人口老龄化对我国房价波动的地区性差异研究

人口老龄化对我国房价波动的地区性差异研究摘要：2004年以来，我国房价出现了全国性上涨，幅度大、范围广。住房是百姓生活的必需品，然而，现有的“高房价”已经成为非常严峻的社会经济问题和民生问题，“买房难”成为人们生活面对最主要的困难之一。本文试图从人口结构的角度来解释房价快速上涨的原因，其中，人口结构特指人口年龄结构和教育结构。本文有别于大多数文章仅从年龄结构的角度探讨住房价格背后的人口因素，本文运用1999-2012年的面板数据研究我国人口结构、教育结构对我国三大经济板块住宅价格的影响。并得出结论：“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”是我国推进城镇化工作的当务之急。关键词：人口年龄结构，高等教育结构，房价

目录6583一、前言 212663二、概念界定及房地产市场相关理论 37630（一）人口结构 327702（二）房地产市场供求理论 431778（三）人口结构对住宅市场的作用机制 431395三、我国人口结构变化历程与住宅市场 521829（一）我国人口结构变化历程 524607（二）我国住宅市场 722465（三）我国人口结构对住宅市场的影响 812022四、人口结构与住宅价格关系的实证分析 86906（一）数据描述 815930（二）模型设定与变量说明 1110756（三）估计方法与实证结果 12948五、结论与建议 161644（一）主要研究结论 1623065（二）政策建议 1727139参考文献： 18

一、前言我国在经济高速增长的同时，房价也在全国范围内高速增长，居高不下。从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”与“90/70”、2010年的“新国十条”、2011“新国八条”、2013年的“房产税、限购令”，调控政策与房价进行了10年抗战，但除了金融危机发生的2008年，楼市调控之拳犹如打在“海绵”上软弱无力。“高房价”已成为十分严峻的社会经济问题和民生问题。房地产业涉及的产业广，其价格波动不仅对整个社会经济的健康发展又重要影响，而且关系到人们的归属感和安居感。究竟是什么因素推动我国住宅市场的迅猛发展，学者们从不同的角度提出了多种解释，并未有统一的结论。我国老年抚养比例从1999年的10.2%上升到2011年的12.7%，少儿抚养比例从1999年的37.5%下降到2011年的22.2%，也即从1999年到2011年中青年的比例增加13%左右，随着中高等教育的逐渐普及，大专以上学历人口比例从1999年到2011年增加了637.5%，同时伴随着城镇化的快速发展，中青年成为了购房的主力军，房价面临着巨大的压力。学者们常将住房市场作为一个整体来研究其与人口年龄结构的关系，虽然揭示了我国人口年龄结构与房市的普遍规律，却忽略了两点:一方面混淆了住宅细分市场房价的变化，另一方面，由于收入差距、受教育程度等体现消费者偏好的住房需求也被隐藏，从而无法较为全面地了解人口结构与住宅细分市场的关系。本文以不同的人口结构一一年龄结构与教育结构为视角，分析不同人口结构变化对住宅细分市场的影响。从人口结构角度解释不同区域房价的变化。既可以丰富现有房地产市场的理论研究，也可以为当前政府的调控政策提供参考。二、概念界定及房地产市场相关理论（一）人口结构1、人口年龄结构（1）概念:人口年龄结构是指一定时期内各年龄组人口在全体人口中的比重。它是过去和当前人口出生、死亡、迁移变动对人口发展的综合作用，也是经济增长和社会发展的结果，又是今后人口再生产变动的基础和起点。它不仅对未来人口发展的类型、速度和趋势有重大影响，而且对今后的社会经济发展也将产生一定的作用。（2）类型:反映人口年龄结构特征的指标很多，主要有:①老年系数。又称老年人口比重，指老年人口占总人口的百分比。②少儿系数。指少年儿童的人数占总人数的百分比。③老少比。指人口中老人与少年儿童的百分比。④抚养比，又称负担系数。指人口中非劳动年龄人口与劳动年龄人口的百分比。⑤老年抚养比和少年儿童抚养比。指老年人口或少年儿童人口与劳动年龄人口之比。根据反映人口年龄结构的一定指标，可将人口区分为3种不同人口年龄结构类型，即年轻型、成年型和老年型。2、人口教育结构（1）概念:教育结构指教育机构总体的各个部分的比例关系及组合方式。即教育纵向系统的级与级之间的比例关系和相互衔接及教育横向系统的类与类之间的比例关系和相互关系。（2）特征:中国教育大体分为以下几个阶段:①学前教育:3-5岁儿童进入幼儿园接受学前教育。②小学教育:小学一般由地方政府负责兴办，同时也由企业和私人创办，为6-11岁儿童设立。③中等教育:一般由地方政府和业务部门负责兴办，为12-17岁少年提供的教育。中等教育机构为普通中学、职业中学和各类中等专业学校。④高等教育:指专科、本科、研究生教育。中国实施高等教育的机构为大学、学院和高等专科学校。人口教育结构，指一定时期内各教育阶段人口在六岁及以上人口中的比重。（二）房地产市场供求理论供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与价格变动的核心理论。房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素，这两大要素之间存在相互制约、互相促进的辩证关系。住宅需求是指在某一特定时间内，在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买或承租住宅的数量。它取决于消费者对住宅的消费意愿与其支付能力共同作用的结果。它包括消费需求和投资需求两部分，消费需求是指居民购买或租赁住宅的目的是为满足自身和家庭的居住需要，投资性需求是指人们购买住宅是出于保值增值的目的，将住宅作为一种价值形式加以贮存，在合适的时候再出售或出租以获得投资性收益，而其中短期的投资性需求称为短期性投机炒作。通常提到的住宅需求主要为消费需求。决定住宅需求量的因素有:①住宅价格水平;②消费者收入水平;③消费者偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。住宅供给是指在一定时期内，在各种可能的价格水平下，开发商和住宅拥有者所愿意并提供出售的数量。住宅的供给分为存量供给和流量供给，存量供给是指在某一时点现存的住宅数量，与住宅生产相关;流量供给是指每个时期住宅存量供给的住宅服务新增量，与住宅改进和住宅维护相关。因此，住宅供给也可以描述为市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程。在现实生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房。决定住宅供给量的因素:①住宅价格水平;②住宅开发建设成本;③住宅开发技术水平;④市场需求;⑤住宅开发商对未来的预期。（三）人口结构对住宅市场的作用机制1、人口年龄结构与住宅市场供求及价格关系的分析任何一个人口的总体都是由许多不同年龄的个体人口所组成。人口年龄结构能够反映出现阶段人口中各个年龄段在总人口中所占的比重，而各个年龄段人口对社会经济发展的影响、对住宅的需求及购买力也不尽相同。目前，国际上比较通用的人口年龄结构类型划分标准为:0-14岁人口称为少年儿童人口，15-64岁人口称为劳动力年龄人口，60岁或65岁以上人口称为老年人口。特别是20-59岁这个年龄段的人群，是商品住宅消费者的主要力量。地区该年龄阶段的人口比例大，对住宅的需求也就较大，会推动住宅价格的上涨。同时，该年龄段的人口是劳动年龄人口，会产生“人口红利”，从而促进社会经济增长，进而增加人均收入，收入提升会增加人们改善居住环境的需求，最后带动住房消费。因而，在商品住宅市场人口年龄因素具有非常重要的作用。2、人口教育结构与住宅市场供求及价格关系的分析中国自古便有“书中自有黄金屋”、“知识改变命运”的观念，这些观念一直影响着勤劳善良同时又比较短视功利的人们，每个家庭都在不影响生存的前提下都力图多给孩子提供受教育的机会，通过接受高等教育提高和改善自己的生活质量。受教育程度并不是直接作用于住房价格，而是通过两方面的传导机制。一方面通过就业及收入影响住房价格。教育程度对个人收入的增长及就业有很重要的影响，随着收入水平的增加，对自己生活质量的要求提高，住房改善性需求增大。促使价格上涨。另一方面，通过人口迁移、劳动力的流动来影响住房价格。根据迁徙理论，人们受教育程度越高，越倾向于迁徙。一般来说，迁移的人口主要是青壮年，人口的迁入，扩大了城市消费市场，同时，迁入的人口对居住的需求促进了房地产业的发展，从而影响住房价格。三、我国人口结构变化历程与住宅市场（一）我国人口结构变化历程1、我国人口年龄结构变化人口年龄结构与人口的转变紧密相关。世界上绝大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口以及社会经济发展的变化而发生变化，从年轻型、成年型到老年型逐渐转变。西方发达国家的人口转变是经历了大约150多年伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程。相较于西方国家，我国的人口转变是在经济不发达的条件下进行的，且受计划生育政策的影响，经历着更加迅速的人口结构的转变，人口年龄结构从年轻型直接转变为老龄化。1953年和1964年中国进行第一和第二次人口普查时，人口年龄结构基本都属于年轻型，进入20世纪70年代以后，特别是广泛推行计划生育政策后，人口出生率和生育率急剧下降，造成少年人口比重下降，老年人口比重升高，加快了人口年龄结构的转变。在1982年进行第三次人口普查时，中国人口年龄结构已初步进入成年型，到了20世纪90年代后，人口老龄化速度加快，人口年龄结构开始向老年型转变。在2000年进行第五次全国人口普查时，中国65岁以上人口占总人口的比例为6.96%，这表明中国已成为老龄化国家。由2012年人口变动抽样调查结果推算，2012年我国65岁及以上人口占总人口的比例为12.7%，与2010年第六次人口普查相比，高出了3.8个百分比。表明我国人口老龄化还在继续发展。另外，我国的抚养比例从20世纪60年代以来逐年降低。表1中国人口年龄结构变化资料来源:国家统计局，六次人口普查资料数据。2、我国人口教育结构变化改革开放以来的头20年，是我国高等教育事业规模稳步扩大的一个时期，从1978年到1998年间的高等教育发展看，普通高校从598所增加到1022所，普通高等教育招生规模从40万人增加到108万人，在校生规模从86万人增加到341万人，招生、在校生年均增长分别为5%和7070。全国高校大规模扩招从1999年开始，据统计，当年普通高校招生比1998年增加了52万人，增幅高达48070。从图1可以看出1999年以后，普通高等教育招生规模连续几年大幅增加。从1999年到2012年，高校平均每年增加105所，招生平均每年增加38万，2012年高校向社会输送的毕业生人数高达624.7万。图1历年普通高等学校招生人数和毕业人数（二）我国住宅市场2013年，国家对住宅市场的宏观政策调控方向不变，即保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。我国住宅市场2013年整体表现为价格稳定、交易量上升。货币政策保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，从需求方面新增贷款和M2的上升推动全年住宅商品房销售面积的继续增长。从国家统计局公布的数据来看，2013年M2同比增长13.6%，我国的住宅商品房成交额累计达到67694.9亿元，同比增长26.6070;住宅商品房成交面积为115722.7万平方米，同比增长17.5070。从供应方面，销售好转促进投资开工企业回升，但受基数大和保障房供应下降影响，增速不会十分突出，住宅商品房投资额58950.76亿元，同比增长19.4%。从价格来看，货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上，但上行空间有限，住宅均价5849.7元/平方米，同比增长6.5%。从城市分化来看，少数热点一、二线城市潜在需求强烈供应不足，价格上涨空间大，多数二线城市供需基本平衡，价格平稳，经济和人口决定其未来发展空间，广大的三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力。从时间长度来看，1999年以来我国东中西部的住宅整体呈现出由慢到快的上升趋势。特别是东部，2003年以后住宅价格大幅上涨，中部和西部相较于东部，住宅价格涨幅稍小，且中、西部住宅价格及其涨幅基本保持一致。图2我国东中西部历年房价走势（三）我国人口结构对住宅市场的影响1、人口年龄结构对我国住宅市场的影响从20世纪90年代开始，我国的抚养比例开始逐年降低，尤其是1998年房改过后，抚养比例急剧下降，与1990年的人口普查数据相比，2000年的人口抚养比例降低了10.3个百分比，这也源于我国在20世纪80年代爆发的第三次婴儿潮，他们从21世纪后逐渐进入青年时代，这时候“人口红利”边出现，促进我国的经济增长，进而增加人均收入，从而增加对改善居住环境的需求，因此，进入商品住宅消费者的行列，人口年龄结构的快速变化造成房屋需求快速增加，推动了我国住宅市场的快速发展。2、教育结构对我国住宅市场的影响我国在1999年做出了“扩大高等教育规模”的重大决策，使得我国高等教育的规模快速增长，高等教育比例迅速增加，2012年，高校向社会输送的毕业生人数高达624.7万人，基于工作、定居等因素，他们无疑是住宅市场需求的主力军，高等教育人口的不断增加，也同样推动我国房地产市场的快速发展。四、人口结构与住宅价格关系的实证分析（一）数据描述房地产价格可以细分为很多种类，例如:住宅价格、商业用房价格、工业用房价格等等。本文的研究对象为我国的住宅市场，细分为别墅以及普通商品房市场，所以研究变量为两个细分市场的房屋价格。本文所指的人口结构包括人口年龄结构(也即人口抚养比例)与高教育比例结构，人口抚养比例是指巧岁以下和64岁以上人群占15-64岁人群的比重，具体又分为少年人口抚养比例(64岁以下人口占工作人口的比重)和老年抚养比例(64岁以上人口占工作人口比重);高等教育比例是指学历为大专及其以上的人口占6岁及6岁以上人口的比例。图3全国普通住宅商品房房价(元)与抚养比(%)关系从图3可以看出，我国普通住宅商品房房价与抚养比例的关系，普通住宅价格随着抚养比的增加缓慢降低。图4抚养比与房价的关系图4为我国东、中、西部三大板块普通商品房房价、别墅房价与抚养比例的描述统计图。可以明显观察出抚养比例与住宅价格为反向相关关系，即抚养比例下降，住宅房价上升，抚养比例上升，住宅比例下降;其中，抚养比例对东部住宅房价的影响最大，且十分集中，而中部、西部住宅房价与抚养比的分布都比较分散。抚养比对普通的住宅房价、别墅房价的影响程度也有所差异。所以，在分析住宅价格的时候不应该一概而论，不同的市场有着不同的特征表现。图5全国普通住宅商品房房价与高等教育关系从图5可以看出我国普通住宅的房价与高等教育关系，普通住宅价格与高等教育比例近似呈线性关系，随着高等教育结构比例的上升，普通住宅价格也上升。图6高等教育结构与房价关系图6分别为两个住宅市场价格与高等教育比例的描述图。通过拟合曲线可以粗略看出受高等教育的群体变化与住宅市场房价变动有正向相关关系，即高等教育比例上升，住宅市场房价下降，高等教育比例下降，住宅市场房价上升。同时，在我国的三大板块，两个住宅市场呈现出明显的影响差异，中部高等教育比例的提高对住宅价格的影响近似一条直线，且影响系数较大，相比之下，西部表现得相对比较平缓、分散。（二）模型设定与变量说明本文研究人口结构对住宅价格的影响，主要考虑人口结构对居住性需求产生影响，进而作用于住宅价格，因此影响因素中并未考虑投机性指标，而是选取了人均GDP、人口自然增长率、城镇化率，本文是在控制这些因素以后进行研究分析。通过自变量相关性检测(见表2)，结果显示人口年龄结构(抚养比例)与教育结构的相关系数为-0.579，呈显著的负相关关系，所以，本文采用计量经济分析方法，将人口年龄结构与教育结构放在两个模型中进行影响分析，同时，为了更加严谨、细致地分析人口结构对房价的影响。表2抚养比例与高等教育比例的相关性检验本文利用我国1999-2012年31个省、自治区、直辖市的数据研究人口抚养比例、受教育程度比例与住宅市场房价的关系。之所以选择的数据从1999年开始，是因为我国的房改制度从1998年开始，在之前的福利分房制度不是本文考虑的范围。表3控制变量的统计描述(全国)

表4控制变量的统计描述(东部)表5控制变量的统计描述(中部)表6控制变量的统计描述(西部)注:数据来主要来于2000-2013年《中国统计年鉴》、《中国人口统计年鉴》及部分省市的统计年鉴。上述控制变量的样本数为分别为143、103、143。（三）估计方法与实证结果本文采用面板数据模型一方面大大增加了观测样本量，使构造的参数估计量更为可靠，另一方面，可以减弱多重共线性的影响，当解释变量在两个方向上同时变动时，由于潜变量的增多使得它们之间强相关的可能性大大降低;房价和一些解释变量之间很可能是同时决定的，这会导致解释变量的内生性问题，面板估计能有效控制内生性问题。双对数模型和单对数模型的回归结果如下。1、双对数模型我国住宅房价与抚养比的回归结果如表7所示，从全国来看，我国抚养比与房价呈显著地负相关关系，房价对抚养比的弹性为-0.168，也即抚养比的变化率每增加1%，房价会下降16.8%。进一步分析，我国少年抚养比与房价也呈负相关关系，而老年抚养比与房价呈正相关关系，均十分显著。房价对少年抚养比的弹性为-0.136，房价对老年抚养比的弹性为0.0619。抚养比对我国住宅房价变化的解释程度为28.5%，而少年抚养比与老年抚养比对我国房价的解释程度高达49.2%。添加控制变量后，房价对抚养比的弹性不再显著，然房价对少年抚养比及老年抚养比的弹性基本无变化，仍然十分显著。表7我国房价与抚养比的回归结果我国住宅房价与高等教育比例的回归结果如表8所示。我国高等教育比例与住宅价格呈显著正相关，且房价对高等教育比例的弹性为0.09。从表中可以看出高等教育结构对住宅房价的变化的解释程度接近60%，添加控制变量后，住宅价格对高等教育结构的弹性仍然显著，且基本无变化。表明我国的高等教育比例是住宅价格的重要影响因素。2、单对数模型我国住宅房价与抚养比、高等教育比的回归结果如表9。从我国整体数据的回归结果看来，住宅价格与我国抚养比呈反向关系，其中住宅价格随少年抚养比例的上升而降低，住宅价格随老年抚养比例的上升而上升。表8我国房价与高等教育比例的回归结果表9我国普通房价、别墅价与抚养比的回归结果从全国来看，无论是双对数模型还是单对数模型，结果表明，高等教育结构是解释我国住宅价格变化的重要因素。双对数模型结果表明少年抚养比与老年抚养比对解释住宅价格变动有重要影响。3、模型结果的纵向比较分析（1）由回归模型结果可知，高等教育对我国住宅价格有积极影响，无论是普通住宅市场还是别墅市场，高等教育是解释我国住宅市场价格变化的重要因素。高等教育比例的增加会显著提高我国住宅价格，从全国整体来看，教育结构可以解释我国普通住宅价格59%，高等教育每增加一个百分点我国住宅价格会上升3.6个百分点，而从我国三大经济板块来看，它可以解释我国一般商品住宅价格变化最高可达80%，别墅价格70%，但在我国西部，其解释程度的范围较广，在25%-80%之间。高等教育比例每增加一个百分点，我国住宅价格会上升3到10个百分点。对于我国三大经济板块一一东部、中部、西部，高等教育的影响程度是不一样的，其中，影响最大的是我国中部，其影响高达7%-10%，影响最小的是我国东部，影响程度为3%—5%。表10教育对我国三大经济板块普通商品房、别墅的房价影响对比（2）抚养比例对我国三大板块的影响，如下表所示。人口结构对我国住宅价格的解释程度，从东部到西部依次降低。抚养比例与我国住宅价格呈反向相关关系，且抚养比例对住宅价格的变化影响程度从东部到西部也呈依次递减趋势;进一步分析抚养比例，其中，少年抚养比例的上升会提高住宅价格，且少年抚养比对住宅价格的影响程度从东部到西部依次递减;老年抚养比例的上升会降低住宅价格，老年抚养比对中部住宅价格的影响程度最大，对东部住宅价格的影响最小，值得注意的是，老年抚养比例升高会降低东部别墅价格。表11抚养比例对我国三大经济板块房价的影响对比（3）人口增长率与人均GDP对我国住宅价格产生明显的正效果，而城市化率对住宅价格的影响不明确、不显著。从全国整体数据分析来看，在研究人口结构模型中，城镇化对我国住宅价格都有显著的积极影响，而在研究高等教育程度模型中，城镇化对我国住宅价格的影响却是不显著的。细分到我国三大经济板块，城镇化对住宅价格的影响多为不显著或是不明确，值得提出的是，在研究教育结构模型中，我们发现城镇化对我国东部别墅以及西部的普通住宅有显著的负效应，随着高等教育的普及，人们的思想观念发生了变化，对生活的追求也有了质的跨越，西部的经济发展已经满足不了大部分接受高等教育后的人对职业或是对世界快速变化认识的需求，因此，会有一部分人迁徙至东部或者中部;人口的迁移导致西部住宅需求减少，国家积极鼓励城镇化，加大住宅市场的供应，从而影响了西部住宅价格。表12城镇化在不同人口结构模型下对住宅价格的影响对比（4）高等教育与人口结构对住宅价格的解释程度相比较，高等教育能更多的解释住宅价格的变化，因此，高等教育也是影响我国住宅价格变化的重要因素。五、结论与建议（一）主要研究结论（1）通过对三大经济板块的具体研究，可以进一步了解人口结构对我国东、中、西部的住宅价格的影响。通过进一步的研究结果有针对性地制定相关政策来调控我国的房价是一种有效途径。（2）高等教育对我国住宅价格有积极影响，无论是普通住宅市场还是别墅市场，高等教育是解释我国住宅市场价格变化的重要因素。（3）抚养比例与我国住宅价格呈反向相关关系，且抚养比例对住宅价格的变化影响程度从东部到西部也呈依次递减趋势，这应该与我国的地区经济发展程度及经济政策相关。中国经济体制转型及阶段性的人口政策使得我国老年人口的增加并不会带来住宅价格的显著下降。（4）人口增长率与人均GDP对我国住宅价格产生明显的正效果，而城市化率对住宅价格的影响不明确、不显著。这使得我们思考，虽然我国城镇化力度很大，但城镇化质量偏低，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”是我国推进城镇化工作的当务之急。（二）政策建议从影响住宅价格的角度来讲，今后一段时期，中国应该着重于研究解决大学生的就业问题政策。同时，高等教育对我国东中西部的影响不一样，如何引导接受高等教育后的人不再“扎堆”于东部，造成东部城市人口过度膨胀而引起的环境、交通、住房等一系列问题，创造条件吸引他们留在中西部，支持中西部的发展。目前我国的养老保障制度还不够完善，养老金双轨制成为社会非常关心和热议的话题，并且面对快速老龄化的中国，养老保障压力显现，导致人们对未来预期的不确定性，进而将资金投资到自己的下一代，“养儿防老”的思想得以体现。因此，加快完善养老保障制度，提高我国养老金收益率是提高老年市场信心的有效途径。参考文献：[1]祝丹,赵昕东.人口年龄结构变动会影响住房财富效应吗?——基于中国省际面板数据的实证检验[J].消费经济,2015,06:16-22.[2]邹瑾,于焘华,王大波.人口老龄化与房价的区域差异研究——基于面板协整模型的实证分析[J].金融研究,2015,11:64-79.[3]叶永刚,王凌伟,魏海瑞.人口年龄结构、预期与中国房价:基于需求方的视角[J].统计与决策,2016,04:122-126.[4]周振海,周胜强,王若平,钟辉,詹静,李西江,刘伯酉,李文君.人口年龄结构、房价与金融稳定研究[J].华北金融,2016,04:4-19.[5]李祥,李勇刚.人口抚养比、房价波动与居民消费——基于面板数据联立方程模型[J].经济与管理研究,2013,01:35-41+68.[6]陈彦斌,陈小亮.人口老龄化对中国城镇住房需求的影响[J].经济理论与经济管理,2013,05:45-58.[7]颜色,朱国钟.“房奴效应”还是“财富效应”?——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析[J].管理世界,2013,03:34-47.[8]邹瑾.人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据[J].