房地产企业开发成本控制探析

会计系论文房地产企业开发成本控制探析系部会计系专业会计学年级学号姓名指导教师2017年月2论文原创性声明毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：年月日

目录引言 2一、房地产开发项目成本控制概述 3（一）房地产开发项目成本控制的概念 3（二）房地产开发项目成本控制的目标 3二、房地产开发项目施工阶段成本控制存在的问题 4（一）成本控制意识薄弱 4（三）成本控制缺乏实践性和战略性 4三、加强房地产开发项目施工阶段成本控制的对策 7（一）强化成本控制意识 7（二）建立健全成本控制体系 7（三）完善工程项目实施过程中成本控制 8结语 9参考文献 10 摘要随着我国经济的快速发展和建筑数量的增加，建筑企业全面实施工程造价控制以节约成本。然而，如何有效地控制建设项目的成本，是企业和项目管理者必须面对的问题。在此背景下，本文探讨了房地产企业的成本控制方法。本文首先介绍了房地产开发项目成本控制的概念和基本理论知识，然后分析了房地产项目成本控制建设阶段存在的问题，并提出了相应的对策，以加强成本控制的建设阶段。关键词：房地产；施工阶段；成本控制AbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomyandtheincreasingnumberofbuildings,theconstructionenterprisesfullyimplementthecostcontroloftheprojectinordertosavethecost.However,howtoeffectivelyimplementthecostcontrolofconstructionprojectsisaproblemthatenterprisesandprojectmanagersmustface.Inthiscontext,thispaperdiscussesthecostcontrolmethodsofrealestateenterprises.Thispaperfirstexpoundstheconceptandbasictheoreticalknowledgeofcostcontrolinrealestatedevelopmentprojects,andthenanalyzestheproblemsexistinginthecostcontrolduringtheconstructionphaseoftherealestateproject,andputsforwardsomecountermeasuresforstrengtheningthecostcontrolintheconstructionstage.Keywords:Realestate;constructionstage;costcontrol房地产企业开发成本控制探析引言随着全球经济一体化进程的进一步加快，中国建筑企业的市场竞争也越来越激烈。在全球金融危机的冲击下，国内外建筑企业将面临各种风险和挑战。建筑企业蓬勃发展的历史源远流长。只有优质、短期、低成本的建筑产品，才能保证建筑企业最大限度地提高经济效益，增强市场竞争力，才能在市场上立于不败之地。在项目成本管理中，成本控制贯穿于项目招投标直至最后验收阶段。控制和项目融资直接关系到整个项目管理的重要组成部分。因此，工程造价控制越来越受到重视。如何有效地推进项目成本控制，是企业和项目管理者必须面对的问题。施工企业在施工成本控制的实践中，我们首先需要澄清在中国的房地产开发项目的成本控制问题，研究工程项目成本控制是一种有效的方法，以及在实践中的不断应用和改进，从而实现真正的成本控制。本文介绍了施工企业项目成本控制的管理方法，充分认识到房地产开发项目成本控制的重要性，通过有效的成本控制，找到有效的成本控制措施，提高施工的整体经济效益。

一、房地产开发项目成本控制概述（一）房地产开发项目成本控制的概念房地产开发项目的成本控制是指对房地产开发项目实施的全过程，成本有关的项目，正在进行定期监测和项目领导和项目成本和项目成本的预测和动态分析实际成本跟踪，如果发现错误，将实行一定的经济技术与管理措施，来控制项目实际成本和计划成本。（二）房地产开发项目成本控制的目标成本控制的目标必须是明确的科学，以确保有效的控制行为。没有目标，失去控制，目标设定不科学，控制行为偏离正常轨道。成本控制的最终目标是降低成本。受控目标可以在控制、约束、指导和协调的控制下更具成本效益。它有终极目标和直接目标。最终目标是基础，主要反映成本控制活动的初衷和目的。直接目标是成本控制的特定方向，是实现最终目标的必要条件。成本控制的最终目标是降低成本。任何组织的资源（人力、财力和资源）都是有限的，任何经济活动都离不开经济法的作用。然而，价值取向的作用是鼓励人们以最低的成本追求更好的质量和数量，努力实现高于社会平均消费的经济和社会效益。因此，要在满足一定质量和功能的前提下，必须严格控制资源成本。价值规律和利益机制是成本控制的经济基础。二、房地产开发项目施工阶段成本控制存在的问题成本不仅是影响企业利润水平的一个因素，也是影响企业竞争力规模和生存发展潜力的重要问题。（一）成本控制意识薄弱许多企业在实施前预先想的是先进行预算，但往往最终导致实施没有预算。虽然很多项目都有专门的基金预算编制人员，很多时候工作不好，部门也不能很好地干预，所以很难做出具体的预测和计划。很多时候，有些人不太重视合同。他们不清楚合同的合法性，无法解决合同签订时遇到的困难，最终延误了项目的有序实施。因为没有完美的合同，可能造成没有获取更好的利润。全成本管理意识匮乏。现阶段，很多地产公司（特别是中小型地产公司）在开展成本管理工作之前，还未设立专职的成本管理部门，有些公司的成本管理工作由财务部门“兼职”，另外一些公司则将成本局限为“工程造价”，由概预算部门负责管理。因此，这些房地产企业从组织架构上难以支撑起公司的全成本管理。成本管理意识上也未脱离“工程造价”、“财务成本”的概念，更多的只是关注项目的事后成本核算，从而对导致项目成本发生的合约缺少事前控制的意识。（二）缺乏完善的成本控制体系。虽然建筑业是中国的支柱产业，大部分员工缺乏系统的培训和管理。他们中的大多数仍然倾向于粗放。在制定企业管理制度时，往往粗枝大叶、流于形式，成本管理制度多数存在漏洞，体现在以下三个方面：（1）成本控制体系不到位，改善条件不明确。成本控制系统并没有根据企业自身的特点，详细地描述项目成本的计算方法和计算方法。这个制度不容易，有管理漏洞。2）工程造价控制体系的范围很窄，不涉及成本控制的方方面面。例如，在项目的早期阶段，忽视成本预测会导致项目投标价格的偏差。在控制阶段，不能准确地计算进度的实时成本，无法预测项目控制后期的成本趋势。3）成本控制制度只符合内部控制制度的程序，而不考虑控制系统的可行性。例如，项目经理是兼职成本经理，忽视了项目成本的专业管理。工程记录中的故障和成本计划的结果，无法正确分析项目进度中的实际成本和偏差。（三）成本控制缺乏实践性和战略性目标是伟大的，缺乏实践。国内建筑公司雄心勃勃。他们都希望企业能迅速健康地发展。企业成本控制的管理程序一般是完善的。但大多数企业的成本控制策略都是以纸质文件或墙上的图片作为高标准的口号，而不是谨慎使用监督成本控制程序，在实践中，没有必要对成本管理方案进行审查和完善。成本控制战略的制定，不仅要满足企业管理内部控制制度的完善，而且要使成本控制战略成为工程造价控制的实用指南。从成本控制的角度来看，经过几十年的成本管理和实践。但是仍有许多建筑企业在实际使用中，却存在诸如前、中、后期等问题，如控制相互脱节等问题。在传统的项目成本控制中，成本、进度和质量是以不同的方式进行管理的。将项目的估算成本与实际值进行比较。毫无疑问，这种方法适用于项目的重点，即最终的成本节约或超支。然而，实际的项目控制是对项目开发过程的控制。在项目的几个月内，项目的内部和外部条件都在改变。控制的目的是要保证按规定的方向发展，而在项目的进展过程中的成本预计值与实际值的比较结果，无法说明费用在该时刻的差异是由于进度的超前或落后而造成、还是由于成本的超支或节约而造成，不能给项目管理者提供决策的信息依据，以使项目进展得到有效的控制。本文以营口L小区2016年11月份结束的项目为例，系统的分析建筑公司成本控制的现状。营口L小区所在位置地处营口新城核心区域，西连28.5公里的黄金海岸线，北侧为蝴蝶泉路及生活配套的红海购物中心，东侧是家乐福购物心、红运体育馆、高档餐饮、时尚购物及奥纳影城娱乐商圈是未来新城区CBD核心区域，南临母亲河“红海河”与风景名胜的月亮湖公园隔河相望。该项目总建筑面积44万平方米，住宅建筑面积36万平方米，住宅配套公建10万平方米。容积率1.3，建筑密度27%，绿地率34%，居住户数3500户，居住人数10500人。近年来，我国房地产市场迅速发展，建筑业也随之成为热门行业。很多建筑企业初具规模，但是公司管理不到位，成本控制意识不强，责任划分不清导致经济利益受损。为深入了解营口L小区项目成本控制现状，对营口L小区项目进行深入调查，调查发现，营口L小区没有科学的管理体系，成本控制缺乏实践性和战略性，导致公司利益受损。例如：营口L小区在年初的小区外网建设中，投标预算成本为980,000.00元。而工程竣工后结算发现实际花费1,320,400.00元，超出预算340,400.00元。其中，除了材料成本费用、财务费用和预算差距不大,其他四项均有较大程度的超标,人工费用和机械费用超出较多，可能由于外在原因导致机械和人工效率低下，直接影响施工进度和效益。材料费用略有增加，采购方式，品牌选择，购买时间等外在因数都将导致材料费用的增加。另外不可预见费用居高不下，办公、招待、车辆、住宿、考察等各项费用没有控制标准，最重要的是施工单位没有项目成本管理控制成熟的体系。再如，材料费用实际采购价格较原计划成本超出319,525.00元,客观因数经济环境变化,钢材价格上涨。未提前采购，错误的估计了未来钢材市场的价格，造成了成本增多。混凝土实际使用数量高，导致费用增多。可能引起的原因是施工现场管理不到位，雨季没有做好防护装备导致混凝土流失。机械费用实际花费比计划成本超出209,767.00元。机械设备的利用率不高，需要重新调整现场所需要的设备，考虑现有设备是否过剩。做好机械设备的保养工作，制定合理的开工表，提高单个机械的使用时间，减少人工费用。人工花费比计划成本超出690,000.00元。人工费用偏高，由于项目刚刚施工，制度流程和现场配合不理想，导致工作效率低，施工进度缓慢，没有达到预期的工作量，这是今后工作的重点。财务费用和不可预见费用超出先前预计费用36,000.00元，和预算差距不大，成本控制定额属于常规范围内。从以上例子可以看出，营口L小区没实现项目整体成本全控制，导致施工中实际进度与计划相比有所不同，从而导致成本上升。从理论上看，建筑成本控制要贯穿于工程全过程，在实际建设中，如果发现问题，就要及时分析问题和解决问题。将建设成本控制在合理范围内。从实际操作看，营口L小区没有将可行性报告当做日常施工的一部分。如报告没有错误，就应该严格按照报告要求进行，如果实际施工状况和可行性报告差距教导，就应该对可行性报告提出意见和建议，进行有效的调整后按照计划进行施工和建设。由此可知，现阶段成本控制管理需要构建一个完整定额管理控制体系，要提前对项目进行战略性和实践性分析，确定项目的可行性及成本范围。在现代化快速发展的社会，人们对建筑成本控制的要求也在不断提升，员工需要不断的学习所需的专业知识开展定额管理工作。目前看，我国定额管理体系还不完善，这样很难保证预算的准确性，因此我们应该不断完善，根据实际经验加强有效的管理，进而实现工程预算符合时效性要求。

三、加强房地产开发项目施工阶段成本控制的对策成本控制的方法很多。这是满足质量、时间和成本控制目的的好方法。在分析成本控制的基础上，提出了一种完善的房地产开发成本控制方法。强化成本控制意识员工的成本管理意识、综合素质、集体意识、项目主人翁地位意识、工作态度和责任感、工人之间以及工人与领导之间的人际关系等，都是影响项目成本高低的主观因素，因此应做好以下两个方面：第一，将成本控制意识作为项目文化的一部分。消除认为成本无法再降低的错误思想，对项目全体员工进行培训教育，要求项目各级管理人员及全体员工充分认识到项目成本降低的潜力是无究无尽的，人人应对成本管理和控制有足够的重视。第二，在项目内部形成职工的民主和自主管理意识。在日常成本管理中，积极运用心理学、社会学、社会心理学、组织行为学的研究成果，努力在员工行为规范中引入一种内在约束与激励机制。（二）建立健全成本控制体系项目成本控制是一个复杂而详细的过程。项目的每个阶段都不同于成本、成本形成、成本控制和纠正措施，这给项目的整体成本控制带来了不确定性。为保证成本目标的实现，必须建立合理、科学的成本控制体系。1）形成健全的成本控制管理框架。结合企业实际情况，分析了施工环境、施工成本特点及各阶段的发展趋势，形成了完整的成本控制框架，并对各阶段的成本控制进行了控制。2）建立一个高效的项目管理团队。项目经理作为项目成本控制的核心，在项目成本控制中起着导向作用。专业部门和项目成员在分配专业任务时，还要承担成本控制指标的工作。3）工程造价偏差分析系统的建立。分析计划偏差和实际成本，调整成本计划，根据月度成本指标和实际工作要求管理员工的评价和约束行为；比较项目进度计划和成本计划，实际成本和成本趋势分析。4）完善建设项目成本控制分析与评价体系，制定成本计划和施工过程成本控制方法。5）建立完善的成本控制制度，现代企业成本控制组织体系可以从总体结构上分为三个层次：第一个是成本控制决策系统。该系统负责决策成本控制和成本控制策略的总体目标。第二，成本控制管理体系。在总体目标和战略目标的指导下，系统建立成本控制计划，履行协调和监督职能，是成本控制体系的中间层。第三、成本控制体系。另一方面，成本控制的责任是现代企业主要生产、销售成本和成本控制的成本控制。具体的成本控制成本控制（包括内部有关部门和人员）控制，从实际情况来看，一系列政策措施，力争达到或超过根据各部门的工作目标成本分解；另一方面，从生产工艺和成本控制，成本控制的内在特征，决策和相应的管理职能，保证上述目标分解完成。同时，完善的监督机制也有助于控制房地产施工的成本。在日常工作中建立有效的监督机制，同时，必须严格按照此要求遵守并执行，落实相关规定。此外，房地产单位对工程费用结算应该加强审计工作，并和监理部门制定施工进度表进行对比，有利于施工过程中及时监督、改进问题，做好项目的监督控制。在技术措施和合同措施方面要设立专职人员，技术措施矫正施工中的目标偏差，提出创新技术方案。合同是成本管理的基础，要严格按照初期合同的起草、谈判和签订、执行期间的跟踪检查管理、合同结束时的验收和保修的顺序进行严格的执行和管理，每个合同要分析透彻，不同合同之间是项目关联的。（三）完善工程项目实施过程中成本控制在施工阶段，可以从以下几方面进行成本控制：（1）强化任务清单，将施工数据从单一管理水平限制到一级。特别是对于竣工验收的各个组成部分，以及实际消耗的工资、实物消耗量进行材料检查，确保单笔单材料的施工任务和单项材料的绝对准确，为成本控制提供可靠的数据。（2）任务清单、合格的建筑材料从单一的计费信息、核对建筑预算、计算成本差异、分析差异产生的原因，并采取有效的纠正措施。（3）责任成本会计是在月度成本核算的基础上进行的。（4）定期检查对外经济合同的履行情况，为顺利建设提供物质保障。（5）定期检查各部门及负责人的成本控制状况，检查成本控制、权益落实情况。成本控制预警系统包括成本控制、监测、诊断、校正和免疫功能等。通过对建筑施工企业预警系统的分析，详细说明原因，提出财务危机管理措施，消除危机，并提出应对反馈和改进的建议，作为对未来的类似警示。这样，企业就可以纠正一些偏差和错误，把它们转化为企业管理活动的规范，从而避免错误的发生，提高企业的免疫力。建立一套完整的质量保证体系，进行全方位的质量控制，其中项目经理、企业、监管单位以及质检单位和设计单位等众多单位共同控制。利用现代技术建立起完善的质量数据库、远程监控系统以及应用探测系统。根据成本控制理论，实际成本应低于目标成本。然而，如果实际成本超过目标成本，这是一个合理的正常条件。根据挣值分析法，根据“三点法”的原理确定警度。完成项目的预算计划预算和计划完成工作预算费用BCWP比较，施工企业经理可以确定比例超过预算，超过预算的5%，这是正常的、合理的；如果5%和15%之间，加重了成本的施工阶段，在危机的边缘，如果忽视了，可能在危机的费用，应及时分析原因，采取相应的预防措施；如果在15%到30%的建设成本的一个潜在的危机，应采取适当的补救措施来防止危机的进一步恶化的成本。如果超过30%，这是一个严重的危机，需要停止，研究具体措施，以使企业摆脱成本控制危机。结语随着建筑业竞争的加剧，它已成为影响建筑企业财务状况的重要手段之一。目前，施工企业成本核算和降低施工成本的效果将成为今后施工企业的主要经营策略。本文主要探讨如何提高工程造价控制水平，降低工程造价。此外，通过逐步完善管理体制，树立了良好的成本控制观念。对项目成本控制在企业管理中的中心地位的理解是一致的，从而使成本控制系统朝着标准化、合理化、国际化的方向发展。工程造价控制的重点是进一步规范和科学发展，遵守国际标准，提高投资效率，减少浪费，实现企业可持续发展，增强企业竞争力，降低施工企业成本，寻找新的出路。

参考文献[1]王越.“营改增”对房地产行业税负的影响及应对措施[J/OL].现代营销