华阴市房地产行业发展的现状分析和应对策略

华阴市房地产行业发展的现状分析和应对策略摘要近年来房地产市场的发展随着国家的调控政策调控和居民的真实生活需求逐渐放缓发展速度。本文分为三部分。第一部分以华阴市房地产发展现状为载体。参考当地现状，运用科学的方法，从市场现状、市场调研、经济分析等多方面对华阴市的房地产开发进行分析。第二部分是当前华阴市传统的商业、住宅相结合的单一开发模式存在很多问题，抑制了自身的发展。第三部分是根据华阴市位置、环境、自身特点，打造出特色旅游房地产发展模式，既满足华阴当地居民的居住生活需求，又满足了消费者的投资愿望，增加了广大游客对华阴这座城市的喜爱，同时加快了华阴市的城市快速建设的发展需求，让华阴市的房地产行业更高、更快可持续发展。关键词：政策调控；华阴市；现状分析；旅游房地产目录绪论1.1选题的背景1.2分析的目的与意义2.华阴市房地产行业的现状分析2.1华阴市当前的房地产资源2.2华阴市房地产行业近年来发展的现状3.华阴市房地产行业发展存在的问题3.1华阴市房地产行业受季节的限制3.2华阴市房地产行业知名度不高3.3华阴市交通发展滞后3.4华阴市的开发力度比较薄弱3.5华阴市生态环境存在的问题3.6华阴市房地产企业发展模式单一，严重制约市场的可持续发展4.结论与应对策略4.1研究结论4.2促进华阴市房地产市场发展的策略研究4.2.1华阴房地产开发商的成长策略4.2.2华阴市产业大环境的对策研究4.2.3华阴市政府对宏观政策调控4.3华阴市房地产行业的发展应对措施4.3.1把华阴地区作为整体战略规划4.3.2突出华阴市的旅游城市特点4.3.3加强华阴市交通和基础设施4.3.4全力打造旅游房地产的特色品牌4.3.5提高房地产行业整体服务质量4.3.6树立房地产行业新概念，开发多元化的旅游房地产发展模式绪论1.1选题的背景住房是一个和广大居民的生活息息相关的民生问题，它对整个社会经济是否能平稳发展有着较大的影响。近年来，一些中小城市住房存量较大，房地产开发模式也是传统的商业+住宅的模式。随着人民生活水平的提高，人们对于房产的需求也逐步多样化，不管是住宿还是投资，都需要结合华阴市的城市特点去满足消费者。1.2分析的目的与意义国外对房地产行业发展的起步研究比较早，从17世纪末到现在历经了300多年的历史，取得了许多的研究成果，对现代房地产内部运转的规律及外部产生的因素，对我们研究中小城市房地产市场的可持续发展战略有着积极的意义。国内现阶段研究主要是对城市房地产市场进行研究，国家的宏观调控政策，房地产市场的周期变动以及房地产市场预测的分析。近几年来，华阴市的房地产商走的还是老一套的商业、住宅相结合的模式，导致住房存量较大，而房价也依然不低，所以导致华阴市经济发展较慢。同时作为一个旅游城市，在旅游旺季也无法满足游客的住宿需求，因此华阴市需要一个全新的旅游房地产来盘活整个华阴的房地产市场。本文拟对近年来华阴市的房地产发展进行梳理，以便更好地分析现状，为解决适合华阴市的房地产发展提供可行性的思路与途径。我们应该在分析华阴市房地产市场发展的基础上，建立华阴市房地产市场发展的新型模式，深入研究华阴市房地产行业有效发展的市场效应，同时对华阴市房地产行业的新型模式以及市场效应进行严肃的实证研究。在研究旅游房地产对传统房地产冲击的基础上，提出新经济条件下房地产企业可以采取有别于传统经济下的特色品牌战略的观点。另外，根据上述分析，研究规划出旅游房地产开发涉及旅游业和房地产业的融合发展，是搞好华阴城市旅游的重要切入点和举措。这样的分析有利于华阴市房地产行业的快速发展；有利于华阴市城市建设的合力推进；有助于更快更好地建设中小城市发展房地产行业；有利于华阴市旅游与房地产相结合的方式树立房地产行业新概念，开发多元化华阴特色旅游房地产发展模式。华阴市房地产行业的现状分析2.1华阴市当前的房地产资源华阴自古就有"三秦要道、八省通衢"的美称，是东部各省通往西北的必经之地。陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西，让整个华阴市的公路密度非常高。华阴境内现在有5个火车站，其中华山火车站为国家二级编组站，每年旅客流量300多万人次，货物年吞吐量100多万吨。16年建成开始使用的华山高铁北站更是联通了华阴与全国各地的交流。不管是从华阴出发去东南沿海城市，还是去东北三省，一天的时间即可到达目的地，这样也使得更多的旅游的人来华阴休闲度假。华阴市是天下杨氏姓氏的发源地，自古以来就有“天下杨氏出华阴，华阴杨氏归东宫”之说，至今每年都会有大型的杨氏祭祖活动。从古至今，华阴杨氏出了好多名人，隋朝开国皇帝隋文帝杨坚即为华阴人。东汉两袖清风的名臣杨震也诞生于此。著名景点有：西岳华山、西岳庙、仙峪、魏长城遗址等。“2018中国最美县域榜单”正式公布，华阴市上榜。这些风景名胜都是华阴市房地产开发的宝贵自然资源。同时华阴市有好多大型的企业厂矿，具有代表性的秦岭电厂、华山博华制药厂等大型企业。这些企业对于华阴开发商来说都是房地产资源。2.2华阴市房地产行业近年来的发展的现状首先是供给方面，房地产市场经过十年快速发展的黄金时期之后，逐渐回归到平稳期，因此整个华阴市的房地产市场供给慢慢在发生变化，普通的商铺和住宅经济适用房的比例有所增长；从房地产的价格来看，华阴市的涨幅与整个渭南市其它县市比较，还是比较大的，每平米房产价格比渭南其它县市的房价略高。其次是华阴市开发商的开发能力方面。就华阴市开发商的开发能力而言，当前大部分开发商开发能力比较薄弱，较多的开发商根本没有开发大型楼盘或者高档次、高品质的项目；品牌方面，当前华阴房产市场的多数开发商没有树立品牌，更没有打响自身品牌的这样的意识和明确的目标，经营房地产项目往往仅从短期的经济利益和较小的角度出发；就信誉而言，华阴市一些开发商的诚信度较差，社会信誉度也很低，严重影响了开发商的整体形象；另一方面，一些小开发商因为和政府部门领导存在特殊的关系，在房地产市场中兴风作浪，造成华阴房地产市场鱼龙混杂的复杂局面，规范房地产市场经营行为，树立房地产企业的诚信形象，已经成为摆在华阴市开发商面前的严肃问题。最后是政策方面。华阴城市当前的特点是：地方经济非常薄弱，整个华阴没有成型的支柱产业和完善的产业经济链，而且华阴居民的观念和意识比较落后。华阴政府为了拉动地方经济发展，招商引资的想法非常强烈，所以在土地买卖、审批和税收方面的优惠力度都很大，政策也比较宽松。这样的政策表面看似是对华阴房地产市场起着推动的作用，实际上产生了许多规划发展冲突，破坏了华阴市的整体性建设发展规划。经过前些年房地产市场的高速发展过后，华阴市近年来的房地产行业发展速度明显放缓，造成这种现状主要有两方面因素影响，一是华阴市城市规模和经济实力过小，限制了房地产需求的增长；二是小城市的房地产开发商实力有限，一定程度上限制了房地产市场的开发规模。华阴市房地产行业发展存在的问题3.1华阴市房地产行业受季节的限制华阴市房地产行业受季节的影响是比较大的。从地理位置方面来说，华阴市距离大城市较远，房地产行业需要的建设材料的运输比较缓慢。另外华阴市地处西北，是典型的黄土高原气候，夏季雨水较多，冬季严寒较长。随着近年来城市快速的发展，森林植被大量被砍伐，风沙极端天气经常出现，水资源的匮乏等，这些因素都会限制房地产行业的发展。3.2华阴市房地产行业知名度不高华阴市房地产开发商百分之九十的都是当地人，他们当中相当一部分人实力有限，所以在对房地产的整体规划方面缺乏吸引力。从项目的配套设施、项目自身的实用性，到项目后期对业主的维护，各个方面都不能满足消费者的需求，导致整个华阴市房地产行业知名度比较低。这种原因使好多华阴市的消费者将房地产投资都倾向于西安，因为西安的房地产行业知名度高，不管从项目的配套设施，还是项目自身的实用性，以及项目后期对客户的服务，都能满足消费者的需求。近年来虽然有中海投资建设在华阴市投资建设了中海华山城，但是从华山城的市场定位、项目规模、户型结构以及配套设施方面，都无法满足华阴消费者的需求。总体而言，整个华阴房地产行业整体知名度不高，除了一些对房产有迫切需求的固定消费群体之外，无法去吸引其他的阶梯消费群体来投资房地产。3.3华阴市交通发展滞后当前华阴市的城市交通发展比较滞后，主要原因是城市道路规划不合理，除了华岳路和东岳路两条主干道之外，其他城郊道路比较狭窄，再加上城市道路功能不健全，道路平面交叉非常密集，人车通行能力很差，整个市区经常在交通高峰时段出现交通堵塞，让整个城市的交通出现瘫痪状态。近些年来老百姓生活水平不断提高，私家车的增长率非常快，除了当地居民的日常出行之外，外地自驾游的车辆数量与日俱增，给整个华阴市的城市交通带来了非常大的压力。虽然政府在不断加大交通道路及设施改造的力度，但市区的交通压力持续增长，进一步凸显了华阴市交通发展滞后的现状。3.4华阴市的开发力度比较薄弱华阴市在城市规划时，没有进行详细的规划设计，盲目的进行开发，导致整个华阴市没有自身的特点。华阴市关于规划管理的法律法规不完善，因此一些乡镇存在许多违法项目，再加上各乡镇的管理力度不到位，导致胡乱审批项目，严重影响了整个华阴市的合理规划和科学发展。华阴市有许多古街，如西岳庙古街和古柏行古街，政府对于古街的开发力度比较薄弱，没有让它张显出华阴这座城市的独特魅力。由于开发力度薄弱，西岳华山同样没能给华阴市在经济带来较大的改变，因此，华阴市的开发力度需要加强。3.5华阴市生态环境存在的问题近年来随着二氧化碳排放过量，全球气候变暖，出现了严重的温室效应，整个华阴市的旱涝灾害层出不穷。华阴市城市发展快速推进的同时，破坏了大量的森林植被和耕地面积，进一步造成了水土流失、植被质量低、土地沙化、实地破坏严重、自然生物多样性受到严重威胁。同时华阴市的生态环境污染较为严重，主要体现在水环境的污染和城市环保基础设施建设比较落后。由于前期总体规划不完善，所以大量未经处理的生活污水和工业废水直接排放，既污染了水资源，又对河流周围生态环境造成污染。以秦岭电厂、西安博华制药厂为首的许多工厂，排放了大量的有害气体和工业废水，造成了大量的空气、河流污染，严重影响了华阴当地居民的生活，破坏了华阴市的整个生态环境。3.6华阴市房地产企业发展模式单一，严重制约市场的可持续发展首先像华阴市这种小城市对住房消费的需求主要分为四个方面：一是改善住房条件的需求，而居民收入虽然增加了，但是银行困难的贷款政策和较高的贷款利率为广大消费者改善住房条件无法提供有利的时机，反而产生好多不良效果。二是旧城区重新改造和新城区建设生产的需求，华阴市政府为了改善整个城市的面貌，营造出良好的经济和生活环境，加大了旧城区的改造和新城区建设的力度，改造拆迁的任务很重，虽然产生了大量的住房供需，但是较高的房价和居民的刚性需求产生了很大的冲突。三是投资需求，受物价贬值、银行利率、股市等因素的影响，对房地产市场说仍然是个相对比较好的投资领域，但同时华阴市放的产发展的不确定性又让投资者一直处在观望状态。四是城市化进程在不断推进的同时，周围乡镇的农民进城生产的住房需求，随着城市化进程步伐的加快，每年都有许多农民进城，进城务工农民对于住房需求主要是梯度需求，即从他们租房到最后买房有一个过程，同时农民租房对于部分城市居民来说虽然可以增加他们的收入，但一定抑制了房地产的购买。以上四个方面看似对华阴市的房地产起着一定的促进，实则突显出华阴房地产单一的发展模式，严重制约着整个华阴房地产的可持续性发展。其次华阴市的房地产发展多半走的是传统的商业和住宅相结合的路线，其中一部分原因是原有的城镇居民对住宅的需求量较小，导致房地产项目回款较慢，房地产后连续开发能力变弱；另外一些个体投资者对华阴市房产市场缺乏信心，投资需求不强；还有一些原因是单位分房较多，而且华阴市的宅基地自建房仍然占据了居民住房市场很大的比重，进而削弱了对商品住宅的需求。这些因素都制约着华阴市房地产的可持续发展。结论与应对策略4.1研究结论根据当前华阴市的房地产行业发展现状，分析出的应对策略是将华阴市的旅游与房地产相结合的模式树立房地产行业新概念，开发多元化的华阴特色旅游房地产发展模式，来满足整个华阴市各个阶层消费群体的需求。4.2促进华阴市房地产市场发展的策略研究4.2.1华阴房地产开发商的成长策略根据华阴市的房地产行业现状，华阴市房地产企业可以运用以下策略让其快速成长。一方面提供差异化的房地产产品来满足市场消费者的需求。华阴市房地产企业普遍自身资金实力小，产品规模肯定不会太大，因此在产品上可以实现规模小、个性化、差异化，来满足各个层次和区域的消费群体需求，形成完善的华阴市地产市场梯度消费层次体系。另一方面运用灵活的管理方式来快速成长。提供高福利去吸引一些大城市的房产销售精英、专业化的生产技术人员充实到房地产企业中，让他们用先进的经营理念来管理运营，替代老一套的家族式管理方式。新型的管理团队可以快速的抓住市场机遇，对华阴市的房地产市场需求快速做出判断，同时及时调整，让房地产企业或得持续性的高速发展。4.2.2华阴市产业大环境的对策研究主要分为外部环境研究和企业内部环境研究。外部环境主要是指华阴市的自然环境和经济环境。华阴市自然环境优美，尤其是国家5A级风景名胜西岳华山，为整个华阴房地产行业吸引了大量的旅游资源，据华山旅游公司统计，自2015年以来，每年华山的游客数量大概在350万人次，随着国家对旅游业的大力发展，游客的数量还会与日俱增，因此自然环境对整个华阴市发展旅游房地产非常优越。华阴市的经济环境主要以旅游业和农业为主，旅游业主要是酒店、宾馆，农业有万亩果园和葡萄园种植基地，这些对于房地产后续多元化的发展提供了许多便利条件。内部环境主要是房地产企业内部管理环境和资金环境。如何形成自身独特的内部管理环境，首先要形成一套系统而且高效的管理措施，对企业各类资源集中进行配置，让企业发挥出最大的整体优势，提高企业内人才的整体素质，加大对管理人员、服务人员的培训机制。房地产资金对于整个项目的可持续推进非常重要，因此一定要抓住消费者的需求，快速、有效的对各个阶层的房产消费者服务，才能让资金快速回笼，项目整体有序的推进。4.2.3华阴市政府对宏观政策的调控鼓励加强消费者的投资选择权。对于住宅楼以外的商铺和公寓，无论买多少套，华阴市政府都不干涉。鼓励并补贴广大居民用以旧换新或者卖旧买新的方式来购房，对外来投资者，出台一些政府鼓励的优惠政策，在保证购房者权益的同时吸引更多有投资意向的外商投资，来完善华阴市的整体规划发展。加强对房地产企业的金融监管和对个人的信贷监管。对房地产企业购买土地合法性作严格的审查，全面核实房产企业是否有违法取得土地、土地长久闲置、拖欠土地价格款项、违规调整土地用途等方面的问题。加强个人住房信贷监管，有效的防止风险贷款大量出现。4.3华阴市房地产行业的发展应对措施4.3.1华阴地区作为整体战略规划华阴市的城市整体规划按照“东扩南接，城景一体”的规划发展思路，以构建山水绿色华阴，全面提升城区旅游承载功能，实现风景型旅游城市的目标。在全面改造老城区的基础上，集中拓展新城区，进行高标准、高起点的规划，拟开通长城路、古柏行、滨河大道配合已有城市道路形成“四纵三横”的城市交通网络。同时以山水为主题，充分发挥华阴丰富的水资源优势，沿长涧河由北向南拦水成湖，彰显出山清、水秀、城靓的秀美风光，构筑山水城市新空间。将华阴市的发展建设作为整体战略规划部署。4.3.2突出华阴的旅游城市的特点华阴作为陕西四个县级市之一，是一座历史文化名城。它历史悠久，风景秀丽，其中最出名的就属西岳华山。虽然常住人口不到30万，但每年300多万的游客流量突出了华阴作为旅游城市的特点，也为华阴这个旅游城市带来了巨大的商业利益。作为华阴市房地产行业，应该牢牢把握这一部分资源，让他们成为华阴房地产行业可持续发展的助推剂。4.3.3加强华阴市交通和基础设施在新的华阴城市道路规划设计中，应该把整个城市的道路环境功能放在比较重要的位置。城市交通和基础设施的规划、设计、建设以及管理都应该从整个城市的环境出发，根据实用的交通功能和和谐的城市景观，达到提高华阴城市环境的整体水平，给人们舒适、安逸的美好享受，同时也使华阴的城市风貌得到充分发挥，以满足游客和居民对交通和环境的要求。在华阴市的基础设施方面，除了公用设施的建设，还有华阴市城市供水、排水设施的改进，包括城市污水、废水的排放与处理设施建设；华阴市的环境保护设施建设，包括城市园林、环境卫生以及城市生活垃圾处理的基础设施建设都需要加强改进。4.3.4全力打造旅游房地产的特色品牌近年来旅游业的发展极大的促进了华阴市房地产的开发，而旅游房地产的开发，让华阴市政府，房地产开发商，以及华阴市的房产投资者都能获得较大的利益。华阴市房地产行业应该转变思想，从之前开发项目主要是商业+住宅的模式转换成商业+住宅+公寓的模式，其中以住宅和公寓作为项目的主体建设，商业为辅助建设。随着国家的宏观调控，华阴市的城市化进程不断推进，周围乡镇的人口势必大量涌入城区，这样对华阴市的住宅需求逐年增加，因此开发商一定要抓住这一部分消费者，加大住宅的建设。同时，华阴是一个以旅游为主要发展的城市，每年旅游旺季来临时，市内的酒店、宾馆无法满足游客的住宿需求，因此房地产开发商建造一些投资性的公寓，既满足游客的住宿需求，又能让华阴市的房产投资者得到非常可观的经济收益。所以当前最适合打造华阴房地产的特色品牌就是商业+住宅+公寓的旅游房地产模式。4.3.5提高房地产行业整体服务质量房地产行业的服务是从楼盘开发一直到后期的物业管理全方位的服务，因此，要打造华阴特色品牌，必须全面提高各个环节的服务质量。树立全方位、全员服务意识。在公司的企业文化中，突出服务理念。对内，做到上级为下级服务。实际就是领导为下属服务，使员工以良好的心态面对业主，为业主提供优质的服务。对外，不断在全体员工中强调把业主的事当成自己的事，让每一位业主真切的感受到我们是在努力为他们服务。4.3.6树立房地产行业新概念，开发多元化的旅游房地产发展模式随着居民生活水平的提高，越来越多的人参与到旅游活动中来。因此，为了吸引更多的游客来华阴旅游，开发多元化的旅游