社区养老院商业计划书2篇

PAGE1“夕阳”社区养老院商业计划书一、企业计划概述1.公司概述“夕阳社区养老院”是将一般敬老院提供的餐饮服务、基本照料护理医疗、精神慰藉等服务扩大到整个社区，以社区服务和餐饮服务为基础，集社区医院、社区餐厅、养老院与托老所四者为一体，把社区服务中心装修改造成适合老年人生活护理休闲娱乐的场所。与传统养老方式相比，它形式新颖，互惠双赢。夕阳社区养老院能够将家庭与社会二者有机结合起来，极大地满足老年人的养老需求。俗话说，“金窝银窝不如自己的草窝”。在中国，很多老年人就是不愿离开自己家到陌生的地方去生活，同时享受天伦之乐的感情需求更使他们不愿离开家庭。可是通常子女们又普遍工作比较繁忙，分身乏力，难以照顾周到。这也是社区养老院存在的社会根源。同时，社区养老院的工作人员都是专业的医护人员，能够对老人进行专业的医疗救护。社区养老院能够成为老人们居家养老提供了强有力的保证。真正实现老有所养、老有所为、老有所乐。2.项目优势2.1与传统的家庭养老相比，社区养老院具有专业、便利和成本低廉的独特优势2.1.1从专业化来看，社区养老院都是由专业医护人员来照料老人，可以提供专业的服务意见，保证服务质量，确保老人的身体健康。2.1.2从便利性来看，社区养老院具有方便、灵活的特点，大家同在一个社区，彼此熟悉，感觉亲切，办事方便。2.1.3从成本来看，社区养老院能够避免机构养老成本过高的弊端，低成本运作，不需要为新建许多养老设施而增加人力和资金的投入，可以充分整合社区资源。2.2注重集体气氛，培养老人自理能力，参与意识和伙伴意识，可最大限度防止老人痴呆等老年常见病的发生让老年人参与社区养老院中的各项事务，做自己力所能及的事，比如老人可以帮助洗水果，厨艺好的老人可以做她的拿手菜等。成员间共享美餐的同时，老人也有成就感和满足感。在传统养老院里的老人基本上是养护员负责日常生活，老人的潜力得不到发挥，也不用去行动和思考，容易发生痴呆等老年常见病。对老人来说，最重要的是让他有自立意识和生存价值，使老人生活在浓厚家庭氛围中，也可以发挥他们的特长，给他们更大的空间。2.3弥补传统家庭养老功能的退化与不足，而不是取代家庭在养老中的作用家庭作为社会成员的第一安全港，相互之间的关照与慰藉是社会化机制所不能比拟的。但是，由于现代社会分工的加剧和家庭结构的小型化，家庭已无法满足老年人养老的需要，而大部分老人对家怀有的依赖情感强烈而且无法替代。因此，从满足老年人的依赖家庭的心理情感考虑，对基本能自理或有部分自理能力的老人来说家庭养老和机构养老的最佳结合点就在社区养老院，而那些不能自理的老人或对生活缺乏自理能力的老年人，如高龄、病残、痴呆、独居孤老等老年人来说家庭养老和机构养老的最佳结合点就在这种新型的社区养老院。2.4受养老人能融入社区及社会生活，不会产生与社会的隔离传统的大型福利养老机构一般是封闭式的，这种封闭不仅是地理空间上的更是精神心理上的。大型养老机构或者是建在远离生活区的偏僻地带，无形中造成了老人与社会的空间以及心理上的隔离。由于社区养老院一般设在居民区或社区内，实质上的居住环境并没有发生变化，受养老人虽然身处养老院，但同时也没有脱离社区没有脱离社会。2.5充分给受养老人以家庭温暖，避免老人孤独感的产生，有利于老年人的心理健康从老年人的心理需求上看，他们最向往的是儿孙满堂，共享天伦之乐。在养老机构，虽然同伴增加，但老人的这部分心理需求仍未得到满足。而社区养老院是机构养老与居家养老的结合，既能满足老年人对家庭温暖的渴望，又能满足老年人养老的需要。尤其是不能自理的老人居家养老的需要。在社区养老院里，同一社区的老人一起居住，老人向往家庭的心理构成趋于完整，能给老人带来更多的归属感与安全感。2.6向高龄老人和生活不能自理老人或半自理老人开放并且服务低偿目前对生活基本能自理的老人开放的养老机构较多，而许多高龄痴呆老人和生活无法完全自理的老人可选择的空间相对较小，即使有昂贵的费用也让老人无力承担。而这种社区养老院是以社区服务为基础，有充足的医疗卫生资源来为这些老人服务，能够对高龄老人和生活无法完全自理的老人开放，而且费用相对较低，是对老年人福利的完善。二、市场与竞争1.市场容量据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着国家对社区服务中心的大力扶持，而全科医师专业化人才的大量涌现又对社区服务中心注入了新的力量，为这种社区养老院的创立奠定了基础。面对中国的养老压力以及中国人的养老心理，社区养老院的市场前景十分广阔，市场需求极大。2.市场定位根据中国人的心理特点，纯养老院模式在中国越来越举步维艰。中国传统的养儿防老观念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住养老院的要么是没有子女的，要么是儿女不孝顺的这一错误观念，因而中国的养老模式注定不能照搬西方的老年公寓或养老院模式。据统计，全国平均每年约有1000万70岁以上高龄老人需要照顾，但是社会福利机构的总床位数却不到老年人总数的1％，根本无法满足老年人养老的基本护理需要，就更不用说高品质的养老服务了。夕阳社区养老院，兼具居家养老与机构养老的优点，作为特色突出，优势明显的一种养老模式，坚信必定会有广阔的发展前景。3.竞争分析3.1竞争对手我社区养老院主要有三类竞争对手：养老机构：传统养老院；现代老年公寓；托老所；医疗机构：社区医院、私人诊所其他：家政服务公司3.2竞争影响力量分析3.2.1竞争对手优势养老机构：目前社会上传统养老院大多创办较早，经验丰富，占据了养老市场的半壁江山；现代老年公寓的优势主要是环境优美，设备齐全，服务优良；托老所最为老人们看重的是行动自由，来去方便；而多数社区医院和私人诊所则接近居民，能方便及时的给与社区老人适当的救护；相比较而言，家政服务公司的优势则主要体现在能够根据老年人的需求提供上门服务，方便快捷。3.2.2竞争对手劣势传统养老院的劣势主要表现在我国养老院养老床位数量仅占老年人口总数的1%，供需严重不平衡，而且很多人对于把老人送去养老院养老的方式还不太接受；现代老年公寓则价格昂贵，一般老年人难以接受；托老所的规模较小，人员来去频繁，服务难以周到，且只能提供短期服务；社区医院和私人诊所是只能提供简单的医疗服务，无法应对老年人日常护理；家政服务公司主要表现为无法应对老年人突发性事件，同时不利于家庭隐私的保护。3.3社区养老院的竞争分析3.3.1竞争优势（1）从专业化来看，由专业人员来照料老人，可以提供多方面的服务，保证服务质量，满足老年人的多种需求。（2）从便利性来看，社区养老院具有方便、灵活的特点，大家同在一个社区，彼此熟悉，感觉亲切，办事方便。（3）从成本来看，社区养老院能够避免机构养老成本过高的弊端，低成本运作，不需要为新建许多养老设施而增加人力和资金的投入，可以充分整合社区资源。（4）弥补传统家庭养老功能的退化与不足，但不取代家庭在养老中的作用。（5）同时可以完善社区医疗体系，全科医师在进行诊断治疗的同时还可以预防养生保健、心理指导咨询等服务。3.3.2竞争劣势由于我社区养老院是一种新型的养老与医疗的结合体，是一种新型的模式，没有经验可以借鉴，需要结合实际，不断的去探索。社区养老院现处于起步阶段，品牌的知名度及美誉度不够，客户会较少且不稳定。三、公司战略根据政府目前正在制定相关规划，同时结合市场实情，争取在2015年，在全省社区普及社区养老院的建设。夕阳养老院是一所为社区居民提供医疗、养老服务，集医疗、养老、卫生预防、心理咨询、餐饮服务等为一体的新型服务公司！我养老院坚持社会效益第一，经济效益第二的原则，想群众之所想，急群众之所急，再为居民减轻疾病痛楚的同时，也减轻他们生活上的压力，更让老年人有一个祥和安稳的晚年生活！1.总体战略1.1公司使命为社区居民提供更加完善的养老服务，同时减轻“421”家庭的压力，让老年人有一个祥和安稳的晚年生活！1.2公司宗旨坚持社会效益第一，经济效益第二的原则，为老年人居家养老提供多样化和专业化的服务，为社区居民提供更加完善的养老服务。经营思路经营目录服务内容收费标准备注暂托服务1、提供床位及全面护理。2、尊老卡享受的全面服务。10元/小时主要为暂时得不到家庭成员照顾的老年人设置上门服务送餐、做饭、帮助洗澡、理发、陪同购物、打扫卫生、陪同上医院、代购专业化老年产品等10元/次类似家政服务餐饮服务夕阳小厨房提供的五行养生餐饮按菜单收费养老、敬老、尊老卡会员免费专业护理建立健康档案、定期进行全面体检、免费保健养生咨询。设置医疗门诊、化验、急诊、家庭病床。全职医生、专业化家庭护理、心理护理、足科治疗、心理治疗等。按实际产生医疗费用收取所有会员都要建立健康档案增值服务文化配套：老年人亦教亦学如：烹饪、茶艺、曲艺、书法、绘画、武术等尊老卡免费非尊老卡会员按期收费活动卡定期组织活动如：晨练、旅游等130元/月可结合生态园营销养老卡1、夕阳小厨房每日三餐服务。2、活动卡的服务项目900元/月敬老卡1、专业护理。2、养老卡的服务项目1400元/月尊老卡1、增值服务。2、敬老卡的服务项目1700元/月注：餐饮服务：夕阳小厨房经营内容（五行养生自助餐）中医认为：五脏指的是：肝，心，脾，肺，肾。

五味指的是：酸，苦，甜，辣，咸。五时指的是：春，夏，长夏，秋，冬。

五行指的是：木，火，土，金，水。

五色指的是：青，红，黄，白，黑。五音指的是：角、徵、宫、商、羽。从食物味道来说：肝属木，喜酸，酸味食品有益于肝脏，金克木，肝脏不好忌辛辣。心属火，喜苦，苦味有益于心脏，水克火，所以心脏不好的人忌食咸。脾属土，甜味食品有利于脾胃，木克土，所以脾胃不好的人忌食酸味的食品。肺属金，辣味食品有利于肺的健康，所以肺不好的人可适量吃一些辣的食品，火克金，肺不好忌吃苦味的食品。肾属水，咸味的食品有利于肾，土克水，所以肾不好的人不要吃太多甜味的食品。

从食物颜色来说：青绿色的食品补肝，所以，肝脏不好的人，可适量的多吃一些绿色的蔬菜和瓜果。红色的食品对心脏有利，心脏不好的人，可以吃一些草莓、西红柿、樱桃等等。黄色的食品对脾胃有利，所以，脾胃不好的人，可吃一些黄色的玉米粥、小米粥、南瓜、大豆制品等等。白色的食物有利于肺部的健康，所以肺不好的人，可吃一些杏仁、百合、薏米等等。黑色的食品有利于肾脏的健康，黑豆、黑芝麻、亚麻籽等等有利于肾脏的健康。金→肺金对应肺，与呼吸道疾病相关，如有呼吸急促、胸闷、咳嗽、喘息、语音低微等症状时，就需要养肺了。茶：白茶，如：银针白毫、贡眉、白牡丹等果汁：鲜榨雪梨汁白金养生餐系列：西芹鲜百合、蜜汁百合梨、雪梨瘦肉汤、温拌银耳干贝、蛤蜊炒冬瓜、橙汁渍瓜脯、鸡汤嫩豆腐、姜丝炒鲜藕、白果鸡汤、糖醋蜇头、冰糖莲子羹等。木→肝木对应肝，肝开窍于目，木资充盈才能眼睛明亮，如有情绪易激动、烦躁不宁、胸胁隐痛、视力急剧下降等症状时，就需要养肝了。茶：绿茶，如：碧螺春、毛尖、九华毛峰、龙井等果汁：鲜榨猕猴桃汁青木养生餐系列：干煸苦瓜、碧瓜猪肝、橘香青笋、嫩烧丝瓜排、多宝菠菜、萝卜丝炖青虾、西芹炒腰果、韭菜炒核桃等。水→肾水对应肾，如有腰膝酸软、水肿、尿频、记忆力减退、易感风寒、无故大量脱发等症状时，就需要养肾了。茶：黑茶，如：普洱佛茶、湖南黑茶等果汁：特调蓝莓汁黑火养生餐系列：肉末烧木耳、芝麻香菇串、松仁香菇、香菇桃仁、糖醋海参、肉末烧海参、笋片烧海参、葱烧海参、蒜瓣焖鳝段、豉椒鳝鱼段、红烧鳝鱼段、干烧鳝鱼、肉末烧茄子、琉璃核桃仁、香辣全腰、黑芝麻粥、乌鸡煲、紫菜虾皮汤等。火→心火对应心，心主血脉，如有心悸、胸闷、失眠、健忘、烦躁，甚至心前区疼痛等症状时，就需要养心了。茶：红茶，如：川红功夫、滇红功夫、祁门功夫等果汁：鲜榨果蔬汁赤水养生餐系列：番茄炒山药、蜜枣绿豆汤、五宝赤豆粥、鲜百合炒仁、枸杞炖羊肉、南瓜莲子汤、小米红薯粥红薯糯米饼等。土→脾土对应脾，暴食伤脾，如有腹胀、腹泻、倦怠、气短、韧带和肌肉松弛、身体水肿等症状时，就需要养脾了。茶：黄茶，如：君山银针、霍山雪芽、温州黄汤等果汁：鲜榨菠萝汁厚土养生餐系列：虾仁玉米粒、丝瓜玉米羹、南瓜黄金饼、南瓜豌豆肉丝汤、油焗胡萝卜、金笋香菜鲫鱼汤、糖醋山药、山药莲子羹、糯米鸡丝粥等。3.发展战略2.1初期（1-2年）主要目标：养老院起步阶段。建立自己的品牌，积累无形资产；以中档次消费群体为主，收回初期投资，准备扩大养老院规模，并为连锁发展积累经验、资金等。2.1.1第一年（一）进入市场，提高公司知名度，树立品牌形象；（二）逐步建立健全服务网络，打开并初步占领郑州的生活小区和居民社区。2.1.2第二年：提升品牌形象；健全固定客户网络；开拓郑州周边各地市场。2.2中期（3-4年）主要目标：养老院进入稳定发展阶段。提升形象，增加公司影响力；逐步将客户群转向中、高档，成为中、高档生活小区养老的首选之品牌。开拓河南各地县市市场。2.3长期（5-10年）主要目标：养老院发展壮大阶段，注重完善医疗养老，提高员工素质；完善夕阳养老院管理制度，宣传夕阳养老院的企业文化；在稳定现有市场的前提下，开拓全国各地市场，在其城市建立相应规模的社区养老院。四、市场营销1.运营目标根据对养老行业的分析以及发展理念，制定以下短、中、长期三种销售目标：短期运营目标通过在试点的试运行，把夕阳养老院推广出去。寻找试点，进行试运行。通过媒体加强宣传。各类主题活动中期运营目标“以质取胜”通过优质的服务，让大家来认可。长远目标完善养老院管理制度，宣传养老院的企业文化在全国社区普及夕阳社区养老院2.运营管理2.1运营周期从投入市场到收回成本的周期约为22个月。2.2员工要求管理人员：具有一定的管理学知识，具有决策能力和管理经验。医疗人员：具有大专以上学历的医师或全科医师，了解老年人心理。上岗前再经过两个星期的专业培训。财务人员：具有财务、会计学知识，获得相应专业的学历及学位，并有会计师证等相关的从业资格证书。后勤人员：具有为养老院提供后勤服务及家政服务的能力，下岗工人，退伍军人优先，上岗前再经过两个星期的专业培训。专业人员：具有各种专业化技能。如：烹饪、茶艺、曲艺、书法、绘画、武术等。五、投资分析1.资金运作策略资金需求前期主要为建造医疗室、小厨房，设置老年宿舍、活动室和仓库，同时购买医疗设备，并购置一定数量的老年专用品；后期则为品牌宣传。这里按三种可能采取的策略分析。保守策略是指资金运作采用比较保守的方法，适当控制预算和开销，在可能条件下限制现金流出量。激进策略是指资金运作采取比较激进的做法，前期立刻投入大量资本并较大规模地执行预算开支，以争取用最快的速度抢占市场。适中策略则居于二者之间。当然，三种策略之间并没有明确的界限，不同风格的管理者对各种策略的定义也不尽相同。2.资金来源与运用资金主要用于租赁房屋以及装修、购买设备，直接人工费用及其它各类期间费用等。会计报表分析投资金额预估单位：万元项目店铺标准说明预估营业额（月）24预估营业额为24万/月的店址（社区），适合投资标准店。总面积（㎡）1000指实际使用面积，含用餐饮区200㎡、医疗区100㎡、活动区300㎡、暂托宿舍200㎡、办公区50㎡、仓库50㎡、其它面积100㎡预估每月会员（人）275视经营情况而定。项目金额说明筹建费1营业证照等证照费和公关招待等费用。设备金额48含餐厅设备、医疗设备、办公设备、活动娱乐器材、住宿设备等。设备投资依实际营运需求做相应调整。装修金额47整体设计装修费用（含VI设计费）开办费12含开店前人事培训工资费用、水电费、交际费、其他杂费。另须视需求准备开店广促费、用隆重开业所需费用另计。以实际发生费用为准总投资额108含筹建金、设备金额、装修金额及开办费在内的总投资。流动备用金5租金4商铺租金总准备金117含总投资额、店面租金、流动备用金的总准备金额。由于在财务预测中，没有考虑弹性分析，假定价格定在原定基础上，利润较高。现假设由于经济利润较高，使得潜在竞争者的加入，争夺市场份额；养老院经营达不到预期的销售。这些因素都会对养老院的收入造成比较大的影响。六、管理体系1.公司性质夕阳社区养老院为连锁性有限责任公司。2.组织形式公司初期拟采取直线制的组织形式，如所示：董事会董事会院长医疗部养老部餐饮部活动室财务部后勤部公司组织形式3.部门职责董事会：由公司的股东组成，属于决策层，负责制定养老院的总体发展战略，决定总经理的人选。院长：负责养老院的日常经营事务，对董事会负责，决定副总经理和部门经理的人选，协调各部门之间关系。财务经理：负责养老院资金的筹集、使用和调度分配，如财务计划和分析、股利分配等；负责日常会计工作与税收管理，每个财政年度末向院长汇报本年财务情况并规划下年财务工作。医疗部：负责为社区居民提供医疗、卫生预防、心理咨询、养生保健等服务。同时，对会员进行专业的日常护理。养老部：负责那些为社区高龄和生活不能自理的老人提供个性化的服务。餐饮部：负责为会员提供每日三餐的专业化餐饮服务和非会员的正常餐饮服务。活动室：负责把社区的老年人聚集在一起，开展一些精神文化活动，消除老年人的孤独寂寞感，改变老年人的精神面貌！后勤部：负责养老院的后勤工作，以及提供家政服务。每日活动安排时间活动内容负责部门备注7:00-8:00晨练活动室7:00-9:00早餐餐饮部9:00-11:00养生健康讲座医疗部11:00-14:00午餐餐饮部14：00-15:00午休活动室15:00-16:30茶艺、花卉等活动室16:30-17:00下午茶餐饮部17:00-18:00娱乐活动活动室18：00-21:00晚餐餐饮部七、风险预测1.养老院风险1.1由于老年群体是弱势群体，稍有不慎，就能引发一系列社会问题和道德问题，成为众矢之的。1.2易产生医疗纠纷，老年人由于年事已高，易发突发性疾病。2.解决方案2.1加强管理，检查漏洞，转变观念，想顾客之所想，急顾客之所急，处处为顾客着想，避免与顾客的纠纷。2.2树立良好的服务观念，提到服务质量，以优质的服务赢得市场。 XXX养老中心项XXX养老中心项目建议书项目建议书目录第一章总论 11.1项目名称及承办单位 11.1.1项目名称 11.1.2承办单位 11.1.3拟建场址 11.1.4单位概况 11.2编制依据 21.3编制原则 31.4项目建议书的工作范围 31.5项目建议书的工作概况 41.6项目建议书 41.6.1建设方案 41.6.2建设规模 121.6.3主要经济指标 121.6.4投资估算与资金筹措 131.6.5综合评价结论 13第二章社会和市场调查与需求预测 142.1社会和市场调查 142.1.1产业政策 142.1.2项目建设的必要性 142.2项目发展概况 202.3设计理念 202.4市场预测 242.5项目优势 252.6市场定位 27第三章建设规模及建设方案 283.1总平面规划 283.1.1总平面规划原则 283.1.2总平面规划综述 293.1.3建设规模 313.2建筑工程 313.2.1建筑立面设计 313.2.2小区内部环境设计 313.2.3户型设计 323.2.4内外装修 323.3结构设计 323.3.1设计依据 323.3.2工程概况 333.3.3结构设计 333.3.4主要活荷取值 333.4给排水设计 343.4.1设计依据 343.4.2工程概况 353.4.3系统设计 353.4.4管材 353.4.5有待落实问题 353.5暖通设计 363.5.1设计依据 363.5.2工程概况 363.5.3系统设计 373.5.4采暖系统 373.5.5采暖热媒及系统定压 373.5.6通风系统 383.5.7消防设计 383.5.8环保与节能设计 383.6电气工程设计 393.6.1设计依据 393.6.2主要设计内容 39第四章建设条件及气象条件 414.1场地水、暖、电供应条件 414.4.1供水 414.4.2排水 414.4.3供暖 414.4.4供电 414.2地质条件 414.3场地气象条件 42第五章消防、警戒及社区网络 445.1消防系统 445.2消防报警 445.3警戒监控 445.4红外防盗报警系统 445.5社区网络 44第六章环境保护 456.1本项目对环境的影响 456.2环境保护 456.3三废治理方案 456.3.1污水 456.3.2生活垃圾 45第七章抗震、土地利用及绿化 467.1抗震 467.2土地利用 467.3绿化 46第八章节能 478.1建筑、结构 478.2给排水供暖 478.3电气 47第九章经营、管理与招投标 489.1经营管理 489.2服务管理 489.3招投标 50第十章项目实施进度计划 5110.1项目实施内容 5110.2实施进度 51第十一章投资估算与资金筹措 5211.1投资估算范围 5211.2编制依据 5211.3编制方法及各部分费用确定 5211.4估算投资总额及其构成 5411.5资金筹措及投资计划 54第十二章经济效益分析 5512.1评价依据 5512.2基础数据 5512.2.1经营计划 5512.2.2实施进度 5512.2.3投资构成及分年度用款计划 5512.2.4收入估算 5512.2.5成本构成及估算 5612.3不确定性分析 5712.4临界点分析 5712.5综合评价 57第十三章结论 5813.1社会效益分析 5813.2经济效益评价 6013.3评价结论 6213.4建议 6321-第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称1.1.2承办单位1.1.3拟建场址1.1.4单位概况1.2编制依据1.3编制原则1.4项目建议书的工作范围1.5项目建议书的工作概况

第二章社会和市场调查与需求预测2.1社会和市场调查2.1.1产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2项目建设的必要性易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。河北省易州地处保定西北部，河北省易州总面积约2534平方公里，管辖七镇二十乡,469个行政村。总人口57万人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易县地处京、津、保金三角地带，东西112国道横贯在易县境内长达60公里，南北京石高速、京石西线纵贯境内。易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达87处，有金、银、铜、铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等27个品种，而膨润土、紫翠砚石、金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、石、保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做出了贡献。1999年，为迎接建国50周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新，被誉为“中华第一石”。矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产20多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产151#花岗岩被《人民日报》誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成5个矿产建材工业小区，有矿产建材企业300余家，年产值10亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积240万亩，其中片麻岩130万亩。自然牧用草场106.8万亩，年产牧草54万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目前，全县有林面积133万亩，森林覆盖率35%，居太行山山区县之首。全县有果树16.7万亩，其中柿树12.5万亩，柿果年产量5000万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧业成为农业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛改良重点县和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资源丰富。全县有大中小型水库17座，总库容4.36亿立方米，境内有拒马河、北易水、中易水、南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.36万千瓦，是全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站7座，总装机2.56万千瓦，年发电量近1亿度。

易县80％的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发展缓慢是易州现代化进程中的一大难题。当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、农田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。

如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？易县立足县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易县经济的支柱产业。大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到36.1％，被国家林业局授予“全国造林工程先进单位”。把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一批优质高产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管头、西北奇等14个林果专业村。全县发展果树20多万亩，年产果品6000万公斤，果品年销售收入达6000多万元，年利税769.5万元。该县有10余万农民靠特色农业走上了脱贫致富的快车道。大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现古燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处；还有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百姓脱贫致富创造了一个好的环境。易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。西周时周武王封召公于燕，易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。燕昭王高筑黄金台，广纳天下贤士，燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇16年（公元596年）置易县；明洪武三年，易县升入易州；清雍正11年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州治降为县治，设县至今已有1400多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化。易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。“易州庶产英才，自古多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱，狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令世人敬仰。易州物产丰饶，“磨盘柿、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代皇家贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。

自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区200多个景点，有国家级文物保护单位4处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关），省级文物保护单位9处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、世界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风景秀丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察，年接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。

近年来，县委、县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措，依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全，服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台了《关于进一步优化经济环境的决定》和《关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法》，实施了《域外投资者利益保护条例》，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权益保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、招商局及“三区一带”开发管委会等部门及服务机构，并制定了《关于进一步加强横向联合的若干规定》、《关于引进人才、技术、项目、资金的若干规定》、《关于外商来易投资的若干规定》等优惠政策。全县有大、中、小型水库２７座，拒马河、南易水、北易水、中易水、漕河５条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利,１８．６７万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件,同时也为生态旅游带来无限机会。易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开发建设，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全国电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达到３万门以上。易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副食加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县依据“稳一进二兴三”的战略方针，科学地制定了《易县国民经济“九五”规划》，规划设计了120万千瓦发电厂、60万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经济发展，百姓安居乐业。

昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦，今日老区人民营造新环境迎八方客以兴县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。“九五”以来共引进域外资金5亿多元，引进外资400多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住宅型养老将被普遍看好。2.2项目发展概况石家庄乾荣房地产开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县政府多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大众一致的支持，我单位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。2.3设计理念近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。养老中心的设施（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。（3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、电脑机房、老年大学和茶社等。（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的医护技队伍。对住院老人、病人实行24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、Ｂ超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。（5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。（6）养老中心可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于25平方米，主卧室使用面积不低于15平方米，其余卧室使用面积不低于10平方米，厨房能有6平方米，卫生间6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果，按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户外计量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩，为老年居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。2.4市场预测近年来,随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。在国家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建筑法规的进一步完善，使居住产业进入良性循环发展阶段。货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整加大刺激了购房需求的释放。另据调查显示，北京市65岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购买环境更好的住房，为改善生活质量。据调查，老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。养老住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年住宅的开发主流还是建设品质不高的老年公寓。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为27.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为17.4%，说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购60至80平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。本项目选址地段为安静、风景优美的地段，周围基本没有什么建筑，她就象一张白纸，有待我们绘制出高品质的、美丽的画卷。2.5项目优势项目场址位于易县县城西面112国道南侧，符合易县旅游接待重点发展黄金地带，是开发潜力最大的热点区域。附近交通非常便捷，西有清西陵国家级旅游资源，东有县城生活配套。生活、休闲、娱乐、消费、上学都很方便。我们的养老中心社区是以老年住所为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型居所社区。随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，北京市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前该市65岁以上的老年人现有200多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自2003年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。70岁以上老年乘坐公交车免费。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。未来住宅越来越注重“人性化”设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例如在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在问题的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，既可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”的一面。另一点就是注重生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不太注意的空气质量、噪音指数将会在未来