企业不动产运营管理系统解决方案

企业不动产运营管理系统解决方案－1－第一部分：系统功能介绍第二部分：系统业务操作目录

系统功能介绍—系统简介资源管理成本管控经营盘活资源清查资源维护稽核统计手机APP维修管理成本归集出租管理合同管理经营分析统一概念定义统一业务流程统一指标口径统一成本科目房地产运营系统是资产运营工作的信息化支撑手段，分为资源管理、成本管控、经营盘活三个模块，要通过运营系统统一概念定义、统一业务流程、统一成本科目、统一指标口径。收入管理日常报账成本分析概述－3－系统功能架构

加强房地产系统基础建设，向“互联网+运营”管理模式转型，打通第三方运营系统，发挥资源效能，提高资源利用效率，实现资源收益最大化，使房地产资源成为经营要素、收入、利润的新来源，构建房地产运营生态圈。系统功能介绍—业务模型概述

业务模型的设计满足房产管理最细粒度数据要求，可满足日常运营管理和盘活经营。模型包括三大类：资源管理、成本管控、经营盘活，三类模型通过某些属性产生关联关系。ERP系统资产数据运营门户手机APP系统运营基础数据稽核权证瑕疵稽核资源拓扑图稽核统计资源统计分析闲置资源权证情况……提供决策支撑资源管理成本管控资产建设成本资产价值装修改造税费……经营盘活日常运营成本水电暖费用物业费用租金……流程管控对接报账系统成本归集……闲置资源租入房产渠道建设对外出租流程管控收入确认合同管理对接合同系统出租计划收入统计内部关联交易收入摊分效益评估互联网+局址土地建筑楼层房间房地资源实物数据－5－系统中导出建筑数据信息，完善房产证信息，通过分析整理出有权证、无权证等多种情况，为解决权证的瑕疵工作提供详实的数据支撑。提供在线修改楼层维护功能，统计楼层详细数据，为后续盘活做准备。系统功能介绍-资源管理

资源清查资源维护数据稽核统计分析摸清家底，真实、清晰、完整的反映集团房地资产的现状。提质增效，经营盘活，为后续运营，提升使用效率，降低成本，盘活创收，增效，打下基础。摸清权证，迎改革，为国家改革政策打下基础。ERP资产卡片清查土地清查土地证清查局址清查建筑清查房产证清查从500万张固定资产卡片中，挑出26万张房地产资产卡片，在进行土地、建筑的资产卡片区分，建立ERP资产卡片与土地、建筑实物的对应关系。通过土地和建筑，按照系统提供的模板信息，录入到系统中，建立以局址为管理单元的房地产模型。系统中导出通过ERP卡片筛选出来的土地数据进行完善，通过数据分析土地的各项面积、责任人等信息。系统中导出土地数据信息，完善土地证信息，通过分析整理出有权证、无权证等多种情况，为解决权证的瑕疵工作提供详实的数据支撑。系统中导出通过ERP卡片筛选出来建筑数据进行完善，通过数据分析建筑的各项面积、责任人等信息。提供在线修改房间维护功能，统计房间详细数据，为后续盘活做准备。楼层清查房间清查系统功能介绍-资源管理在资源清查结束之后，通过资源维护功能进行局址、土地、土地证、建筑、房产证信息的维护，系统中对每次新增、修改、删除进行日志记录，为后续统计分析提供数据支持。其中山东、河南是通过接口向房地产系统推送相关数据。在资源维护中可上传土地、建筑外观图和证照图片，更加真实的详实的展示资源现状。在系统中可标识土地和建筑的位置信息，为地图展示提供数据支撑。为资源粒度的精细化管理、为分析商圈、支撑主业做好数据支撑。可通过系统上传土地图片信息，目前已上传土地图片8313张，并可通过地图进行土地所处位置进行标记，为土地的盘活、处置等工作做好详实的数据支撑。为权证瑕疵梳理，做好数据支撑。可通过系统上传建筑图片信息，目前已上传的建筑信息20418张，并可通过地图进行建筑所处位置进行标记，为建筑的盘活、处置等工作做好详实的数据支撑。为权证瑕疵梳理，做好数据支撑。局址土地土地证建筑房产证基础信息维护资源清查资源维护数据稽核统计分析ERPERP的卡片信息，包含了ERP的查询与ERP管理－7－系统功能介绍-资源管理

系统中的部分数据可能存在问题，用户可通过数据稽查报表快速的定位数据问题，降低用户数据稽核成本，数据稽核报表分为基础数据稽查和权证瑕疵数据稽查。展示效果基础数据稽核权证瑕疵数据稽核通过等式关系稽核表和异常数据稽核表来校验局址、土地、土地证、建筑、房产证的数据准确性，可进行数据导出来查看数据错误信息，方便用户对数据准确性进行稽查。通过权证瑕疵等式关系稽核表和权证瑕疵数据稽核表来校验土地证和房产证的瑕疵情况，通过权证瑕疵清查，全面掌握中国联通土地、房产的权证瑕疵情况，摸清权证家底，为以后争取相关政策提供数据支撑。资源清查资源维护数据稽核统计分析系统功能介绍-资源管理

系统中实现基础数据统计分析报表19张，统计分析报表可使管理人员脉络清晰、层次分明的查看数据分析结果，能更加准确、针对性地提出建议、办法和措施。展示效果资源清查资源维护数据稽核统计分析系统功能介绍-运营门户

运营门户是开放数据迈出了经营盘活第一步。运营门户是按照互联网+的思维建设系统，支持联通内部40万用户访问，可通过条件检索土地、建筑及明细信息，可通过便捷查询条件区域进行快速检索，通过地图找房功能便捷、直观的查询信息，并可通过外观图更加直观的了解土地和建筑的真实情况。系统功能介绍-地图应用地图找房11系统中土地和建筑模块，可通过地图工具标记其经度、纬度信息，更加真实的展示土地和建筑所处区域，方便后续针对不同地区或区域不同纬度的统计。提供全国地图、省分地图、地市地图、明细地图展示。在各级地图展示页面展示各项统计功能，包括面积汇总、分类汇总、多维度查询、分类查询。可通过点击标记点，可显示出房产汇总表、土地汇总表、建筑类型分析、闲置房产汇总、各类报表的信息。鼠标滑过地图中地域时，显示该地域下的土地和建筑详情信息等。地图标记信息展示展示效果电子地图中包含大量的信息，可以便捷的了解土地、建筑的信息和更大范围的详尽信息。并由多种形式来展现，更加形象、直观的方式展现给用户。可以通过强大的交互性为后续运营带来更多有效的机会。系统功能介绍-手机APP运营门户手机端运营门户，用户登录后，可进行资源检索以及查看的功能操作，后续可进行资源微信分享操作，实现向外运营的第一步。地图找房拍照上传&证照采集可通过拍照功能上传建筑、土地的外观图，通过照片的方式更加直观展示现有资源，并可在运营门户和各模块中展示。证照采集功能，通过手机端可上传权证图片，完善图文档信息。资源定位通过手机定位功能，标记建筑或土地的位置，可通过地图展示实物的物理地点位置信息。为后续地图找房功能提供数据基础。

手机APP可以摆脱时间和空间对办公人员的束缚、提高工作效率、加强远程协作，并可实现手机APP与PC端实时数据共享，能更加便捷的为用户服务。可通过地图工具，地图区域进行房屋查找，并可点击标记点展示选中的土地或建筑明细信息。特色功能－12－第一部分：系统功能介绍第二部分：系统业务操作资源平台运营门户手机APP目录

资源平台-建立房地资源数据模型以局址为管理单元构建统一数据模型；房地产资源管理要规范现有房产资源的信息属性，实现对房产、地产资源的管理。局址土地建筑楼层房间土地证房产证局址编号、局址别名、标准地址、地段等属性土地资产标签号、权属状态、土地性质、土地自用面积等属性建筑资产标签号、房屋结构、是否临街、权属状态等属性楼层资产标签号、楼层建筑面积、楼层层高、责任人等属性房间资产标签号、房间名称、房间状态、等属性－14－资源平台-资源模型关系－15－资源平台-局址管理局址定义：为某单位在某一区域范围内集中的办公地功能描述：新增、修改、删除：实现对局址属性的维护操作。查询：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据筛选操作。导出：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据导出操作。详情：可实现局址详细信息及历史变更记录的查看。注意事项：局址管理的新增操作、局址编号的问题。局址编号的生成规则为：资产编码+后四位。－16－资源平台-土地管理注意事项：1、注意权属状态对投资主体的影响，当权属状态选择租入时，是不能选择投资主体的；2、是否有土地证选择时，选择“否”对应要选择无土地证的原因，选择“是”则要在下面土地证信息中关联土地证。3、修改面积信息或使用状态时要注意两者的对应情况。4、土地删除：删除前要考虑删除的土地是否有建筑关联。如土地中有关联的建筑，要在建筑中做解除关联再删除。不再需要解除土地和土地证关联了，删除后系统自动解除。5、erp关联（其中未关联资产为“否”时。需要选择erp卡片去关联erp。对于土地信息中已有的erp卡片如想解除关联，则在卡片信息中解除关联）

功能描述：新增、修改、删除：实现对土地属性的维护操作。查询：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据筛选操作。导出：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据导出操作。详情：可实现土地详细信息及历史变更记录的查看。资源平台-土地证管理功能描述：新增、修改、删除：实现对土地证属性的维护操作。查询：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据筛选操作。导出：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据导出操作。详情：可实现土地证详细信息及历史变更记录的查看。注意事项：做瑕疵梳理前要先进行土地和证的关联，点击关联土地再做瑕疵梳理。系统会根据您的实际情况进行判定，如所选和实际不符则会有红色标注来提醒。并提示属于哪种情况。土地和土地证一对一、及多对一的情况：面积一致性的判断是根据土地的总面积与土地证中的土地使用权面积做比较，若一致则为证实面积一致，否则不一致。土地和土地证一对多或者多对多的情况，系统不进行强制校验，需要人为进行判断面积是否一致。权证名称的规范性是根据土地证信息中的土地使用权人进行校验。－18－资源平台-建筑管理注意事项：1）重点进行选择土地或局址的选择2）有房产证是点击关联房产证进行关联，无证要说明无房产证的原因3）面积信息和使用状态4)erp卡片关联（其中未关联资产为“否”时。需要选择erp卡片去关联erp。）

功能描述：新增、修改、删除：实现对建筑属性的维护操作。查询：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据筛选操作。导出：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据导出操作。详情：可实现建筑详细信息及历史变更记录的查看。资源平台-建筑管理-楼层房间功能描述：新增、修改、删除：实现对楼层房间属性的维护操作。详情：可实现楼层房间详细信息的查看。复制：实现快速新增类似楼层房间。批量生成、批量导入：实现快速批量新增楼层房间。注意事项：1）严格按照楼层房间清查模板中的要求进行填写2）出现错误数据，可进行下载错误数据，在错误数据模板中根据错误提示修改错误信息3）将修改正确的数据模板再次进行上传4）上传的重复数据，不会被覆盖，会进行递增5）在填写导入模板时，注意带编码的信息，不能拖拽向下复制，会导致编码号递增，从而无法成功上传数据（如：房间类别、租赁类别等）资源平台-建筑管理-导入楼层房间蓝色部分为模板自带信息，不可编辑修改注意事项：1）该按钮在清查期间显示，在该建筑楼层、房间清查结束后消失。2）所填楼层数≤建筑楼层数（如所填地上楼层数≤建筑地上楼层数）3）楼层数、房间数默认为0，直接点击“确定”，不生成相应的楼层、房间。4）前期已清查的楼层房间信息不变，系统只生成未清查的楼层房间，进行依次递增。（如：一栋建筑已清查地上1层，点击“批量生成”按钮，填写地上2层及地下1层，点击确定，已清查的地上1层信息不变，生成地下1层及地上2层3层。）5）批量生成的房间展示图标为粉红色图标，需补充批量生成房间的信息内容。清查后根据用户填写的自用、闲置、出租、不可使用面积显示相应的颜色。6）当有房间建筑面积等于0时，不允许结束清查。资源平台-建筑管理-批量生成楼层房间重点属性：1）所在楼层：必须小于等于建筑总楼层数2）楼层名称：默认同“所在楼层”，可编辑。功能描述：新增、修改、删除：实现对楼层属性的维护操作。详情：可实现楼层详细信息的查看。资源平台-建筑管理-楼层－23－

资源平台-房产证管理

功能描述：新增、修改、删除：实现对房产证属性的维护操作。查询：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据筛选操作。导出：可实现集团、省份、地市、区县四级权限的数据导出操作。详情：可实现房产证详细信息及历史变更记录的查看。注意事项：做瑕疵梳理前要先进行建筑和房产证的关联，点击关联建筑再做瑕疵梳理。系统会根据您的实际情况进行判定，如所选和实际不符则会有红色标注来提醒。建筑和房产证一对一、及多对一的情况：面积一致性的判断是根据建筑的总面积与房产证中的证载建筑面积做比较，若一致则为面积一致，否则不一致。建筑和房产证一对多或者多对多的情况，系统不进行强制校验，需要人为进行判断面积是否一致。权证名称的规范性判断是根据房产证信息中的房屋所有权人进行校验。ERP管理与ERP查询

功能描述：ERP管理针对省分层级用户，目的是把ERP卡片分配给各地市及区县。ERP查询为了更便捷的查看ERP的信息，以及所关联的实物的详细信息。

注意事项：ERP管理可通过批量修改以及单条修改卡片的资产单位信息。－25－－26－资源平台-统计报表房地产运营系统目前支持基础数据稽核、权证瑕疵稽核、资源统计三大模块。

（1）基础资源平台：基础数据稽核实现局址、土地、建筑数量、面积、房产证、土地证基础数据统计以及对等式关系、异常数据的稽核。统计表包括：局址基础数据表、土地数量基础数据表、土地面积基础数据表、土地证基础数据表、建筑数量基础数据表、建筑面积基础数据表、房产证基础数据表、等式关系稽核表、异常数据稽核表。（2）基础资源平台：权证瑕疵稽核实现对土地证、房产证瑕疵数量、面积的统计以及房产证等式、异常稽核和土地证等式、异常稽核。统计报表包括：房产证等式关系稽核表、房产证异常数据稽核表、土地证等式关系稽核表、土地证异常数据稽核表、土地证瑕疵数量、土地证瑕疵面积、房产证瑕疵数量、房产证瑕疵面积、上市数量-土地证、上市面积-土地证。（3）基础资源平台：资源统计实现局址、土地、建筑、房产证、土地证的数据统计及资源拓扑关系图。资源平台-等式关系稽核表等式关系稽核表系统中对局址的数量、土地数量、土地面积、土地证数量、建筑数量、建筑面积、房产证数量的等式关系校验。标黄的部分需要注意，其中标黄的部分是不满足等式关系的。目前等式关系报表中土地、建筑数量校验中，校验比对的是erp清查阶段，因已经没有清查阶段，现资源维护阶段变更的数量会与表中校验匹配不上，这部分已和集团需求处进行了反馈。报表可以导出且实时更新数据。分别进入明细数据，并导出明细。土地证数量校验由于局址数量的校验需要根据异常关系表进行查看修改，以“土地证数量校验”举例说明，找到标黄部分点击数字进入。通过两个列表中的土地证号进行对比（可通过vlookup函数进行查找），查出多余的土地证数据，这些数据为多出的土地证数据。如找到多出的证号“吉国用（2006）第072400061号”该数据说明土地证的数据未关联土地的数据。需要在土地证管理关联具体的土地信息。

资源平台-异常数据稽核表异常数据稽核表系统中对局址数量、土地数量、局址与土地、局址与建筑、土地与建筑、对应关系可能存在错误的校验、必填项为空白、闲置建筑面积、闲置土地面积、土地使用权类型的数据分析报表。更新为实时更新。以局址数量校验举例，如何查看及修改。注意事项“既未对应土地又未对应建筑的局址数量”的修改，此处的异常说明系统中无土地和建筑与局址对应。点击具体的数字进入局址的明细。找到局址别名。考虑是否存在该局址，如不存在，则在局址管理中，通过局址别名查询数据进行删除。如确实存在该局址，考虑是否对应的土地或建筑对应错了局址。“局址既对应了土地又对应了建筑但该局址上的建筑未对应该局址上的土地”的局址数量的修改点击数字进入明细数据，通过明细数据找到对应的局址别名。建筑管理中，通过局址别名查看到具体的建筑，能看到建筑信息中的上级土地是空的，在建筑管理编辑，点击“选择土地”选择上对应土地即可。

权证瑕疵稽核包含：房产证等式关系稽核、土地证等式关系稽核、房产证异常数据稽核、土地证异常数据稽核、四类稽核报表，及土地证、房产证各维度数量、面积的基础数据报表。报表非实时数据。其中房产证等式关系稽核与房产证异常数据稽核为分析房产证数据的报表，土地证等式关系稽核与异常数据稽核报表是分析土地证数据的报表。两组报表查看方式相同，以房产证一组举例说明房产等式关系稽核报表主要针对关于房产证的各项数量的等式校验。其中标黄部分为不满足等式关系的数据需进行修改。数据也可通过导出功能进行导出。包含：房产证数量校验、有瑕疵的房产证数量校验、权证名称是否规范数量校验、证实面积面积一致、不一致性的数量校验房产证数量校验举例如图房产证数量应等于有瑕疵与无瑕疵房产证数量和，若不等，说明必有个别的房产证未做瑕疵梳理，通过点击“房产证数量”对应的数字链接进入明细数据中，明细中的“是否有瑕疵”列是空的为多出的数据（“瑕疵说明”为空的说明未进行瑕疵梳理）。如数据过大也可通过导出数据，通过ecxel表格进行筛选。找到这条数据后进入土地证管理进行瑕疵梳理即可。

资源平台-权证瑕疵稽核

资源平台-资源拓扑图

功能描述1、查看到的范围：根据当前登录人所配的系统权限决定。如集团用户可查看全国的数据，子公司的用户也能查看全国的数据，省分用户可查看全省的数据，地市用户可查看省分和该地市区县的数据，区县用户可查看省分，该区县的地市以及该区县的数据。2、更新时间非实时更新。（每天刷新时间7点、10点、14点、17点、21点）－30－第一部分：系统功能介绍第二部分：系统业务操作资源平台运营门户手机APP目录

运营门户功能描述

运营门户是开放数据迈出了经营盘活第一步。可通过条件检索查询资源明细信息，并可通过外观图更加直观的了解土地和建筑的真实情况。通过下拉框中包括建筑、土地、全部三个类型，区别查询资源的类型。文本框输入的内容会匹配建筑、土地、局址别名和标准地址，进行模糊查询。全国按钮是选择查询的数据的省份范围。地市：选择查询的省分后，地市会显示当前省份下的地市，可以通过选择地市来缩小查询范围。面积：查询资源的面积，其中建筑是建筑面积总面积，土地是土地总面积。状态：包括闲置和全部。闲置：包括全选和多种闲置条件。勾选后就是需要查询的状态。筛选：选中就是需要查询的条件，不选中就是取消当前的查询条件。土地包括投资主体、管理层级、土地性质选项，选中为需要查询，如果要取消选择则选择投资主体、管理层级、土地性质项即可。建筑包括投资主体、管理层级、临街、水、电、暖、空调、电梯、车库。勾选则查询，取消则查全部。条件：选择上述查询条件，这里会显示查询的组合条件。－32－第一部分：系统功能介绍第二部分：系统业务操作资源平台运营门户手机APP目录2手机APP功能手机APP主要功能分为运营门户、资源搜索、地图找房、证照采集、收藏、我的六大功能证照采集:上传权证图片，完善图文信息。收藏:可针对关注的资源进行个性化收藏。我的:个人头像上传及资产所属单位的切换。运营门户:资源展示，实现向外运营的第一步。资源搜索:资源的多维度检索及拍照定位。地图找房:资源的精准定位及展示。首页资源搜索地图找房证照采集我的－34－运营门户-1

功能描述：

运营门户展示分为题头区域展示、功能区域展示、资源区域展示1、题头区域展示

包含资产所属单位切换设置、搜索功能

所属单位选择：第一次登录，会自动弹出默认城市选择器，根据实际的组织机构选择，查看到的资源信息和选择的组织机构相匹配。后续可通过选择单位进行单位切换。

搜索功能：默认搜索下拉列表为闲置资源信息，支持多字段模糊查询，当前可检索字段包含：建筑别名、土地别名、局址别名、标准地址题头区域功能区域资源展示区域输入的搜索条件会形成历史搜索，可点点击历史记录数据，跳转到数据页面，也可点击垃圾桶删除历史记录。点击取消返回上级－35－运营门户-22、功能区域展示

点击证照采集会跳转到证照采集页面。3、展示区域

资源展示区域展示登录用户所属区域下的闲置建筑数据，可以点击查看全部，来查看所有相关数据。

显示内容包括：建筑别名、标准地址、总面积、闲置面积、闲置状态、局房类别、是否临街（其中临街的标记为临街，不是临街的不展示）－36－

地图找房

功能描述:地图找房显示的是按照区域的资源汇总信息（且是上传位置信息的资源），其中汇总的类别包含：闲置面积、总面积、资源总数。放大地图层级，最终会显示资源的标注点，点击任意一个，可显示资源点的别名。

注意事项:1、多条件检索按钮，可实现面积、使用状态、建筑用途等条件的检索。2、区域切换，可实现资产所属单位的自由切换3、系统中蓝色标点的代表闲置资源信息，红色为非闲置资源信息搜索区域区域切换－37－资源搜索

功能描述:实现资源的多维度检索及拍照定位。页面可根据建筑、面积、使用状态、更多进行数据筛选查询，也可按总面积、自用面积、出租面积、闲置面积排序进行查询－38－资源搜索-建筑信息-1

功能描述:资源搜索页面找到对应的建筑进入建筑信息，可查看建筑详情信息、关联局址信息、关联土地信息、关联文档信息。

注意