广告策划-TTF珠宝网络整合营销传播案

PARTONE解读品牌首先，我们看看TTF的两那么平面广告——“梁祝〞也好，“玫瑰金〞也好，诠释的都是TTF产品，并不能很好的和TTF品牌内涵关联起来【解读品牌】决胜品牌——探寻TTF珠宝的国际品牌之路【解读品牌】TTF珠宝品牌架构图TTF秉承东方文化的国际高端珠宝品牌In-gold时尚黄金首饰名牌Anima高端珠宝定制中心Emotion施华洛世奇水晶合作伙伴东方文化的传承与创新、中西合璧的原创设计（新古典主义、后现代主义的品牌内涵）TTF品牌TTF品牌的定位秉承东方文化的国际高端珠宝品牌东方文化原创设计高端品牌国际路线M1M2M4M3【解读品牌】【解读品牌】TTF品牌的目标消费人群她们大约在25-45岁之间，她们具有较高的文化素养和内涵，她们深谙时尚，懂得生活品位。家庭贵妇都市白领时尚女性【解读品牌】TTF品牌的文化内涵新古典主义与后现代主义完美结合演绎国际高端珠宝品牌TTF是秉承东方文的国际高端珠宝品牌新古典主义后现代主义东方文化国际视野原创设计博大精神的东方文化是TTF的品牌土壤一问：哪些东方文化最契合TTF品牌？东方文化代表性中国元素诠释TTF的品牌个性再问：哪些元素最彰显TTF品牌个性？中国元素强烈的中国情结成为TTF的品牌情感三问：哪些情结最能强化TTF的品牌情感？中国情结品牌认知模糊PARTTWO策略分析第二步：TTF品牌诉求如何提炼？第一步：TTF品牌形象如何塑造？如何传递品牌价值？【策略分析】TTF品牌定位：秉承东方文化的国际高端珠宝品牌问题：哪些元素最彰显TTF的品牌个性？问题：哪些东方文化最契合TTF品牌？问题：哪些情结最能强化TTF的品牌情感？品牌文化品牌认知品牌内涵空泛品牌认知模糊综上所述,TTF珠宝品牌，具有明确的品牌定位具有准确的目标消费人群但TTF品牌文化内涵是空泛的TTF目标人群的品牌认知是模糊的其一，TTF品牌形象塑造是重点其二，TTF品牌诉求提炼是关键【策略分析】地势名势声势形势时势情势态势趋势气势品牌变势品牌定势品牌需势变势而作〔局势未定，面临非常多的营销时机〕需势而动〔局势待定〕定势而为〔局势已定〕品牌传播势能图TTF珠宝如何进行变势而作？在变势三类中，时势、地势、名势只有配合运用，才能发挥最大作用，TTF珠宝国际路线，实质上就是对名势的运用，在接下来的整合营销推广中，TTF还必须顺应时势、抢占地势、巧借名势PARTTHREE策略思路营销目标【策略思路】传播目标TTF主打品牌：变势而作顺应时势抢占地势巧借名势（一）品牌蓄势塑造个性创新品牌形象与诉求，占领目标人群的心智（三）品牌造势品牌塑造利用国际展会等，快速实现品牌塑造（二）品牌借势打造时尚借助流行时尚，打造TTF品牌流行文化盛宴实现TTF品牌的华美变身塑造品牌形象，提升品牌价值〔四〕网络促销搭乘快车开通B2C网络销售渠道，借TTF之势，进行网络销售TTF辅推品牌：搭乘快车搭乘营销快车提升产品销量策略思路一：创新品牌形象与诉求1如何塑造TTF品牌形象？如何创新TTF品牌诉求？在新古典主义主张下，在后现代主义追求下，通过对TTF品牌的解读，TTF的形象应该是民族情结的……同时又是时尚浪漫的……如果说西方最具代表性的玫瑰那么，在东方这种形象又是什么呢？我们对东方情结和东方时尚的理解是——5000年文化的沉淀，诗意的时尚、诗意的浪漫！诗意如荷花仙子；富贵如牡丹花色；浪漫如彩蝶纷飞……在新古典主义主张下，在后现代主义追求下，什么是东方情结?什么是东方浪漫？东方情结、东方浪漫就是——冲出5000年文化束缚，一经绽放那么异彩纷呈！冲出5000年文化束缚，一经绽放那么异彩纷呈！那么，这就是TTF!这就是——蝴蝶！——TTF荣登国际舞台的品牌形象！而一经绽放异彩纷呈的过程就是蝶变！——TTF向世界宣告的品牌诉求！我们最终要实现的就是——产品蝶变！文化蝶变！品牌蝶变！TTF。产品蝶变TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。文化蝶变TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。品牌蝶变TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏TTF。蝶变。鉴赏概念延伸——蝶女郎品牌延伸〔1〕——?蝶女郎?面具品牌延伸〔2〕——?蝶女郎?礼品品牌延伸〔3〕——?蝶女郎?版芭比娃娃策略思路二：制造流行文化盛宴2打造专题网络PR活动，制造流行文化盛宴线下活动：COSPLAY活动配合，形成以“蝶女郎〞主导的文化潮流。线上活动：TTF。蝶女郎。蝶变——瑞丽《裳》COVERGIRL网络大赛【策略思路】策略思路三：国际视角的品牌塑造3【策略思路】TTF国际珠宝品牌塑造国际视角进行品牌塑造事件新闻品牌新闻产品新闻策略思路四：搭乘B2C营销快车4【策略思路】开通B2C网络销售模式搭乘TTF品牌快车进行网络促销PARTFOUR执行规划【执行规划】TTF珠宝网络整合传播波次图蝶变蝶舞蝶恋5.16.16.309.30第一阶段第二阶段第三阶段7.19.1TTF瑞丽。蝶女郎评选活动8.112.3110.112.111.1TTF真人版“蝶女郎”COSPLAY（1）TTF珠宝B2C网店试运营TTF真人版“蝶女郎”COSPLAY（2）TTF“蝶女郎”玩偶上市新闻（上海世博会）TTF悄然蝶变TTF珠宝全年公益性、行业性等新闻跟踪、访谈、深度报道TTF亮点事件预览TTF.蝶变.上海世博会上的品牌外交In-gold新店开业Anima成为高端定制珠宝”新星”Emotion掀起都市“水晶之恋”TTF文化自主创新彰显生命力TTF首倡企业“文化责任”文化消费成为珠宝行业新时尚TTF借势+造势传播【执行规划】法国艺术在国际上本身具有强大影响力由于达赖事件，中法关系曾一度低迷，而世博会上，法国总统的破冰行动，获得中国政府和媒体的肯定，以前的敏感开始化解，而在世博会上，法国第一次“七件国宝同时出国〞更是被热炒。【创意】TTF：上海世博会上的“品牌外交〞【执行规划】外交手段法国大使〔法国某著名演员〕“恋上〞TTF蝶女郎法国总统〔当前正处于绯闻缠身中〕再传绯闻，TTF蝶女郎让法国总统神魂颠倒TTF顶级珠宝相送法国第一夫人，惹全球夫人艳羡外交对象：法国馆全年新闻跟踪《TTF：中国珠宝在世界舞台的孤独舞者》《从TTF的跨越式发展看中国珠宝的国际化之路》《TTF完成蝶变：文化自主创新彰显强大品牌力》TTF.世博会上的品牌外交《TTF上演深圳和巴塞尔双城记》《TTF实现华丽转身，“蝶女郎”惊艳亮相》《世界珠宝名企逐鹿中国，TTF东方神韵大放异彩》事件传播【执行规划】全年新闻跟踪【执行规划】TTF首倡“文化责任”事件传播《TTF首倡文化责任，诠释企业价值新内涵》《文化责任，不应只是TTF的独角戏》《中华文化，珠宝企业不能逃避的社会责任》《责任还是竞争力？从文化责任看珠宝企业发展路》月份稿件撰写稿件发布费用合计数量费用（K）篇次费用（K）费用（K）3月10（含专访1篇、深度稿2篇）510027.8032.804月6（含深度稿1篇）36016.6819.685月6（含深度稿1篇）36016.6819.686月8（含专访稿1篇）48022.2426.247月636016.6819.688月6（含深度稿1篇）36016.6819.689月8（含专访1篇、深度稿1篇）48022.2426.2410月636016.6819.6811月636016.6819.6812月8（含专访1篇、深度稿1篇）48022.2426.241月10（含专访1篇、深度稿1篇）510027.8032.802月848022.2426.24TOTAL8844880244.64288.64月份稿件撰写稿件发布费用合计数量费用（K）篇次费用（K）费用（K）3月10（含专访1篇、深度稿2篇）510027.8032.804月6（含深度稿1篇）36016.6819.685月6（含深度稿1篇）36016.6819.686月8（含专访稿1篇）48022.2426.247月636016.6819.688月6（含深度稿1篇）36016.6819.689月8（含专访1篇、深度稿1篇）48022.2426.2410月636016.6819.6811月636016.6819.6812月8（含专访1篇、深度稿1篇）48022.2426.241月10（含专访1篇、深度稿1篇）510027.8032.802月848022.2426.24TOTAL8844880244.64288.64效果预期【传播规划】蝶变事件一：TTF蝶变TTF“蝶女郎〞玩偶制作时间：2021-5月10日-5月31日说明：TTF蝶变主视觉形象〔3幅〕“蝶女郎〞玩偶设计1套〔3款〕首次制作“蝶女郎〞玩偶〔3000个，限量版〕事件二：TTF珠宝B2C品牌店新张时间：2021-6月1日说明：公开TTF蝶变主视觉形象开业之日起，30天内购置TTF珠宝或子品牌珠宝，可获赠“蝶女郎〞玩偶1个【传播规划】事件一：TTF“蝶女郎〞瑞丽“封面女孩〞大赛时间：2021-7月1日-9月30日瑞丽?裳?：实用搭配美丽变身以服装搭配为主的综合型时尚娱乐互动专刊坚持以全方位互动式体验为主导，实用、时尚的搭配案例，引领都市女性掌握美丽技巧，提供即学即用的扮靓搭配，为都市年轻女性提供最具影响力的服饰潮流资讯。当月阅读量：500万轮流推出人气模特的真实生活。1张大片+与流行点有关系的造型；〔模特提供图片或实际拍摄〕当月日记和买的东西或模特要推荐的潮流等等。可以有BLOG地址和网站链接。可植入TTF珠宝，以模特出镜形式拍摄。以棚内、店铺、样板间等室内拍摄为主。4月［模特故事］瑞丽?裳?COVERGIRL与瑞模一起领衔演绎TTF情景版式参考页数：3跨6P答题抢鲜试中获得飞利浦幸运网友，将有时机与瑞模一起做瑞丽?裳?COVERGIRL，并拍摄情景大片。附件：瑞丽模特资源AYUKI〔黄美熙〕签约时间：2005年5月身高：168cm体重：47kg鞋码：37胸围：80cm腰围：58cm臀围：88cm摩羯座服饰美容主打模特时尚、日系感很强合作客户：松下数码、中国电信、中国移动、美的电器、心相印集团、安利化装品、优衣库、美特斯邦威、东方美钻、玉兰油、H2O佳丽宝等附件：瑞丽模特资源王翔签约时间：2005年7月身高：167cm体重：42kg鞋码：38胸围：80cm腰围：60cm臀围：80cm处女座服饰美容主打模特有朝气，形象多变，精灵味十足合作客户：梳打饼干、甲壳虫、麦考林、美宝莲、艾格、佳丽宝、护舒宝、欧珀莱、飞利浦、碧欧泉等访问量:18468402日志数:218连续两年被中国互联网协会评为女性网站第一名2006互联网大会

最正确营销创意奖媒体影响力稳居NO.1瑞丽新媒体——国内ＮＯ．１的垂直女性网站瑞丽用户更高端、消费能力更强劲【传播规划】COSPLAY是英文CostumePlay的简略写法，日文写作「コスプレ」。一般指利用服装、饰品、道具以及化装来扮演动漫作品、游戏中的角色。玩COSPLAY的人那么一般被称为COSPLAYER。事件：TTF“蝶女郎〞COSPLAY-方案(1)时间：2021-7月1日-9月30日活动频次：每月1次，每月1个城市具体地点：待定〔大型商场〕活动说明：TTF珠宝蝶变系列海报〔3款〕“蝶女郎〞玩偶展示〔3款)COSPLAY道具;COSPLAY“蝶女郎〞参与者；活动现场小礼品蝶舞【传播规划】COSPLAY是英文CostumePlay的简略写法，日文写作「コスプレ」。一般指利用服装、饰品、道具以及化装来扮演动漫作品、游戏中的角色。玩COSPLAY的人那么一般被称为COSPLAYER。事件：TTF“蝶女郎〞COSPLAY-方案(2)时间：2021-10月1日-10月3日活动频次：三天〔共一场〕具体地点：深圳〔游艇会、三角洲岛〕活动说明：TTF珠宝蝶变系列海报〔3款〕“蝶女郎〞玩偶展示〔3款)COSPLAY道具;COSPLAY“蝶女郎〞参与者；活动现场小礼品蝶恋思路：大型音乐会+COSPLAY演出结合【传播规划】“蝶女郎〞COSPLAY-场地推荐深圳浪骑游艇会大亚湾三角洲岛重点媒体推荐媒体名称媒体优势

新浪注册人数2.3亿，日浏览量超过7亿；中国最受推崇的互联网品牌；腾讯中国即时聊天第一门户；综合门户访问量第一名；

网

易注册人数2亿，日浏览量超过3.8亿，中国大学生心目中“第一网络门户品牌”；搜狐搜狐，中国最大的门户网站质疑，是中国领先的门户网站，是中国网民上网冲浪的首选门户网站；四大门户【执行规划】重点媒体推荐媒体名称媒体优势

凤凰

网具影响力的5佳网站之一，新闻影响力第一门户；新华网中国唯一官方通讯社新华社主办的大型网站，最权威的门户平台，国家重点新闻网站；中国网国家级重点新闻网站，对外发布信息的“超级网络平台”；人民网该网是由中共中央机关报、世界十大报纸之一《人民日报》建设的大型新闻平台,国家重点新闻网站；权威资讯【执行规划】重点媒体推荐媒体名称媒体优势21CN中国十大综合门户中唯一以宽频为核心竞争力的门户网站；光明网光明日报门户网站，在海内外都有一定影响力；MSN全球拥有4.65亿独立访问者；TOM专注于年轻时尚并关注技术更新的群体，注册用户超过1亿。白领关注【执行规划】北京上海媒体名称媒体优势区域网站京华网《京华时报》投资创办，《京华时报》是新闻类综合性都市日报，25-44岁的核心读者达到90万人。2005、2006、2007连续三届荣获百度中国传媒影响力“状元媒”，新闻网络转载率和点击率名列全国报刊类第一名。80后之窗最早成立的80后概念网站之一，已经发展成为80后第一网络门户，已成为80后乃至青年群体里最具权威性的综合门户网站。上海新闻网由中新社上海分社主办，是中国新闻网的重要部分，也是海外人士了解上海的主要窗口之一，日访问点击10余万人。2007年4月，上海新闻网承办上海世博会海外华人媒体供稿中心。上海热线上海门户网站，连续多次位列中国互联网信息中心（CNNIC）组织的中国互联网络发展状况调查十佳网站之列。【执行规划】媒体名称媒体优势南方

网全国省级重点新闻网站，大型综合性新闻门户网站，日点击量5000万，主要针对各级政府领导层、财政金融决策层、高新科技使用层及时尚趋势倡导层等超级消费群，服务针对性强；大洋网国内最早在互联网提供新闻资讯的三家媒体之一，辐射华南的综合性区域门户网站；奥一

网南方报业集团门户网站,深圳地区综合性门户网站，影响珠三角地区主流高端人群；深圳新闻

网深圳地区第一新闻门户网站，深圳唯一一家重点新闻网站，日访问量超过1000万次。珠三角区域【执行规划】媒体名称媒体优势区域网站大河网河南省唯一重点新闻网站,由河南报业网、原大河网强强联合而成。荆楚网是由湖北日报报业集团主办的以新闻为主的大型综合性门户网站。半岛网半岛网,青岛新闻门户,山东半岛最有影响力的门户网站。中原网隶属于郑州日报社主办,网媒对我外传播的综合性门户华龙网是2000年经国务院新闻办批准的首批省级重点新闻网站、重庆日报报业集团主办。华中区域【执行规划】媒体名称媒体优势区域网站浙江在线浙江省重点新闻网站,继浙江日报、浙江电台、浙江电视台新兴的省级主流媒体。长江网长江网是由湖北省政府新闻办申报,武汉地区唯一的综合性新闻网站,是全国重点地方新闻网站。大众网大众报业集团主办的山东省重点新闻网站和外宣网站。沈阳网沈阳网是沈阳市第一新闻网站,也是沈阳最大的地方资讯门户。成都新闻网主流媒体，四川门户。其他区域【执行规划】媒体名称媒体优势财经金融中金在线中国最大的财经资讯网站与最领先的互联网财经媒体。和讯网中国第一个兼具财经资讯、投资理财、休闲消费功能，突显个性化服务特性的互动平台，日访问量超过1000万。中国经济新闻网国务院发展研究中心主办的以经济为主的日报，主要刊载具有一定影响力的经济新闻事件。中国经济网国家重点新闻网站中唯一以经济报道为中心的综合新闻网站，整合国内主要媒体经济新闻及信息，中国经济领域最权威的数据库之一。精英人士【执行规划】PARTFIVE费用预估【费用预估】服务项目服务说明费用预估新闻策划新闻营销策划30000新闻撰稿25篇*500元12500新闻发布25篇*20家媒体*300元150000公关执行费按总费用的5%收取9625费用总计202125友情价199900新闻营销效劳费〔2021年5月1日-12月31日〕服务项目服务说明费用预估整体策划传播概念策划、PR活动策划50000蝶女郎玩偶设计制作1000个*50元50000COSPLAY活动执行50000元*3场150000上海世博会“品牌外交”法国馆公关150000蝶女郎-瑞丽“封面女孩”活动硬广+网络PR活动300000活动执行费按总费用的5%收取35000费用总计735000友情价699990网络公关营销效劳费〔2021年5月1日-12月31日〕【费用预估】分媒国际传播机构（全国服务热线：400-7166-909）

地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦2602室

电

话/p>

传

真：0755—88263329http：

Email：ltdy2008@163.com编辑短信“分媒互动”到“12114”获得媒介互动咨询支持（资费0.1元/条）Thanks!如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析〔住宅〕1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析〔按面积进行划分〕3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步工程市场分析〔微观层面〕对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性工程自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出工程的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出工程面对竞争市场的时机点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+环境+竞争〕SWOT分析的价值要素S/W〔优势/劣势〕的价值要素地段要素环境要素地块要素工程要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套〔商业/教育〕/交通等〔可总结为便利性/成熟度/知名度〕环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境〔噪音〕等〔可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏〕地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等〔可判断产品的可发挥空间〕工程要素——目标/开发商品牌/可利用资源等O/T〔时机/威胁〕的价值要素宏观要素——经济形势〔宏观政策〕/重大城市变革中观要素——行业形势〔一、二、三级市场〕/城市规划〔交通、市政配套、开发重点、热点等〕微观要素——市场竞争〔片区、楼盘、户型〕/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的根底。►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和时机，尤其是必须抓住核心优势和大时机——这是我们“挖掘物业价值〞的要旨所在。SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势减少劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁优势S时机O威胁T劣势W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，工程的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证工程，只关注外围共性，无视工程差异性3。过于偏重对“二手资料〞的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个工程开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计〔尤其是区域类繁杂工程〕，便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2学习内容理论局部案例学习如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599