物业项目服务中心共用部位设施设备维护部工作手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部工作手册第D/0版文件编号：XWWY/QEO-C/GC-屏山-00-2016编制：审核：批准：生效日期：2017年1月1日文件目录编号文件名称页码XWWY/QEO—C/GC-屏山-01-2016共用部位、设施设备维护部组织架构及职责6XWWY/QEO—C/GC-屏山-02-2016共用部位、设施设备维护部安全作业制度11XWWY/QEO—C/GC-屏山-03-2016共用部位、设施设备维护部员工日常工作流程15XWWY/QEO—C/GC-屏山-04-2016电梯操作工作规程25XWWY/QEO—C/GC-屏山-05-2016中央空调系统运行工作规程29XWWY/QEO—C/GC-屏山-06-2016大楼设施设备维护保养工作规程33XWWY/QEO—C/GC-屏山-07-2016突发事件处理流程37XWWY/QEO—C/GC-屏山-08-2016共用部位、设施设备维护部接报及维修工作程序47XWWY/QEO—C/GC-屏山-09-2016共用部位、设施设备维护部装修管理工作内容43文件化信息目录编号记录名称XWWY/QEO-C/GC-表-001-2016设备台帐XWWY/QEO-C/GC-表-003-2016工程验收记录表XWWY/QEO-C/GC-表-004-2016工程变更流程单XWWY/QEO-C/GC-表-005-2016设备事故分析及处理记录表XWWY/QEO-C/GC-表-006-2016机电设备汇总表XWWY/QEO-C/GC-表-007-2016设备设施日常巡查记录表XWWY/QEO-C/GC-表-008-2016年度设施设备维修保养计划XWWY/QEO-C/GC-表-009-2016设备设施维修（保养）记录表XWWY/QEO-C/GC-表-011-2016配电室工作表XWWY/QEO-C/GC-表-012-2016柴油发电机运行记录表XWWY/QEO-C/GC-表-013-2016给、排水泵日巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-014-2016外包方维护保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-015-2016电梯系统日巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-016-2016公用工具借用登记表XWWY/QEO-C/GC-表-019-2016消防联动系统巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-022-201生活水箱清洗检疫记录表XWWY/QEO-C/GC-表-024-2016设备卡XWWY/QEO-C/GC-表-025-2016工程人员值班记录XWWY/QEO-C/GC-表-026-2016绝缘、计量器具台帐XWWY/QEO-C/GC-表-027-2016来访人员情况登记表XWWY/QEO-C/GC-表服务中心电能统计分析表XWWY/QEO-C/GC-表服务中心水能统计分析表XWWY/QEO-C/GC-表-037-2016停电（停水）记录XWWY/QEO-C/GC-表-042-2016铅酸蓄电池充、放电记录XWWY/QEO-C/GC-表-043-2016接地电阻测试记录表XWWY/QEO-C/GC-表-045-2016《用电许可证》XWWY/QEO-C/GC-表-046-2016《钥匙借用登记表》XWWY/QEO-C/GC-表-047-2016《共用设施清册》XWWY/QEO-C/GC-表-048-2016《高压绝缘工具校验记录》XWWY/QEO-C/GC-表-049-2016《共用部位、设施设备维护部工作抽检表》XWWY/QEO-C/GC-表-050-2016共用部位、设施设备维护部专用、共用工具汇总表XWWY/QEO-C/GC-表-052-2016《防雷系统检查保养记录》XWWY/QEO-C/GC-表-053-2016《房屋、建筑设施定期巡检记录》XWWY/QEO-C/GC-表-054-2016《房屋、建筑设施维修、保养巡检记录》XWWY/QEO-C/GC-表-055-2016《给、排水泵月（季）检查保养记录》XWWY/QEO-C/GC-表-057-2016《化粪池清掏记录表》XWWY/QEO-C/GC-表-058-2016低压配电柜季检查保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-059-2016《化粪池定期检查记录表》XWWY/QEO-C/GC-表-061-2016《共用部位、设施设备维护部接报修情况统计表》XWWY/QEO-C/GC-表-062-2016《设备完好率统计表》XWWY/QEO-C/GC-表-063-2016会议设备月检查保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-001-屏-2016空调运行记录XWWY/QEO-C/GC-表-002-屏-2016高低压配电运行记录XWWY/QEO-C/GC-表-003-屏-2016锅炉运行记录表文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件—组织架构及职责版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-01—2016修改次数0页数6共用部位、设施设备维护部组织架构及职责1.0目的规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的日常工作流程。2.0适用范围适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0职责3.1屏山行政中心物业项目共用部位、设施设备维护部负责按本作业文件的相关要求具体实施。4.0方法及过程控制4.1共用部位、设施设备维护部组织架构物业项目经理物业项目经理共用部位、设施设备主管共用部位、设施设备主管 运行岗综合维修岗运行岗综合维修岗4.2共用部位、设施设备维护部职责及各岗位职责4.2.1共用部位、设施设备维护部部门职责1、负责贯彻公司一体化管理方针和管理目标，完成体系文件管理方案规定的内容。2、按照国家有关法规、负责制订大楼近、远期各类设备的维修保养计划。提出设备更新的设想，可行性研究方案、年度经费以及有关设备、物资的采购意见。3、加强管理，建立健全各项规章制度和工作流程。认真落实岗位责任制，减少和杜绝各种违章、违纪现象的发生。4、严格执行安全操作规程，组织实施对设备的定期点检、保养和维修。负责各类设备的应急抢修、并及时排除故障，保证设备处于正常安全工作状态。5、配合人力资源部门开展各类技术培训工作，提高本部门员工的业务素质和技术水平，6、积极开展节能和技术改进工作，降低能耗，提高企业经济效益。7、建立健全规范化，先进的技术档案管理制度，加强对工程技术档案的管理。8、负责服务区域设备设施维保方的日常管理及参与维保方合同的评审。9、负责采取有效措施控制物业工程维护服务中的环境因素和危险源；对相关方环境保护和安全预防施加影响。10、负责采取有效措施控制本部门的环境因素和危险源。不断增强员工环境保护和安全预防意识。4.2.2物业共用部位、共用设施设备维护部岗位职责4.2.2.1共用部位、设备维护部主管岗位职责内部管理在物业项目经理的领导协调下，负责屏山行政中心物业项目服务中心设备设施进行全面管理，做好公司各有关部门对屏山行政中心物业项目服务中心设备设施管理的协调、配合工作。保证屏山行政中心物业项目服务中心公共设备设施管理工作的计划、方针、目标的实现。推行设备专业管理和全员管理相结合的方法，严格按制度考核领班并督促检查各班组坚持现场管理制度，贯彻落实设备设施管理和维修保养制度。掌握设备管理人员的技术业务状况，关心设备管理人员的技术业务水平的提高和更新。逐步使设备运行的各级管理人员的水平向科学化、现代化的管理方向发展，并做好政治思想工作，抓好部门文明建设，关心员工生活，审定和实施合理化建议。定期组织设备管理和共用部位、共用设施设备维护部基础管理的检查工作，提高设备完好率。负责部门员工的考勤、入职、离职工作。识别、控制本部门的环境因素。不断增强员工环境保护意识。定期召开设备管理工作会议，研究设备科学管理方法。检查布置设备管理工作，并负责解决有关重大问题。负责对装修施工的监理、验收。负责对共用部位、设施设备维护外包方服务质量监督管控。定期召开共用部位、设施设备维护部门工作例会，总结提高服务质量。员工培训负责组织对共用部位、设施设备维护部员工各岗位（工种）工作职责、BI、行为规范的培训和传达公司会议内容。本部门在服务过程中的环境因素及存在的危险源的培训工作。每日工作每天对重要的设施设备（配电、空调、监控、给排水、电梯）运行进行检查。对不合格项督导整改并跟进结果；每周工作对上周的工作进行总结并根据实际情况计划下周工作内容并上报物业项目经理。月度工作负责屏山行政中心及临时活动监管和对接工作，以及与水电气公司的外协工作；负责屏山行政中心设施设备维修材料的申购工作；负责督促对本部门当月的各类运行记录、维修记录、值班记录、培训会议记录按作业标准整理归档；根据物业项目服务中心安排，负责组织完成业主方委托的工作；季度工作（1）根据本部门实际情况上报下一季度部门资金计划；（2）督促维保方提交维保的设施设备评估报告，并进行分析。半年工作对本部门上半年的工作进行总结，做好下半年的工作计划；年度工作（1）编制年度大、中修维修计划、更新改造计划以及年度资金计划上报物业项目经理；（2）负责设备外委监督、管理以及合同的续签工作；（3）负责本部门的年终工作总结；4.2.2.2共用部位、设施设备维护部设备运行岗位职责4.2.2.2.1上班前按规定着装，佩带工号牌。4.2.2.2.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，保证可随时投入使用。4.2.2.2.3负责对屏山行政中心的电梯、空调系统的日常运行、维护保养的监督、检查。4.2.2.2.4负责对屏山行政中心水泵、污水提升、高低压配电室和风机的运行、检修、保养（按照作业文件与年度维保计划）。4.2.2.2.5对屏山行政中心电梯机房、负1层水箱房、水泵房等重要设施设备每天巡查1次，建立相关巡查制度，填写记录表，发现问题及时汇报，及时处理。4.2.2.2.6屏山行政中心高低压配电室每天巡视检查2次，并记录：变压器温度、电压、电流、补偿柜功率因数等。4.2.2.2.7每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检内容进行巡检并进行记录。4.2.2.2.8每季度（每年1月、4月、7月、10月5日至10日）各个分管责任人对大楼内各自负责的配电箱、控制柜进行清理、保养。4.2.2.2.9在大风、大雨等特殊气象出现时，要加强对屏山行政中心的巡视检查，对出现的水路堵塞以及设备、设施有可能出现危险情况时应迅速报告部门主管。4.2.2.2.10夏季对行政中心空调制冷机组每天巡查2次，冬季对锅炉机组每天巡查2次，并做好记录，发现问题及时汇报，及时处理。4.2.2.2.11对值班中未能处理、未完成的工作以及所产生的问题，在值班日志中做好记录，并报告主管及时安排处理。4.2.2.3.12负责高低配电房的安全、消防工作，做好防鼠、防火、防水、防盗和防破坏等工作，保持室内环境和设备的清洁。4.2.2.3共用部位、设施设备维护部综合维修岗位职责4.2.2.3.1上班前按规定着装，佩带工号牌。4.2.2.3.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，保证可随时投入使用。4.2.2.3.3负责客户所有的户内报事，接单必须到现场，不能处理的必须给予联系相关人员跟踪。4.2.2.3.4装修管理随着入住时间与入户维修合并，平常互相配合。4.2.2.3.5装修巡视负责装修管理与协调。4.2.2.3.6每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检内容进行巡检并进行记录。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——安全作业制度版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-02—2016修改次数0页数2共用部位、设施设备维护部安全作业制度1.0目的规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的安全作业制度。2.0适用范围适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0安全作业制度3.1安全作业3.1.1坚决贯彻“安全第一,预防为主,综合治理”的指导思想，当作业与安全发生矛盾时，作业必须服从安全，实行一票否决制。3.1.2严格执行设备、设施的安全操作规程，电工等特殊工种必须持证上岗，杜绝无证作业。3.1.3危险设备、设施必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。3.1.4登高作业时，应系好安全带，禁止上、下抛投材料、工具，上梯操作时，应事先检查梯子是否牢固，梯子与地面应有防滑措施，并有人监护。3.1.5凡带电作业必须使用工作票，做好安全防范措施后由监护人监督执行，工作及监护人必须是持有电工上岗证的员工。高度危险性的带电作业应上报物业项目服务中心或公司工程管理部批准同意后再执行操作。非特殊情况严禁带电操作，只允许低压带电作业，禁止高压带电作业。3.1.6使用各种电气设备时，严格遵守操作规程，在检修时必须切断电源，挂上警示牌，设专人监护。警示牌谁挂谁取，合闸前应仔细检查，确认无误后方可合闸，并做好记录。严格执行高低配电站断电、送电、倒闸操作票制度及相关安全操作规程。3.1.7新入职和转岗进入共用部位、设施设备维护部的员工在上岗前必须经过安全教育,由共用部位、设备维护部负责安排培训。定期对共用部位、设施设备维护部员工进行安全生产教育，加强安全意识。3.1.8电气设备发生火灾时，应立即切断电源，用二氧化碳、干粉灭火器灭火，同时应做好有毒气体的防护工作，并报告消防部门。禁止用水和泡沫灭火器灭火。3.1.9检修完毕后，禁止以“口头”或“电话”的方式通知送电，送电前必须清点参加检修的人数，同时清点工具，确认无误后，由负责组织系统停电检修人签字后方能送电。3.2高空作业安全规程3.2.1二米以上的高空作业要佩戴好安全带，拴绑牢固。并根据情况搭设脚手架或工作台。3.2.2十米以上高空作业人员必须进行体检，采取有效安全措施，经领导审核同意后方可工作。3.2.3高空作业的脚手架或工作台，必须有不低于一米高的扶手栏杆。高空作业使用的梯子要求完好，立放角度在60度为宜，并要求牢固稳定。在水泥、瓷砖、铁板等易滑的平面上使用梯子时要拴绑或扶好。3.2.4高空作业禁止穿硬底或打钉鞋。3.2.5高空作业使用的材料或工具等不准上下抛掷，要用绳子传递。工具、材料要装入工具包内放牢，以防落下伤人。3.2.6高空作业的现场要围拦好，并设警告标志，工作人员要戴安全帽。3.2.7高血压、心脏病、癫痫病等患者不得从事高空作业。3.2.8高空作业的垂直下方禁止有人工作，如多层立体作业其中必须设隔离措施。3.2.9五级及以上的强风或雨露天气禁止从事露天高空作业。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——员工日常工作流程版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-03—2016修改次数0页数9共用部位、设施设备维护部员工日常工作流程1.0目的规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部员工日常作业。2.0适用范围适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0工作指导3.行政中心给水设施、设备3.1.1给水设施、设备系统说明3.1.1.1给水系统由市政自来水管路接入，金沙江广场送入，经市政阀门→单向阀→总水表→屏山行政中心总阀门，进入行政中心负一层生活水泵房通过二次供水系统到各用水末端；和消防水泵房到各楼层消火栓、喷淋末端、室外消火栓；以及一路绿化用水。3.1.3给水系统日常工作内容3.1.3.1查看高层二次供水泵系统，观察水泵的运行状态、管道上的阀门、单向阀的运行状态并做好记录。3.1.3.2查看补水箱浮球阀、补水管道上的阀门、管道是否正常。查看防鼠设施、防疫措施是否齐全并做好记录。3.1.3.3按照高层生活供水管理的有关规定做好水质检验工作并做好记录。3.1.3.4每季对行政中心内供水管道上的阀门进行一次保养。3.1.3.6每周巡查行政中心公共用水（水池、绿化）等设施，确保设施完好，运转正常。3.1.4供水系统设备房及设备维护保养规范与标准3.1.4.1设备房及设备上应有相应的标识，钥匙应由当班人员管理。3.1.4.2设备房保持足够的照明、清洁卫生、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。3.1.4.3配备足够的、符合要求的灭火器和应急灯，通风系统保持良好的状态。3.1.4.4生活水泵日常保养为半月，一级保养为每季，二级保养为一年。3.1.4.5生活水泵保养规范及标准：运行噪音及震动在规定范围内，电机温度低于80度、电机接地设施完好，密封处无漏水现象，运转方向正确，控制压力表运作正常。手动盘车灵活无卡涩现象，电动机各相间与地之间的绝缘电阻值应大于5兆欧。管道阀门运转灵活。3.1.4.6生活水控制柜保养规范及标准：所有接线头无松动、烧蚀现象，所有线头的号码管清晰完整，无脱落现象。配电柜上按钮开关、指示灯、旋钮开关完好、标识准确完好。配电柜接地系统良好。交流接触器复位弹簧灵活。3.2排水设施设备系统3.2.1行政中心项目有化粪池一座。3.2.2行政中心广场化粪池覆盖行政中心各楼层卫生间。3.4排水系统日常工作内容3.4.1每周巡查一次行政中心及地下停车场的雨水井、污水井、雨污水管道是否通畅，并做好巡检记录。3.4.2每周巡查行政中心的雨水井盖、污水井盖、雨水篦子是否有遗失和损坏的情况，如有应及时处理，并做好巡检记录。3.4.3每月巡查一次屋面雨水落水口。查看落水口有无损坏和堵塞现象。如发现有树叶堵塞落水口处时应及时予以处理。3.4.5如遇夏季暴雨季节，应相应增加巡查次数。3.4.6如遇发生堵塞现象时应及时疏通，如无法解决时应及时向主管领导汇报。3.4.7在巡查过程中，能处理的应及时处理，如不能处理的情况应及时向主管领导汇报。3.5排水系统设备维护保养规范与标准控制箱（柜）呈锁闭状态，设备标示标牌准确、控制柜内线路无腐蚀，接头无烧蚀现象，控制柜面板上指示灯，按钮开关，旋钮开关完好。浮球控制开关完好，污水积水坑内无淤泥、杂物，水泵进口无堵塞，水泵对地绝缘阻值符合要求。手动，自动运转正常。4.0公共设施设备4.1公共设施明细4.1.1行政中心18层、14层电梯机房、配电设备。4.1.2行政中心各楼层配电箱。4.1.3行政中心各楼层照明及开关。4.1.4行政中心地下停车场照明及开关4.1.5行政中心地下停车场积水坑污水泵4.1.6行政中心地面过道过路灯、花园庭院灯4.1.7行政中心负一层生活水泵、消防水泵4.1.8中央空调及配电设备4.2公共设施设备巡检路线由行政中心2号楼一层值班室出发→行政中心18层电梯机房、配电设备→行政中心各楼层配电设备→行政中心各楼层配电箱→行政中心各楼层照明及开关→负一层生活水泵、消防水泵→中央空调及配电设备→地下停车场积水坑污水泵→过道过路灯、花园庭院灯→行政中心2号楼一层维修值班室。4.3公共设施设备日常工作内容4.3.1每日一次巡查电梯机房电梯主机运行情况，有无异响、异味；电梯轿箱运行是否平稳、显示是否完整、轿箱按钮开关是否正常；层楼呼梯按钮是否完好，五方通话是否正常、轿厢照明、风扇。4.3.2每日一次查看行政中心楼层配电柜开关、指示灯是否正常，接线端子有无发热、异味。4.3.3每周一次查看公区照明灯具有无损坏，时控器是否工作正常，线路有无脱落，路灯、庭院灯杆是否稳固。4.3.4每周一次地下停车场照明灯具有无损坏,积水坑污水泵、配电箱是否有异常。4.4行政中心配电设施设备系统4.4.1行政中心配电设施设备系统介绍4.4.1.1行政中心高压进线为一路进线。4.4.1.2行政中心有10KV高压配电室一处，低压配电室一处、四台干式变压器。4.4.1.310KV高压配电室共有高压开关柜1台、PT及避雷器柜1台、计量柜1台。4.4.1.4低压配电室内设施设备有低压总开关柜、联络开关柜、配电开关柜、电容补偿柜、变压器。4.4.1.5低压配电室内共有1000KVA变压器1台、800KVA变压器3台。4.4.1.6行政中心共有强电井35处。强电井内有消防应急柜、设备控制柜等设备。4.4.1.7行政中心配电设施停送电操作流程停电操作流程：断开断开1、2、3、4号电容补偿柜开关断开1断开1、2、3、4号低压侧总开关断开变压器高压侧1断开变压器高压侧1、2、3、4号开关断开高压侧进线开关断开高压侧进线开关送电操作流程：合上高压侧进线开关合上高压侧进线开关合上变压器高压侧1合上变压器高压侧1、2、3、4号开关合上合上1、2、3、4号低压侧总开关合上合上1、2、3、4号电容补偿柜开关4.4.2行政中心配电设施设备系统日常工作内容4.4.2.1巡查高低压配电柜上的各类仪表、电压显示是否正常，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。(高低压运行记录抄表时间：每天两次抄录两次）。4.4.2.2每次巡检变压器并观察变压器声音有无异常，查看母线及接线端子等连接点的接触是否良好，颜色是否正常。防爆玻璃是否完整。4.4.2.3每次巡检并抄写变压器运行时的温度，气味有无异常。当温度过高时，强制风机是否启动。观察绝缘套管是否清洁、有无破损裂纹和放电烧伤痕迹。4.4.2.4变压器及配电室房顶、墙壁是否漏雨或渗水、室内不应堆放杂物及易燃品。通道不应阻塞，变压器室、配电室及高压室应防止小动物（老鼠或蛇）侵入。4.4.2.5不定期对低配室、强电井、室外配电柜等设施设备的接地线进行查看。4.4.2.6每半年对未使用的变压器进行送电一天除潮处理一次。4.4.2.7每月对高低压配电室的卫生进行一次清扫，保持高低压配电室环境及设施设备的清洁卫生。查看消防设备器材的情况。4.4.2.8每日做好交接班记录并做好高低压配电室进出入登记记录表。4.4.2.9每月对各楼层弱电井进行巡视检查。4.4.2.10每月对强电井巡检一次。查看强电井内设施、配电柜内设施设备是否完好，办公室的用电负荷是否超过其装设的保护元件的整定值。4.4.2.11检查变配电设备时，不能移开遮栏接触带电设备，但在检查低压配电设备时，允许打开低压配电柜门，用试电笔检查有无缺相。检查时只允许站在绝缘垫上用试电笔接触带电设备，身体其他部分不得接触带电设备。巡视检查发现的问题及时报告主管，不能擅自自行处理，并应将检查结果填于值班记录本上。4.4.2.12做好绝缘器材（高压验电笔、绝缘靴、接地线、绝缘手套）的管理工作并做好记录。当器材需进行年检时应及时通知主管领导。4.4.2.13当夜间接到有停电情况时，应立即赶到现场查明原因，排除故障并恢复供电。如遇到无法处理的故障时，应通知共用部位、设施设备维护主管及项目经理并做好记录。4.4.3高压设备房及设备保养作业规范4.4.3.1设备房及设备上应有相应的标示。钥匙应由值班人员管理。4.4.3.2设备房保持足够的照明、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。4.4.3.3配备足够的、符合要求的灭火器和应急灯，通风系统保持良好的状态。4.4.3.4设备标示准确，路由标牌完整，字迹清晰。4.4.3.5排水、防虫、防鼠措施及设施良好。4.4.3.6绝缘地毯清洁、完整无破损。4.4.3.7高压配电柜内连接螺栓无松动，接线端子热敏涂层无发热变色，仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无缺损、设备内无异响、无焦糊味。各回路电流在额定范围内，且三相不平衡电流不超过25%、计量设备完好，高压熔断器完好。4.4.3.8操作、应急直流电源柜应按设备说明书做好蓄电池的充放电工作，平时浮充电压一般直流：23.5-25.5V.。4.4.3.9高压绝缘工具应摆放完整，防尘、防潮、防损伤。4.4.4低压配电设备房及设备保养作业规范及标准4.4.4.1设备房及设备上应有相应的标示。钥匙应由值班人员管理设备房保持足够的照明、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。4.4.4.2配备足够的、符合要求的灭火器和应急灯，通风系统保持良好的状态。4.4.4.3设备标示准确，路由标牌完整，字迹清晰。4.4.4.4排水、防虫、防鼠措施及设施良好。4.4.4.5绝缘地垫清洁、完整无破损。4.4.4.6变压器一级保养周期为半年，二级保养周期为一年。4.4.4.7保养作业中的停送电作业应按照《屏山行政中心配电室倒闸操作程序》进行操作。4.4.4.8变压器保养标准：设备运行平稳无异响。机身及周围配件上无灰尘。接地系统完好无腐蚀。母排、接线端子连接螺母紧固无松动。温控器及温度传感器接线牢固可靠，功能正常。散热风机能根据工况准确启动。4.4.4.9配电柜保养标准：交流接触器无污垢、电容器外壳无灰尘并散热良好。设备柜清洁无腐蚀、灰尘、接地设施良好。母排、接线端子连接螺栓紧固无松动。标示标牌、路由标牌完整、字迹清晰。各配电柜指示灯完好，动作开关运行正常，手动机械联锁分合闸系统运转可靠。抽屉式开关推入或拉出是否灵活，机械闭锁可靠，接触器触头良好。断路器各刀口弹力正常，灭弧栅完好。互感器二次接线触头良好，一、二次线无发霉。4.5备用发电机系统4.5.1行政中心备用发电机介绍（1）品牌型号：东风12V135BZLD1功率：500KW台数：1台地点：地下停车场4.5.2行政中心发电机日常工作内容4.5.2.1维修人员负责定期对发电机组进行维护保养，每月应对发电机组检查保养1次，检查保养内容如下：检查发电机的机油位和油质粘稠度及颜色是否符合规定之要求。检查发电机的水箱水位和水质是否符合规定之要求。检查发电机身螺栓有否松动、漏油、漏水、皮带有否松动现象。检查蓄电池电压、液位及连接线路是否正常。检查供油系统的柴油是否足够，阀门管道是否正常。检查机组冷却系统的循环水泵、阀门、管道、风机、室外水箱是否正常。每月1次机组空载或带负载运行15分钟，观察和测试发电机组的油压、水温、频率及输出电流和电压是否达到规定要求并记录。检查机组进风及排烟系统是否正常。检查机组在运行中是否有漏油、漏水现象及不正常的振动、噪音和温度异常。发电机组累计运行时间达到规定要求后，按规定程序进行机油更换、机油滤清器更换，柴油滤清器清洗，空气滤清器清洁或更换等维护保养。发电机首次使用运行时间达到60小时必须更换机油一次，以后运行200至300小时更换一次机油。在维护保养过程中发现问题应及时进行修复，遇特殊情况（无备件或部件一时无法解决）不能及时修复时，部门专业主管应及时汇报并联系发电机维护保养公司进行修复。做好发电机的运行和维修记录为发电机中、大修提供数据参考。中、大修必须外委作业。13)相关文件：《发电机组检查保养记录表》《发电机组运行记录表》4.6行政中心防雷设施维护工作规范4.6.1每年进行一次安全数据测试并做记录及安全评估。4.7建筑物、构筑物的工作规范4.7.1日常巡视中，其主要内容是高空坠物危险构件等安全隐患，外墙等外部结构有无脱落现象。4.7.2在每年雨季来临前对行政中心所有建筑物楼屋面、楼顶处的杂物进行清扫，保证雨季排水通畅，雨季时检查建筑物有无漏水、渗水现象。4.7.3每季度对行政中心建筑物、构筑物进行一次细致的巡查，巡查内容包括内外墙、屋面、梁、柱、楼板、阳台、天台等设施。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——电梯操作工作规程版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-04—2016修改次数0页数4电梯操作工作规程1.0目的规范行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部电梯操作规范。2.0适用范围适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0电梯操作规程3.1屏山行政中心电梯明细表行政中心物业项目服务中心共有客运电梯5台，消防电梯2台。3.2屏山行政中心电梯资料一、苏州帝奥客运电梯1）型号:JXW、VVVF2）速度:1.5（m/s）3）层站:18层2台，17层1台，14层2台4）载重：1000kg二、苏州帝奥消防电梯1）型号:JXW、VVVF2）速度:1.5（m/s）3）层站:18层1台，14层1台4）载重：1000kg4.0日常巡查工作内容4.1客运电梯4.1.1查看面板按钮（含层间按钮、报警按钮、开关门按钮）是否能正常运作，面板指示是否正常。4.1.2查看轿厢的平层是否正常。4.1.3查看轿厢门与厅门的运作是否正常，安全触板是否正常工作。4.1.4查看轿厢内设施是否完好（含轿厢镜面、轿厢照明、摄像头、通风系统）。4.1.5查看轿厢运行平稳度，运行时的噪音度。4.1.6查看电梯年检标示、紧急求助电话标示是否完好。4.1.7查看电梯井道顶，井道壁、井道坑有无渗水现象，电梯控制柜、电机、钢丝绳及其线路是否完好并处于正常状态。4.1.8查看电梯配电动力柜、电梯控制柜内的电气设施是否完好。4.1.9查看电梯有无违规使用的状况。4.1.10填写日常巡检记录表。4.1.11严格监管电梯钥匙，非电梯运行人员不得动用，不得将电梯钥匙随意借与他人使用。4.1.12按照客运电梯的维保周期及时通知维保方对电梯进行维保。4.1.13在巡查工程中如发现电梯存在问题应及时通知主管领导和维保单位。同时关闭存在问题的电梯，等待维保方进行维保并做好记录。4.2维护保养作业程序4.2.1电梯正常的维修保养，应按电梯正常的年度保养计划进行。4.2.2检修时应在电梯、扶梯、货梯门口放置“正在检修暂停使用”的警示标示牌。放置护栏或拉好警戒线。4.2.3如需关闭配电柜的电源时，关闭完毕后应在电源开关上悬挂“正在维修请勿合闸”的警示标识牌。4.2.4关闭厅门，不能关闭时应在厅门处放置护栏，防止无关人员进入门厅井道。4.2.5如在轿厢顶部作业时，应将控制系统置于检修位置并关好厅门。4.2.6共用部位、设施设备维护部应按照与电梯维保公司制订的合同条款，配合维保方对电梯进行维保。监督维保方的维护，维修工作，按照公司约定的条例逐一进行检查、执行和记录。4.2.7共用部位、设施设备维护部负责电梯检修现场的安全监督。4.2.8检修完毕后要求维保方对施工现场负责清理和清查。4.2.9电梯检修完毕并达到正常运行后，及时填写电梯的维修保养记录，做到有章有序。4.3电梯钥匙管理制度4.3.1行政中心电梯钥匙种类及数量;1)行政中心电梯厅门三角钥匙2把。2)行政中心电梯轿箱控制箱钥匙2把。4.4管理措施：4.4.1电梯钥匙应悬挂于配电值班室固定位置及显眼处，不得擅自移动。便于在紧急情况下能及时、准确的找到。4.4.2备用钥匙的钥匙由共用部位、设施设备维护部值班人员负责保管和做到班班交接，并做好记录。4.4.3建立电梯钥匙使用登记表并做好使用登记记录。每次使用时，使用人应作登记。4.4.4任何人不得擅自将钥匙借出，特殊情况下使用钥匙需征得主管以上领导同意并办好使用手续及登记。4.4.5需配制备用钥匙时，应按规定程序申报及批准后方能配制，任何人不得私自配制。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——中央空调系统运行工作规程版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-05—2016修改次数0页数3中央空调系统运行工作规程1.0目的规范行政中心物业项目服务中心中央空调运行操作规范。2.0适用范围适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、共用设施设备维护部。3.0中央空调操作规程3.0.1中央空调制冷机组操作流程：开机流程：停机流程：启动冷却塔风扇电机停止启动冷却塔风扇电机停止螺杆主机启动冷却水循环水泵主机停机后5分钟停止冷冻水循环水泵启动冷却水循环水泵主机停机后5分钟停止冷冻水循环水泵停止冷却塔风扇电机启动螺杆主机启动冷冻水循环水泵停止停止冷却塔风扇电机启动螺杆主机启动冷冻水循环水泵停止冷却水循环水泵3.0.2中央空调制热机组操作流程：开机流程：停机流程：停止停止锅炉开启天然气阀门关闭天然气阀门关闭天然气阀门启动锅炉停止停止热水循环泵启动热水循环泵3.1中央空调系统设备明细表行政中心中央空调系统位于大楼负一层。百特牌真空相变锅炉2台、热水循环泵2台、冷水螺杆机组3台，冷冻水循环水泵3台、冷却塔三座、冷却塔循循环水泵3台、分水器一座、集水器一座、不锈钢补水箱1个。3.2中央空调系统日常巡查内容1）查看机房循环水压是否正常，电机运转是否正常。2）查看运行的机组运行否正常，空调配电柜是否正常。3）查看主机氟系统管道有无渗漏、压缩机油位是否正常。4）查看设备上附属的阀门是否正常。5）查看配电柜内电源线接头处有无变色等情况。6）查看水泵运行控制柜内及面板上的设施是否正常。7）查看设备及管道、分集水器上的保温材料有无脱落现象。8）设备运行时电流、温度是否正常。9）集水器、分水器水温是否正常。3.3每年设备运行前的准备工作如电气设施设备长期未运行时，开机前应查看电机的绝缘阻值（>5兆欧），检查设备的接地设施是否完好。检查设施设备的配电设施是否安全可靠。检查设施设备的阀门是否正常且操作是否可靠及灵活。对运动部件加油时的用油应遵照设备所需用油的标号及规格。检查中央空调设备的电源是否接通，油箱内的油是否处于加热状态，油温是否符合设备运行的要求。检查中央空调上所涉及的制冷剂管道是否有泄漏现象。试运行循环水泵，查看电机有无异味、异响、震动，压力是否。8）开启中央空调主机试运行。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——设施设备维护保养工作规程版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-06—2016修改次数0页数4设施设备维护保养工作规程1.0目的规范行政中心物业项目服务中心设施设备维护保养工作规范。2.0适用范围适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0行政中心设施设备维护保养工作规范3.1设备设施维护保养工作制度3.1.1设备、设施的维护保养工作必须坚持以“预防为主”和“维保与计划检修相结合”的原则，做到正确操作、精心维护、使设备经常处于良好状态，保证设备和设施长期、安全、稳定地正常运转，以满足整个行政中心的正常运行的需要。3.1.2共用部位、设施设备维护部主管分别按各种设备、设施的相关国家标准及行业规定，具体制订各设备、设施维护保养计划及保养任务书，所有列入保养计划的应经物业项目服务中心批准同意后，方可进行计划检修；重大的停机、停电检修须报公司批准后，方可进行检修。3.1.3各种设备设施的维护保养人员必须在共用部位、设施设备维护部主管的指导下按规定程序、时间进行维护保养，并做好维护保养记录。3.1.4特种设备(如高压设备\电梯\消防\防雷等)须由国家相关部门定期做检测、维护保养。维修保养人员须经国家相关机构专门培训、考核合格后方可持证上岗操作和参加该设备维修保养工作。3.1.5从事电气操作维修人员必须是经过培训取得上岗证的电工，无证者不得单独从事电气维修工作。3.1.6共用部位、共用设施设备维护部员工必须按专业要求为设备创造良好的运行环境，搞好设备环境及劳动保护、安全生产工作，按计划定期检查和维护保养，并做好清洁卫生工作，确保机房设备无尘、无油污。及时消除跑、冒、滴、漏现象。3.1.7关键设备、重要设备应有专人负责定期检查、维修、保养。对在用、备用、封存和闲置设备都要定期进行除尘、防潮、防霉变、防腐蚀等的维护保养工作。3.1.8共用部位、设施设备维护部主管应对每次的设备、设施保养质量、维修效果进行跟踪、验证、审核。认真总结维护保养工作的经验和教训，不断改进和提高设备维修保养工作的管理水平。3.1.2设备机房管理制度3.1.2.1设备机房内应保持良好的通风、照明，机房内温度应保持在40℃以下。门窗开启灵活，无破损、漏水现象。3.1.2.2设备机房内应保持整洁，禁止堆放杂物，严禁放置易燃、易爆和强腐蚀性物品。3.1.2.3设备机房内消防设备、设施齐备、完好；现场操作工具完好，摆放规整；设备标识齐全完好。3.1.2.4巡检人员应做好机房设备的日常巡检，并记录、登记。3.1.2.5巡检人员应每月定期进行机房的清洁卫生工作，做到机房内所有地方无灰尘、污迹和油渍，并做好机房和设备、设施的防雷、防火、防水、防鼠和防盗工作。3.1.2.6维护保养工作结束后做到人走场地清。3.1.2.7严禁在机房内吸烟和做与工作无关的事情。3.1.2.8非工作人员进入设备机房，须经共用部位、设施设备维护部主管批准，并由共用部位、设施设备维护部有关人员陪同方可进入，进入原因、人数和进出时间须作登记。3.1.2.9设备机房管理责任人为共用部位、设施设备维护部主管。3.1.2.10相关记录：《设备机房进出登记表》3.2二次供水卫生工作规范3.2.1维护人员及水箱清洗维护人员必须进行健康检查合格后才能上岗，并按照国家或行业相关规定定期进行健康检查，且操作人员健康证应扫描上墙。3.2.2水箱内为饮用水，必须做到卫生、安全。水箱检查口必须有盖，水箱盖必须上锁，应做到水箱的安全性。3.2.3按照国家相关标准二次供水生活水箱每半年对储水设施清洗、消毒1次;每季度对水质检测1次，并取水样送国家卫生部门进行水质检测，水质符合卫生部门的要求后才可饮用；否则进行整改，直到合格为止。并将检测结果向业主公示。3.2.4水箱、水池维修材料、涂料必须无毒、无异味，其材料有卫生部门鉴定合格的结果。3.2.5必须做好水箱房清洁卫生、防鼠工作，杜绝鼠、虫隐患。并且水箱房内严禁堆放有毒、有害及挥发性物质。3.2.6二次供水系统管理责任人为共用部位、设施设备维护部主管。3.3化粪池清掏工作规范3.3.1共用部位、设施设备维护部维修工负责对化粪池、排污管道进行定期检查，应每季度对各化粪池进行一次检查，以便及时掌握化粪池情况。3.3.2在检查时发现异常（化粪池堵塞或充满率达80%以上），应及时上报共用部位、设施设备维护部主管，共用部位、设施设备维护部主管应及时组织进行疏掏，疏掏不通时，共用部位、设施设备维护部主管应及时上报物业项目服务中心作出批示后并联系专业疏掏公司对各化粪池进行疏掏。3.3.3共用部位、设施设备维护部主管负责督导专业疏掏公司对各化粪池的疏掏工作，直到符合要求为止。疏掏工作完成后应及时做好化粪池周围的清洁卫生工作和消毒杀菌工作。3.3.4根据检查情况对化粪池进行清理、疏掏。严禁造成污水外溢。3.3.5相关文件及表格：《化粪池清掏记录》《化粪定期检查记录》3.4水泵运行维护保养工作规范3.4.1运行值班人员负责生活水泵的运行状况的巡视检查，每天应巡视检查一次，特殊情况应增加巡视检查频次。3.4.2发现水泵运行事故隐患，应及时进行维修，对因维修条件限制不能及时维修的应及时向工程主管汇报处理，停主水泵，投入备用水泵。3.4.3排污主、备水泵每半月切换一次，在切换前应将备用泵运行状态转为手动状态启泵5分钟，记录并观察电机运行电流、电压是否正常，电机和水泵的运行声音、振动是否正常。一切正常后再投入备用泵。3.4.4水泵运行管理责任人共用部位、设施设备维护部主管。3.4.5共用部位、设施设备维护部主管做好停水的应急处理培训工作，必须让部门员工掌握停水的应急处理程序和操作流程。4.0相关记录4.1《给水水泵及补水水箱系统日巡检记录表》文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——突发事件处理流程版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-07—2016修改次数0页数10突发事件处理流程1.0目的对行政中心物业项目服务中心突发事件做到预防和应急规范。2.0适用范围适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0应急预案3.1行政中心重大接待服务停电应急预案3.1.110KV高压回路发生故障停电应急处理3.1.1.1当行政中心配电站主供电源发生故障造成行政中心停电后，值班电工应在5分钟内到达现场并确认。然后向共用部位、设施设备维护部主管或当日值班经理汇报。3.1.1.2由当日值班电工负责配电站停电工作的处理。故障在短时间无法排除，应尽快断开主供电源开关。3.1.1.3及时通知屏山县供电局（电话：5725055）尽快赶到现场进行抢修，待故障维修完成后尽快恢复行政中心正常供电并做好记录。3.1.1.4物业项目服务中心负责在停电发生后24小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要时应在停电发生后尽快向用户进行电话解释。3.1.2低压主回路发生故障停电应急处理3.1.2.1当1＃变压器发生故障造成行政中心单楼层停电时，值班电工应立即对1＃变压器10Kv供电柜开关进行分闸，再把1＃变压器低压出口开关摇到断开位置，然后将低压联络柜摇到合闸位置并合闸恢复大楼单楼层供电。此时由2＃变压器供电，值班电工应时刻观察负荷情况，严禁变压器超负荷运行。当故障无法排除时，应立即上报公司工程管理部进行处理。同时部门主管应立即向物业项目经理汇报故障情况，并在物业项目经理的指导下开展工作，待故障排除后尽快恢复供电并做好相关记录。（1＃变压器为大楼办公用电、照明用电、电梯用电、消防用电及其他用电）3.1.2.2当2＃变压器发生故障造成行政中心楼层停电时，值班电工应立即对2＃变压器10Kv供电柜开关进行分闸，再把2＃变压器低压出口开关摇到断开位置，然后将低压联络柜摇到合闸位置并合闸恢复行政中心楼层供电。此时由1＃变压器供电，值班电工应时刻观察负荷情况，严禁变压器超负荷运行。当故障无法排除时，应立即上报公司工程管理部进行处理。同时部门主管应立即向物业项目经理汇报故障情况，并在物业项目经理的指导下开展工作，待故障排除后尽快恢复供电并做好相关记录。（2＃变压器为办公用电、照明用电、电梯用电、消防用电及其他用电）3.1.2.3当1＃或2＃变压器低压主回路发生故障造成行政中心停电时，值班电工应立即对1＃或2＃变压器低压出口开关进行分闸，然后在共用部位、设施设备维护部主管的组织下对故障进行抢修，待故障排除后尽快恢复供电。当故障无法排除时，应立即上报公司工程管理部进行处理。同时部门主管应立即向物业项目经理汇报故障情况，并在物业项目经理的指导下开展工作。待故障排除后尽快恢复供电并做好相关记录。3.1.2.4当3＃或4＃变压器及低压柜发生故障造成行政中心停电时，值班电工应立即对3＃或4＃变压器10Kv供电柜开关进行分闸，然后在部门主管的组织下对故障进行抢修，待故障排除后尽快恢复供电。当故障无法排除时，应立即上报公司工程管理部进行处理。同时部门主管应立即向物业项目经理汇报故障情况，并在的物业项目经理指导下开展工作。待故障排除后尽快恢复供电并做好相关记录。（3＃或4＃变压器为大楼中央空调供电）3.1.2.4物业项目服务中心负责在停电发生后24小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要时应在停电发生后尽快向用户进行电话解释。3.1.3低压支回路发生故障停电应急处理3.1.3.1当行政中心电梯电源回路发生故障造成停运时，值班电工应在15分钟内确定是配电站电梯电源回路发生故障还是电梯机房电源柜发生故障，然后向共用部位、设施设备维护部主管汇报，共用部位、设施设备维护部主管接到值班电工的停电情况汇报后应立即到达现场组织人员进行抢修，同时通知电梯维护单位立即赶到现场对停运电梯进行检查、维修或解救电梯被困人员。待故障排除后尽快恢复供电并做好相关记录。3.1.3.2当行政中心消防电源回路发生故障造成停电时，值班电工应在15分钟内确定是配电站消防电源回路发生故障还是水泵机房电源柜发生故障，