪学校及社区自建幼儿园，仁和医院、同济医院、周口六院新区，夏威夷、生态园、商业街。金色家园外部超市、银行、邮政、洗衣房、餐饮店、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所，内部幼儿活动广场、老年健身广场、社区运动广场、休闲广场等。金水湖花园内部配套:1:1车位、双语幼儿园、1300米深水井，3500㎡高端水景会所、20000㎡风情商业街，星级酒店，室内恒温游泳池。外部配套:新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专。君约香山16000㎡商业街，1300米深井温泉入户，24小时热水供应，100%人车分流。碧水云天会所、临街商业南洋国际公馆临街商业街，社区广场楼盘配套对比从户型角度从规模角度从销售角度从建筑角度从配套角度从景观角度从规划角度规模普遍较大，占地约百亩以上，建筑面积多在30万平米左右。社区布局、交通、景观规划较科学，多采用围合式，庭院式较稀缺。多层、小高层即将淡出市场，高层将成为主流产品；风格鲜明的项目占一定市场；外立面多以现代简约风格为主，立面材质以面砖为主，辅助涂料装饰。市场去化较好的户型多以110-130平米的三房为主，两房市场供应多集中于90平米左右。飘窗元素应用较多。景观设计理念较为落后，体现均好性，高档社区采用中心主题景观，半围合式景观有一定市场，微地形、原生态、庭院式较少。个别高品质社区引入了水系景观。配套方面正处于发展阶段，极少数项目儿童活动中心等配套设施。智能化监控安防系统配备较少。项目均价在3000左右，价格差异不明显楼盘调研小结差异化风格定位高规格规划品位借景造景相结合户型多功能空间社区配套齐全良好的建筑形象现代简约，新古典主义，ArtDeco风格建筑社区交通环道，中心水系景观轴线，人车分流。水系+组团式规划。稳重大气的立面形象。简洁大方的线条，色彩鲜明的立面。借景与造景相结合，充分发挥周边可用资源，将水系引入社区。衣帽间、储存间和卧室飘窗设计；赠送大面积露台。高档社区引入对讲系统、监控系统，消防自动化，楼宇自动化，通讯自动化，安保自动化，360度贴身