营改增对贵州省房地产企业税负影响的理论与实际分析

PAGE14目录引言 2一、营改增对贵州省房地产企业税负影响的理论分析 3（一）营改增前后贵州省房地产企业流转税税负影响分析 3（二）营改增前后贵州省房地产企业所得税税负影响分析 3（三）营改增前后贵州省房地产企业总体税负影响分析 4二、营改增对贵州省房地产企业税负影响的实际分析 4（一）贵州省A项目开发经营相关数据 4（二）营改增前的税负情况 5（三）营改增后的纳税情况 6（四）营改增后的税负影响分析 6三、贵州省房地产企业应对措施建议 8（一）提高纳税意识，规范进项管理 8（二）妥善处理好初期税款抵扣问题 9（三）转变经营模式，缓解企业的资金短缺问题 9（四）深入和掌握相关政策，提高会计核算质量 10（五）进一步完善财务管理制度，做好税收筹划 10结论 11参考文献 13致谢 14摘要：从2016年5月1日起，我国全面实施营改增，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，允许新增不动产进项税额从增值税销项税额中抵扣。原有增值税与营业税的交叉征收进一步得到解决，增值税进项税额抵扣链条更加完善。但由于不同行业的不动产沉淀成本高低不同，不同企业盈利能力的差别和企业经营方式的多样化，营改增的实施对不同行业的税负影响是不同的。文章主要是针对营改增中房地产业的最新政策，运用投入产出分析方法，以贵州省房地产企业为例分析营改增对房地产行业的税负影响，然后提出完善房地产市场税收制度，合理引导房地产消费的对策建议。关键词：营改增；房地产企业；税负；贵州省Abstract：FromMay1,2016onwards,China'sfullimplementationofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT),willbereplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)toexpandthescopeofthepilottotheconstructionindustryandrealestateindustry,financialservices,lifeservices,allowingnewrealestatetaxfromVAToutputtax.ThecrossexpropriationoftheoriginalVATandbusinesstaxisfurthersolved,andthevalue-addedtaxdeductiblechainismoreperfect.However,duetothedifferencebetweenthecostofrealestatesettlementindifferentindustries,thedifferenceofprofitabilityofdifferententerprisesandthediversificationofbusinessmodes,theimpactofbusinesstransformationandincreaseonthetaxburdenofdifferentindustriesisdifferent.Thispaperismainlyaimedatreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)realestateindustry'snewpolicy,usingtheinput-outputanalysismethod,therealestateenterprisesinGuizhouprovinceforanalysistoincreasetaximpactontherealestateindustrybusinesscases,andthenputforwardtheimprovementoftherealestatemarkettaxsystem,countermeasuresandsuggestionstoguiderationalconsumptionofrealestate.Keywords：Campingandincreasing;realestateenterprises;taxburden;GuizhouProvince

引言长期以来，在中国经济社会发展的过程中，房地产行业的发展一直是处于前沿讨论的对象。2016年5月1日起，我国全面实施营改增，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。对房地产行业而言，原有销售房地产行为改为征收增值税，按照最新的营业税改征增值税试点实施办法规定，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%，除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率为3%。这一轮旨在降低企业的税负，山于营业税与增值税计算方式的不同，营改增改革势必影响房地产企业的税负水平。然而不同环节的房地产企业，适用的税率和可以抵扣的进项税额是存在差异的，且不同经营类型的房地产企业进行税额累积的规模也是不同的，对不同房地产企业的税负水平也会产生不同的差异。关于房地产市场的讨论，虽然涉及各方面的研究，研究成果也比较多，但是主要集中在对房地产行业的需求和供给两方面的研究，更加侧重于房地产市场的需求探讨。谷成和谭荣华等对上海、重庆房产税试点改革效果以及存在的问题进行分析，最终借鉴国际经验，提出具体的完善改革的对策建议。安辉和王瑞东采用VAR模型对我国2002年1季度到2011年3季度经济数据分析，指出国家宏观调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素，并且土地政策和保障房政策对房地产价格的影响具有长期性，而货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小。邓芳芳和郭松海对房屋空置进行了界定，阐述了房屋空置率的计算方法、房屋空置的原因及影响，并进一步说明了开征房产空置税的必要性;介绍国外房产空置税的征收情况，通过建立模型论述开征房产空置税对各方经济实体的影响;最后，阐述房产空置税的初期准备，以及房产空置税的设计实施。邓郁松分析了2014年我国房地产市场的特点，提出完善房地产税收体系，鼓励梯度消费，确定每年度新增住房规模。本文主要是针对建筑业营改增的最新政策，特别是结合2016年3月23日财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文件），以贵州省为例，分析营改增对房地产行业的税负影响，然后提出完善房地产市场税收制度，合理引导房地产消费的对策建议。一、营改增对贵州省房地产企业税负影响的理论分析（一）营改增前后贵州省房地产企业流转税税负影响分析通过对“营改增”前后纳税人转让不动产、纳税人提供不动产经营租赁服务以及房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的流转税税负进行测算，可以得出以下结论：（1）就小规模纳税人和选择简易计税方法的一般纳税人来讲，新政策实施后的流转税税负较之前是降低的。而就选择一般计税方法的一般纳税人来讲，改革后的流转税税负与之前相比是否降低则具有不确定性，要取决于允许抵扣的金额与取得的收入之间的比例，允许抵扣的金额占收入的比重越大，越有利于降低税负。（2）允许抵扣的金额占收入的比重存在一个临界点49.55%，在这个临界点之前，流转税税负是上升的，一旦超过临界点，流转税税负则会下降。由此可以看出，“营改增”纳税人生产经营过程中产生的成本能否抵扣以及能够抵扣的成本占收入多大比重是“营改增”纳税人的税负能否降低的关键因素。（二）营改增前后贵州省房地产企业所得税税负影响分析（1）旧政策条件下，材料的采购连同固定资产的购置产生的税额是无法抵扣的，而是要连同其他购货成本一并被计入材料及固定资产的成本中。税改以后此项税额是可以作为进项抵扣的，而从够购货成本中脱离出来，导致成本的降低，在收入一定的条件下，新政策下的购货成本会有一定降低，相应地，依据入账金额计算出来的折旧额也会随之减少，企业的利润会因此提高，引起所得税的增加。（2）由于“营改增”以后，企业的收入中包含增值税额，企业实际的收入将此税额扣除，从这个角度来说，新政策实施以后企业实际的收入将会变少，在成本及其他条件没有变化的前提下，企业的利润和所得税均会减少。（3）根据会计科目之间及利润表的勾稽关系，在计算企业的应纳税所得额时，营业税是作为收入的扣减项的，相反，增值税在会计核算中是在“应交税费”科目中反映的，不能在计算应纳税所得额时进行抵减。就此来说，“营改增”后，收入的抵减额会较之前有所减少，因此所得税会随之增加。所以，“营改增”后所得税变化如何需要综合考虑三个因素之间的数量关系：可抵扣的进项税额、收入的变化以及增值税与营业税的变动。（三）营改增前后贵州省房地产企业总体税负影响分析增值税是价外税，计税标准是按照增值额来确定的，具体的方面是税款抵扣制度，也就是说对于以前缴纳的过的税款可以不在缴纳，这样就很好的避免了二次缴纳的情况出现，但是营业税为价内税，计税标准是以营业收入为依据。在税收制度改革之后，房地产在税收方面的压力会增加，这就使得房地产企业的建设成本提高，如果企业能够获得正规的增值税专用发票，那么房地产企业的税收压力将会得到很大的化解，所以如果税收制度改革导致企业税收压力过大，可能只是因为企业的工作流程不规范造成的。最新“营改增”政策规定老项目可以选择适用简易征收方法计税，这样税率就从11%降到征收率5%，从根本上解决了营业税、增值税政策过渡的问题，为房地产企业“营改增”扫除了后顾之忧。所以从长远发展上来讲，企业的税收负担必然会因此大大减少。房地产业存在的种种不规范状况迟早都会改变，甚至是说被“营改增”逼着改变，逼着规范，等到增值税的抵扣链一点点真正发挥作用的时候，增值税抵扣链被不断的改革优化并趋于完善的时候，增值税的优势就会真正显示出来。二、营改增对贵州省房地产企业税负影响的实际分析（一）贵州省A项目开发经营相关数据1、项目A背景项目A位于某省会城市，占地面积81亩，总规划建筑面积235805.41㎡（A地块建筑面积为135929.53㎡,B地块筑面积为99875.88㎡），其中可售面积为160003.18㎡。项目A的A地块合同竣工日期为2015年12月10日，房屋交付日期为2015年12月29日。其B地块于2013年取得施工许可证，2016年2月完工备案，同年4月交付。2、成本费用的归集与分配A项目按会计核算的要求设置会计科目，与其直接和间接相关的成本和费用都已妥当归集。其开发间接费用分配的标准为建筑面积法。其决算成本：1232009542.10元。A地块应分摊成本为794659736.80元。B地块应分摊成本为437349805.30元。3、涉税情况项目涉及的税种除了城建税及附加、水利基金、印花税等，主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税。由于此项目是在房地产行业纳入“营改增”试点之前完成竣工验收，没有涉及到增值税的问题。为了预测其在“营改增”后税负的变化，本文需要利用项目A的各项原始数据进行增值税税负的测算。因此，要利用最新出台的增值税征收办法来测算出其项目A两个地块整体的销项税额，同时，各项成本要依照不同行业的增值税税率进行可抵扣进项税额的测算。（二）营改增前的税负情况表12013－2016年A公司纳税情况汇总从表1可以看出，由于A公司近年来营业收入稳中有升，导致其纳税总额也处于不断上升的状态。2016年5月1日起，A公司开始缴纳增值税，从表中2016年营业税和增值税缴纳的税额显示，增值税税额小于营业税税额，但由于营业收入的变化，这种差异不能准确衡量“营改增”后流转税税负实际变化情况。因此，本文将在第四章对“营改增”后企业税负的变化进行具体分析。需要说明的是，本文主要研究流转税与企业所得税在“营改增”之后的变化。流转税的研究包括营业税税负和增值税税负，而在研究企业所得税的同时会涉及到城建税及教育费附加与地方教育附加，其他税种将不纳入研究范围。（三）营改增后的纳税情况经过以上分析可以发现，“营改增”后企业应当根据自身项目实际情况选取合理的计税方式，而不同的计税方式有着不同的账务处理。企业账务处理方式的改变会影响到企业资产负债表及利润表，从而对企业整体的核心竞争力产生一定的影响。表2“营改增”前后确认收入账务处理（四）营改增后的税负影响分析“营改增”对房地产开发企业的影响不仅仅体现在流转税税负方面，流转税的税负变化会导致房地产开发企业其他相关税负的变化，尤其城建税及附加，其纳税的基数就是流转税实际税负，表3反应了地块A和地块B在营业税和增值税模式下城建税及附加、水利建设基金的税负测算结果。因此，“营改增”对企业财务方面的影响更是体现在对企业的税前利润以及企业所得税等方面。本文通过表4反映地块A地块B“营改增”后所得税税负的变动情况。表3“营改增”前后城建税及附加、水利建设基金税负变化表金额单位：万元表4地块A“营改增”前后所得税税负变化表金额单位：万元相反，由表5也可以看出，地块B在“营改增”之后，企业的税前利润增加了，所得税的税负率也上升了。其原因主要是由于其开发成本、开发间接费用以及相关营业税金及附加的金额减少的绝对值大于其收入减少的绝对值，这样的结果就是导致了企业税前利润的增加，同时带来了企业所得税税负的上升。由以上分析可见，对于房地产开发企业而言，“营改增”之后，企业在保证可抵扣进项税额的基础上，其流转税税负会有所下降，然而其整体税负的增减还难以下定论。主要原因在于营业收入、开发成本、开发间接费用以及营业税金及附加等在流转税税负降低的基础上都会有所降低，这就导致了企业税前利润增减的不确定性，因此，其整体税负的增减还要视项目实际情况而定。表5地块B“营改增”前后所得税税负变化表金额单位：万元三、贵州省房地产企业应对措施建议（一）提高纳税意识，规范进项管理（1）“营改增”后房地产企业应进一步规范自身，培养纳税意识，在需要采购原材料或是需要应税劳务时，要尽量选取正规的能够开具增值税专用发票的企业供货或是提供服务。在工程进行过程中，要加强决算管理，跟供应商多沟通联系，及时取得专用发票，及时进行抵扣，提高会计核算的质效。另外，要加强专用发票的认证管理。房地产企业的财务工作人员应该对无法抵扣的增值税专用发票有比较详细的了解，避免出现进项税无法抵扣的情况出现，房地产企业应该积极取得防伪税控增值税专用发票并在本月销项情况进行认证，避免遗忘或是丢失的情况发生。（2）在对待下游材料供给企业，应该充分考虑，“营改增”对这些企业的影响，针对进项税抵扣范围的扩大，在实际的操作过程中，企业应该选择一般纳税人作为企业的供应商，因为这些供应商具有提供增值税专业发票的资格，同时在选择供应商的过程中，也应该考虑到企业利润空间的原因，假设，选择小规模供应商的因为没有增值税专业发票而无法抵扣的金额为80万，但是却能够为企业带来100万的利润空间，那么企业肯定更愿意和小规模纳税人合作。（3）按照我国税收方面的制度规定，如果在采购过程中选择了分期付款的模式，那么获取的进项就可以分开进项抵扣，分期付款的时间可以作为抵扣的时间。如果采用这种模式那么就可以控制增值税的税负，这对企业来说将会使得企业获得一定货币时间价值，目前来看，房地产企业使用频率比较高的采购方式主要有分期付款、赊购、现金采购，但是在实际的操作过程中，因为房地产商为了能够获得一定的话语权，一般会选择供货方垫付一定税款，以此推迟纳税的时间，这样就可以为企业争取一定时间的“无息贷款”。（4）很多大型房地产企业，建设项目繁多，为了能够使得规模优势最大化的发挥出来，物资可以由总公司对外集中采购，向成员公司提供，获取更大的折扣力度和抵扣力度。这样可以有效避免分公司无法抵扣增值税进项税的尴尬局面，同时也有利于整个集团公司财务管理的成本和工作量。（二）妥善处理好初期税款抵扣问题针对“营改增”之前建筑工程的历史遗留现象，要处理好初期税款抵扣问题，在营业税改征增值税税制改革的大背景下，早作准备，在增值税进项税抵扣及土地增值税清算方面占得先机。房地产企业应加强发票的管理，对于为企业供货、提供服务的有资格开具发票的企业尽量索要发票，将这些发票收集保存好，以备后期在不超过发票认证期的情况下，期初增值税进项税额可以顺利抵扣。应尽快建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况。（三）转变经营模式，缓解企业的资金短缺问题假设改革之后，企业交税增加，企业现金空间被压缩，这就需要企业对自身的发展模式和运作情况进行深入研究了，找出具体存在的问题并进行一系列的改革，具体的改革方案如下：第一，要严格把控开发时间，降低资金和财务占用的时间;第二，发展高质量建设项目，推动高质量智能化建设己经林园环保建筑等，增加建筑物的附加价值，提高市场占有份额和发展空间;第三，建立多部门多环节合作模式，以房地产企业为中心，联合购地、资金拆借或者执行项目股份制合作计划。提高企业的整体实力，缓解企业资金短期的问题。（四）深入和掌握相关政策，提高会计核算质量由于增值税的报税、计算和发票的日常管理较营业税的复杂许多，“营改增”后企业很有必要增设专门的管理人员和纳税筹划人员，统一管理企业财务状况，加强对财务人员的专业技能培训和财务筹划能力培养，提高企业整体财务管理能力，并且加强企业管理人员的专业素养，深入全面的了解税收模式改革的内容。同时需要对企业其他部门进行专业培训，重点是采购部门，一定要积极面对。在“营改增”初期由于营业税改征增值税任务重、没经验，更需要企业领导的高度重视，提前做好谋划和准备，以积极的心态面对，组织好专门的财务人员，制定、修订好相关制度，明确每个参与人员的任务和目标，使企业可以顺利平稳的渡过营业税改征增值税的特殊时期。（五）进一步完善财务管理制度，做好税收筹划管理层应意识到纳税筹划的重要性，对财务管理和税收筹划工作要给予高度重视，加强会计、财务人员学习培训。和税务部门保持交流和沟通，处理好与税务部门的关系，完善纳税环境。及时学习掌握最新法律、税法知识，了解当前国家政策的发展趋势，灵活掌握并争取享受国家各项优惠政策。在我国经济高速发展的大环境之下，房地产行业如何能够在“营改增”的改革浪潮中需要机遇，面对挑战就会使未来房地产行业重点要解决的难题。企业要深入了解税收制度改革的相关内容，结合企业发展的实际情况，深入挖掘自身的问.题，制定详细合理的过度计划，积极优化改革发展模式，争取在税务改革的过程中能够稳定发展自我，获得更广阔的发展空间。

结论笔者此文在对国内外学者相关研究进展总结述评的基础上，第一步对新旧税收政策下房地产业的税负展开了理论测算，阐述了税改给企业税负带来变化的理论依据，然后选取了20家房地产上市公司，针对相应的财务数据和税收资料，对整个房地产行业“营改增”前后的税负进行了对比分析，反映出税改推进过程中税负的变化的总体趋势，但是单个房地产企业的结果有所差别，通过分析不同企业因税改造成的税负变化的不同状态产生的原因，由此反映出新旧税制转换过程中企业遇到的难题和相关政策的不完善之处，进而提出深化改革的对策建议。在此过程中，笔者得出的结论如下：（1）“营改增”能使房地产行业的税负整体上得到降低，但是就单个房地产企业个体来说，其影响不具有绝对性，需要考虑多方面的因素。（2）就小规模纳税人和选择简易计税方法的一般纳税人来讲，新政策实施后房地产业的流转税税负较之前是降低的。而就选择一般计税方法的一般纳税人来讲，改革后的流转税税负与之前相比是否降低则具有不确定性，要取决于允许抵扣的金额与取得的收入之间的比例关系。（3）“营改增”后所得税税负变化如何需要综合考虑可抵扣的进项税额、收入的变化以及增值税与营业税的变动之间的数量关系。（4）现阶段税收政策存在不完善之处，需要政府和企业共同努力促进改革的逐步推进。本文综合运用文献研究法、定性分析与定量分析相结合以及对比分析的方法来对“营改增”给房地产业税负带来的影响加以研究，得出了一定的结论。但对于此问题，笔者在研究的过程中尚有一定的缺陷和不足，主要有以下几点：（1）分析缺乏实际性。在对新旧政策下房地产业的税负展开理论测算，包括对20家房地产上市公司展开数据分析时，所设定的前提都过于简单。在理论分析时，所设定的条件是非常单一的，现实中各种复杂情况都没有考虑进去，在这种情况下测算出来的结果是过于理论化和理想化的，在对20两家房地产上市公司展开数据分析时，也没有对企业复杂的经营业务等其他情况加以考虑，在此基础上分析出来的结果就夹杂了其他不相关因素的影响。在现实中，纳税人的经营管理以及涉税事项等情况是非常复杂的，而且还存在一定的税收优惠条件，这些情况在对税改节点前后房地产业的税负展开测算以及进行数据分析之时都未加以考虑，所以导致分析结果太过理论化，而实际性不足。（2）数据不够完整受数据更新滞后的限制，无法更多地获得税改时间节点以后房地产上市公司的有关数据，而且在有限的财务数据中，关于税收的数据更是少之又少，受此局限，笔者选择了1家房地产上市公司展开数据分析，分析新旧政策下税负的变动，1家房地产上市公司这个样本量显然是相对不够的，使得本文的结论在科学性和准确性方面受到一定程度的影响。（3）调查研究受限由于公司财务税收数据涉及公司机密，所以调查当地房地产企业的实际税收数据和企业相关人员对“营改增”的感受，用以直接直观反映当地房地产企业新政策实施前后税负变动和新旧税制转换过程中存在问题的真实情况，这个当初的预想未能实现，最后仅能利用有限数量的房地产上市公司的财务数据大致地反映“营改增”前后税负的变动情况，然