房地产市场研究报告 2007年靖江项目前期可行性研究报告

靖江项目前期可行性研究报告提报方：上海一丹堂

时间：2007年12月20日房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营报告框架第一部分：市场环境分析一、靖江宏观环境分析二、靖江房地产市场分析1、靖江城市规划分析2、靖江土地市场分析3、靖江住宅市场分析4、靖江房地产发展趋势分析四、市场总结建议第二部分：本项目分析第三部分：项目定位房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营第一部分：市场环境分析房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、靖江宏观环境分析1、区位分析靖江处于江苏省中轴线与长江的交汇点，襟江近海，水运发达；锡澄、广靖高速公路，通过江阴长江公路大桥，南连沪宁高速公路，北接宁通高速公路；新长铁路从靖江过江，向南接沪宁铁路，向北连陇海铁路。苏北南部门户、一江之隔是经济发达的江阴和张家港，区位优势使得靖江城市有了更大的发展空间，这样必然带来城市房地产开发的更大前景。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营总面积约673平方公里，辖12个镇，靖江市市区面积约108.6平方公里；主要规划有主城区、城南园区、城北园区、新港园区和江阴经济开发区五个片区；2、区域整体分析区域产业带的规划发展为区域房地产可持续发展提供了必要保证，其中城北园区开发将带动城北房地产的发展。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营3、区域城区发展分析目前靖江城区发展东面北被铁路阻隔，西面被广靖高速拦截，只能南北延伸，现城市发展规划主要为：新城区启动建设，旧城区有序改造，城北区适度发展。本项目正处于适度发展的城北核心区，有着一定的发展空间房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营4、区域经济分析区域在99年江阴大桥通车之后，加强苏南联系，经济得到快速发展，尤其是个体私营经济快速发展，

06年达到近25000户，创造gdp64%的比重个体民营经济产生了区域大量的中高层次购买群体。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营各产业中第二产业比重不断提升，尤其是各开发园区发展在不断壮大，必然带动区域向更高的城市化发展，为区域房地产发展提供更多的需求空间。城北园区的开发建设将为本项目开发源源不断输送血液。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营5、区域产业分析5、区域人口分析房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营人口69万，外来人口约10万,，人口约24万，常住人口约14万第二部分、靖江房地产市场分析房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、房地产发展概况房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营近两年随着老城区改造不断推进和新区的建设，城市房地产也取得了较大进展：市

行政中心、医疗中心建设进展顺利，新城二期拆迁如期完成；旧城区改造力度加大，江平路、迎春桥等“七路二桥”改建工程竣工，渔婆路全线贯通；旧城区启动骥江

路老商业区的改造建设，加快完成拆迁及相关配套，将骥江路路段重新打造成靖江

最繁华的商业步行街。同时近几年房地产市场也不断上心台阶，物业种类也丰富，多层、小高层、高层、单体、联排、叠加别墅、单身公寓、酒店式公寓。区域房地产投资不断增长，但施工面积有所降低，主要是老城区改造投资成本较高和商业项目推进造成的，表明市场供应在经历高速增长之后有所缓和房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营二、房地产历年总体发展1、总体投资与施工情况2、历年商品房市场成交分析04年开始随着区域经济发展和市政府整体搬迁的规划，商品房投资也快速增长，06年投资放缓，市场成交量与施工量呈同向变化商品房市场基本处于供求平衡状态房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营供应分布三、区域房地产供应分析整个靖江城房地产基本分城北、城中和城南三大板块，城南属于最大的板块，城中其次，城北只有三个楼盘在销售本项目处于城北最边缘，现状不容乐观，极易被市场忽略房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营供应体量整个靖江城房地产基本分城北、城中和城南三大板块，城南属于最大的板块，城中其次，城北只有三个楼盘在销售本项目处于城北最边缘，现状不容乐观，极易被市场忽略房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营四、区域物业形态分析高层和别墅是目前城南住宅发展的主方向。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营高层是目前城中住宅发展的主方向。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营小高层正逐步进入城北市场，别墅产品供应过多。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营五、区域户型分析城南主力户型为110—140的大户型房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营90多平米两房和110-140平米三房为城中区主力房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营城北公寓主力户型偏小，主要在80多平米两房和部分精装修一房房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营六、区域价格分析3200-35003700-40003700-4000区域公寓价格图随着城南的开发发展,城南的公寓房价格有正在赶超城中核心区,城北的价格最低本项目地处于城北外围,开发量非常少,配套也非常缺乏,价格提升难度非常大房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营分析:目前在售公寓最高为中天城市花园,达到

4000均价,明年4月份摈江花园公寓开盘价预

计也在4000左右,另外9号地块城市广场住宅

目前对外报价4500,08年5月左右开盘.房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营分析:城北别墅价格在4500左右,城南由于品质差别,价格在4500-6000不等,目前泰和御水湾联排和叠拼别墅共68套在预约,联排在5300-6000;叠拼在5300左右,登记客户目前达到120多户,市场反映较好.七、区域销售情况分析公寓和别墅市场销售势头都比较乐观公寓房市场:公寓市场保持了几年的销售好势头,目前公寓房开盘期都能达到60%左右的销售率,多数中大规模楼盘每个

月都能平均去化50-60套.别墅市场:由于靖江民营经济非常发达,中高收入群体相对较多,近两年区域别墅受到市场青睐,供求市场都比较发达,一般品质较好的别墅一经推出在两个月内都能销售一空.房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营八、区域未来市场预测07年上半年出让土地94000平米，预计07年全年出让土地在20万左右，同比06年有所放缓出让地价从到26万/亩——389万/亩不等，主城区地价都在60万/亩以上。未来供应市场将会比较平稳。随着城市化推进和老城区改造，需求市场会依然保持。未来整体市场将比较平稳。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营1、市场宏观面对区域房地产有利面较多。2、区域整体公寓和别墅供求两旺，房地产发展还比较健康。3、区域中高端产品市场空白。4、区域公寓房主力面积为120—135平米。5、区域价格南北差距较大。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营九、市场总结第三部分、本项目分析房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营1、城北园区介绍三、城北园区——中小资本创业的集中区

1、规划面积及产业定位城北园区为全市中小型企业的集聚区和市镇联动的集中区，位于靖江市老城区北郊，南起真武河，北至北横港，东至新长铁路，西至西环路，规划面积约15.3平方公里，首期开发面积约9.1平方公里，重点发展市内外民营企业、中小型制造业项目和我市传统工业。2、基础设施建设情况目前，园区已完成启动区中部3.5平方公里的基础设施建设，区内长18公里的“六横三纵”道路已全面建成；园区通过自建、企业自建、区企合作等形式，建设标准厂房100万平方米，其中60万平方米已投入运营，标准厂房的建筑容积率达到1.1。3、项目建设情况目前，共引进工业项目120个，累计投资达30亿元，其中超亿元项目5个。项目类别涉及电子电气、机械制造、空调制造、纺织服装等技术含量高、产出效益高的产业，50%的项目已建成投产。2006年园区实现工业销售26亿元，完成利税1.1亿元。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、周边环境分析2、城北园区规划省六中明年开学；已建成安置区

12万房，明年再建成近5万方，08年总共近1000户居民入住届时周边人气将大大加强，形成一定的居住氛围房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营二、项目资源分析人民公园上海城农贸市场六中江阴大桥15公里3公里3.5公里0.8公里1.5公里项目近距离资源有限，但3公里到达市区核心区，有较大的居住价值房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营三、项目基地分析地块概况：项目基地属于东西向狭长地带，东西约300米，南北约90米，占地约3万平米，容积率初步为2；毛地价为40万/亩，净地价为80万/亩。周围概况：南面水果批发市场，北面和东面为20万方的安置区，西面为血站。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营优势列表(S)1、地块比较方正，易于整体规划2、北面已经有近1000户安置户，有了较好居住氛围3、离市中心3公里，两部公交直达市区，一部公交直达江阴4、两面临市政主干道路，有一定的商业价值劣势列表(W)1、城北商品房市场极不成熟，不可预见性较多2、区域配套非常缺乏3、城北客户主要为北郊和乡镇客户，购买力相对有限房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营四、项目SWOT分析1、市场中高档的洋房产品是空白，本项目有较大成功切入机会2、城北部分小高层项目市场接受度较高，本项目有一定机会3、城北园区的整体规划建设为区域房地产发展提供了机会机会列表(O)威胁列表(T)1、区域重点南面发展直接威胁北面的房地产发展2、城南项目吸引了绝大多数高端客户房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营项目SWOT建议房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营1、主力规划花园洋房产品填补市场空白，吸引市场关注。2、控制整体户型面积，以弥补板块购买力不足的劣势。3、规划一定商业以弥补配套不足的劣势和满足北面安置户对商业的需求。4、规划一定小高层提升容积率，但控制总量，降低去化风险。5、抓住本项目属于城北园区第一个商品房项目，加强政府联动，提高市场关注度第四部分、项目定位房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、项目客源范围判断一公里圈层：主要为城北园区居民，目前人数约有50000人，是本项目未来主要的购买群体。5公里圈层：范围比较广，主要依赖周边路网向外辐射，姜八公路辐射园区北面乡镇居民（孤山镇），北环路和人民路辐射。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、项目目标客户群判断居民层次分析：１、城市化进程中的农民：收入有限，并且有安置房，购买商品房能力非常有限２、工薪阶层：年收入１—１.5万，收入一般，有少量购买能力３、区域个体工商户：数量有限，但有一定的购买能力４、区域中高级管理人员：有一定数量，购买能力较强５、周边公务员：有一定数量，年收入４万左右，有很强的购买能力６、园区老板：数量有限有非常强的购买能力７、学校教师：周边学校教师和未来六中教师，年收入３万左右，有较强的购买能力本项目总户数在５００户左右，区域客源有限；所以主要目标客户群定位层次较高：

１、个体工商户２、中高级管理人员

３、公务员４、教师５、中小企业老板辅以少量工薪客户群为：

１、部分市区工薪阶层

２、周边工薪阶层房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营三、项目市场定位未来供求市场继续维持稳定供应两头化，缺乏中高端产品城北联排价格较低，销售相对慢城北供应竞争比较小板块中高端需求有待于挖掘板块房地产有一定发展前景城北核心首席洋房居住领地房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营？四、项目产品建议房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营1、社区中央规划以花园洋房为主要物业形态2、主要临噪音路侧规划部分多层和小高层3、根据市场容量和项目地块现状规划部分沿街商业多层区五、项目整体规划建议东兴路姜沿八街商路业规划路沿街商业中心花园洋房区备注：姜八公路与北环路口可适当规划一部分三层商业群楼主出沿街商入业口北环路公次口小高层区房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营房型面积范围配比户型特点主要客户群体多层2/2/180—9570%区域普通工薪阶层3/2/1100—11030%小高层2/2/190—10030%个体商户、教师、企业中高级管理人员等3/2/1110—12050%3/2/2120—14020%创新户型花园洋房3/2/2130—140创新户型公务员、园区老板、私营企业主和部分商人等房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营五、项目户型配比建议为目标客户群造房子六、项目价格建议1、小高层价格测算（市场比较法）房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营楼盘名称影响因素本项目尚城一品碧水华庭巧丽公寓规划20212121户型15141516交通10111213居住环境10111112配套20222324物业智能化15151515团队品牌10101111综合得分100105108111修正系数100/106100/108100/111实际均价360037503800本项目比准价格346134703421由于尚城一品与本项目距离最近，可比性最强，取40%权重，所以本项目小高层市场比准价格为：3461*40%+3470*30%+3421*30%=3450元/平米房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营小高层均价确定2、多层和洋房价格确定房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营区域多层和花园洋房产品非常少，市场极不成熟，这里采用不同产品市场价格比例来测算小高层/多层小高层/洋房市场一般比例1.10.88本项目多层价格3450/1.1=3130本项目洋房价格3450/0.88=3920所以多层均价为3130元/平米；花园洋房均价为3920元/平米3、商业价格确定房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营现在周边区域人流量很少，主要是针对车流的一些业态，现状档次比较低，租金现状基本在0.6元/平米/天左右，而目前靖江很多商铺租金回报率都在3%左右。按这个回报率，本项目的单层商铺价格为：7200元/平米左右如果是两层商业,则第二层一般为第一层价值的2/3:7200*2/3=4800元/平米,整体均价为:6000元/平米三层价值为第二层的2/3:4800*2/3=3200元/平米,整体均价为:5100元/平米七、项目各产品体量测算1、商业体量测算本项目消费人口预估：本社区约1700人，安置户等周边居民约3000人；本项目商业消费额预估：本社区人60%依赖自身商业解决；安置户20%在本项目消费；据

靖江统计局数据，区域衣、食、家庭设备和杂品商品服务年人均支出为4180元；则本项目商业天营业额为：（1700*60%+3000*20%）*4180=18900元/天天总营业额*商铺租金成本比例20%则本项目商业体量=——————————————————=6300平米周边租金/M2/天以上是保守商业量,考虑区域有一定发展前景,本项目在城北属于较好的位置,商业存在一定的投资价值,规划量上可以适当的增加,建议在10000平米左右房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营2、其他产品体量测算房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营物业类型占地面积（m2）容积率可建面积（m2）比例高层02.50%小高层39002780020%花园洋房14285.714291.42000052%多层01.60%商业8333.3333331.21000026%公建50015001%27019.047621.4238300总可售面积38300说明:次方案为市场安全方案,商业都为结构两层,部分地方(姜八公路北环路口)可以三或四层商业裙楼.第五部分、项目利润测算房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营一、项目利润测算房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营项目成本收益测算可销售面积（m2

）单价（元/m2

）销售总价（万元）备注—销售收入1商业1000060006000商业为两层均价2多层0313003洋房20000392078404小高层7800345026915高层051000销售收入总计16531.00三总成本（总投资+营业税金）13185.85四利润额3345.15五总投资利润率(%)27.27%二、其他方案对比1、容积率做满，小高层和部分高层房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营物业类型占地面积（m

2

）容积率可建面积（m

2

）小高层21600243200商业5000210000公建500150027100253700总可售面积53700项目成本收益测算可售面积单价（元/m2

）总价（万元）销售收入商业1000060006000小高层43200345014904销售收入总计20904总成本17123利润额3780总投资利润率(%)23.68%分析：利润总额略高，但利润率下降，且市场风险较大2、容积率做满,小高层和部分高层及洋房房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营物业类型占地面积（m

2

）容积率可建面积（m

2

）高层60002.515000小高层11250222500花园洋房4285.7142861.46000商业5000210000公建500150027035

.

714292.0054000总可售面积54000项目成本收益测算可售面积m

2单价（元/m

2

）总价万元销售收入商业1000060006000洋房600039202352小高层2250034507762.5高层1500034505175销售收入总计21289总成本17114利润额4175利润率(%)26

.

20

%分析：总利润额最高，但市场风险最大。产品具体建议和营销策划待续。。。。。。房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营谢谢指导房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营《房地产策划大全—房地产市场研究报告》团圆网www.tuanyuan.tv房地产策划大全—房地产项目工程www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营内容简介：

一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量……

二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……

三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风

火……四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成房地都产策、划大广全—州房地、产项南目工京程、重庆、青岛……www.tua管n理yu最a新n房.地t产v市场中研究国报地告前产商域网、、、营

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