戴德梁行名城商业的广场招商报告

DTZ名城商业E业va广l广ua场tion

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Ltd.DTZ工作Ev目aluat标ion

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Pro完成销售C八op个yr亿ig，ht并20按04照-2计01划1

顺As利po招se商Pt成y

功Ltd.DTZEvaluation

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with从A销sp售os角e.度S考l考i虑de，s

有fo两r

种.N分ET拆3销.5售C方li案ent

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Ltd.实现销售8个亿的销售方案DTZ层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层Ev商al场ua。t但io目n

前on国ly内.商场ated

w较it成h功As销p售os部e.分S仍li暂de限s于fo首r层.N商E铺T

3，.更5

C高l楼ient

Pro第一种Copyright

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Ltd.DTZ第二种推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及Evaluation

only.ated价wi值t提h

升As，po从se而.全Sl面id提e升s

f整o个r.物N业ET的3最.5高C价li值ent

Pro的部分，C以op确yr保i资gh金t

回20笼04。-2011

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Ltd.DTZ从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。所以建议将首层与负一E一v层al作ua为ti销o售n

o目n标ly，.保证资ated金w的it回h笼A。spose.Slides

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Ltd.DTZ经营布局方案Evaluation

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Ltd.楼楼层层主题功能分布平面分布纵向分布（饮食休闲区）负仰忠食首

时空 名牌服饰、皮具、鞋类、化妆层

派对 品、钟表、珠宝首饰——二时尚层情怀半层：主力店（百货超市）半层：休闲服饰专卖店、女性用品国际知名连锁快餐店三时尚层情怀主力店（百货超市）韩国、日本料理个性精品、潮流Ev服al饰ua、t设io计n

师only浓.厚广州特a一ted风w情ith概As念p店os、e.漫S画li工de作s室for

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3.色的风情饮ro5

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Ltd.DTZ负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选注：负一层全层销售，仅保留少部分饮食铺位出租Evaluation

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Pro取Co具py有ri浓g厚ht岭2南00特4-色2的01风1

情As饮po食s。e

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Ltd.DTZ定位动因：历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具有相Ev当a深lu刻a的ti印o象n。on利l用y.这一传统的ated

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Asp商o业se环.境S，li吸d引es商f家o与r

客.N户E回T

流3.5

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Pro消费环境：Co流p行yr前i线gh是t最2符00合4当-2今0年1轻1

一As代p消os费e环P境ty，L而td.30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步。DTZ消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物Ev并a存lu，a是ti一o个n大o型nl商y场.必需配ated

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Aspo备s，e.同S时li，d具es有f岭o南r

风.N情E餐T

饮3.小5食C能li进e一nt

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Ltd.步加强项目主题形象，吸引客流。DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZTKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Waton’s、天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等；饮食：西关人家、E荔v湾al名u食at家i等on；only.ated

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Ltd.红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：300-400平方米白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）负层功能分布图Evaluation

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Ltd.DTZ一层：时空派对步行街。定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直Evaluation

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Aspo接se将.步S行li街d引es入f室o内r

，.N将E室T

内3.商5铺C价li值e提nt升P，ro

Cop减yr少i室g内ht步2行0街04与-实20际1步1

行As街p的os差e距P，ty使L价td.值最大化。DTZ但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。动，吸引更多人流进入商场中部。Evaluation

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Pro从使用、聚Co集p人yr流i角gh度t考2虑00，4可-以20增1设1

一As个p开os敞e中P庭ty，Ltd.此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ预计进驻商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、Cou

Cari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、Miss

K、EFvoarlnaurait、iBoennnoentolny、.Morgan、atedLwMiLtuhLuA、sSpOoDsA、e.OSMElGiAd、e周s

大fo福r、.眼NE镜T883、.5六Client

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Ltd.福、东方表行等；黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）首层功能分布图Evaluation

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Ltd.DTZ二层、三层：时尚情怀。二层：采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立E体v布al局u则at以i国on际o著n名ly快.餐连ated

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ProCo锁py店r为ig主h。t

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Ltd.三层：全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。DTZ定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品E牌va的l主ua力t店io。n而o经nl过y了.负一层ated

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Aspo的s仰e.忠S风li情d和e首s

层fo北r京.路NE步T行3街.5效C果l的ie延nt

ProCop续y，ri在g这ht一2层0将0进4-入2主01题1定A位sp的o第se二P部t分y

Ltd.——时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等选一；休闲服饰：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GPE、vCaYl、uEaLtLiE、onBEoTnU、ly.ated

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AspIoB.sBeO.SES、li康d柯es斯f等o；r

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Pro女性用品：CoCpONyIrAi、g安ht莉2芳0、04黛-安20芬1等1；Aspose

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Ltd.国际连锁快餐店：KFC、麦当劳、PIZZAHUT、廻转寿司、八千代、百佳日式咖啡店等选一；黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积300-400平方米）

绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约4500平方米）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）二层功能分布图Evaluation

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Ltd.三层功能分布图黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：200-350平方米白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）Evaluation

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Ltd.DTZ四层：至IN一族。定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。立体布局则以自助上网休息区为主。Evaluation

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Ltd.DTZ定位动因：随着商业楼层的增加，客流会逐步减少，所以相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较E高v品al位u的at服i饰on店o，n而ly体.育类产品，持楼层的经济利润。ated

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Ltd.的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：玛莎体育类：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康E威va、l锐ua步t、io曼n奴o等nl；y.ated

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Ltd.黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：自助上网休息区（预计面积：约200平方米）绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约3500-4000平方米白色区域为：购物功能区域四层功能分布图Evaluation

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Ltd.DTZ五层：数码家居。以数码产品销售展示、家具精品、影音为主，立体布局配合咖啡厅。Evaluation

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Ltd.DTZ定位动因：配合四层的男士消费继续发展，数码科技的展示销售对此类客户有较大的吸引力，虽然目前北京路消费大部分仍以年轻一族为主。但真正具有消E费va潜l力ua的t始io终n是o中nl年y客.户的家ated

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ProC庭op消y费ri模g式ht，2并0如04果-能20争1取1到A这sp类o客se户P的t消y

Ltd.费，那么对整个商业物业日后持续发展有着较为深远的收益。相对他们的休息餐饮，配合较为高品位的咖啡厅。DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ数码类：NOKIA、SIMENS、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、Red

Apple、等；Panasonic等；咖啡厅：老树、名典Evaluation

only.ated影w音it：hCAAVs、poSOsNeY.、SJlBiLd、eMsARfLoANrZ、.NBEOSTS、3.5

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Ltd.五层功能分布图Evaluation

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Ltd.黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：咖啡厅（预计面积：300-400平方米）绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约4500平方米）白色区域为：家具精品、影音（预计面积：3500平方米）DTZ六层：欢乐天地、冒险乐园。主力店集中儿童服饰、玩具专卖店、冒险乐园等游戏娱乐和购物一Evaluation

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As体po化s的e儿.S童l商id业e区s

，fo立r体.布NE局T则3引.5入C特l色ie的nt

ProC主op题y餐r厅ig。ht

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Ltd.DTZ定位动因：消费因素：传统的中国人对后代的生活成长又是极为重视的，目前国E家va的l独ua生t子io女n政o策nl，y更.是儿童ated

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As倍po受s家e.庭S宠li爱d。es进f一o步r通.N过E儿T童3消.5费C带l来ie的nt

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Ltd.家庭消费比单纯年轻人的消费潜力更大，也是本项目未来发展中希望能开拓的市场。DTZ历史因素：北京路目前的南越王宫遗址前身曾是几代老广州人从小的天堂——儿童公园，但随着文物古迹的发现已E经v被a迫lu搬a迁ti，o成n

为on老l广y.州人的一个ated

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ProCo遗p憾yr。ight

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Ltd.商业环境：北京路现有商业构成的角度看，儿童娱乐游戏消费一直是欠缺发展的空白点。DTZ基于项目在地段上有此历史因素，和市场中商业环境的不足，开设专门的儿童购物娱乐场地具有其市场需求。其中并不是传统的儿童产品销售，更多的是结合游乐场的形式，成整个商场的家庭购物组合。形成“快乐消费”。Evaluation

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Pro将购物溶入C游o戏py之r中ig。h并t

由20儿0童4-游2乐01带1动A父sp母o的se消P费t，y形Ltd.DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：玩具反斗城、米奇、小猪班纳、丽婴房、Snoopy等；主题餐厅：热带雨林、SNOOPYLAND、MACAU

STREET等；游戏区：波波池、滑梯、儿E童va游l戏ua机t、io穿n山o越nl岭y等.ated

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Ltd.六层功能分布图Evaluation

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Ltd.黄色区域为：中庭（预计面积：约400-600平方米）红色区域为：主题餐厅（预计面积：约1000-1500平方米）

绿色区域为：玩具反斗城（预计面积：约1000-1500平方米）紫色区域为：冒险乐园、游戏区（预计面积：约2000平方米）白色区域为：功能购物区域（预计面积：约2000-2500平方米DTZ七层：美丽世界。以美容健身为主，结合美发、美甲，形成一个以健康娱Ev乐a为lu主a题ti的o空n

间on。l立y.体布局安ated

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Pro插休Co闲p饮yr品i店gh。t

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Ltd.DTZ定位动因：高楼层的商业环境，只有很特别的经营理念，营造客户的特殊需要，才能吸引客户。而女士美容Evaluation

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A消s费po也s是e.一S个li有d着es深f厚o潜r力.N、E固T定3频.5率C的l消ie费n类t

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Ltd.型，可以为经营商户带来固定的收益。DTZ预计进Ev驻alu商at家ion

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Ltd.DTZ美容美体：杨淑芬、女