房屋买卖合同纠纷

“一房二卖”构成违约（）赣中民一终字第13号民事判决书江西省赣州市中级人民法院民事判决书（）赣中民一终字第13号上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，普通代理。上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（）康民一初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法构成合议庭审理了本案，现已审理终止。原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2月16日订立了一份《房屋买卖合同书》，商定由被告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑1座701号套房一套转让给原告，合同内容为：该房面积为93平方米，总房价为人民币153800元；付款方式为在订立合同时先付2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契税外，其它费用由原告承当；被告协助原告办理过户手续，费用由原告负责；合同生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿违约金3万元等等。合同订立当天，原告向被告支付了2万元购房定金。农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了累计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证明，原告当天并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次协商，原告规定被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才干付清剩余房款，而被告则规定原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致意见。后被告于3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑1座701号房钥匙。4月期间被告在原告未明确表达放弃购置该房屋的状况下将该房售于案外人张兴财，并向其交付了该房钥匙。另查明，被告于6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终止前，被告未向原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照商定全方面推行自己的义务。原、被告订立的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表达，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照商定全方面推行自己的义务。合同订立后，原告依约支付了购房定金2万元，已推行了自己的义务。根据该买卖合同第二条：“…….，钥匙交付乙方（即原告李亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成建）。……”的商定，被告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续，造成被告无法及时向原告交付房屋钥匙，因此原告未向被告支付剩余房款并未违反合同商定，不构成违约。4月期间，被告在原告未明确表达放弃购置房屋的状况，将该房屋售于别人，并将房屋交付别人，致使原被告订立的房屋买卖合同无法推行，被告的这一行为违反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同商定承当违约责任。因原被告订立合同已经无法推行，因此原告规定与被告解除合同，由被告返还原告定金2万元并支付违约金3万元给原告的诉讼请求理由充足，符正当律规定，予以支持。原告以被告名义交纳买卖房屋的物业管理费用2230.20元因被告违约将房屋售于别人，现原告规定被告返还此款，理由充足，符正当律规定，予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、解除2月16日原、被告订立的《房屋买卖合同书》；二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金0元及支付违约金30000元，累计人民币50000元；三、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判决指定的期间推行给付金钱义务,应当根据《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延推行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：2月25日双方一同前往房屋开发公司交有关费用，在各自交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易临时搁浅。后被上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，规定放弃购置房屋，退回确保金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，规定他们在3月20日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表达无法做通其父亲的工作，请求退回确保金，因此上诉人将该房屋出售别人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应当同时进行，而被上诉人未推行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承当。被上诉人李亮亮辩称：2月25日被上诉人携带9万多元现金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的有关手续，因上诉人未向被上诉人交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按合同第二公商定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于3月16日才领取房屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人推行合同义务，及时交房，但上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所订立的房屋买卖合同无法推行，上诉人构成了根本违约，应承当违约责任。原审判决认定事实清晰，解决对的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮订立的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表达，内容正当，为有效合同。被上诉人李亮亮已按商定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方商定钥匙交付后付清。但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签《房屋买卖合同书》尚未解除的状况下，将房屋转让给别人，上诉人黄成建已构成违约，应承当违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据局限性，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清晰，合使用方法律及解决对的。据此，根据《中华人民共和国民事