世联地产北京鲁能东海花园启动区定位与物业发展建议书180

东海花园项目启动区

定位与物业发展建议谨呈：鲁能英大集团项目整体市场定位机场沿线最具自然资源优势和规模优势的第一居所别墅大盘中央别墅区升级版机场沿线：界定项目区域属性，依托机场-高级别墅区的概念自然资源优势和规模优势：本项目的两大核心优势；具备自然资源是别墅产品的存在基础；规模优势则保证本项目形成匀质性、专属性大型别墅社区的条件；第一居所：与城市中心保持良好距离关系，刚离都市、即入自然中央别墅区升级版：本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和自然条件条件，但不同于“自发形成的”中央别墅区，本项目将通过统一规划、“自觉”形成匀质高档、专属的项目特点。2启动区位置及规模启动区位于地块综合条件最好的位置：临老河湾临河滨路-对外交通规模适中社区中心别墅建设面积：157119.97㎡地上建筑面积：47136㎡容积率：0.3住宅部分社区中心3一举展示项目精华充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华启动区的开发目标及启动区作用北京具有极佳自然环境、规模最大的第一居所别墅的出世之作产品的精准定位找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。多产品线、畅销产品组合多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险；选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。4北京独栋别墅产品线200250300350400450500550250320-330400目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。小独栋别墅地上建筑面积260-280㎡高级别墅地上建筑面积350-400㎡豪宅别墅地上建筑面积450㎡以上5小独栋别墅产品线市场现状项目地上面积地下面积套数比例单价总价项目卖点纳帕溪谷<240014124%12000210-260入口集中绿化组团式排布新颖的美西建筑风格附带精装修240-26070-8017530%280-300260-27090437%280-350325-40015018833%16000510-650451-475185296%760-800温哥华森林2期249/262110/1344835%11000270-290大量原生树原版北美风格290-313125-1307554%320-350345-410160-1841511%380-450亲爱的Villa269-295508762%9300250-280亦庄成熟生活区336-375604129%310-350400-416710139%380-390运河岸上的院子290-30870-9013678%11000280-330艺术风格包装397-40080-1003421%15000600龙湾别墅一期190-2308014395%13500260-320天竺成熟生活区50030075%450-500小独栋别墅产品出现在2002年末，并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品；小独栋别墅是指地上建筑面积<320㎡，地下建筑面积<100㎡的独栋形式产品，又分为经济型别墅和舒适型别墅两类。亚北板块是小独栋产品的聚集区域，已经成为北京别墅的典型板块；龙湾别墅则是目前天竺板块的第一个小独栋项目，市场反应有待考验。在两个主要别墅板块实现不同的单价，但小独栋总价区间同样保持在260-350万元区间内，由此形成小独栋别墅在市场上350元/套的价格上限；板块可实现单价总价区间亚北板块10000-11000元/㎡270-350天竺板块13000-14000元/㎡260-3206小独栋别墅客户写真现居住在朝阳区某高档公寓财富积累有限，家庭财产少于千万，对所购别墅价格承受能力有限；首选天竺地区的独栋别墅，但因为总价相对较高、超出目前的支付计划，因此放弃购买，转向其他区域的别墅；在加拿大有过生活经历，对温哥华森林的社区氛围和房子的建筑风格感觉非常熟悉和亲切，认为不是简单的复制品，而非常“地到”，接受程度高；购买别墅非常看重私家花园面积的大小．希望有较大的可随意布置的地下室，对单个房间的大小相对不在意；周先生，35岁，私营企业的合伙人温哥华森林的成交客户7小独栋别墅客户写真现住朝阳区霄云路嘉和丽园高档公寓，办公地点在燕莎，临近居住地。性格稳重、斯文，谨慎、内敛，对风险和变数敏感，既谨慎又略有所张扬的性格。欧洲留学经历，在英国、德国及北欧等多个国家居住过，气质较为国际化。回国后选择了生活方便的城市公寓居住；但确定定居后，希望能延续在国外住别墅的生活习惯，有强烈的别墅置业需求。非常喜欢有内涵、有历史感的东西，而不喜欢缺乏大气和沉稳的亚北部分项目，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目（认为麦卡伦地的产品带有明显的英国贵族庄园气质，符合自身的气质和生活经历）置业目的主要是自住，同时也兼顾投资价值，预计别墅大多数时间用作5+2的周末休闲之处。马先生，45岁某PC销售企业的老板2004年底成为麦卡伦地准成交客户8管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网小独栋别墅客户访谈1、我在欧洲住了大约半年，深深喜欢上了那边的居住环境和房子（国外生活背景）2、感觉的确很奇妙，我一下就喜欢上了，因为和我在国外的感觉非常象3、因为我特别喜欢大的花园，对房间的大小到不在意（大花园）4、每个房子都挺漂亮的，但间距实在太近5、房子间的街道太窄了，只能通过一辆车，路边无法停车，那如果来了几拨朋友作客怎么办？我上次去TownHouse朋友家里作客就发现同样的问题6、最后是毛坯房，还要自己装修，LD最怕装修（精装修）7、穿过一大排（大概有上千棵）大树的林茵道，已经被震撼了8、一进门有个挑空的厅，木质的斜屋顶，有壁炉，感觉特别好（户型挑空要求）9、地下室可以隔三个屋子，一个做成家庭影院，一个可以做保姆房，另外一个给孩子将来玩用，地下室带落地门，可以直通一个地下花园，我打算这里搞个温室种花了。（地下室用途）10、路的尽头都是圆形的，房子自然的安排在周围，而且距离路都有一大段草坪和树木，感觉特别好（私密性要求）11、房屋的花园院墙是水泥的，一人左右高，比栅栏的私密性要好一些。遗憾理由：离市区还是比较远，如果再近10公里该多好，或者如果不堵车也行。（距离远）花园还不够大，如果能踢足球多好。（花园面积不够）我那个户型门口直接对着道路，如果增加一个带顶的门廊就完美了，LD对这个一直不满，这也是这个户型的一个缺陷，没有曲径通幽的感觉，其他户型有但又会有其他的遗憾。（入户玄关空间要求）取暖和空调的控制无法实现每个屋单独控制温度，连开关都无法单独控制，只能整层控制，浪费啊。（关注采暖空调费用）11小独栋别墅客户的特点首次别墅置业；年轻，年龄在35-40岁间；家庭结构简单，丁克、两代家庭居多怀有别墅居住梦想，向往别墅的生活状态：独立住宅、私密、体面、户外空间；向往清静、环境好的地方有价格承受上限，希望用有限的资金换取最好的别墅关注使用成本：希望户型面积不要过大，以免增加日常生活成本；距离城市中心近，减少交通成本。12探寻小独栋别墅客户敏感点财富积累有限，但极度向往独栋别墅的生活方式，能够居住在独栋别墅里是人生的梦想，因此在选择别墅产品时非常感性，对别墅功能和面积的需求不明确，最为关注别墅居住感受，并为此而能接受苛刻的其他其他条件。敏感点1：独栋别墅的建筑形式敏感点2：对价格极其敏感、关注别墅的总价客户描述客户敏感点13客户关注+市场反应=产品核心价值点产品发力点：独栋的别墅建筑形式+低总价通过控制可售面积（地上建筑面积）控制别墅总价地上面积250-280平方米地下面积70-100平方米在保证独栋别墅居住感受的前提下，尽可能的降低支付总价给足独栋别墅“小空间·大感受”的居住感受室内空间室外庭院感受室内外交流别墅组团14北京独栋别墅产品线200250300350400450500550250320-330400根据对别墅市场多年的跟踪监测发现，目前北京独栋别墅产品按地上面积的不同，形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线。小独栋别墅地上建筑面积260-280㎡高级别墅地上建筑面积350-400㎡豪宅别墅地上建筑面积450㎡以上15高级别墅产品市场现状地上建筑面积400㎡左右的别墅，是北京市场上长久以来客户认可的面积区间；完全满足居住空间要求，舒适度极高；该面积区间的别墅产品在北京市场能实现600万元/套以内的总价范围项目名称地上面积地下面积套数比例单价总价优山美地B2-3区295-3041702115%17000500-800340-3802106245%460-900250-5005340%-900-1200观唐271-30793-1156038%17500480-530330-3701208050%580-6504461332012%790纳帕溪谷大独栋<240014124%12000210-260240-26070-8017530%280-300260-27090437%280-350325-40015018833%16000510-650451-475185296%760-800西山美庐350-390210-2356565%22000660-880400-610210-3503436%900-1500高级别墅在市场上通常实现600-800万元/套的总价16朱先生，45岁，知名广告公司老总1996年购入天竺名都园内的独栋别墅，居住至今。工作关系经常和艺术界人士交流；性格幽默，随和，较为感性；经济实力雄厚，拥有宝马、奔驰车；由于目前居住的别墅外观已经陈旧，室内面积已不满足家庭居住的需求，随着近些年财富积累的增长，有意再次购置独栋别墅。曾长期居住在天竺地区，非常熟悉和习惯天竺的配套、交通状况，认可机场方向的别墅社区；朋友圈内有相当一部分同住在天竺或香江别墅区内，表示再次购买别墅时仍在东部机场高速沿线选择，即使熟悉的生活圈又能保证居住的档次；喜欢较为开放的社区空间形式，关注社区其他居住者的身份，渴望能形成邻里交流。17高级别墅客户写真林女士，50岁，企业高级管理人员，市场销售林女士为美籍华裔，在洛杉矶拥有别墅。长期居住在国内，分别在裕京花园、龙城花园、通用国际时代和优山美地置业。购买优山美地，主要是因为方便在国际学校读高中的孩子就近上学，同时看好天竺地区别墅的升值，计划在孩子高中毕业出国读书后将别墅出售或出租，别墅置业具备很强的投资性；林女士有丰富的别墅生活经验，购买别墅时较为关注未来入住后的生活细节，例如厨房面积、室内通风系统、建筑材料等；关注社区品质和邻居素养，希望社区能够持久地保持高品质、高档次。看好北京未来3年内的经济发展、特别是房地产行业，认为机场沿线高档物业具备很强的升值潜力，准备继续在此方面进行投资；18高级别墅客户访谈-优山美地业主访谈1.购买优山美地的动因：周边环境好+顺义国际学校方便孩子读高中+具有投资潜力+交通便利2.对现在所居住别墅满意的地方：产品质量好，性价比高；3.不满意的地方：别墅的后院应允许业主设计一些个性化的东西，如做阳光房等；物业管理费太贵，应控制在5-6块钱/平米；窗户面积太小，采光差，而且不能打开，不通风；3.购买别墅时地下室面积在100平米左右比较合适，对地下室有采光、通风、排水的要求4.需要二个以上的车位，倾向于选择室内车位，愿意为室内车位付费5.喜欢大面积的私家花园，面积至少要达到200平米6.希望社区拥有大面积的公共空间，但是如果在大面积的公共空间和私家花园中作出选择，会倾向于选择大面积的私家花园8.喜欢的建筑风格有：纳帕溪谷的美式西班牙风格、优山美地C区的中西结合的风格；喜欢石材，或者石材加涂料的外墙材；9.关注别墅中对新的建造技术和新型材料的使用，包括：太阳能技术，低耗能制冷和采暖系统，并愿意为该技术和材料的使用多付费10.社区内应配备高级幼儿园和贵族小学这类教育设施，对于小学，计划为此支出的费用为2万美金/年.11.在购买别墅时，愿意为以下项目多付费：社区未来将成为北京别墅项目的精典之作，高档别墅区社区内拥有大面积集中开放空间拥有面积相对较大的私家花园面积19高级别墅客户特点有丰富的别墅居住经验；客户年龄相对较大，40-50岁居多；别墅理性消费者，看重别墅使用价值即性价比；家庭财富积累年限较长，投资渠道多，理财经验丰富，看重别墅的升值与保值；别墅置业与生活状况的变化相关；极为看重居住舒适度，并愿为此而支付更多的价格和改造成本。20高级别墅客户敏感点具有丰富的别墅居住经验，在选择别墅产品时趋于理性，用挑剔的眼光关注别墅各方面细节，为其未来使用中的所有生活细节作考虑，愿意为追求别墅居住舒适度的提高而支付一定的议价。客户描述敏感点：别墅居住的使用感受-细节使用价值

-建筑内部使用价值 -建筑外部使用价值-来自社区的生活支持客户敏感点21高级别墅产品的发力点高级别墅产品的发力点：别墅细节的实用价值细节的实用价值，诸如：-庭院面积大小-中西厨房是否均有？是否分开？-客厅是否有挑空？-一层卧室是否有独立卫生间？-主卧室是否有落地窗？-……22北京独栋别墅产品线200250300350400450500550250320-330400根据对别墅市场多年的跟踪监测发现，目前北京独栋别墅产品按地上面积的不同，形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线。小独栋别墅地上建筑面积260-280㎡高级别墅地上建筑面积350-400㎡豪宅别墅地上建筑面积450㎡以上23豪宅别墅产品的市场现状项目名称地上面积地下面积套数比例单价总价晴翠园2期304-33795-1203440%20000700-800540-70004060%18000900-1300碧水庄园3期310-32009829%16000520560-57006218%850-900730-750016247%100010200206%1500优山美地B2295-3041702115%17000500-800340-3802106245%460-900250-5005340%900-1200西山美庐350-390210-2356565%22000660-880400-610210-3503436%900-1500观唐271-30793-1156038%17500480-530330-3701208050%580-6504461332012%790豪宅别墅普遍能实现>16000元/平方米的单价总价>800万元24豪宅客户写真孙先生，40岁，政府背景人士，西山美庐成交客户商界人士，年轻有为，政府背景极强；事业繁忙，经常往来国内各地；拥有多部高级车量，经济实力强；别墅置业带有很强的投资性，将房产投资作为资金的一个出口，个人秉承“买，就买最好”的别墅置业理念，特别看重稀缺性，包括：地段、位置、户型和景观；非常在意自家花园的面积和尺度，希望越大越好；有很强的鉴赏眼光，置业理念独到；挑剔别墅社区的气质，但不挑剔别墅建筑细节；25豪宅别墅的发力点分析这类客户具有雄厚的经济实力，有多次购买别墅产品的经验，其购买别墅的驱动因素是为了彰显身份，以别墅的价值作为尊贵的标签。豪宅客户特点对稀缺最佳自然环境和景观资源的占有与独享；对土地的大面积私家占有；客户敏感点26豪宅别墅发力点大独栋别墅产品的发力点：大量稀缺资源的占有和独享山景、水景，稀缺的自然资源独特的位置，大面积土地的占有彰显身份的、独一无二的标志27启动区产品定位28各类产品在启动区内有不同的作用1.通过控制地上面积实现限制总价的目的，吸引财富积累程度相对较低的别墅置业者:拥有独栋别墅置业梦想，易于接受陌生区域、配套不佳的事实;符合项目启动面临的配套不佳、区域认知度低的现实.2.利用小独栋别墅可实现较高局部容积率的特点，平衡项目整体容积率。1.面积区间能提供所有的别墅居住使用和对功能空间的需求。2.利用天竺、香江别墅区内涌起的升级换代潮流、为该区域的客户提供购买选择。3.通过该类产品验证本项目的面对中央别墅区的竞争力。1.高端产品，塑造和提升项目整体的高档居住形象；2.充分利用地块的最优景观资源，实现资源的价值最大化；小独栋别墅260-280㎡高级别墅350-400㎡豪宅别墅>450㎡

29在保证整体容积率为0.3的情况下，结合各类产品的作用试算后的产品配比建议产品类型地上建筑面积（平方米）地下建筑面积（平方米）容积率套数（约）套数比面积比小独栋别墅260-28070-1000.369065%高级别墅350-400100-2000.34325%豪宅别墅450以上>2000.21410%合计47136-0.3147100%小独栋别墅：独栋的别墅建筑形式+低总价高级别墅：别墅细节的实用价值豪宅别墅：大量稀缺资源的占有和独享30小独栋别墅产品发力点和设计建议31选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究户型名称地上面积户型名称地上面积纳帕溪谷SA190观唐J307纳帕溪谷SB208/240上海兰乔圣菲B1282纳帕溪谷SC209上海兰乔圣菲C302纳帕溪谷SD225/260上海兰乔圣菲A2282纳帕溪谷SE241上海兰乔圣菲B2287纳帕溪谷SF270上海兰乔圣菲A1280温哥华森林B5312水印长滩NA260温哥华森林B3-C302水印长滩1S287温哥华森林B2-P294万万树A306温哥华森林C2-C254万万树J316温哥华森林C5-C267万万树G319温哥华森林C6-Q243万万树I326温哥华森林F1-C262龙湾别墅-观唐V290顺驰林溪（双）-32本项目中的小独栋别墅的发力点

提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的独栋别墅，占据东部首席舒适性小独栋别墅地位。通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价，提供满足小独栋别墅置业群支付能力的产品挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感觉，做到“小空间·大感受”。产品发力点：独栋的别墅建筑形式+低总价33小独栋别墅设计要点“小面积”体现“大空间”充分突显“别墅感”

将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。34小独栋别墅产品设计建议地下建筑面积80平方米左右，总建筑面积340-360平方米

地上建筑面积控制在260-280平方米，在此区间内尽可能的趋小地上二层，地下一层，或局部1层室内车库，单车位。3-4个卧室，1个主卧室+2-3个次卧室。35小独栋别墅产品设计要点首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。260平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧市、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。36室内空间室外空间内外空间关系大面积观景窗组团式排布建筑排布客厅、餐厅、地下室、主卧室区门廊、院门、多重庭院、下沉庭院37入户处理-户外

室外空间感受别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；门廊-温哥华森林入户院门-水印长滩38入户处理-室内（玄关和吹拔）

室内空间感受小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型入口玄关9平米39客厅挑空

室内空间感受小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型3540主要功能空间的大面积观景窗

内外空间交流小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。41小独栋别墅主要功能空间面积建议

首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5140-160客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）60-70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）10-15次卧室10-15车库20地下室家庭影院20-3080多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10工人房(包括卫生间）1042小独栋别墅主要功能空间面积建议

二层分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5（或）主卧区2主卧室15-2030-40主人卫生间10步入式衣橱5-1043扩大主卧室与起居室空间面积，缩小其他功能空间 室内空间感受莱蒙湖别墅A户型亲爱的VILLAF2户型二者差距总建筑面积（㎡）65333050%其中地上建筑面积（㎡）43425558%大客厅9170（含餐厅）57%小客厅32家庭室3030100%主卧区423583%次卧室23/301550%小独栋别墅具有和高档别墅几乎同样的功能空间划分和功能空间数量，但与高档别墅室内空间尺度相比，小独栋别墅的室内空间尺度相对比较小，但这种缩小并不是均等的缩小。以上表为例，尽管总建筑面积只有莱蒙湖A户型的1/2大，但是小独栋别墅却有和莱蒙湖相同大小的起居室和主卧区。4445赠送地下室、半地下室

室内空间感受小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。半地下室与室外46地下室功能与面积项目名称地下室面积(m2)纳帕溪谷SB户型73纳帕溪谷SE户型84观唐E户型98观唐V户型93龙湾别墅A-5户型88龙湾别墅B-3户型110温哥华森林C3-C户型124温哥华森林b3-P户型130纳帕溪谷SE户型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院观唐E户型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、双卫生间、洗衣间、设备间、备用间和下沉式庭院晴翠园F户型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间47景观内庭院

室内空间感受景观内庭院虽占据了<10平方米的室内面积，但却成为一个功能空间，即可观景，又增加了别墅内部的横向空间交流，扩大了可视范围，实则扩大了使用空间感受。首层首层的景观内庭院在别墅首层中心位置，利用局部7-9平方米的面积挑空至二层或三层高度，形成别墅内部的景观空间；步入式设计，多面采光，内可用来植草种花，或休憩。48下沉式庭院

室外空间感受下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；从目前市场在售项目的销售情况看，下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广49下沉式庭院

室外空间感受水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间既可实现庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵50小独栋别墅的位置排布原则小独栋别墅布置于启动地块北侧位置；位于社区的外围，临近规划中的市政道路和河滨路，形成对地块内部高级别墅的屏障，尽可能较少高级别墅同社区外部的直接联系。51组团式排布-内庭院布置小独栋产品的核心竞争力为独栋的产品形式+低总价，因此小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；建议小独栋别墅产品采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间。案例：纳帕溪谷小户型布局52温哥华森林C5-C户型总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡地上一层小独栋别墅推荐户型1布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅和主卧室都保证了南向。客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加以区隔。53小独栋别墅推荐户型1客厅和主卧室占据南向，尺寸相对夸大，面宽都达到了5米以上，且均配有独立的平台/露台。半地下室的设计提高了地下空间的舒适性与实用性，车库和用人房被置于半地下室中，节省了地上建筑面积。半地下室地上二层温哥华森林C5-C户型总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡54车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上一层纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型2该户型的宽面较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度；首层设用通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房，增加了小户型的使用功能；55地上二层方案B纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型2主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间地上二层方案A别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需求，也能保证各个居住区的私密性；其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室；总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡56小独栋别墅推荐户型2地下室总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡57总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。地上一层小独栋别墅推荐户型3纳帕溪谷SD户型58地上二层阁楼总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡小独栋别墅推荐户型3该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。双主卧区设计，可满足男女主人分用的要求，也是充分考虑孩子的家庭地位和未来的成长需要，两个主卧区临近却互不干扰，是孩子的独立自由空间；59小独栋别墅推荐户型4将所有的功能空间围绕步入室景观内庭院紧凑布局，不仅保证了良好的序列感，而且使得每个房间都至少有了2个以上的采光面。一层设计了一个卧室朝南且带有独立卫生间，方便两代同居的家庭居住。二层主卧区南北通透，且每个卧室均涉及了独立的露台/阳台。60小独栋别墅推荐户型461小独栋别墅推荐户型5一前一后的车库设计节省了面宽，还可以根据业主需要将后面的车库改造成其他的功能空间。62小独栋别墅推荐户型563高级独栋别墅产品研究及设计建议64户型设计要点

建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。65户型设计要点

注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口66户型设计要点

二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。67首层功能空间面积建议

分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅10200-240客厅40-60餐厅15家庭室15-20西厨、早餐室15中厨10-15公用卫生间5次卧室（包括独立卫生间）20车库3568二层与地下室功能空间面积建议

分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区主卧室20-30150-160主人卫生间10-15步入式衣橱*2（5­10）*2书房10次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室10-15地下室康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）100-120160-200设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括酒窖、公共卫生间等）2069室外空间室内空间内外空间关系建筑排布大面积庭院、多重庭院、精装修庭院客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积观景窗、多房间景致保证私家庭院面积70大面积会客厅

细节的使用价值高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。71客厅挑空处理

细节的使用价值根据对西山美庐来访客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。项目名称客厅挑空面积(m2)优山美地b3户型28优山美地b6户型25莱蒙湖C户型27大湖山庄F1户型30温哥华森林A4-C户型29温哥华森林A2-C户型3372厨房与餐厅

细节的使用价值厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：操作台面临窗而布通过落地窗与后院联通的厨房73厨房与餐厅

细节的使用价值西山美庐E户型地上一层中厨面积14平方米西厨面积12平方米餐厅面积18平方米温哥华森林A2-C户型地上一层中厨面积8平方米西厨面积10平方米餐厅面积28平方米项目名称中厨面积(m2)西厨面积(m2)西山美庐B户型1511西山美庐E户型1412温哥华森林A2-C户型810温哥华森林A4-C户型59顺驰林溪A2户型511顺驰林溪A3户型612是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积不应过小，20平方米较为合适；餐厅与起居室应有明显的分隔；74主卧室区

细节的使用价值各卧室尽可能配有衣帽间二层独立家庭室、独立舒适的书房男女主人衣帽间分开主卧室40-50平方米以上，衣帽间>10平方米项目名称主卧区面积(m2)优山美地b3户型58优山美地b6户型53晴翠园C2户型63晴翠园E户型50温哥华森林A4-C户型55温哥华森林A2-C户型6575多处挑空处理

细节的使用价值入口处设置大气的玄关餐厅挑空项目名称餐厅挑空面积(m2)优山美地b3户型14纳帕溪谷SF户型15水印长滩2N户型18水印长滩2SA户型2076大面积、落地采光窗

细节的使用价值例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。起居室采光落地窗起居室采光落地窗将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。“临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”—西山美庐业主访谈，“享受用餐+观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室-庭院、二层-露台）77主卧室大面积观景窗

细节的使用价值主卧室落地窗与阳台起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。78客户对采光窗的细节要求

细节的使用价值高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。客户对大面积采光窗的细节要求79特殊功能空间成为普遍要求

细节的使用价值地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房…首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住80大面积私家庭院

细节的使用价值项目名称地上建筑面积私家庭院面积碧水庄园350-370500优山美地B3区344-383200-300大湖山庄366500-1000观唐350-373205-502纳帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600莱蒙湖387500西山美庐355-391350-400温哥华森林388400-500高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择500-1000平方米/户的标准。81多重庭院

细节的使用价值多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不在局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。入户前院82多重庭院

细节的使用价值前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。83精装修庭院

细节的使用价值庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。84精装修庭院

细节的使用价值庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电源线等。85产品布局与排布排布原则高级别墅位于地块中央区域，社区内部中心，豪宅别墅到小独栋别墅的过渡。高级别墅居住者既关注自家庭院的面积大小，也关注自家院子外的社区公共环境。此次客户调查显示，当让客户在二者之间择一时，大多数客户倾向于选择私家庭院面积尽可能大，因此高级别墅的排布在满足居住私密性的前提下，尽可能将土地面积分配于私家庭院。86高级别墅推荐户型1别墅一层建筑面积221m2客厅40餐厅15家庭室22卧室15西厨17中厨7储藏室A2储藏室B2佣人间5卫生间A3卫生间B5洗衣房4车库33别墅二层建筑面积146m2主卧室25主卫生间13衣帽间10卧室A15卧室B13卫生间A4卫生间B4露台17地上一层地上二层兰乔圣菲D户型总建筑面积367㎡地上建筑面积367㎡87高级别墅推荐户型2总建筑面积554㎡地上建筑面积387㎡地上一层221㎡地上二层162㎡地下室172㎡地上一层庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。88高级别墅推荐户型2地下室地上二层总建筑面积554㎡地上建筑面积387㎡地上一层221㎡地上二层162㎡地下室172㎡89高级别墅推荐户型3西山美庐G户型总建筑面积615㎡地上建筑面积387㎡地下建筑面积228㎡该户型首层动静分区明显、合理；起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光；与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气；首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形成独立主卧区；厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；车库未能与起居室相连，停车后需要经过楼梯走道到达起居室；首层卫生间位置较远，需要绕过楼梯间；首层90高级别墅推荐户型3地下室地上二层二层四间卧室+一间书房，非常符合当前别墅消费需求；书房位置独立，即与楼梯间相连，又能从主卧室区进入，可形成独立的主卧区；二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北角的卫生间外，均带有露台，可远观西山；地下室面积大、功能全；地下室内的佣人房均享有自然采光；91高级别墅推荐户型4总建筑面积613㎡地上建筑面积391-408㎡地下建筑面积222㎡西山美庐E户型地上一层首层客厅挑空6.4米，南向两层高度的落地窗，显现尊贵感；主客厅方正，实用性高，外加挑空后的强烈空间感，凸显出豪宅的大尺度和奢侈感，深受客户喜爱；该户型是西山美庐最为畅销的户型，特点在于空间尺度收放合理、空间方正使用率高；92高级别墅推荐户型4地下室地上二层主卧室的南侧北侧通过露台实现双向通透，增加采光面和主卧区的视野；各个卧室均设有洗手间；地下室与下沉式庭院相连，既为地下室提供了自然采光，也是自家庭院与外界的自然隔离。93豪宅别墅产品研究及设计建议94户型设计原则

出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在20套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在500平方米左右。超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。95户型设计要点（500㎡左右）

地上建筑面积450平方米到550平方米。地下建筑面积250平方米左右，总建筑面积700-800平方米。地上两层，地下一层。室内车库，2-3个车位。建筑基地面积在1200平米左右。5个卧室，包括2个主卧区及三间次卧室。与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。96功能空间面积建议（500㎡左右）

分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅（包括衣帽间）20280-350客厅50-70餐厅20-30家庭室20-30西厨、早餐室20中厨20公用卫生间20次卧室（独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）20-30车库40-6097功能空间面积建议（500㎡左右）

分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室20180-220主人卫生间10步入式衣橱5-10书房10-15主卧区2（可与一层次卧互换）主卧室20主人卫生间10步入式衣橱5-10起居室10-15次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室2098功能空间面积建议（500㎡左右）

分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)地下室泳池（包括机房、更衣间、卫生间,可选)100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）2099豪宅别墅的发力点分析这类客户具有雄厚的经济实力，有多次购买别墅产品的经验，其购买别墅的驱动因素是为了彰显身份，以别墅的价值作为尊贵的标签。客户描述对稀缺最佳自然环境和景观资源的占有与独享；对土地的大面积私家占有；客户敏感点100豪宅别墅产品发力点赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签豪宅别墅将占有并独享启动区内最佳的自然景观资源；豪宅别墅对土地的大量占有101占有最佳的自然环境和景观资源

彰显尊贵的标签启动区地块内临近老河湾一线为自然环境和景观均最佳的位置，建议沿老河湾一线布置豪宅别墅，并可通过人工引入老河湾水体、在启动区南端形成环绕区，延长水岸线长度，形成豪宅别墅区的自然屏障。102占有最佳的自然环境和景观资源

彰显尊贵的标签独享私家水岸景观的价值体现：生命个体间的距离并不在于你拥有多少，而在于你拥有多少别人没有的。—区分阶级的另一种可视符号103豪宅别墅对土地的大量占有 彰显尊贵的标签豪宅别墅平均占地面积（宅基地面积）为2亩。大院子>>大宅子的感受104私家水岸/码头

彰显尊贵的标签私家水域私家码头精致小木船彰显优雅尊贵的生活品质105私家果岭

彰显尊贵的标签高尔夫球运动是财富阶层人士的“社交运动”，他们在球场上切磋的同时也解决了生意场上的事情。调查发现，高尔夫球场已经成为高级别墅的标签之一，二者的结合大多是“坐落在高尔夫球场里的别墅”。建议在豪宅别墅的院子里打造“别墅里的私人果岭”，成为标榜私人财富的、与众不同的卖点。106细处用材

彰显尊贵的标签让自家别墅细部的特点成为业主“脱口而出的尊贵”铜檐口纯金门牌个性化宅名107私家泳池

彰显尊贵的标签建议选取个别户型、提供私家室外泳池建造选择；泳池选择在室外，避免对建筑主体产生危害。108纳帕溪谷F户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡首层建筑实景图豪宅别墅推荐户型1单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊贵感。U型建筑自然围和了内庭院，同时也增加了建筑的采光面。109地上二层纳帕溪谷F户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡豪宅别墅推荐户型1二层的走道尺度适当放大，预留了布置斗柜或壁桌等装饰家具的空间，走道的尽头以弧形的结合玄关和客厅吹拔的小阳台结束，使走道也称为一道风景。主卧室的卫生间干湿分区，洗面池与通往衣帽间的走道自然结合。110豪宅别墅推荐户型1地下室庭院效果图纳帕溪谷F户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡多重庭院的设计，主要的功能空间均朝向庭院，使得每个主要房间都有了2个面以上的景观。111纳帕溪谷E户型总建筑面积637㎡地上建筑面积452㎡地上一层276㎡地上二层176㎡地下室185㎡地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型2先进院门再进家门的设计保证了私密性，同时也迎合了中国人传统的居住习惯。主卧室设计了单独的起居空间。建筑实景图112豪宅别墅推荐户型2地下室纳帕溪谷E户型总建筑面积637㎡地上建筑面积452㎡地上一层276㎡地上二层176㎡地下室185㎡庭院效果图庭院实景图113西山美庐L户型地上建筑面积571㎡地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型3114西山美庐L户型地上建筑面积571㎡地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型4115豪宅别墅产品布局与排布排布原则豪宅别墅占据自然景观最佳的位置，即地块紧邻老河湾的线性地带内。豪宅别墅的布置，需要避免临近通往社区中心的公共道路，以保证私密性。116豪宅别墅的排布沿自然和景观资源的走向，兵营式排布117价格定位118基于竞争和客户的价格定位-小独栋别墅在满足客户对交通条件、地段要求的前提下，“用足小独栋产品总价上限”，提供满足小独栋别墅客户支付能力的产品。北京市场典型小独栋别墅项目项目单价总价纳帕溪谷12500280-350温哥华森林11000270-350龙湾别墅13500260-320小独栋别墅的总价上限350万元小独栋别墅客户置业因素1实现独栋别墅居住梦想2自身支付能力允许3地段、交通、环境小独栋客户首要关注的是买得起的独栋12000元/平方米300-330万元/套119基于竞争和客户的价格定位-高级别墅高级别墅的主要竞争对手来自天竺/香江和亚北的别墅项目：优山美地观唐长岛澜桥纳帕溪谷温哥华森林万万树…同天竺/香江项目相比较同亚北项目相比较先天条件自然资源不低于不低于交通条件同等好同城市的距离同等好生活氛围差同等后天条件产品打造--结论具备同样的地段价值，但无法在区域成熟度上与天竺相比较整体条件优于亚北项目可实现的销售单价16000元/平方米14000元/平方米14000元/平方米，总价480-550万元同天竺形成价格优势地段别墅使用价值客户认知因素=+120基于竞争和客户的价格定位-豪宅别墅项目单价(元/平方米)总价(万元)碧水庄园1600012000-16000优山美地B218000800-1200西山美庐20000800-1200晴翠园18000800-1300观唐17000810大湖山庄18000900莱蒙湖别墅17000750豪宅别墅间的竞争使全市范围内的竞争；豪宅别墅的核心价值点即为自然资源条件的优劣；本项目同目前市场在售的豪宅别墅相比，在自然环境和自然条件上具备优势，因此豪宅别墅的定价参照市场中通常可实现的价格。16000元/平方米>750万元/套121价格定位小独栋别墅高级别墅豪宅别墅12000万元/平方米480-550

万元/套16000万元/平方米300-330万元/套14000万元/平方米>750

万元/套122社区配套设施设计建议123目的&原则配套设施的运行维护成本低，易于变现带动、促进别墅的销售124本项目配套属性的界定

项目的配套趋于内向型项目所处位置的对外交通现状不方便，属于市场陌生区域，认知度低。项目周边区域处于未开发状态，仅有的土博士城项目属非商品住宅，区域现有以及未来的人口密度低，生活配套匮乏，缺乏居住氛围。项目未来建成后存在辐射周边区域的可能，有成为外向型商业的可能。服务对象为别墅社区内居住者125按照本项目所应承担的配套功能第2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升整个项目形象的配套第3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第1类：满足基本生活需求的配套126需要解决的三个问题社区功能配套的分布社区功能配套的规模社区功能配套的内容问题1问题2问题3127大规模低密度社区中满足基本生活需求的配套内容右图给出大规模低密度别墅社区满足基本生活需求的配套内容。从图中可以看到，这类别墅的生活配套主要包括：超市、餐饮（中、西餐厅，面包房、咖啡厅、茶艺馆、酒吧），家居类（家居精品店、园艺店）、美容美发、洗衣店、租赁中心纳帕溪谷万万树大湖山庄观唐玫瑰园碧水庄园碧海方舟超市○○○○○○○中餐厅○○○○○○西餐厅○○○○酒吧○○○○○咖啡厅○○○○○○美发店○○○干洗店○○○○其他（家居、租赁中心等）○○128案例参考：日祥广场本项目和日祥广场的生活配套都是主要服务于别墅区的客户，因此本项目的生活配套内容可参照日祥广场。地理位置：位于京郊顺义孙河附近的天竺开发区内，欧陆苑、裕京花园、名都园、莱蒙湖、优山美地众多高档私家别墅坐落于此。规模：日祥广场是集餐饮、娱乐、购物于一体的生活服务社区广场。建筑面积4000多平方米，作为周边多个别墅项目共用的生活配套设施，日祥广场已经成为北京目前使用频率最高的别墅区配套之一。购物人群的构成：80％左右为外国人，周末购物者较多，平时以小孩和女性消费者为主；配套分类配套内容面积（平方米）超市超市A超市B200-250餐饮类印度和泰国餐馆达美乐Pizza阿西阿高意大利餐馆烤肉店赛百味日本料理店星巴克咖啡店70-150服饰类裁缝店利业永胜鞋店利迈鞋店空旷地带服装店DecimBrow服装店时尚包店红马东时装店小服装店A小服装店B眼镜饰品店15-40家居精品类宣馨舍瓷器店上品行花艺店床上用品店名画店画艺店工艺品店100-120医疗类北京和睦家诊所北京康康宠物医院70-150美容健身类美发沙龙青丝秀坊瑜伽健身中心养生按摩馆70-120其他生活类Kodak冲洗嘉阁地产百富行地产捷灵地产DVD、VCD店Completecarcare旅游订票处运动设施店比赛模型店新利丝干洗服务店北京康康宠物商店Computerconnection15-70129基本生活需求的配套内容建议满足基本生活需求的配套可参照目前别墅项目并结合日祥广场的生活配套内容给出。项目目前通行尚不方便，周边区域基本处于未开发阶段，生活配套匮乏，因此金融邮政配套（银行、邮电局）也是必需的。项目的基本生活配套主要服务于社区内的居民，考虑到配套需满足迅速变现和低维护成本的要求，不需要配置大型诊所、租赁中心。其他生活类美发店、干洗店、冲印店、音像店、金融邮政、宠物店…床上用品店、花店、瓷器店、儿童玩具店…家居快餐店、西餐馆、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶餐厅……餐饮以小型超市、便利店为主超市130按照本项目所应承担的配套功能第2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升整个项目形象的配套第3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第1类：满足基本生活需求的配套131西山美庐客户访谈摘要访谈结果表明，客户认同度最高的配套主要有：自我放松休闲的设施以孩子为中心的配套能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、设施。132归纳客户关注、并影响客户购买决策的配套放松孩子老人133大规模低密度社区中与放松、孩子、老人相关的配套内容大规模低密度社区与休闲、孩子、老人相关的配套内容，包括放松：SPA、游泳馆、台球、网球、羽毛球、篮球、壁球、保龄球、影院等老人：医疗室、棋牌室孩子：学校、儿童游乐区、儿童活动室室内运动类水疗类教育类老人保健类纳帕溪谷台球、网球、保龄球、羽毛球、篮球、泳池SPA、桑拿中心儿童托管中心、汇佳学校、亚运村幼儿园医疗室、棋牌室万万树健身中心、运动主题会所SPA儿童活动室-大湖山庄泳池、健身房、台球室、壁球室-儿童游乐场、京西国际学校、ISB国际学校、蒙特梭利国际学校棋牌室观唐泳池、健身房-幼儿园、京西国际学校、蒙特梭利国际学校、顺义国际学校-碧水庄园专业球馆、射箭、模拟高尔夫---优山美地-SPA主题会所顺义国际学校、北京力迈学校-龙湾别墅--顺义国际学校养生会所134迎合客户需要，建议设置如下配套内容针对业主休闲放松的配套SPA、室内健身、室外运动、多功能厅针对老人养生保健的配套中医药保健中心、老人活动中心针对孩子教育成长的配套小学、童子军训练营、儿童游乐场参照客户访谈结论以及目前别墅项目的配套内容给出。服务于老年人的中医保健中心、服务于孩子的童子军训练基地作为特色配套，有利于提升项目整体的形象和档次。放松孩子老人135按照本项目所应承担的配套功能，第2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升整个项目形象的配套第3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第1类：满足基本生活需求的配套136建筑上运用Townhouse的形式，为未来商业发展预留空间商住两用Townhouse兼顾项目启动期缺乏商业氛围的现实和未来区域发展后可能产生的对更大规模商业的需求。Townhouse可按配套设施规划，沿商业街建设。在社区商业需求不足时，作为住宅出售或出租，以避免形成中心小镇缺乏人气的氛围。待区域发展成熟、商业价值进一步显现的时候，将Townhouse底层作为商铺租售，迎合需求。137Townhouse的设计应充分考虑未来商业经营的需要地上三层，建筑面积约250平方米。可考虑20-30套规模，总建筑面积约5000-6000平方米。在建筑设计上，首层应保证一定的面宽以适应商业经营的需要。首层建筑面积100-120平方米，首层与二层可用于商业经营；三层可设计为局部、或阁楼，作为居住和储藏之用；138配套设施设计建议139配套设施的分布社区中心组团生活配套户外运动场童子军训练营儿童游乐场主要配套设施布置在地块中心区域形成社区中心辐射整个社区，为全社区居民服务；与主要的住宅居住区形成区隔，保证居住区的私密性与安宁；在启动区范围内，占据地块资源最佳的位置，便于展示。小镇中心具体配套设施包括：SPA、健身中心、养生保健中心、老年人活动中心、商业街等等。CBBADDABDC户外运动场、童子军训练营、儿童乐园布置在沿河代征绿化带内在地块的北部和南部各布置一个组团生活配套，满足本区域居民的基本生活需要。小学布置在小镇中心的东部，壁富路旁；使服务半径较为合理；在今后服务于周边区域时，增强通达性同时减少对居住区的干扰。140组团内的配套设施BB配套内容建议面积(平方米）超市500餐饮400家居100美容美发100宠物店100干洗店80冲印店60音像店60合计约1500组团生活配套位于南北两条规划路上，可以布置成集中街铺的形式，未来可能兼顾部分外来消费者CBD141小镇中心内的配套设施AC以养生为主题，解决客户最为关心的生活便利、健康的问题。同时打造社区特色，提升项目品质与形象。养生会所：Spa、养生茶坊、药膳厅、中医药保健中心、体检中心、老人活动中心、客房与多功能厅…室内运动中心中心商业街商住两用Townhouse142养生会所

小镇中心配套根据各具体配套设施的规模，建议建设地上两层共4000平方米的养生会所。地上一层包括：SPA、中医药保健中心、养生茶坊、药膳厅、体检中心等；地上二层包括：客房、多功能厅、老年活动中心等。143SPA一词源于拉丁文Solus-ParAqua，意思是健康之水。Spa的主题诉求主要有放松舒缓、排毒；健美瘦身；芳香精油、海洋活水或草本疗法等。目前高档SPA会馆面积在2000平方米以上。考虑客流量及成本因素，建议本项目SPA规模1000平方米左右。SPA的享受空间

小镇中心配套144中医药保健中心

小镇中心配套中医药保健中心中设置专门针对老年人的药疗、推拿、熏蒸、针灸火罐、热敷服务。养生茶坊、药膳厅既能够提供健康饮食、保健食谱，又可以作为业主招待客人的场所。设置体检中心，配备专业人员，提供定期体检、医疗咨询服务。目前的别墅配套中少有专门的中医药保健中心，因此根据本项目的配套规模要求建议规模800平方米。145老年人活动中心

小镇中心配套棋牌室、书画室丰富老年人