城市土地管理学

城市土地管理学课前引言一、当前我国土地利用热点问题耕地保护问题农村集体土地利用问题农村土地承包经营权、农村集体建设用地流转、农村土地征收土地市场问题城乡建设用地集约利用问题土地利用规划问题土地整理的问题土地调查问题土地参与宏观调控问题

课程结构总分总绪论土地管理原理土地管理的一般过程地籍管理土地权属管理土地利用管理城市土地市场管理土地管理的内容土地管理方式土地信息管理二、土地管理学的课程结构三、土地管理的专业人才培养及未来前景1、人才培养：本科层次研究生层次2、未来前景：土地管理地位日益提高专业人才普遍稀缺土地管理近期热点工作迫切需要应用涉及多个行业、部门第一章绪论内容提要土地的基本概念土地、人口、环境与可持续发展土地管理基本概念土地管理学概述第一节土地概念及特性一、定义指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。土地内涵的变化过程：土壤地球表面的陆地内陆水域陆地、内陆水域和海洋在土地这个综合体中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。从本质特征看，土地——生产力，土壤——肥力。从形态结构看，土地——是地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤——只是地表层的一部分。二、相似概念的区别土地和土壤土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的含义更广。土地与国土国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。土地与景观景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧密联系的综合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。三、土地的二重性土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。土地资源作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土地资源，是一个“发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。四、土地的功能负载功能——土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。养育功能——土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。仓储功能——土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。提供景观的功能——土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。储蓄和增殖的功能——土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。五、土地的基本特性自然特性土地是自然的产物土地面积的有限性土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经济、社会三方面的基本特性。土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。土地位置的固定性土地质量差异的普遍性土地利用的永续性土地的绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相对位置是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土地利用及地价具有重要影响。土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。土地是可更新资源，在农业利用中，通过施肥、灌溉、轮作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在非农业利用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，可以永续地利用。经济特性土地经济供给的稀缺性土地用途的多样性土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象。此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用途，但应坚持最佳用途和最大经济效益原则。土地用途变更的困难性农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的；农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地质量、利用时间等因素的影响。土地增殖性在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。土地报酬递减的可能性在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。见下例例：美国一个城市建筑规模的研究结果显示，在一块价值150万美元的土地上建造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物线变化趋势，先增后减(如右图)。社会属性人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。六、土地的分类1、土地分类的含义：指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的形状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型

2、土地分类的类型：（1）依据土地的自然属性分类：如地貌、植被、土壤等土地自然分类系统（土地类型分类体系）（2）依据土地的经济属性分类如生产力水平、土地质量、权属土地评价分类系统（土地生产潜力分类）（3）依据综合特性分类包括自然属性、经济属性和其他因素土地利用分类系统3、土地分类（依据土地利用总体规划）（1）类型：农用地、建设用地和未利用地（2）农用地是指直接用于农业生产的土地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等（3）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等（4）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地4、其他土地分类权属：国有、集体（城市、农村）地形：山地、高原、丘陵、盆地、平原第二节：土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辨证关系1、实质：土地的供求关系2、表现：土地自然供给的有限性土地经济供给受人类需求而调整3、解决方法：提高土地利用程度提高土地利用的技术手段二、我国土地资源的特点土地面积绝对数量大，相对数量小

后备土地资源有限土地类型多样，山地多于平地农地分布不均匀

森林覆盖率低土地质量较差

水土资源不平衡

(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有11．7亩，相当于世界平均水平的1／3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于界平均数，分别为世界平均数的42．4％，11．6％和1／3强。(二)后备土地资源有限。宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。(三)土地类型多样，山地多于平地。全国山地占33％，高原占26％，丘陵地占10％，三项合计占全国土地面积的69％；盆地占19％，平原占12％，两项合计占全国土地的31％，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25％，不宜于发展农林牧业。(四)农地分布不均匀。我国右90％以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区(该区土地面积，与全国的32．2％)，其余10％的耕地、林地和水域分布于全国其它67．8％的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。(五)森林覆盖率低，我国森林覆盖率为12．7％，美国为34％，原苏联为36％，日本为68％，瑞典为57％，德国为30％，世界平均为22％；人均森林面积我国为1．8亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德国为2亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。(六)土地质量较差。在现有的耕地中，有1／3以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为116万km2(17．4亿亩)，虽然至今已治理了40万KM2(6亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山(X．5亿亩)，仍在不断扩大。目前，全国有1／3的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50—100kg。我国约有沙漠化土地17万km2，其中：历史上形成的为12万km2，近半个世纪以来形成的为5万km2，还有潜在沙漠化土地15．8万km2，两者共32．8万km2，占全国土地总面积的3．4％。我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。(七)水土资源不平衡。我国水资源总量约为28000多亿M2。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的82．3％，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36％；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17％，而耕地却占全国的63．7％。返回三、人地比例关系的变化与环境问题1、人地比例关系的变化我国耕地资源变化（1986-2004年，p9）2、环境问题城市：大气、水体、固体废弃物、噪声污染农村：水土流失、荒漠化、森林和草地减少、生物多样性减少四、人口、资源、环境与可持续发展1、可持续发展的定义：

指满足当前需要而又不削弱子孙后代满足其发展需要能力的发展2、可持续发展的层次：经济社会发展的持久永续资源环境的持久永续3、可持续发展在我国的发展：中国21世纪议程：1994年，全球第一部国家级议程十七大：两型社会（建设资源节约型、环境友好型社会）五、土地资源管理促进可持续发展的措施1、树立可持续发展观2、实现土地、人口、环境、经济的协调发展3、建立土地、人口、环境经济组合运作模式使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩实行以预防为主的环境政策将土地资源利用的外部性内在化实行有控制的人口转变消除贫困第三节、土地管理的基本概念一、土地管理的涵义1、土地管理：是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。2、实质：土地资源的行政管理3、主体：是各级政府的土地行政主管部门及其公务员包括政府、土地行政主管机关、行政首长和普通公务员土地管理部门是土地管理的行政执法机关和行政监督机关，其行为具有国家行为特征4、客体：土地及土地利用中产生的土地关系5、基本任务：维护在社会中占统治地位的土地所有制调整土地关系和监督土地利用6、目标：提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求7、方法：行政、经济、法律、技术等8、职能：计划、组织与控制9、环境条件：社会制度和土地制度二、我国土地管理的发展1、1949一1978年：《农村人民公社工作条例》2、1979一1986年：《土地管理法》3、1987一1990年：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4、1990-2004年：《城市房地产管理法》5、2004年以后：《物权