酒店式公寓某某年营销全案

酒店式公寓某某年营销全案酒店式公寓相关策略本项目竞争优势三重景观资源（水景、山景、园林景观）五星级配套服务，酒店式精装大堂及公共空间超宽大阳台，大面宽，层高3米全产权准现房品牌开发商从汉嘉多年实战经验的销售层面看本项目具有五大核心价值本项目景观优势山景公园水景景观园林项目具有三重景观优势:水景（水景公园）山景（鼓山）园林景观（本项目园林景观）本案本项目产品优势项目具有产品优势:1、超宽大阳台，宽1.8M2、大面宽,小户型面宽3.8M以上3、层高3M。本项目配套优势项目具有配套优势:1、五星酒店的服务配套；2、精装大堂和公共空间；3、五星级物管服务。本项目品牌优势远洲根植于巢湖，已开发了两个大型项目，几千户家庭共同的选择，品质有保证。第一部分竞争策略价格策略推盘策略客户策略第二部分第三部分第四部分酒店式公寓供应和存量项目名称建筑面积在售面积存量力和裕景13644无13644世纪商贸城30000无30000东方新世界20000400014000东方曼哈顿15742无15742远洲玫瑰园18260无18260总量95646400091646酒店式公寓供应和存量在售公寓信息：在售30——50平米小公寓参考价格：均价5300元/平米（毛坯），16层精装6600元/平米（精装）开发商：浙江海翔集团

项目位置：巢湖市健康路、团结路与东塘路交汇处

售楼处：团结东路新一中对面

东方新世界第一个28层五星级酒店，第一个28层酒店式公寓，第一个18层甲级生态写字楼，第一条电脑商业街。沃尔玛

力和·裕景

“力和•裕景”小区位于巢湖市向阳路与裕溪路交汇处东南角，项目占地约61亩，是安徽力和房地产开发有限责任公司的开山力作。总建筑面积8万多平方米，集多层、小高层、公寓式酒店和商业等为一体的现代化人文社区，小区毗邻城市一环，交通便利，周边生活配套设施齐全，教育资源优势尤为突出。附近有巢湖市第一中学、七中、春晖学校、汇文学校等。距离中心商业区也就几分钟的车程。综合楼将于明年5月上市东方曼哈顿开发商：巢湖市安房置业有限责任公司

项目位置：环城路，三康医院后

物业类别：多层|小高层

占地面积：82236平米

绿化率：30%容积率：2.25总建筑面积：18.5万M2市场竞争研究小结从宏观政策来看，主要打压住宅的投机和投资行为，相对于一线城市，对巢湖影响有限从板块竞争看，本项目是巢湖市场上绝版的水景、山景、园林景观三重景观资源，是另外板块所不具有的优势。从巢湖市场看，周边项目不具可比性，本项目将形成市场的标杆，引领市场。竞品优势竞争话术同市场竞争东方新世界：区域标杆形象、商业综合体、五星酒店配套力和裕景：教育资源突出、丰富产品形态及产品线世纪商贸城：交通方便，市场人气现场价值体现、景观资源，品牌开发商五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等东方曼哈顿：规模大盘，物业类型丰富，景观五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等第一部分竞争策略价格策略推盘策略客户策略第二部分第三部分第四部分本项目客群分析大面积（130、180方）：以享受型的富裕阶层和富贵型客户为主力。50方左右的小户型：以享受型的年青中产阶层为主，同时满足投资客的需求。130、180方户型40-50方左右的户型针对50多方的客户：投资客：总价低，购买的门槛也低，产品广泛的适用于各类投资客。特别是酒店式公寓这种业态在各个项目的销售中，历来小户型是投资客占的比重最高的——可针对本地及周边地区投资客进行定向推广。年青创业型：具备很好的文化修养，容易接受新事物，对物质品质的追求较高，收入贴近中产阶级。只是年龄小，物质积累不多，当中也不乏有自主创业的人。他们比较忠情于性价比高，生活便利的高端物业。针对25岁到30岁的白领（公司员工，中层领导）——提出高端软服务概念。项目结合五星酒店的配套，餐饮、洗衣店、运动场馆、精装入住等，在配套的覆盖和细节上做文章。市场机会分析针对130方--180方的客户：总价较高，主力客群为30岁以上、事业较有成就，或者自主创业的成功人士，他们由于追求工作效率，能接受享受型服务。

——大户型从舒适度、配套、软服务上来提升产品的附加值，要做好巢湖市场的大户型差异化，实现领导者的地位。市场机会分析面积段客群产品需求紧凑型39-52方投资客户过渡居住的年轻客户养老客户商务型偶尔居住客户低总价优势，实现一定居家功能，看重酒店式服务的便利性，以及精装的特色。居家型80-140方居家改善型客户户型的居家性，同时看重中酒店式服务、精装的附加值。豪华型170-190方享受型高端客户户型的舒适度，享受有别于普通公寓的酒店服务带来的尊贵体验，以及精致豪华精装。酒店式公寓客群定位第一部分竞争策略价格策略推盘策略客户策略第二部分第三部分第四部分本案定价原则：◆高开高走◆撑握定价主导权项目均价1、价值打造完成；2、市场平稳发展。项目在2011年5月开盘销售均价预计（毛坏）本案毛坏房售价预计为5411元/㎡-5611元/㎡以上价格仅从目前市场面考量--最终的入市价格将结合当期整体市场行情;客户蓄水情况以及多轮客户价格测试情况综合考量--根据本案先期入市价格策略开盘前最终确定入市价格本案最终预售均价将在开盘前通过竞品打分的方式结合上述方式确定合理的开盘价格：第一部分竞争策略价格策略推盘策略客户策略第二部分第三部分第四部分依据高层的景观资源等进行价值排布:东面略大于西面设定东边为A单元，西边为B单元价值排布D*2*132-13F133.6526A*2*215-16F181.414B1*2*215-16F43.424B2*2*215-16F41.94C*2*215-16F51.164E*2*215-16F50.934D*2*215-16F133.654A*2(有阁)17F179.582B1*217F39.842B2*217F39.542C*217F48.772E*217F48.352D*217F127.372A阁楼*218F42.722FY*218F91.872B2Y*218F39.542CY*218F48.772

EY*218F48.352DY*218F127.372FY*219F跃87.632B2Y*219F跃34.032CY*219F跃34.052EY*219F跃442DY*219F跃123.132FY阁*2阁楼80.392B2Y阁*2阁楼34.692EY阁*2阁楼44.242DY阁*2阁楼130.882总计222推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化2F7F14F第一次推盘:2011年5月推出A单元，共计9130㎡，111套，以均价5500元/㎡计实现销售额约0.5亿预计5个月左右的销售周期根据根据累客情况，推出第一批次货量。当达到70%销售率时，进行第二批次的蓄客。推广重点:远洲平层景观公馆,实现一线城市的居住梦想．19F2F7F14F19F第二次推盘:2011年10月推出B单元共计9130㎡，111套，以均价5800元/㎡计实现销售额约0.53亿预计5个月左右的销售周期推广重点:远洲平层景观公馆,全新居住理念后期到2012年将均价拉升到6300元/㎡推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化推售策略第一阶段第二阶段重大事件10月第二批次开盘2011年5月第一批次开盘4月预售证申领持续热销、蓄客销售周期营销目标12年3月进行提价持续热销、蓄客树立形象、品牌价值、快速回笼资金平稳走高中博取利润利润最大化约0.5亿约0.53亿销售额本项目可销金额总计约1.03亿，保守测算销售率80%计约0.824亿元现场价值打造（售楼部、展示区包装，销售物料）推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化方案二：如果第一次推盘不好，B单元就以创业基地（