基于土地评估的城乡东北部地价评估方法研究

基于土地评估的城乡东北部地价评估方法研究

1城乡结合部土地价格问题城乡联系是城市与农村之间的过渡和边界。它是指以城市为中心的一些城市区域和一些村庄的自然和经济交叉带。国土资源部颁布的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《农用地分等定级规程》、《农用地估价规程》使城镇用地和农村土地的定级估价有了系统、规范的技术依据,并取得了一系列研究成果,但在两者交界地带如何定级估价,是目前各级政府管理部门普遍关注的问题。城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区,该区域土地利用结构中农用土地急剧减少,工业化、城市化带动建设用地快速膨胀,推动了城乡结合部土地市场的发展。然而,土地产权不明,土地收益分配机制不合理、土地利用和管理不到位又使土地市场发生混乱。同时,通行的地价政策决定了城区的地价要高于“城乡结合部”的地价,乡村的地价要低于“城乡结合部”的地价,“城乡结合部”的地价往往介于城区地价和农村地价之间。这种依据商业价值按区域划分的基本定价应该说具有一定的科学性,然而由于“城乡结合部”概念的模糊,度量欠缺标准,再加上经济利益的驱动,就难以避免人为地把城区土地当作“城乡结合部”的土地价格来估算,这样无疑降低了城区土地的价格,而把农村的土地按“城乡结合部”的地价来估算,又导致地价的上涨。这一压一抬引起的后果往往只有一个,即国家或集体的土地资产受损。为此,正确评估城乡结合部土地价格是建立规范的土地市场的需要。本文以河北省石家庄市为例,对此进行了探讨。2城乡一体化土地分类2.1城乡结合部土地分级因素的选择土地级别的确定主要取决于定级因素的选择,由于城乡结合部具有城市与农村的双重特点,其定级因素的选择应结合城市土地与农用土地的特点,选择对两者均有影响的因素作为城乡结合部土地的定级因素。(1)位置条件是中心城市的影响一般来说,城郊区距离中心城市越近,区位条件越好,土地级别越高;反之则土地级别低。(2)交通干道周边交通条件能反映地区的开放度和影响度,城乡结合部的发展沿交通线路呈放射状趋势,尤其是乡镇企业多沿交通线路发展第三产业,而第三产业的发展又是决定土地区位优劣的根本原因。因此,交通干道附近,土地区位条件好,对外交通便利,土地级别较高;反之,距交通干道较远的地区土地级别则低。(3)改善农地环境城乡结合部地区的基础设施状况主要指该区域的基础设施完善度和公用设施完备度,即供水、排水、供热、供电及距离医院、银行、学校、邮局、农贸市场、娱乐设施、体育设施、文化设施的远近,以及进行农地开发利用或为满足农业生产需要而建设的地上线、地下线、管沟、渠、路等农用构筑物或建筑物,这些水利、林网、交通、能源、通讯、打谷场、仓库等基础设施可以改善农地开发利用的硬环境,对促进农地的高效利用和提高农地生产力起着十分重要的作用。基础设施较好的地区,土地开发程度高,区位条件优越,土地级别高,反之,则土地级别低。(4)不同工程地质条件对土地级别的影响影响城乡结合部的自然条件主要是工程地质条件和土壤肥力状况。城乡结合部内带主要是为城市建设用地的发展提供土地,工程地质条件的好坏对其影响很大,工程地质条件好的区域,适合于多层或高层建筑的发展,其土地级别也会提高;外围主要是农作物,土壤肥力状况对其土地收益和地价有很大关系,土壤肥沃,土地收益高的地区,土地级别也高。定级因素确定后,运用特尔菲法综合确定定级因素权重,计算定级因素分值,综合评定出石家庄市城乡结合部的土地级别(表1)。2.2土地定价问题在城镇土地估价中,常用的估价方法有市场比较法、成本逼近法、剩余法和收益还原法,而农用土地估价则刚刚起步,还没有形成成熟的方法。本次对城乡结合部土地进行估价,是在总结城镇土地估价方法适用范围的基础上,结合农用地特点,经过反复比较后加以确定的。城乡结合部能够提供的土地定级估价资料主要有:土地位置、基本设施状况、水源状况、灌溉保证率、交通条件、机械投入、农业建筑设施投入和种子、化肥、农药等的投入、劳动日工资以及总收入等。基于这些现实资料,估价方法的选择如下:城乡结合部中的农地没有真正意义上的市场,农地地价内涵是农用土地的收益价格,而土地的纯收益可以通过总收入减总投入来取得,农用土地的这种生产特性决定了收益还原法是比较适用的;城乡结合部土地中,政府往往根据需要征用农村集体土地改为建设用地,新征土地地价评估一般采用成本逼近法。农作物一年多熟,不断循环,远离剩余法的应用条件,同时,土地交易案例缺乏,故剩余法和市场比较法均不适宜。因此,城乡结合部土地估价宜采用收益还原法和成本逼近法。然而,由于城乡结合部地区土地既包括建设用地又包括农用土地,使用收益还原法和成本逼近法时又有一定的局限性,需要一定的修正措施来加以克服。2.2.1农舍费含定期费我国一般采用总收入减去总成本的差额法来测算农地纯收益,这样就会出现用实际纯收益代替预期纯收益的问题。同时,在生产费用的测算方面也存在不合理之处,一是漏掉了一些项目的费用,如农舍费一直未计入。农舍费主要指生产上直接或间接使用之建筑物,包括住宅、仓库、农具舍、水泥晒场、堆肥舍等的折旧及维修费;二是对人工费用(劳动日工资)的测算不合理,劳动日工资估算的偏离导致许多地区的农地呈现负收益状态,这为采用收益还原法评估农地价格设置了障碍。因此,必须完善我国测算农地收益的费用体系,此乃科学估价的前提。费用体系本身也是一个很复杂的问题,不同农副产品、不同历史阶段在具体指标上均有所差别,但总体而言,应涵盖农业生产的全部直接或间接费用。同时,从保护农地生态环境的角度出发,也有必要将农地生态损害费用和治理费用考虑在内。2.2.2修正因素的确定成本逼近法一般适用于新开发农地的评估,特别适用于农地市场不发育、成交案例不多、无法利用市场资料情况下的评估。目前,我国农地市场极不发育,因此,成本逼近法不失是一种较好的评估方法。但由于农地估价大部分取决于它的效用,并非其所花费的成本,故在具体应用中受到一定限制。但可以通过一些修正因素来克服其局限性。在运用成本逼近法计算农地价格时,并未考虑农地的地理位置、土壤的理化性质、土壤质地、水资源及气候的差异性等,只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力。开发一片劣等地和开发一片优等地费用基本相同,但农地收益可能相差很大,所以必须经过必要的因素修正才能体现农地的真实价格。修正因素的确定要根据农地实际情况选定,一般包括土壤质地、灌排水、气候、地形、交通和区位、耕作制度可塑度等基本因素:(1)土壤质地修正。不同质地的土壤由于其理化性质的差别而使农地价格有很大差异,比如开发一片沙质地和开发一片灌淤地,在其他条件相同的情况下,地价肯定会有差异,因为至少考虑土壤熟化过程灌淤土比沙质土要快得多,也就意味着在一定年限内两种土质虽开发成本相同但收益却不同,这肯定会在地价上有所反映。(2)灌排水修正。同样一片农地,有水灌溉和无水灌溉差异相当大,用河水灌溉和用机井灌溉也有很大差异,同时,有无排水条件也是影响农地能否长期有效利用的关键。(3)气候修正。气候修正主要指影响作物生长的各项气候因素,如气温、无霜期、日照时数及各种自然灾害的发生频率、强度等作用于农地而对地价产生影响。(4)地形修正。有一定的坡度对土壤灌排水很有利,但坡度太大则容易引起水土流失,太小则不利于灌排水。(5)交通和区位条件修正。主要指地块至消费地距离和到城镇或自然村的距离修正,也包括交通便利度修正,交通和区位条件好的土地,劳动工日和投入物质的运输费用要少,经济效益高。(6)耕作制度优化可塑度修正。主要包括种植制度和养地制度的优化可塑程度,种植制度主要是从整体上处理好作物与环境的相互适应关系、作物之间的空间和时间的合理关系,以能通过作物种植最大限度地促进作物全面增产,并通过市场获得较高经济收益;养地制度旨在适应农地生产和环境保护的需要,合理调节、保护现有农地资源,提高农地生产力,实现作物全面增产,并为农业持续发展创造条件,因此,耕作制度的优化可塑度通过明显影响农地收益而影响农地价格。由于城乡结合部地区相对于宏观区域而言,范围较小,其气候条件和地形坡度基本一致,故不做修正,其他条件按照影响城乡结合部农用地收益的重要程度修正(表2)。3不同产地中被需承载物的地权石家庄市城乡结合部土地分为四个级别,由于各级别内土地用途不同,其地价也不同(表3)。从(表3)可以看出,由于城乡结合部地区土地存在城市建设用地与农用土地的区别,其土地价格相差很大,下面从两方面对城乡结合部地区土地价格进行分析。(1)不同用地类型的地段和地下地位石家庄市城乡结合部一、二级地和建城区综合定级的六、七级地基本重合,没有果园分布,同一级别内粮田、菜地、工业、住宅、商业用地的土地价格之比分别为1∶7.8∶28∶49∶55和1∶7.6∶28∶48∶54。三、四级地基本上成环状分布在一、二级地外围,土地类型齐全,粮田、果园、菜地、工业、住宅、商业用地土地价格之比分别为:1∶3.2∶7.7∶27∶46∶55和1∶3.1∶6.6∶21∶34∶40(图1)。从比例系数和不同用地类型地价曲线图可以看出:同一级别内不同用地类型之间,由于农用地与建设用地之间存在生地与熟地的差别,建设用地较农用地而言,基础设施完善,土地开发程度高,土地开发费、投资利息、利润和土地增值收益均是建设用地所特有的,因而其地价明显高于农用地。而在建设用地内部,基础设施和开发程度相差较小,地价差别不大;农用地内部用地类型单一,内部差异较小,比例系数差距不大。(2)菜地和粮田现状图12商业用地:1∶0.79∶0.62∶0.22;住宅用地:1∶0.80∶0.58∶0.21;工业用地:1∶0.82∶0.60∶0.25;菜地:1∶0.77∶0.60∶0.25;粮田:1∶0.81∶0.61∶0.30;果园一、二级地内没有分布,三级地与四级地的比例系数为1∶0.55(图2)。从比例系数和不同级别地价曲线图可以看出,不同类型土地价格从一级地到末级地呈递减趋势,尤其是从三级地到四级地,土地价格陡降,这是因为一、二、三级地多为建设用地,而四级地基本上全部为农用地,同样存在生地与熟地的区别,建设用地价格明显高于农用地价格。4确定不同类型土地之间的特性,实行不同类型土地之间的特性,进行定期估计,使价结果更准确、实用。根据对