会计学-万科企业股份有限公司风险战略管理研究

ResearchonRiskStrategicManagementofVankeEnterpriseCo.,LtdAbstract:WiththecontinuousexpansionofChina'sreformandopeningup,realestateenterprisesarenotonlyanimportantpartofproductionandlife,butalsoacommodity,whichhasbecomeanimportantinvestmentandfinancingtool.Inthiscase,therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,andhasbecomeanimportantforceaffectingoureconomyandsociety.However,intheprocessofdevelopment,realestateenterprisesarealsofacingmanypressures.ThispaperselectsVanke,theleaderoftherealestateindustry,tostudythefinancialrisk.OnthebasisofthetheoreticalstudyofthefinancialriskofChineseenterprises,thispaperidentifiesandanalyzesthefinancialriskofVankefromthefourcapitalflowlinksoffinancing,investment,operationanddistribution,andputsforwardthetargetedsolutionsbasedontheactualsituationofthedevelopmentofChineseenterprises.Intermsoffinancing,Vankeshouldbroadenitsfinancingchannels,doagoodjobinassetliabilitymanagement,andavoidthesituationofcapitalchainbreaking;intermsofinvestment,Vankeshouldpayattentiontoprojectinvestmentrisks,conductresearchonpartners,andavoidinfluencingpublicpraise;intermsofoperation,Vankeshouldimproveitsprofitability,strengthencostcontrol,andconstantlycreatevalue;intermsofdistribution,VankeshouldbalancewellTheinterestsofallparties,toavoidcontroldisputes,thusaffectingthenormaloperationofthecompany.Keywords:Vanke;financialrisk;riskmanagement目录TOC\o"1-3"\h\u第1章引言 第1章引言1.1研究的背景与意义1.1.1研究的背景我国房地产市场经过了几十年的发展，已经成为了经济的压舱石，发展速度、规模均居行业前列。我国也产生了一批优秀的房地产企业，如保利、万科、恒大等。企业的发展与社会环境，经济、政治政策密切相关李江涛.成本控制为主还是新项目投入为主——试论出版企业成本控制的策略[J].科技与出版，2009(11).21-22.，房地产企业尤为明显。目前，我国政府对房地产企业呈现出既要培育和发展房地产市场，确保房地产行业的有序发展；又要调控房地产市场，避免房价过快增长李江涛.成本控制为主还是新项目投入为主——试论出版企业成本控制的策略[J].科技与出版，2009(11).21-22.朱毅诚.ML房地产企业内部风险控制研究[D].西安建筑科技大学,2016.1.1.2研究的意义一方面，随着我国房价的持续攀升，我国房地产市场面临着严苛的政治、经济环境，去库存与去杠杆的压力也在挤压房地产市场的生存空间。在这种情形下，房地产企业会加快行业洗牌，房地产公司的每一次选择都将面临着生死挑战何顺林何顺林.经济危机背景下房地产企业发展的政策风险研究[D].重庆理工大学,2013.另一方面，企业的良性发展广受学界的关注，如何通过提高企业的内部控制来风范企业的风险是学术界关注的重点话题冯松权.商业银行房地产信贷风险管理研究[D].云南财经大学,2015.冯松权.商业银行房地产信贷风险管理研究[D].云南财经大学,2015.1.2研究的内容与方法1.2.1研究的内容论文主体分为五个组成部分。第一部分为绪论，主要介绍本文对万科风险研究的背景及意义，并且总结和分析本文的研究思路，为本文奠定背景基础。第二部分为万科企业概况及风险管理现状研究，通过分析万科的基本情况及风险管理的情况，为后文的研究奠定实践基础。第三部分为万科风险的识别与评价，从筹资、投资、营运和收益四个方面识别万科存在的风险，并且对这些风险进行分析及评价。第四部分为对策研究，根据前文的研究结果，从筹资、投资、营运和收益四个方面对万科的风险问题提出针对性的意见，从而为完善万科管理检验献策。第五章为结论，通过总结和分析万科在风险管理过程中的经验和教训，为以后的研究奠定基础。1.2.2研究的方法本文使用的主要研究方法有：对比分析法、系统分析法、定性与定量相结合的方法。1.3文献综述1.3.1国外文献综述关于财务风险识别的研究，Fitzpatrick通过对正常企业和破产企业进行研究后净资产负债率和净资产收益率能够有效预测风险。Ross等认为偿债风险是公司中最主要的财务风险陈军.H民营房地产公司财务风险管理优化对策研究[D].湖南大学,2017.。Louis认为财务风险对股票的价格产生重要的影响陈军.H民营房地产公司财务风险管理优化对策研究[D].湖南大学,2017.王萌萌.房地产企业财务风险管理文献综述[J].现代经济信息,2016(02):210.关于财务风险分析的研究，Steven认为可以通过完善内控系统来防范风险王俊籽,刘澜涛.基于Logistic模型的我国商业银行房地产信贷风险研究[J].经济与管理评论,2017,33(02):86-95.。Eswaran等通过对多个财务变量进行分析后，建立了一套追踪体系，能够有效完善公司内部风险控制王俊籽,刘澜涛.基于Logistic模型的我国商业银行房地产信贷风险研究[J].经济与管理评论,2017,33(02):86-95.张瑾.我国房地产开发企业内部风险控制的对策建议[J].中国总会计师,2017(04):128-129.1.3.2国内文献综述刘滢（2020）通过对万科轻资产模式下的财务绩效进行了分析及评价，探讨了万科在运营过程中存在的诸多问题，并给出了相应的建议。郑萌萌（2019）在政府相继出台房地产调控政策的背景下，通过对万科企业的财务风险进行研究，并结合房地产企业的特点，针对性的提出解决万科风险的建议[丁红梅丁红梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报,2017,8(02):59-66.综上，我国有关万科的财务风险研究较多，但是很少有学者站在资金流的角度，从筹资、投资、营运及分配四个维度对万科的财务风险进行研究。本文基于前人的研究，站在资金流的角度，对万科的财务风险进行研究，期望能够为完善万科的风险管理建言献策。

第2章万科企业概况及风险管理现状分析2.1万科企业概况万科企业股份有限公司成立于1984年，2013年，万科提出了“轻资产，重运营”的企业运营目标和“小股操盘”的发展模式张永志张永志.关于对房地产财务风险管理问题的探讨[J].纳税,2019,13(04):185.一元专业化一元专业化住宅开发商环境变化与政策限制多元化城市建设与生活服务商住宅地产商业地产物业服务物流仓储租赁住宅教育业务图3.1万科转型示意图2.2万科企业风险管理现状根据万科《第九届监事会对2019年度内部控制自我评价报告的意见》及毕马威出具的万科《2019内部控制审计报告》，万科公司制定了专门的《风险管理制度》，用于保证公司安全、文件的运行，提高公司的经营水平。风险管理的负责人为董事长，日常负责人为总裁，各相关部门负责人对各个业务条线的风险进行识别和分析，需要制定《XX部门风险计划书》，来识别本部门本年度的核心风险及应对措施。万科将风险分为三级，如果属于三级风险的，应当在8小时内向公司的风险领导小组汇报。如果属于二级风险的，应当向公司高级领导汇报，其在12个小时内需要完成风险处理方案设计。如果属于一级风险的，应当立即向全体领导小组汇报，并成立临时处理工作组，来处理相关事宜。由此可见，万科的风险管理倾向于事中或者事后管理，事前管理的内容较少，虽然部门需要制定风险预警计划，但是却是按年度计划来制定的，而一年中的风险可能发生多次变化，这样就无法有效的识别和评估风险。

第3章万科企业风险的识别与评价3.1万科企业风险的识别3.1.1筹资风险识别万科在实施轻资产模式之前，其资金来源主要是银行贷款及自身销售收入，特别是在我国尚未出台土地融资限制政策之前，万科凭借优秀的品牌资源和土地资源，能够轻易的从银行获得贷款吴媚吴媚,朱家明.基于AHP的房地产行业的财务风险评价[J].上海商学院学报,2019,20(03):56-67.从表3.1可以看出，万科的流动资产中，存货和应收账款的占比均较大，而存货的变现依赖于销售情况，如果销售情况不佳，就很难尽快完成变现，偿还债务。同时，通过对现金比率进行分析后发现，万科集团的现金比率呈现出先上升，后下降的趋势，2017年达到最高，为20.55%，随后就急剧下降，到2019年9月，仅有8.92%，这意味着万科在采用轻资产运营之后，虽然在短时间内提高了公司的偿债能力，但是长期来看，效果并不明显。同时，公司的资产负债率呈现出逐年上升的趋势，2019年9月，更是高达85.06%。表3.1万科2013-2019年6月偿债能力指标表资产负债率（%）流动比率速动比率现金比率（%）2013年781.340.3413.492014年77.21.340.4318.142015年77.71.30.4312.692016年80.541.240.4415.082017年83.981.20.5020.552018年84.591.150.4916.792019年9月85.061.130.418.92数据来源：万科年度财务报告，作者整理3.1.2投资风险识别小股操盘的风险2014年，万科提出小股操盘，这意味着公司在拿到土地之后，并不会追求土地的绝对控制权，而是通过与合作方进行合作，从而既能够获得股权收益外，还能够获得品牌溢价收益刁淑燕刁淑燕.试论在经济转型期房地产行业的投资风险与措施研究[J].时代经贸,2019(26):86-87.万科万科小股操盘小股：万科并不对土地所有公司进行控股，持股比例甚至降低至10%操盘：由万科及其团队对项目进行实际管理，其他合作方不能干预收益分配：根据技术和管理能力收取管理费按照股权比例分享股权收益当利润超过一定限额时，收取超额分红收益图3.2万科“小股操盘”模式示意图但是，小股操盘的项目并非没有弊端，通过天眼查查询，万科在小股操盘过程中也面临着各种法律纠纷，如万科与深华发A、中恒集团合作的深圳城市项目，万科将合作方告上法庭，因为其未履行合同相关约定。这意味着小股操盘仍然存在弊端。营业收入从万科历年的财务报告来看，虽然万科宣称自己从重资产向轻资产转型。房地产收入从2014年的98.05%下降至2019年6月的95.46%。物业服务呈现出逐年上升的趋势，但是，物业服务的利润率却已经进入瓶颈期，基本在16%-17.5%之间徘徊。而万科的其他增值服务，如仓储物流、教育等收入则存在明显的波动，这就说明万科在转型的过程中存在困境。表3.2万科2014-2019年6月的房地产收入占比年份房地产收入物业服务收入其他业务收入房地产收入占比2014年1435.3019.888.6998.05%2015年1902.1329.7023.6697.27%2016年2341.4042.6020.7797.36%2017年2330.1371.2627.5795.93%2018年2846.2197.9632.6395.61%2019年6月1329.9052.8310.4795.46%数据来源：万科财务报告，作者整理表3.3万科2014-2019年6月物业服务利润率年份物业服务利润率2014年13.24%2015年17.38%2016年17.22%2017年16.18%2018年17.44%2019年6月15.46%数据来源：万科财务报告，作者整理成长能力风险识别表3.4万科与同行业的成长能力对比表2014年2015年2016年2017年2018年营业总收入同比增长(%)万科8.133.5822.981.0122.55保利18.0813.1825.39-5.4532.66招商蛇口30.778.2129.1518.6916.25绿地控股-87.64-20.7819.2117.3920.08华夏幸福27.6642.5840.410.840.52平均-2.7810.8028.5410.3627.38归属净利润同比增长(%)万科4.1515.0816.0233.4420.39保利13.521.210.625.820.92招商蛇口15.0151.3697.5427.5420.42绿地控股-623.6123.644.6625.425.86华夏幸福30.335.7135.2235.2632.88平均-141.2027.9834.5128.5025.02数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理从万科的营业总收入增长率来看，在2015年以后，基本低于行业平均水平的，虽然万科的营业收入位居同行业前列，但是，增长速度却不如同行业。特别是2017年，万科的增长率仅为1.01%，而同行业则达到10.8%。万科在过程中，营业收入受到了一定的挑战。从净利润同比增长率来看，万科也低于同行业水平。但是，从数据来看，万科正在逐步赶上同行业的平均水平。从数据分析，同行业净利润同比增长率基本在25%-30%之间，万科在转型之后，归属净利润增长率逐步上升，特别是2017年增长率达到33.44%，高于行业平均水平28.50%。3.1.3营运风险识别周转率风险如果房地产企业周转率较好，就能够获得更优质的评价，从而有利于企业的长期发展。从表3.5可以看出，万科存货周转率在刚实施轻资产模式之后，及2014-2016年有所上升，但是在2017年之后，却呈现出下降趋势，2019年9月更是达到历史新低，从总资产周转率来看，在2016年之后也出现了明显下滑，这可能是由于存货周转率持续走低导致的，这需要引起万科的重视。从应收账款的周转率来看，万科在采用轻资产模式后，周转率大幅提升，虽然2019年9月有所下滑，但是仍然高于行业的平均水平。表3.5万科周转率评价体系年份存货周转率应收账款周转率总资产周转率2013年0.3254.540.322014年0.3258.870.32015年0.4088.790.352016年0.41104.880.332017年0.30138.480.242018年0.28197.210.222019年9月0.24172.170.16数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理盈利能力风险识别表3.6万科与同行业盈利能力数据分析表2014年2015年2016年2017年2018年摊薄净资产收益率(%)万科17.8618.0918.5321.1421.68保利19.8717.2613.9214.6115.50招商蛇口19.0610.4016.9817.8720.08绿地控股-19.5512.9712.8114.4516.23华夏幸福36.1235.4925.6023.6726.83平均13.8819.0317.3317.6519.66摊薄总资产收益率(%)万科3.914.643.933.733.66保利4.194.373.923.383.39招商蛇口4.114.245.285.155.15绿地控股-5.412.431.411.721.70华夏幸福4.043.532.952.813.00平均1.733.643.393.273.31数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理从表3.6来看，万科摊薄净资产收益率、摊薄总资产收益率均高于行业平均水平。但是，净资产收率的增长率远远低于行业平均水平的。从2014年到2018年，万科摊薄净资产收益率增长率为21.39%，而同行业增长率为41.64%,已经达到万科净利润增长率的一倍。期间费用风险识别本文通过对保利、招商蛇口、绿地控股和华夏幸福的期间费用率平均值与万科进行对比后发现，万科的期间费用率低于行业平均水平，这说明万科能够有效控制自身成本。但是通万科的销售费用率高于同行业的平均水平，这说明万科在发展的过程中，需要加大品牌的宣传，从而提高销售。同时，万科的管理费用率较同行业水平相比较低，这说明万科在小盘操股等轻资产的模式下，通过降低人工成本，实现了管理费用的减少。表3.72014-2019年9月期间费用率对比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科6.19%4.79%5.64%6.83%8.13%14.71%保利4.95%5.62%5.20%6.20%6.17%13.95%招商蛇口6.37%7.92%5.76%4.88%6.26%18.50%绿地控股4.73%6.69%5.53%5.16%5.98%5.58%华夏幸福10.17%9.89%11.26%17.49%12.99%10.18%平均值6.55%7.53%6.94%8.43%7.85%12.05%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理表3.82014-2019年9月销售费用对比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科3.09%2.12%2.15%2.58%2.64%8.82%保利2.20%2.21%2.29%2.65%3.04%8.13%招商蛇口2.29%2.28%1.85%1.96%1.76%10.16%绿地控股1.87%2.39%1.94%2.06%2.12%1.44%华夏幸福3.55%3.22%3.48%3.29%2.25%1.82%平均值2.48%2.53%2.39%2.49%2.29%5.39%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理表3.92014-2019年9月管理费用对比2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科2.67%2.43%2.83%3.40%3.47%2.37%保利1.58%1.52%1.46%1.93%1.80%3.05%招商蛇口2.05%2.49%1.68%1.77%1.73%4.20%绿地控股1.85%2.77%2.46%2.56%2.70%2.80%华夏幸福6.52%6.66%6.73%12.56%9.60%6.94%平均值3.00%3.36%3.08%4.70%3.96%4.25%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理3.1.4收益分配风险万科股利分配表3.102013-2018年万科股利分配情况年份净利润现金分红股利支付率2013年779,590451,61357.93%2014年1,188,673552,40246.47%2015年994,995794,81979.88%2016年1,277,715872,09368.25%2017年1,243,722993,52479.88%2018年2,298,6351,181,18951.39%数据来源：万科财务报告，作者整理从万科的利润分红来看，2013-2014年利润分配相对稳定，在50%左右。但是，2014年以后，股利支付率大幅上涨，到2017年达到73.94%，这意味着公司很大一部分的利润并没有留存，而是随着分红流出企业。而2018年，我国房地产金融政策发生变化，万科也出现了资金短缺问题，所以才会大幅降低企业的利润支付率，获得大量的留存现金，降低融资成本和风险。万科净利润分配表3.11万科净利润变化趋势年份净利润归属于母公司净利润归属少数股东净利润数据（亿元）增长率数据（亿元）增长率2013年180.3151.229.12014年192.9157.54.17%35.421.65%2015年259.5181.215.05%78.3121.19%2016年283.5210.216.00%73.3-6.39%2017年372.1280.533.44%91.624.97%2018年492.7337.720.39%155.069.21%2019年551.3388.715.10%162.64.90%数据来源：万科财务报告，作者整理从万科对归属于母公司及归属于少数股东利润的增长率变化来看，归属于母公司的净利润增长率相对平缓，除2017年增长幅度较大之外，其余年份保持在15%-20%的增长率之间。但是，对于少数股东净利润而言，每年都没有固定的增长率，变化幅度较大，这并不利于少数股东的财务计划。3.2万科企业风险的分析与评价3.2.1筹资风险分析及评价万科属于房地产行业，该行业具有周期长、资金回笼缓慢的特点。从房屋的建设到最终的销售，都需要资金支持。而我国的金融市场不够发达，企业的融资渠道相对匮乏，受银行政策的影响较大。LongZhang,LihongWang.Riskapplicationresearchonriskwarningmechanisminorganizationalcrisismanagement–takingVankeRealEstateCo.Ltd.,asanexample[J].Chaos,SolitonsandFractals:theinterdisciplinaryjournalofNonlinearScience,andNonequilibriumandComplexPhenomena,2016,89.万科的银行贷款相对简单。从万科的融资情况来看，万科的资产负债率逐年升高，到2019年9月已经达到了85.06%。与此同时，万科存货、应收账款占比逐渐提高，现金比率虽然在万科转型之后有所上升，但是随后又继续下降。而一旦房地产形势发生变化，如地方政府限购、房价下跌、疫情等不可控因素影响等，就会极大限度的万科的偿债能力，从而对万科的筹资造成极大的风险。3.2.2投资风险分析及评价首先，“小股操盘”风险。万科改变传统绝对控股的房地产开发模式，而是改用了“少量股份+绝对控制”的模式。在这种情形下，一是由于信息不对称，其可能采取会计手段，隐瞒自身财务问题，为万科与其合租瞒下风险。二是合作方可能存在道德风险，在合作的过程中，故意做出违约行为，从而影响到双方的合作关系，甚至可能在房屋质量上偷工减料，从而影响万科的口碑，造成万科声誉的影响。其次，万科转型过程中的投资风险。万科在转型的过程中，需要降低房地产在收入中的比重，提高物业服务、租赁服务等增值业务的占比。但是，从万科收入占比来看，万科仍然以房地产业务为主，2019年6月，房地产收入的占比仍然占95.46%。而万科物业服利润率却有所下滑。这意味着万科在转型的过程中遇到了问题。如果放弃转型目标，那么就会使得前几年的转型成本变成无效成本，如果不放弃转型，那么就很有可能出现投资不当的风险。最后，万科与同行业的公司相比，企业的发展速度较低，这可能受到万科转型的影响。万科的营业收入增长率较低，再加上万科正处于转型期间，同行业的其他企业就可能迎头赶上，从而造成万科的增长压力。3.2.3营运风险分析及评价首先，周转率风险，万科转型之后，其存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率基本处于平稳的状态。但是，2018年以来出现了下滑态势，一方面是由于国家对房地产政策调控，另一方面是万科内部的控制权之争带来的营运不确定风险。在这种情形下，万科仍然选择增加房屋库存，这就为万科的周转风险。其次，万科盈利能力风险。从盈利能力来看，万科摊薄净资产收益率、摊薄总资产收益率均高于行业平均水平，能够为企业的长期发展奠定基础。但是，净资产收益率和总资产收益率的增长率却较低，这就说明同行业的其他企业可能迎头赶上，从而给公司的经营造成压力。万科的期间费用风险。从万科整体的期间费用来看，万科的期间费用率低于行业的平均水平，这说明万科在费用控制上效果显著。通过进一步分析，销售费用却高于行业平均水平，这说明万科在转型的过程中，通过提高销售费用来提高企业的影响力，但这样就很容易造成浪费。3.2.4收益分配风险分析及评价首先，万科在转型之后，大幅提高股利支付率，这虽然对投资者而言是一件好事，能够确保其现金流正常运转。但一方面容易造成投资者的依赖心理，如果万科突然降低对投资者的支付比例，就会造成股票市场上的波动，从而影响声誉。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).另一方面，万科大幅提高对投资者的股利支付率，使得万科的留存现金降低，而国家一旦出台对房地产企业的融资限制，就会对万科造成巨大的影响。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).其次，万科不同股东之间的关系。从万科归属于母公司净利润来看，万科每年归属母公司的净利润增长率相对固定，基本在15%-20%之间。但是，归属于少数股东的净利润增长率就不稳定，涨跌幅度较大，这可能影响到少数股东对万科的投资，从而对万科在股票市场的表现造成影响。

第4章完善应对万科企业风险的建议4.1加强筹资管理首先，万科应当充分发挥自身市场地位，采用国内外的融资渠道，从而降低融资成本。如万科在2019年3月发行“中信金石—深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”，发行规模为21.16亿元，票面利率在5.4%—6.4%之间。通过Reits等新型融资渠道进行融资，充分发挥公司优势，不断降低公司的成本。其次，应当加强对公司内部资产负债比的管控。万科的资产负债率逐年攀升，对运营产生了影响，也会对投资者造成影响。因此，万科应当加强企业内部偿债能力的管控，确保其负债水平低于其能够承担的范围，避免出现挤兑风险。最后，万科应当提高资金利用率。万科不应当盲目的进行融资，而是应当衡量企业的项目，有计划地开展筹资活动。在筹集资金后，不应出现资金闲置的情况。4.2加强投资管理4.2.1衡量项目风险万科需要认真衡量自己的项目风险，通过与合作方的谈判，将风险控制在可控范围内，并且在双赢的前提下，尽可能提高自己企业的收入。首先，万科应当认真衡量并且控制合作方的风险。在“小股操盘”的模式下，万科的合作方既可能是资金方，也可能是土地所有方。他们的诉求并不完全一致，因此，万科在选择合作方的时候，需要仔细了解合作方的诉求，并且选择经济实力较强，但是运营能力较弱的合作方进行合作，从而提高万科在整个合作过程中的话语权。在确定合作前，万科还需要对合作方的诚信、经营、资金等方面进行调查，从而避免信息不对称的风险。其次，在整个交易模式的设计中，万科需要与合作方签署完善的合作协议，明确各方职责，避免合作争议，从而影响整个项目的正常开展。4.2.2优化收入结构从万科的收入结构来看，房地产收入仍然占据其收入比例的最大一部分，占比超过95%。而万科目前采取的是轻资产的运营模式，这就说明万科的营业模式与营业收入存在较大差异，这可能对万科的长期发展造成影响，从而导致企业的投资风险。因此，万科需要调整营业收入的结构，从而提高收入质量。首先，万科要进行分析，找出各项业务的优势部分及不足之处。既要充分发挥业务的优势，又要尽快对劣势部分进行调整，从而提高各项业务的有效性。其次，万科要将资金投向非房地产项目中，逐渐降低销售商品房占收入的比重，不断开发新的增值项目，从而提高万科利润率。通过有序的管理，降低项目成本，从而增加盈利能力。第三增加收入来源，目前万科的主要收入是房地产的预售或者应收账款，收入来源较单一。万科在扩展业务的同时，还应当加强应收账款的管理，拓宽收入渠道，从而使得公司的收入水平得到优化。4.2.3完善轻资产运营的策略目前，万科的成长能力仍然高于行业平均水平，但是存在被赶上的风险，这样就可能导致万科的长期发展受到影响，无法获得优质的市场竞争地位。万科应当重新审慎评估现有轻资产运营策略，根据国家、社会、行业的发展现状及万科近几年轻资产运营的经验，评估现有策略是否符合万科的长期发展。并结合房地产企业未来的发展趋势，增加新的轻资产运营模式，如恒大在推广“恒房通”APP，既能够扩大恒大的知名度，又能够减少销售费用的支出，从而降低公司的销售成本。万科也应当采取多种模式，来推广品牌，建立品牌优势，从而实现轻资产运营。4.3加强营运管理4.3.1降低库存风险通过对万科流动性风险的分析，发现万科存货周转率偏低。虽然存货属于流动资产，但是房屋的变现能力并不强，特别是当房地产政策收紧的时候，就可能影响企业的运营。目前，我国政府对于房地产市场采取了较严的政策，在“降杠杆、去库存”、“一城一策”等政策的影响下，我国房地产业出现了存货挤压的现象。因此，万科应当根据城市不同政策及消费者的不同需求，减少房屋的库存量，从而提高企业的周转效率，避免因为库存量过大，而影响公司的经营。4.3.2加强企业成本控制目前，万科的盈利能力处于行业前列。但是，销售费用却高于行业的平均水平。在这种情形下，万科想要保持净利润的优势，就需要加强企业的成本控制，减少企业不必要支出，从而提高企业的净利润水平。首先，万科在销售的过程中，应当以顾客的满意度为销售的标准，通过对市场、消费者等进行分析，建立标准化的销售模式，通过各种宣传途径进行房屋宣传，既要提高万科品牌的知名度，又要降低万科的销售成本。其次，万科在整个项目开发的过程中，要做好成本控制工作，从而使得公司发展利润率较高的项目。在项目的初始阶段，万科要仔细分析项目的基本情况及未来发展趋势，建立可行性分析，从而确保项目的切实可行。在项目的运营过程中，严格把握运营成本，减少不必要的支出，提高项目的运营效率，定期或者不定期的检查项目开支情况。在确保项目质量的同时，要不断降低项目成本。在结束阶段，万科要进行成本分析，总结此次项目的优势和不足，为之后的项目建设奠定基础。4.4加强收益分配管理对于万科的利润分配来说，存在着利润分配率变化较大，股东利益纠葛之间的利益问题。在股权不稳定的情况下，就可能导致万科的运营受到影响。首先，万科应当建立明确的股利分配制度，向社会公布不同情况下万科的股利支付率选择的原因，避免因为股利支付率偏高或者偏低给资本市场造成错误的信号，从而引发公司股票价值的剧烈波动，影响公司的长期发展。其次，万科应当平衡大股东与小股东、员工之间的关系，完善不同股东之间的沟通机制，避免再次出现“万宝之争”这类影响公司运营的事件出现。因此，万科应当时刻关注证券市场的变化，避免因为股权变动造成经营异常。4.5完善财务风险体系万科虽然已经有了财务风险体系。但无论是宝万之争，还是在轻资产转型过程中都存在明显的风险。这说明万科的财务风险体系并不健全。因此，万科应当完善自身的风险评价体系，避免风险的再次发生。万科要根据企业的情况不同，对公司的风险进行定义，并根据风险的不同，建立数学模型，从而建立风险预警及评价体系，使得万科的风险管理具备客观性、科学性的特征。同时，如果万科出现风险预警的情况，应当及时进行风险警示，并且及时处理相关风险，从而使得风险在可控范围之内。当然，万科的风险体系并不是一劳永逸的，而是应当根据企业的发展不断进行调整，从而及早发现并且处理风险。

第5章结论5.1预期研究成果本文通过对万科的风险进行识别和评价，并且结合房地产企业的发展现状，针对性的提出指导性的意见。本文主要取得以下成果。一是在风险识别阶段，可以以资金循环为识别的线索，从筹资、投资、运营及分配四个维度来识别公司的财务风险，从而使得公司的风险在可控的范围之内。在风险识别的过程中，通过分析发现，万科在筹资阶段，存在资产负债率过高、偿债能力存疑的风险；在投资阶段，万科存在收入分配不均衡、增值项目发展缓慢及项目可控性差的风险。在运营阶段，万科存在库存较大、成本控制不力的风险。在分配阶段，万科存在股利支付率波动大、各类股东诉求不一的风险。二是结合万科的财务风险现状及房地产行业的经验、教训，从筹资、投资、运营及分配这四个维度，针对性的给出相应的建议。同时，基于万科现有的风险情况，认为万科应当完善风险体系的建设，认真衡量及评估自身风险，使得风险在可控范围之内。当然本文也有不足之处。一是仅对万科进行了研究，而没有对房地产行业的其他企业进行研究，部分建议可能不适用于全部房地产企业。二是万科目前正处于重资产向轻资产转型的过程中，相关数据并不完善，只能反映转型过程中的风险，并根据此提出相应的建议，而无法对万科的长期发展提出更具有建设性的意见。5.2展望未来本文