月度营销策略选编

鸥鹏·泊雅湾

八月营销工作汇报01可售货值可售货值盘点可售货值分布图（高层）B7剩余11套：1562万B6剩余5套：673万B12剩余161套：5418万A1、2、9、10、11号楼剩余33套，金额1797万1楼8套：769万；2楼25套：988万A5剩余28套：2476万A6剩余14套：1303万A类B类02八月任务签约4754万元回款4473万元8月签约任务4754万元，计划销售房源58套（别墅18套，公寓20套，商业20套）。8月目标任务8月任务分解业态预计去化套数转化比例有效客户到访量叠拼186%300商业206%333公寓209%222合计5885502营销推广策略推广策略推广主题：泊雅湾80墅，我们更懂您的生活！——5号楼景观别墅，荣耀加推活动主题：助力奥运，泊雅湾“油”礼!推广策略：以线下推广为主，线上推广为辅。本月线上主打品质推广，现场以80墅卖点作为主要包装，“教育”客户什么叫“别墅生活”推广渠道：轿厢、网络推广时间轴七夕专场暖场活动奥运亲子游戏80主题暖场活动奥运拍卖会第一周第二周第三周第四周8月推广主题：泊雅湾80墅，我们更懂您的生活——5号楼景观别墅，荣耀加推活动主题：助力奥运，泊雅湾“油”礼!所有活动皆诱导客户到样板间参观，发朋友圈微信活动现场领奖微信活动现场领奖微信线上“七夕助跑活动”七夕当天公布结果，拍卖会当天领取奖品。固定时间点微信线上“奥运竞猜活动”第四周周末领取奖品80墅话题，网络预热B5加推活动细案——七夕助跑活动活动目的维持公众号线上热度，线上线下活动结合，提高项目及产品关注度。活动主题七夕为爱助跑活动时间8.1--8.13活动方式关注鸥鹏泊雅湾微信公众平台，线上参与活动。活动细案——奥运竞猜活动目的借助热点话题，策划线上活动，以问卷的形式进行奥运的竞猜活动，达到吸粉的效果。活动主题里约奥运，为中国队加油活动时间8.8--8.27活动方式关注鸥鹏泊雅湾微信公众平台，线上参与活动。话题预热本月第三周开始做“80墅”话题的预热，线上以微信网络预热为主，线下进行现场包装及落地活动。第一阶段：子女压力第二阶段：父母压力第三阶段：竞争压力第四阶段：住房压力四个阶段的情怀输出分析80后现在面临的各种压力，分阶段进行情怀输出，进行话题讨论及炒作，从而带出产品卖点，进行卖点强化。话题策略推广方向：以80后的生活现实及心理方向释放产品及卖点一楼老人房设计：独生子女,赡养老人压力。双套房设计：二孩儿政策大面宽、短进深：阳光充足大花园/露台：孩子玩耍，种植，污染严重的今天，自得一方乐土一级物业：给妻子、老人、孩子更安心保障八月第三周开始进行第一阶段“子女压力”话题输出，以大环境（学校、学府氛围）、产品（双套房）、物业、景观（植物园）进行话题的卖点释放。03销售策略周末B7专场周末叠下专场为B5蓄客周末清盘专场为B5蓄客B5开盘夜场购房销售策略第一周第二周第三周第四周8月线下主推B7号楼，节点促销剩余房源.回收上叠折扣，通过上叠价格衬价，引导去化B7货源叠拼公寓结合首付贷，降低客户购房门槛主推11楼、12楼节点设计大平墅开始对客户宣传备注：具体营销策略、优惠政策按照渝西公司营销中心统一战略部署执行销售管理房源聚焦 团队强化 加强淘汰团队强化：制定并执行置业顾问底薪排名制度，每月底薪和提成系数与当月销售业绩完成率挂钩发放；高薪招聘：高薪招聘销售能力强的置业顾问2名，确保别墅客户转换率；强化销售说辞、逼定、销讲培训，考核后上岗，确保淡季到访转成交率；强化二次接待，对现场所有客户进行二次接待逼定；加强竞品分析，每周培训竞品动态，知己知彼；房源聚焦：销控叠拼房源，规定叠拼每天只推售指定的一套叠上及一套叠下，仔细分析该套房源优势，拟定针对性销讲说辞，目光聚焦；加强淘汰：别墅当月无成交的置业顾问，根据业绩完成情况进行淘汰；04渠道策略渠道策略一、大客户组通过成交及来访客户分析，精准拓客，覆盖大学城10公里范围内乡镇企业主、公共事业单位职工；每周为一个节点，组织现场看房团；二、竞品拦截周末竞品拦截组织学生兼职，对轻轨站、路口、竞品进行点位拦截；勾兑竞品保安岗，方便售房部门口拦截；三、电话与网络营销每周12000组拨打量，量变达到质变；通过购买，同行索取竞品话单精准CALL客；开通网络端口：搜房、安居客等，利用网络释放项目信息，收集客户资源，转换来访；四、分

销每周分销例会，组织宣讲；阶段性激励分销导客（结合项目营销节点）；渠道任务分解板块签约金额销售套数来访客户责任人大客户拓展300万别墅2套32组王世勇竞品、动线拦截300万别墅2套32组王伟、肖兴杰井口拆迁区巡展100万公寓3套30组王世勇电话营销200万别墅1套公寓1套25组卢欢分销机构1500万别墅7套，公寓10套220组杨师文渠道执行板块责任人人员安排第一周第二周第三周第四周大客户拓展王世勇组长+非编2人老顶破汽配城团购拓展老顶破汽配城团购拓展含谷、青木关、乡镇企业拓展含谷、青木关、乡镇企业拓展竞品、动线拦截王伟、肖兴杰2人金阳、书香、廊桥水乡、贝蒙天地竞品拦截井口拆迁区巡展王世勇组长+非编2人井口拆迁区拓展，设置巡展根据拓展情况及时调整拓客计划电话营销卢欢组长+非编3人电话CALL客，50000组分销机构杨师文——分销大会宣讲；05费用明细八月营销费用预算泊雅湾8月营销费用预算

单位：万元费项交易手续费营销推广费销售人员成本管理费营销设施运行费汇金小贷/新商代小计8月5万电梯轿厢5.223.33.782395.15电影贴片广告1.5视屏制作0.15中国邮政直投4制作费