房地产企业成本风险管理讲座

本钱管理精细化管理之----房地产企业全本钱管理---责任本钱管理体系的实践环顾一下我们的行业与环境房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理标准化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模开展行业竞争剧烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益再看看我们的运营。。。。资本土地项目资本增值能力工程开发能力房地产企业业绩表达------核心财务指标净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

杜邦公式房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体工程操作能力企业综合管理能力本钱管理能力聚焦体现一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为本钱管理的竞争形成责任本钱管理为核心的---全本钱管理体系聚焦：房地产企业价值链分析投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作工程盈利目标房地产工程全本钱管理房地产工程全本钱土地本钱工程建造本钱管理本钱本钱管理本钱分解资金本钱房地产开发工程本钱结构在变化----土地本钱建造本钱财务本钱开发速度对本钱的影响房地产开发工程本钱有效性的要求土地增值税对我们的要求：无效增值向有效增值转移：管理效率的提升房地产开发费用，与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用，不超过工程开发本钱的5%管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管理层的认识决定了工程本钱与企业命运------企业的本钱策略观全成本管理的核心企业的定位决定了企业的本钱策略品牌盈利顾客价值持续开展房地产企业根本的本钱策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制房地产项目成本的形成工程开展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产本钱作业过程与本钱形成土地本钱政府费用设计费招标费用建造本钱销售费用管理费用本钱是一系列经营过程结果的迭加本钱寓含于各业务环节本钱控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调本钱控制需要各环节之间的有机协调与配合房地产本钱的形成房地产项目成本归集企业特色工程特点财务核算本钱分析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

建筑面积

可售面积

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

如何实现房地产企业的全本钱管理？建立和实践目标本钱与责任本钱管理体系建立合理的目标本钱将目标本钱分解成责任本钱将本钱控制落实到各业务操作环节中量化评估体系本钱考核与绩效管理责任本钱管理的总体思路目标成本管理关于目标本钱目标本钱的起源目标本钱与责任本钱目标与靶心内容一、目标本钱的解读二、目标本钱设定原那么三、目标本钱的形成四、目标本钱的管理五、目标本钱的实现六、案例关于目标成本一、目标本钱的定义目标本钱是公司基于市场状况，并结合公司的经营方案，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的本钱指标。关于目标成本二、目标本钱定义解读目标本钱设定与企业定位目标本钱设定与工程定位目标本钱设定与企业盈利目标本钱设定的市场原那么性价比与专业管理销售成本项目定位产品标准盈利偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本PDCA四、目标本钱的管理------动态本钱管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行本钱控制，才能实现降低本钱的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任本钱体系。关于目标成本五、目标本钱的实现回忆：目标本钱是基于企业目标建立的目标本钱是在工程运作过程中逐渐形成和明确的目标本钱的管理要基于完善的动态本钱信息管理目标本钱管理的实施要依赖于责任本钱管理体系案例：从本钱筹划入手规划目标本钱案例：目标本钱的设定形式案例：动态本钱信息反响系统案例：本钱数据库的建立目标本钱管理中经常遇到的问题1、目标本钱合理吗？2、动态本钱信息为什么失真？案例1：目标估计缺乏案例2：目标刚性缺乏案例3：目标与实际脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反响失控责任成本管理内容一、责任本钱的解读二、责任本钱的分解三、责任本钱分解原那么四、责任本钱的落实五、责任本钱的评估与考核六、案例责任本钱体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标本钱的实现。责任本钱体系的目的在于提高公司全员本钱管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的本钱管理体系，表达结果与过程并重的原那么

关于责任成本一、责任本钱的解读方式一：根据本钱科目，将目标本钱分解成?目标本钱控制责任书?，对各工程费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成本钱控制的指引方式二：根据合同分类，将目标本钱分解成?合同控制清单?，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门本钱责任的完成来保证目标本钱的完成关于责任成本二、责任本钱的分解方式分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式二：合同分类序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式一：本钱科目各部门各司其职三、责任本钱的分解思路1、本部门费用2、本专业端口本钱----土地本钱----投资部--------政府收费----报建部门--------设计费----设计部门--------营销费----营销部门--------财务费用----财务部门------------建造本钱----设计+采购+工程------本钱数字是目标，是结果，关键的是工作质量阶段性地确定本钱责任设计产品销售投资筹划工程运作全过程招标履约签约三、责任本钱的分解思路以本钱形成主体作为本钱责任主体关于责任成本四、责任本钱的分解原那么关于责任成本五、责任本钱的落实责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状〔书〕责任本钱的分配最终落实到了工程开发方案以及各部门工作方案中！〔参加时间、质量、价值、责任人等要素〕责任本钱指导书关于责任成本六、责任本钱的评估与考核评估方式评估指标无效本钱考核方式谨慎与全面性量化评估回忆：责任本钱的分解是基于责任形成的主体责任本钱分解后要形成明确的责任本钱管理指导书责任本钱的管理要引入考核、评估机制责任本钱管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩案例：责任本钱的分解落实案例：责任本钱考核的全面性1、设计管理的责任本钱仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任本钱如何切分？案例1：设计阶段责任本钱管理案例2：招投标责任本钱管理责任本钱管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任本钱管理的错？案例1：样板房本钱谁来管案例2：图纸的本钱责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品品质下降了案例2：财务数据失真了案例1：质量问题出现了责任本钱管理中经常遇到的问题责任本钱控制要点指南的介绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….

工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南内容归纳建立合理的目标本钱---将目标本钱分解成责任本钱---将本钱控制落实到各业务操作环节中—量化的控制指标与评估---控制结果考核与绩效考核挂钩---房地产工程全本钱管理之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节全成本管理体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节全成本管理体系设计管理采购管理工程管理本钱管理分包签证进度质量变更限额招标合同管理集中采购招投标之二：企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收

全成本管理体系之三：专业支持体系产品研发系统采购管理系统本钱研究系统根底数据信息全成本管理体系一句话:房地产企业的全本钱管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果表达了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。房地产本钱管理是企业行为〔策略—管理〕房地产本钱管理需要全员、全过程的努力房地产本钱管理需要落实到具体的管理工具和手段企业本钱管理要