2008年上海市杨浦区区域及住宅市场分析47

中中管管网网房房地地产产频频道道上海市杨浦区区域及住宅市场分析中建楷昕营销部杨浦渔人码头

中管网房地产频道一、区域简介http://

中中管管网网房房地产产频频道道2、历史沿革

1927年7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划”，当局遵循孙中山先生的遗教，于1929年7月公布了《建设上海市中心区域计划书》，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。昔日旧特别市政府大楼市政广场上的孙中山纪念雕像旧上海博物馆旧上海图书馆http://f

中中管管网网房房地产频道道3、百年工业历史

杨浦区近代工业始于19世纪80年代。清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第一座现代化水厂杨树浦水厂；1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至

1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名。荣氏新纺织公司上海怡和纱厂中华造船厂慎昌洋行（美商奇异电器）德大、厚生纱厂华生啤酒厂http://fd

中中管管网网房房地地产产频频道道4、杨浦区概况户籍人口：108万面积61万平方公里区政府所在地：江浦路549号行政区域划分为11个街道、一 个镇。杨浦区2008年GDP达到1012.5 亿元人民币，人均GDP达到 13726美元。http://fdc.21ask.com

中管网网房房地地产产频频道道5、教育资源

杨浦科教资源丰富，区域内坐落着14所各类高等院校，其数量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区”。百年大学，科教资源，是杨浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉。同济大学上海财经大学复旦大学上海理工大学6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）

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城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。一中心江湾五角场市级副中心。一发展带滨江复兴岛发展带。两轴线大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路五功能区1、江湾、中原生活居住综合功能区2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。

4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。5、军工路现代工业综合功能区。真如花木徐家汇一中心

按照《1999-2020上海市城市总体规划》的规划发展方向，将建成四个城市副中心，分别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角场（东北）、真如（西北）。五角场处于杨浦区中心位置。五角场

中管网房地产频道一发展带

滨江发展。规划面积11.75平方公里。杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满“历史感”又充满“现代感”的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，

成为杨浦区公共社区的重要组成部分。渔人码头

中管网房地产频道杨浦水厂两轴线两轴线。城市发展的主轴，即大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路的城区东西向发展主轴和滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路的城区南北向发展主轴。

这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区

各功能区域和发展重点有机联为整体

的轴线，是展示城区形象和综合实力

的轴线，是城区内外交通联系的轴线。东西轴线南北轴线

中管网房地产频道五功能区江湾、中原高校黄兴公园周家嘴军工路

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1、江湾、中原生活居住综合功能区。政立路以北区域，占地面积18.44平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。

2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约4.12平方公里。

3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲功能为核心，面积约7.07平方公里。

4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。

5、军工路现代工业综合功能区。位于军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约4.5平方公里。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区。http://fdc.21

中中管管网网房房地地产产频频道道7、住宅发展方向

根据《上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局》的规划发展方向，江湾、五角场属于杨浦区大型居住区。上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局江湾五角场8、道路交通规划

根据杨浦区十一五规划，将基本形成以“一桥、两环、三隧、四线”为主体框架的现代化立体交通网络，使杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点。一桥：杨浦大桥两环：内环线、中环线

三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成

四线：由已通车的轨道交通4号线、轨道交通8号线，近期将建成的10号线，已启动建设的12号线构成。

中管网房地产频道1、2008年市场概况

中管网房地产频道市场整体呈新增供应大于成交状态。

2008年，杨浦区商品房供应量为616694平方米，同比大幅减少19.27%；成交量为455046平方米，同比大幅减少60.09%。区域年度新增供应量与成交量为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态。商品房价格明显上涨。

2008年，在价格方面，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%。新江湾城板块合生江湾国际公寓为2008年销售冠军。

2008年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉239套，去化面积28056平方米，成交价格18052元/平方米。该项目本年度至今共推出354套房源，推出面积44991平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好。2、供求关系

2008年，区域年度新增供应量与成交量比为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。

中管网房地产频道3、供应量

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2008年，杨浦区商品房供应量为61.7万平方米，同比大幅减少19.27%。其中商品住宅供应量为29万平方米，较07年大幅缩量，同比大幅下降48.79%；商办及其他项目供应量为25.1万平方米，较07年大幅放量，环比大幅增加31.14%；动迁配套房供应量本年度为0。4、成交量商品房成交大幅缩量。

2008年，杨浦区商品房成交量为45.5万平方米，同比大幅减少60.09%。其中商品住宅成交量为21万平方米，同比大幅下降73.73%；商办及其他成交量为

20.4万平方米，同比大幅下降32.04%；动迁配套房成交量为2.37万平方米，同比大幅增加78.08%。

中管网房地产频道5、成交均价

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2008年，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%。其中商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%；住宅成交均价为16558元/平方米，同比上升31.59%。6、市场数据

中管网房地产频道2009年1月至4月各项数据。指标2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）0.11.20.010住宅销售面积（万㎡）1.3343.8住宅销售均价（元/㎡）16100176001740016600商业用房商业房新增供应面积（万㎡）2.240.000.160.74商业房销售面积（万㎡）0.190.080.410.43商业房销售均价（元/㎡）18200179001240020900办公用房办公房新增供应面积（万㎡）1.330.000.910.14办公房销售面积（万㎡）0.100.370.781.00办公房销售均价（元/㎡）169002180016300201007、09年5月产品类型2009年5月杨浦区月累计供应产品 类型。2009年5月杨浦区房地产产品成交类型，5月份住宅成交45150平方米，占商品房成交面积75%。样本区住宅办公商业其他杨浦区74,365㎡155,571㎡281,796㎡14,294㎡558套1395套748套3套样本区住宅办公商业其他杨浦区45,150㎡8,387㎡2,687㎡4,305㎡373套96套8套113套

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中中管管网网房房地地产产频频道道8、板块划分新江湾城板块五角场板块中原板块黄兴板块鞍山板块东外滩板块鞍山板块黄兴板块五角场板块新江湾城板块中原板块东外滩板块9、住宅供应面积分布

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2009年5月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的88%，其中新江湾城140平米以上户型占总供应量的70%，而东

外滩140平米以下户型占总供应量的72.2%。样本区总量70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-210㎡210㎡以上杨浦区74,365㎡433㎡4,987㎡20,738㎡11,761㎡17,749㎡9,081㎡9,615㎡558套8套59套206套88套110套47套40套新江湾城板块32,627㎡204套222㎡4套346㎡4套4,322㎡42套5,026㎡37套7,425㎡45套7,944㎡41套7,343㎡31套五角场板块3,491㎡26套0㎡0套0㎡0套1,424㎡13套0㎡0套2,067㎡13套0㎡0套0㎡0套中原板块113㎡1套0㎡0套0㎡0套113㎡1套0㎡0套0㎡0套0㎡0套0㎡0套黄兴板块98㎡1套0㎡0套0㎡0套98㎡1套0㎡0套0㎡0套0㎡0套0㎡0套鞍山板块5,253㎡39套0㎡0套172㎡2套1,243㎡12套1,290㎡10套2,358㎡14套191㎡1套0㎡0套东外滩板块32,782㎡287套211㎡4套4,468㎡53套13,538㎡137套5,445㎡41套5,899㎡38套947㎡5套2,272㎡9套10、住宅成交面积分布

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2009年5月杨浦区住宅产品成交面积分布。新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的35%，排名第一；东外滩板块占成交量的16%，排名第三。样本区总量4000元以下4000-7000元7000-10000元10000-13000元13000-17500元17500-20000元20000元以上杨浦区45,150㎡0㎡392㎡3,154㎡811㎡14,662㎡9,055㎡17,075㎡373套0套4套23套7套130套73套136套鞍山板块12,868㎡106套0㎡0套0㎡0套0㎡0套139㎡1套1,635㎡14套646㎡5套10,447㎡86套东外滩板块7,120㎡70套0㎡0套0㎡0套210㎡2套0㎡0套2,738㎡27套1,584㎡17套2,588㎡24套黄兴板块8,679㎡73套0㎡0套0㎡0套0㎡0套518㎡4套7,214㎡61套850㎡7套96㎡1套五角场板块712㎡5套0㎡0套0㎡0套0㎡0套77㎡1套0㎡0套141㎡1套494㎡3套新江湾城板15,664㎡118套0㎡0套392㎡4套2,837㎡20套76㎡1套3,075㎡28套5,834㎡43套3,450㎡22套中原板块107㎡1套0㎡0套0㎡0套107㎡1套0㎡0套0㎡0套0㎡0套0㎡0套三、项目调研

中管网房地产频道（一）、东外滩板块项目1、东外滩版块项目东外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。宝地东花园君欣豪庭圣骊河滨苑合生高尔夫公寓鼎隆公寓

中管网房地产频道网房房地地产产频频道道宝地东花园楼盘名称宝地东花园开发商上海宝地杨浦房地产开发有限公司所属板块东外滩板块位

置唐山路1188弄物业类型住宅占地面积60000建筑面积170000开盘时间2006-10-21容积率2.5绿化率50%装修状况精装修物业公司上房物业物业费2.28户型区间104-141车位1：0.5交通：17/19/870/934/25/145/79/746/在建中M4线、M8线/大连路隧道配套：齐全累计合同价15,052累计住宅合同价15,052在售均价25000-28000实景

中管预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅112903982452016796合生高尔夫公寓楼盘名称合生高尔夫公寓开发商上海合生房地产开发有限公司所属板块东外滩板块位

置许昌路1128弄建筑类型高层;小高层占地面积29438建筑面积58875开盘时间2008年9月容积率2.05绿化率38%装修状况精装修物业公司广东康景物业服务有限公司物业费2.5户型区间65-350车位199个交通：距离五角场商圈也仅需20分钟车程配套：周边商业配套也较为齐全累计合同价19,040累计住宅合同价19,040在售均价19000项目实景

中管网房地产频道预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅2899126917287217圣骊河滨苑楼盘名称圣骊河滨苑开发商上海圣骊房地产有限公司所属板块东外滩板块位

置上海市杨浦区龙江路317弄建筑类型高层占地面积49180建筑面积120000开盘时间2007-06-20容积率2.44绿化率40%装修状况毛坯物业公司上海圣石置业有限公司物业费1.7户型区间53－120车位355交通：临近4号线，步行20分钟即可到达配套：平凉路、控江路、长阳路和五角场四大成熟商圈累计合同价14611累计住宅合同价14611在售均价19000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅5081850699502501商业20570100合计5287550699512501

中管网房地产频道中管管网网房房地地产产频频道道鼎隆公寓楼盘名称鼎隆公寓开发商上海宏轩置业有限公司所属板块东外滩板块位

置宁武路218弄建筑类型小高层多层占地面积11637建筑面积27929开盘时间2007-12-03容积率2.4绿化率35%装修状况毛坯物业公司上海庆隆物业管理有限公司物业费1.7户型区间94-135车位90交通：地铁12号线累计合同价15739累计住宅合同价15739在售均价16800大安纱厂公寓财大附中预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅2529320

上海972窗纱2厂60222商业1151080合计26444209722682鼎22

隆君欣豪庭楼盘名称君欣豪庭开发商上海君欣房地产发展有限公司所属板块鞍山板块位

置许昌路1588弄建筑类型高层占地面积29769建筑面积117058开盘时间2008年8月容积率2.5绿化率32%装修状况毛坯物业公司上海金辉物业管理有限公司物业费1.98户型区间车位629累计合同价21590累计住宅合同价21590在售均价21500预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅3551232557352319

中管网房地产频道三、项目调研

中管网房地产频道（二）、新江湾城板块项目1、新江湾城板块项目

新江湾城是上海中心区域内仅存的一块大型生态湿地，将发展成为以生态住宅为特色的社区。同时随着10号线将于2009年底建成通车，这里将直接享受五角场城市副中心成熟的生活配套。新江湾佳苑新江湾城建德国际公寓东森花园

中管网房地产频道合生江湾国际公寓楼盘名称江湾新城1号作品（合生江湾国际公寓）开发商上海珠江投资有限公司所属板块新江湾城板块位

置政和路999弄建筑类型37幢8-18层小高层占地面积170000建筑面积280000开盘时间06年4月容积率1.6绿化率40%装修状况毛坯物业公司合生江景物业物业费2.2元/平方米月户型区间两居为主96-110平米，三居130－140平方米车位1700个交通：910世界路站、819、M10、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站配套：西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型体育中心。目前生活配套主要依靠中原地区。累计合同价14712累计住宅合同价14911在售均价21000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅19883419092716621596商业7055870569车位95874889298152合计21547519668620161757

中管网房地产频道合生江湾国际公寓6月初开盘房源3小时卖出170多套。加州水郡楼盘名称加州水郡开发商上海城投置业/美国汉斯所属板块新江湾城位

置国秀路299号建筑类型高层占地面积189564建筑面积355345开盘时间2009-9-1容积率1.8绿化率40%装修状况4000元精装修物业公司合生江景物业物业费户型区间两居120平米，三居160平米车位1233交通：10号线配套：自身配套有商办综合体住宅215345 平方米商业145000平方米尚未取得预售许可证，预计09年8月开盘，开盘售价约25000元/平方米。

中管网房地产频道http://fdc.21ask.产产频频道道涵碧景苑楼盘名称涵碧景苑开发商上海国云房地产开发经营有限公司所属板块新江湾城板块位

置政悦路88弄建筑类型小高层占地面积6000建筑面积108000开盘时间2007年8月容积率1.8绿化率45%装修状况毛坯物业公司延吉物业物业费2.05户型区间100-300车位600交通：地铁M8号线.公交线路:538、910、124、870、537、817、522配套：中小学：复旦科技园小学、杨浦实验学校、中原中学、东升中学幼稚园：本溪路幼儿园 医院：长海医院、市东医院综合商场：欧尚超市、百佳超市、联华超市、中原商都（在建）累计合同价17234累计住宅合同价17234在售均价17000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅7194955374450353com

中管网房地http://fdc.21ask.政立苑楼盘名称政立苑开发商上海明和房地产开发有限公司所属板块新江湾城板块位

置杨浦区政立路625号建筑类型多层占地面积9181建筑面积11935开盘时间2006-10-13容积率1.3绿化率35%装修状况毛坯物业公司上海明联物业管理公司物业费0.9户型区间74-126车位35交通：轨道交通十号线、60、102、537、866、966路配套：累计合同价12220累计住宅合同价11704在售均价13000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅1199111781117116商业1701751--合计1369212532181128com

中管网房地产频道http://fdc.21ask.co房地地产产频频道道新江湾佳苑楼盘名称新江湾佳苑开发商上海保辉房地产开发有限公司所属板块新江湾城板块位

置政立路505弄建筑类型小高层占地面积25000建筑面积30000开盘时间2008-11-29容积率1.2绿化率37%装修状况毛坯物业公司海凌宇物业管理有限公司物业费2户型区间车位交通：轨道交通3号线、8号线、10号线配套：邻五角场城市副中心与新江湾城生态居住区累计合同价16777累计住宅合同价16777在售均价20000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅2707125996285276m

中管网盛世新江湾楼盘名称盛世新江湾（盛世豪园）开发商上海军华置业有限公司所属板块新江湾城位

置市光路390弄建筑类型14幢小高层占地面积30388建筑面积75798开盘时间06年9月容积率2.1绿化率35%装修状况毛坯物业公司上海添丰物业管理有限公司物业费2元/平方米月户型区间主力100平方米（60%），55、85、120平方米车位地下310个交通：公交55、99、8、937、124、870的终点站，910、233、866、毗邻轨道交通8号线（建设中）嫩江路站轨道交通10号线（建设中）殷高路站配套：幼儿园:杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学

购物:欧尚、大润发、家得利银行:上海银行、农业银行、工商银行 医院:长海医院累计合同价11411累计住宅合同价11552在售均价18000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅5652954829598578车位891997831034合计6544855807908612

中管网房地产频道东森花园楼盘名称东森花园开发商上海银雁置业有限公司所属板块新江湾城位

置殷行路881弄建筑类型小高层占地面积29000建筑面积70000开盘时间06年4月容积率1.91绿化率43.6%装修状况毛坯物业公司戴德梁行物业费2.02元/平方米月户型区间110-150平方米（主力135-140）车位280交通：538、910、870、817、124、90、522、851、轨道交通8号线配套：沃尔玛、百联、百盛累计合同价8958累计住宅合同价9616在售均价20000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅4787647543337336地下室库房195085891359104合计6738453434696440

中管网房地产频道建德国际公寓楼盘名称建德国际公寓开发商上海建迅房地产开发有限公司所属板块新江湾城位

置政悦路588号建筑类型小高层占地面积40000建筑面积75000开盘时间2005-12-10容积率1.7绿化率40%装修状况毛坯物业公司瑞创物业物业费1.75元/平米月户型区间83-93车位398个交通：851、522、90、124、870、910、817、M8线配套：欧尚卖场累计合同价8415累