《税法（第4版）》课后习题答案7

课后练习

一、单选题

1.下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（b

A.国有土地使用权出让

B.房产所有人通过国家机关将房屋产权赠与公益事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.企业等价交换办公楼

2.（2016年考题）下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（卜

A.房地产公司出租高档住宅

B.县城居民之间互换自有居住用房屋

C.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

3.下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（卜

A.以存量房地产偿还债务

B.事业单位转让办公用房

C.合作建房的双方之间建房转让

D.企业转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过20%

4.2019年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票

所载购房款为1200万元，购买日期为2009年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关

税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（）万元。

A.1280

B.1880

C.1895

D.1940

5.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列允许在计算增值额时扣除的是（卜

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

6.转让新建房计算土地增值税时，可以作为与转让房地产有关的税金扣除的是（卜

A.契税

B.城镇土地使用税

C.城市维护建设税

D.增值税

7.关于土地增值税优惠政策，下列说法正确的是（卜

A.将空置的职工宿舍转让给政府用于保障性住房，应就其全部增值按规定计税

B.对因国家建设需要而被政府收回的房产，按出售房产纳税

C.以房地产作价入股房地产开发公司，对其将房地产变更至被投资的企业，暂不征收土

地增值税

D.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的予以免税，超过

20%的，应就其全部增值额按规定计税

二、多选题

1.房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，属于视同销售房地产。

A.开发的部分房地产用于安置回迁户

B.开发的部分房地产用于职工福利

C.开发的部分房地产用于出租

D.开发的部分房地产用于换取土地

2.下列国有土地使用权变动项目中，属于土地增值税征税范围的有（卜

A.出让国有土地使用权

B.出租国有土地使用权

C.转让国有土地使用权

D.交换国有土地使用权

3.下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（卜

A.提供扣除项目金额不实

B.除瞒、虚报房地产成交价格

C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算

D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

4.下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行清算的有（卜

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的

比例90%

B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的

比例为50%,剩余50%已出租

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续

5.关于房地产开发企业土地增值税清算，下列说法正确的有（卜

A.将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用

B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费扣除

C.建成后产权属于全体业主的会所等公共设施成本费用可以扣除

D.房地产开发企业的预提费用可以扣除

6.下列关于土地增值税的清算收入，说法正确的有（卜

A.已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入

B.未全额开具商品房销售发票的，按销售合同金额确认收入

C.未开具商品房销售发票的，按实际收取金额确认收入

D.销售合同所载商品房面积与实际测量不一致并在清算前已补或退房款的，在计算土增

时应予调整

三、计算题

1.2020年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入11000万元，

已知该公司支付与商品相关的土地使用权费用及开发成本合计为4600万元，该

公司没有按房地产转让项目计算分摊银行利息，该商品房所在地的省政府规定计

征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例为10%,销售商品房缴纳的有关税费

625万元。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。

2.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴

纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10000

平米的普通标准住宅，以每平方米4000元价格全部出售，开发土地、新建房及

配套设施的成本为每平米1500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，

账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳城建税、教育费附加、地方教育费、

印花税170万元，计算应缴纳的土地增值税。

3.2019年11月15日，某位于市区的房地产开发公司（增值税一般纳税人）

收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的W项目进行清

算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售

建筑面积1000平方米（产权属于全体业主所有的公共配套设施）。该项目2016

年4月通过全部工程质量验收。

2016年5月该公司开始销售W项目，截止清算前，可售建筑面积中已售出

15000.80平方米，取得含税销售收入5000万元。该公司对W项目选择简易计税

方法。

经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元；房地产开发

成本15000万元，管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万

元（其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明）。

已知：W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目

清算前已预缴土地增值税1000万元。其它各项税费均已及时足额缴纳。

要求：根据上述资料，回答下列问题

（1）计算W项目的清算比例。

（2）计算W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金。

（3）计算W项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额。

（4）计算W项目清算时允许扣除项目金额合计。

（5）计算W项目清算后应补缴土地增值税。

4.2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值

税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：

（1）2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开

发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示

利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%,该项目未预缴土地增值税；

其他房地产开发费用的计算比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。

（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

一、单选题

1.【答案】D

【解析】选项A,国有土地使用权出让不属于土地增值税征税范围；选项B,房产所有

人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、

公益事业的，不属于土地增值税的征税范围；选项C,对于一方出地、一方出资金，双方合

作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D,房地产交换属于土地增

值税征税范围，但对个人互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值

税。

2.【答案】C

【解析】选项C,合作建房后转让，要缴纳土地增值税。

3.【答案】D

【解析】企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣

除项目金额20%,免征土地增值税。

4.【答案】B

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税

务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。该公

司在计算土地增值税时允许扣除项目金额=1200x(1+10x5%)+80=1880(万元卜

5.【答案】B

【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选

项A、C、D均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

6.【答案】C

【解析】转让新建房计算土地增值税时，城市维护建设税及附加费可以作为与转让房地产有

关的税金扣除。

7.【答案】D

【解析】选项A,转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免税；选

项B,对因国家建设需要而被政府收回的房产免税；选项C,房地产开发企业将开发产品对

外投资，发生所有权转移时应视同销售房地产，缴纳土地增值税。

二、多选题

1.【答案】ABD

【解析】房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未

发生转移，不征收土地增值税。

2.【答案】CD

【解析】出让、出租国有土地使用权，不征收土地增值税。

3.【答案】ABD

【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:(1)隐瞒、虚报房地

产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评

估价格，又无正当理由的。

4.【答案】ABCD

【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面

积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

(4)省税务机关规定的其他情况。

5.【答案】ABC

【解析】选项D,房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

6.【答案】ABD

【解析】土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

未开具发票或未全额开具发票的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确

认收入。

三、计算题

1.【答案及解析】

收入总额=11000（万元）

扣除项目合计=4600+4600X10%+4600X20%+625=6605（万元）

增值额=11000-6605=4395（万元）

增值率=增值额+扣除项目金额=4395+6605X100%=66.54%

应纳土地增值税税额=4395X40%-6605X5%=1427.75（万元）

2.【答案及解析】

（1）销售收入=10000X4000=4000（万元）

（2）购买土地使用权=300（万元）

（3）开发土地、新建房及配套设施的成本=1500X10000=1500（万元）

（4）房地产开发费用=（300+1500）X10%=180（万元）

（5）房地产企业加计扣除额=（300+1500）X20%=360（万元）

（6）税金及附加=170万元

扣除项目金额合计=300+1500+180+360+170=2510（万元）

（7）增值额=4000-2510=1490（万元）

增值率=1490+2510X100%=59.36%

土地增值税税额=1490X40%-2510X5%=470.5万元

3.【答案及解析】

（1）清算比例=15000.84-17000=88.24%

（2）转让房地产有关税金=50000+（1+5%）X5%X（7%+3%+2%）

=285.71（万元）

（3）开发费用=（8240+15000）X88.24%X10%=2050.70（万元）

（4）扣除项目合计=（8240+15000）X88.24%+2050.70+285.71+（8240

+15000）X88.24%X20%=26944.78（万元）

（5）增值额=50000+（1+5%）-26944.78=20674.27（万元）

增值率=20674.274-26944.78X100%=76.73%

清算后补缴土地增值税=20674.27X40%—26944.78X5%-1000=5922.47

（万元