物业税的经济学分析

物业税的经济学分析

25.5月，国务院发布了关于2009年经济体制改革的意见，特别是关于今年的物业税问题。于是这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论,成为近日的焦点话题。开征物业税,是否意味着新一轮的利益博弈又将开始?1改善居住环境,减少土地征收所谓物业税,在不同国家有不同的称谓,有的称“财产税”有的称“地产税”,还有的称“固定资产税”或“不动产税”。主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。以发达国家为参照,物业税在国家税赋结构中,是与消费税、所得税并存的三大支柱之一。征收物业税,一方面可以让政府在土地出让后,有源源不断的财力来提供公共服务,改善居住环境;另一方面,可以在调节居民收入分配方面发挥重要作用。在中国,早在2003年中共中央十六届三中全会上,开征物业税就被提上了议事日程。同年,国税总局和财政部在我国十个城市开始试点实施物业税的“空转”运行,似乎房地产税费改革已成定局,物业税出台箭在弦上。然而没有想到的是,此后6年间,虽然物业税也经过多次不间断的讨论,但由于立法、技术、评估等争议不断,所以一直未正式开征。那为什么却又在此刻将这一话题重提呢?对此,有业内专家引用了古罗马的西塞罗说过的一句话,“事情发生的原因比事情本身还有趣”。对于征收物业税,解决土地财政问题可能是原因之一,但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张,需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高,2007年达到51304亿元,同比增长32.4%,其中中央财政收入达27749.16亿元,增长了35.6%。中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了,全国财政收入大降,2008年财政收入为6.13万亿元,只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。财政部6月15日发布的统计数字显示,今年1至5月累计,全国财政收入27108.67亿元,同比下降6.7%。前5个月全国财政支出22496.98亿元,同比增长27.8%。从收入看,企业效益下降,财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了,财政增收的难度加大。同时,为了振兴经济,必须实施积极的财政政策,特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出,政府感觉“差钱了”,但明年还得持续大规模投入,中央政府压力大,财税部门压力大,所以征收物业税被再次提出。然而,物业税的征收却极大可能会遭到地方政府的反对。虽然物业税着眼于解决地方政府的财政来源,建立财政收入的长久保障机制。但由于土地转让收入已经成为地方政府收入的重要来源,要地方政府采取措施,降低地价,压缩土地开发成本,显然存在一定的困难。在这种情况下,征收物业税,显然损害了地方政府的短期利益,地方政府会欣然同意吗?可见,中央与地方之间的利益博弈必然存在。2房地产行业的物业税市场对于物业税的征收,部分学者认为对购房者是一重大利好,物业税的征收将彻底改变目前房地产市场的格局,对平遏房价将起到决定性的作用。理由是:第一,开征物业税增加了物业拥有者的持有成本,能够有效地遏制住房市场上的炒房人,持有多套住房者的受益下降,这样会主动抛售房屋,市场上大量的闲置住房就会出售或转让,由于空置住房的量较大,所以这一因素会导致房价下降。第二,开发商囤积土地或者开发后囤房待售现象将得到有效遏制。近年来,房地产开发商大量囤积土地,土地价格被人为放大,房产价格就会不断攀升。而征收物业税之后,房地产开发商的持有环节成本增大,必须加快开发,加快销售,这一情况必然导致房价下降。第三,目前的政策是,在开发商取得土地后要交付土地出让金及相关税费,包括七十年的地租都交了,这样取得土地的成本很高。开征物业税后,由于前期的费用税收转移到了持有环节,大量的是转移到购房者身上,这样,开发商取得土地的成本降低从总体上会促使房屋销售价格下降。第四,物业税的出台,持有环节交税,增加了住房保有中的成本,可能导致房价下降,这样,原来许多人因为房价上涨而购房的必然暂时退出住房市场,其次,由于保有环节征税,导致一些人在可买可不买时不买,能买小的不买大的,它会从总量上减少市场需求,结果也会带来房价的下降。然而,这些理论在绝大多数业内人士看来却并非行得通。在他们看来,物业税是一个长期性税种,主要是开辟税源,增加政府收入,它的税率一般是稳定的。如果指望用它来调控房地产市场,并不合适,因为宏观调控关注的是短期市场状况,适合作为调控工具的税种,其税率必须具有灵活调整性。所谓的物业税征收能够增加住房所有者的持有成本,降低投机者的收入预期,这仅仅只是影响房价的一个因素。房价的走向还要受到市场供给、需求、大经济环境等众多因素的影响。而且,物业税是财产税,其主要作用是保障地方财政收入,国际上并没有通过物业税来调控房价成功的先例。最明显的案例就是,美国一直征收物业税,也没能阻止其房价上涨最终导致次贷危机的发生。而且,由于城市土地资源紧缺,而房地产开发商拥有紧缺的土地,随着经济发展城市规模扩大,土地会越来越增值,因此,银行在工业企业与房地产开发企业之间,更愿意向房地产开发商提供贷款。开发商有源源不断的资金做保障,可以延长开发期,渐次开发,达不到预定的利润不售。在这样的背景之下,房价怎么可能降低?对此,有专家提出,在目前国家出台物业税并不现实的情况下,而将开征物业税的消息不断放大、热炒,究其原因是政府与地产商在进行一种心理博弈。有媒体指出,此次物业税消息的传播,恰好是房地产市场交易量逆转的时候。以北京为例,1～3月份新房和二手房交易量都出现了数倍的上涨,交易量甚至达到了2007年的水平。但是从4月份开始,房屋交易量开始萎缩。数据显示,5月份全国主要城市房屋交易数量较4月份下降了二成左右。4月份北京二手房交易数据就下降了30%。房价上升是房屋交易量下降的直接原因。5月份,北京新开盘的平均价格比4月份上涨了10%左右。二手房平均交易价格甚至达到了2008年房价的最高水平。在“不再出新调控措施”的宏观调控语境下,资金链有所缓解的开发商们,也不再甘心只做平价生意。然而,在房地产市场还没有稳定的时候,房价上涨会使交易量萎缩,这显然是政府不希望看到的。在这一背景下,物业税的开征显然能够刺痛开发商的神经。对此,有业内人士评论,“物业税目前是政府手里的达摩克利斯之剑,它可以不征,也可以择机试点开征,但是开发商必须得掂量掂量。”3开征物业税开征权需要改革对于物业税征收的具体日期,业内人士认为,在目前的制度环境下,物业税在短期内难以实现。众所周知,世界上大多数国家都实行土地的个人私有制度,政府欲从土地上得益,就只能通过税收的方式,或在土地交易环节或者对土地及其上建筑物之保有征税,后者就是不动产税。但在中国,法律明确规定,城市土地全部属于国家所有。城市政府的这种所有权不是政治上的、象征性的,而是商业性产权意义上的。城市居民要建造房屋,只能向城市政府购买土地。但在中国的现有制度下,购买主体似乎只能是房地产开发商。开发商建好房屋后出售给居民,居民支出给开发商的价款中,相当一部分用于抵扣开放商当初支付政府的土地交易款。而且在中国,法律规定业主的使用权仅为70年。在这70年期限之内,个人的使用权极不完整,也很不稳定。不稳定的根源恰在政府。各种法律反复强调政府对土地的所有权,强调所有权高于其他权利,就是为便利政府行使其所有权。政府可随时借其土地所有权和作为公共管理者的规划权,改变物业所在地块的用途,强制业主拆迁。这样,业主的各项权益其实受到限制。尤其不能忽视的是,在社会主义国家,人民是国家的主体,可人民却得为自己购买的房屋的那一点点的土地,永远地向国家付费。具体地说,是向政府付费。政府凭什么有这样的权力?这样的权力是神授还是天授?反正不会是人民授予的。政府拿了这些钱,是要做什么呢?是按道理提供相关的公共服务吗?房子又不是政府盖的,而且政府已经从开发商那里(最终还是业主付的费)收取了高额的土地使用费。房产周围土地也一并交过费了,而且小区的公共设施,都是居民付费使用的,凭什么还要业主无休无止地付费?