2023年11月房地产市场跟踪：市场边际改善但动能不足市场企稳仍需政策持续呵护 20231123 -中诚信

隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”市场跟踪市场边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护应治治天天场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护2一、重要政策（一）中央金融工作会议明确提出“金融与房地产良性循环”机制2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在京举行，在房地产行业方面，会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式”。（二）取消地价上限及各地延续政策基调出台利好政策供给端方面，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据统计，自10月以来，22个集中供地的城市中有19个城市发布涉宅用地公告，其中取消地价竞拍上限的城市有18个。需求端方面，各地延续近期的政策基调并出台利好政策，出台频率及强度低于9月。放松限购方面，一线城市中上海金山区对非沪户籍社保或个税年限由之前的5年调整至3年，并且购房资格由家庭调整为个人；二线城市中，厦门全市解除限购。放松限贷方面，台州等多地将首套、二套首付比例降至20%、30%。另外，多地放松公积金贷款、减免交易税费、提供购房补贴。（三）《关于规划建设保障性住房的指导意见》正式下发10月末，据媒体报道，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。14号文明确了两大目标：一是“加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，二是“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”。10月以来，房地产行业利好政策延续，月末中央金融工作会议明确提出“金融与房地产良性循环”机制，旨在健全完善主体监管和资金监管，满足房企合理融资需求和居民购房需求，并加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。此外，在供给端多地取消地价上限；在需求端各地延续7月以来政策基调，通过放松限购、降低最低首付比例等措施，对购房者进行支持。中诚信国际认为，目前整体政策放松力度较市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护大，但考虑到居民对收入及房价的预期仍未得到明显改善，短期内市场企稳的基础尚不牢固，仍需政策端持续发力。此外，从14号文的政策导向来看，未来我国住房供应体系或将发生变化，房地产行业将出现商品房与保障房并重的格局。二、行业经营（一）需求端10月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续6月以来的下跌趋势，并且下跌幅度进一步扩大。具体来看，一线城市中仅上海的房价表现坚挺，其余三个城市均有所下跌；二线城市新建商品住宅价格指数连续四个月环比下跌，10月环比下跌幅度有所收窄，其中石家庄、长春、杭州、合肥、长沙、成都、贵阳、西安为增长态势，郑州、宁波、南京等城市下跌幅度较大；二线以下城市则基本呈下跌态势。整体来看，不同能级的城市表现差异明显，并且相同能级的城市之间亦呈分化的态势。受益于利好政策的延续，10月商品房销售金额同比下滑幅度有所收窄，呈边际改善的态势，销售面积同比下滑幅度更大或说明高能级城市的销售情况改善，预计全年行业销售金额将在11万亿左右。商品房累计销售金额延续7月份以来的下降趋势，并且下降幅度进一步扩大。库存方面，10月末商品房待售面积环比小幅增加，同比增长幅度有所缩减。二手房成交方面，根据克尔瑞数据显示，10月全国17个重点城市二手房成交面积环比微增，同比增长22%左右。其中7成以上城市成交规模高于去年同期，深圳、成都和杭州同比增幅超过40%，但北京、厦门和东莞成交不及去年同期。此外，成都和杭州的二手房挂牌量亦同步快速增长，并且降价房源比例较高，显示出市场预期不乐观，后续走势或将承压。市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护4图图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数6.004.002.000.0070个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比%图图2：商品房销售情况变化根据克尔瑞数据显示，2023年10月百强房企单月操盘销售金额环比增长0.6%，同比降低27.5%，其中近六成百强房企单月业绩环比降低，单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。由于民营房企仍处于信用修复阶段，并且近年来拿地主体主要为国有房企，房企间业绩分化趋势延续，市场进一步向信用质量高、区域布局好的房企倾斜。2023年1~10月前五大房企均为国有背景，并且占百强房企操盘金额的比重进一步提升。（二）供给端10月房屋竣工面积同比增速有所下滑，由于前期受疫情影响延期项目的交付以及“保交楼”政策助力，2023年1~10月房屋竣工面积同比增长19.0%。销售的低迷导致房企拿地及开工意愿较弱，10月新开工面积同比下降幅度进一步扩大。市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护图3：百城土地成交额及土地溢价率图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速10,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00100大中城市:成交土地总价:当月值亿元100大中城市:成交土地溢价率:当月值%土地市场方面，受益于北京、上海及广州等高能级城市10月份集中供地，百城土地成交额于10月份环比大幅增长，同比下降幅度有所收窄，但整体溢价率环比有所下降并仍处于较低水平，当前土地投资仍较弱。在行业销售未明显回暖的情况下，房企拿地趋于谨慎，土地市场分化较为明显。前10月一线城市累计土地成交额降幅明显小于二线和三线城市，并且10月一线城市成交土地的溢价率进一步下降；同时，同一城市的不同板块之间亦形成明显分化，热点板块土拍竞争十分激烈。拿地主体方面，克而瑞数据显示，2023年前10月，央国企仍是拿地主力，此外，具备资金实力的非规模型央、国企亦积极参与一线城市核心地块的土拍。图图5：房地产开发投资规模及增速80,000.0060,000.0040,000.0020,000.00房地产开发投资:累计值亿元房地产开发投资:累计同比%房企新开工及拿地减少导致房地产开发投资规模持续下降，且累计同比降幅持续扩大。与此同时，房地产开发企业到位资金降幅也呈扩大趋势，其中房企自筹资金和国内贷款边际改善，下降幅度小幅收窄，而作为最主要的其他资金来源的购房者个人市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅有所扩大。房地产企业销售回款资金承压，短期内房地产开发投资或仍难有明显改善。图图6：房地产开发投资资金来源0房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值亿元房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计同比%房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计同比%房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值亿元房地产开发企业资金来源:其他资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:利用外资:累计同比%房地产开发企业资金来源:其他资金:累计同比%10月房地产销售金额同比下滑幅度有所收窄，呈边际改善的态势。中诚信国际认为，目前市场仍处于缓慢的筑底阶段，一方面前期观望的刚需及改善型住房需求在新政后集中释放，其次市场积压的二手房挂牌量较大且成交周期较长。同时低能级城市整体成交低迷，但不同的高能级城市之间亦存在明显分化。投资方面，房地产开发投资仍然承压，新开工面积受销售去化压力的影响持续低迷，由于10月北京、上海、广州等高能级城市进行了集中供地，土地成交量环比明显回升，但溢价率较低，核心城市的核心地块热度较高。从竞争格局来看，头部央国企的市场占有率有所提升。三、地产债券市场表现（一）一级市场10月，房企在境内市场发行债券规模方面较上月有所上升，但债券净融资额仍然为负，且进一步扩大。本月共有17家房企在境内市场新发债券，以公开发行的中期票据为主，公司债及超短融发行金额相当。发行主体仍以央国企为主，非国有房企中，仅有新希望地产在新希望集团提供担保并增加了信用风险缓释凭证的条件下发行了一期公司债。10月房企发债票面利率仍然普遍处于较低水平，新发债票面利率分布在2.41%~5.50%之间。市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护700—公司债,25.2,23%超短融,28,25%中票,58.43,52%11月，境内债到期规模环比继续下降，以国有房企为主，民营房企仅有大连万达发行的“20大连万达MTN005”到期，目前已按期兑付。境外市场方面，10月中国海外发展发行了31.9亿人民币的离岸债券，中资房企境外债市场预计短期内仍难以恢复。11月，有约8.45亿美元地产债到期，其中前期已违约房企为建业地产，港龙中国地产于10月26日宣布对11月8日到期的美元债展开交换要约并顺利完成。未出险房企中，瑞安房地产已按时兑付11月份到期的美元债。（二）二级市场10月，受交易日减少的影响，当月共实现债券成交额974.89亿元，较9月下降18.57%，成交活跃度有所下滑。投资类地产债券收益率1本月低位波动幅度小幅走阔，收益率在2.95%~3.71%之间；高收益地产债价格呈现波动走低的趋势。10月共77家房企债券成交额在1亿元以上，其中债券交易活跃度较高的债券对应发行主体为华侨城集团、金地集团、华发股份和首开股份，债券成交金额均在50亿元以上。前述77家房企中，11家房企平均成交收益率在6%以上，其中金地集团、厦门中骏的债券平均成交价格较9月出现较大幅度的回落。1按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护图9：2023年以来房企境内信用债成交额（亿元）图10：地产债收益率及价格表现1800160014001200100080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月80706050403020043.532.5210.50境外市场方面，已违约房企发行的债券维持低价成交，而受销售情况持续低迷的影响，未违约民营企业如金地集团、新城控股、雅居乐集团等境外债券价格波动较大；万达商管则受子公司如未能在2023年末成功上市导致回购条款触发的情况而价格波动，11月21日，万达商管发布公告称拟调整2024年1月29日到期的6亿美元债还款计划，到期后1年内分四次还清。10月份，行业标杆万科股份的债券价格出现波动、股价下探，反映出市场对地产公司基本面的信心不足。11月6日，万科股份举行一场线上会议，其第一大股东深圳地铁及深圳国资委在会议上明确肯定万科在深圳国资中的地位，并表态如有需要或遭遇极端情况，将帮助万科股份积极应对，此次会议传递出地方政府对于地产行业的积极态度。目前，人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房企债券融资，多家民营房企发债项目正在稳定推进中。另外，10月华发股份完成定向增发募集资金约50亿元，并且首批4只消费基础设施REITS上报。中诚信国际关注到，10月以来个别经营稳健的国有房企在境外市场发行债券，但行业整体境外融资渠道仍受阻；房企境内市场发债规模仍处于较低水平，发行主体以国有房企为主，民营房企在境内发债仍然困难，同时二级市场成交价格波动较大。深圳国资表态支持万科股份，传递出地方政府对于地产行业的积极态度。其他融资渠道方面，华发股份完成定向增发募集资金约50亿元，并且首批消费基础设施REITs上报。中诚信国际认为，考虑到房企整体销售情况仍较弱，流动性压力仍较大。目前“第二支箭”正在发力推进中，同时上市房企的定向增发、消费基础设施REITs的推进亦将对投资者信心产生一定积极影响，但房企的融资恢复仍将依赖于市场信心恢复带来的销售好转。市场短期边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护9中诚信国际信用评级有限责任公司（以