常州和合地产概念方案汇报

常州商业综合体项目概念设计方案

ConceptualDesignofChangzhouCommercialComplexChangzhou,Jiangsu,china2012年9月4日|4September2012目录CONTENTS

基地印象IMPRESSION案例分析CASES

商业策划COMMERCIALCONCEPT方案生成

SCHEMES

DEVELOPMENT建筑图纸及指标ARCHITECTURALDRAWINGS&DATA我们的定位OURPURPOSE打造运河之上的城市新名片基地印象IMPRESSION城市区位/Location常州市位于江苏省南部，美丽富饶的长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望。常州是吴文化的发源地之一，是拥有5000多年的人类文明史、2700多年的古城建设史和2500多年文字记载史的文化古城，是季子故里，近代工业发祥地，现代装备制造城，银领摇篮，科教名城。常州印象/Impression

常州天宁寺西南街角1常州恐龙园2常州梳篦“蝶恋”3春秋淹城遗址4红梅阁5金坛刻纸6区位环境/Environment

常州市中心城市干道高架道路基地位置景观资源/Landscape

荆川公园运河基地位置地块概况

/SiteIntro

地块位置：常州市西南，南邻城市干道潭西路，包括格兰艺堡南侧地块和全民健身中心南侧地块。用地性质：综合用地（商业+住宅）建设地块面积：土地面积：约9.667万㎡出让年限：40-70年主要经济技术指标：用地面积：96670㎡容积率：2.8-3建筑密度：40%首层最大占地面积：38600

㎡

总建筑面积：约37万㎡地上建筑面积：27万㎡-29万㎡地下建筑面积：7万㎡-8万㎡机动车停车数：地上200地下1800临近地块使用性质住宅用地基地教育用地城市公共绿地公共设施用地其他公建用地地块概况

/SiteIntro

退界情况：根据《江苏省城市规划技术管理规定》以及常州市的相关补充规定，基地内的退界要求分别有：50m以上建筑退界24-50m建筑退界24m以下建筑退界地下室退界全民健身中心南侧地块上书房全民健身中心格兰艺堡荆川公园南运河格兰艺堡南侧地块地块概况

/SiteIntro

日照分析：根据《江苏省城市规划技术管理规定》常州市住宅日照应满足大寒日不小于2小时。现存日照问题主要是现存住宅和民房的自遮挡问题。由于在规划中，大部分民房将会被拆除，所以对方案影响不大。在方案设计中，应注意方案布局对东侧地块保留住宅的影响，以及新建建筑对北侧格兰艺堡住宅区的影响。地块概况

/SiteIntro

商业价值分析

/BusineseValue

通达情况:基地南邻城市主干道清潭西路，是城市交通的人流的主要方向。

东西侧城市支路也会有来自住宅的人流、以及来自其他城市公建如全民健身中心的人流。格兰艺堡全民健身中心商业\文化辐射基地南邻主要交通干道，对内部有商业辐射的作用，适合做连续型商业。基地东侧运河对基地有文化辐射的作用，适合做特色商业以及与文化、艺术有关的相关产业。全民健身中心南侧地块格兰艺堡南侧地块格兰艺堡上书房全民健身中心商业价值分析

/BusineseValue

场地分析/SiteAnalysis商业布局、模式ABCA

商业内街+沿街商业在局部采用商业内街的形式，创造丰富的空间布局并和城市景观内外呼应。B

风情文化街+沿街商业充分引入水景，营造错落丰富的街区式空间效果，同时和护城河对岸的中式住宅区相呼应。C

大型shoppingMall+沿街商业

将商业连成一个整体，并结合景观、中庭、庭院等在内部形成丰富的空间BA大卖场位置A

设在东侧沿河保持了沿街商业的完整，但是占用了沿河的景观面，割裂了商业之间的联系B

设在基地中部可以在街角形成广场，并将商业分区。街角的位置便于组织流线。并起到吸引人流的作用。C

设在基地西侧保持了其他商业的完整性，在街角可形成广场，便于流线的组织。C场地分析/SiteAnalysis高档住宅位置A:阻挡商业面，环境嘈杂.B:景观环境较好，但高层对内部易形成消极的区域，对商业的阻挡作用也较大。C:地块较为局促，阻挡沿街商业面，对现有住宅日照影响较大。D:景观环境较好，高层可以俯瞰东南侧的公园，对现有住宅的遮挡作用也较小。ABCD环境复杂，与商业区混杂景观较好，但在内部形成消极区域占用商业面，对现有住宅遮挡较大高层可借不同层次的景观，对现有住宅影响不大场地分析/SiteAnalysis办公楼位置A:打断了商业的流线，并且遮挡了高档住宅区和公园绿地之间的景观视线。B:高层对现有住宅的日照遮挡较大。并且由于规范限制，高层的布局局限性较大。C:保证了商业流线的完整性。位于街角，对流线组织较为有利，地标性强。D:保证了商业流线的完整性。位于基地中部，便于流线组织，但应注意对现有住宅的日照遮挡问题。ABCD规范限制了高层的布局对住宅有遮挡打断了商业流线对住宅区有景观遮挡易于组织流线转角地标性强位于地块中部易于组织流线场地分析/SiteAnalysis案例分析CASES日本大阪难波公园区域：大阪地址：难波站新兴商业区内地上层数：塔楼30层裙房6层（逐层而上）占地：约3.72w平方米商业面积：约4.0w平方米办公面积：约6.0w平方米总建筑面积：约13.0w平方米------大阪市特色门户，将难波公园构想成一个大型的自然公园，以改善大阪拥挤而粗糙的城市景观。可借鉴之处——山峰坡地型都市购物休闲娱乐中心，底层为主题百货，逐层上升为休闲体验娱乐中心——屋顶绿化的处理，营造绿色商业建筑日本大阪难波公园

日本博多运河城地址：福冈县福冈市博多区占地：约1.3w平方米酒店面积：约5.3w平方米商业面积：约7.8w平方米办公面积：约2.7w平方米总建筑面积：约22w平方米------日本最成功的大型商业中心之一，开创了日本综合SHOPPINGMALL的全新理念和业态。-------沿着运河的空间可分为5个区域，设计充分展示了从自然流水为主题的古朴到现代风格的逐渐变化。规模：占地3万平方米业态：餐饮，咖啡，购物中心，娱乐特点：主题酒吧，品牌餐饮新加坡唯一的摩天轮，娱乐中心周日跳蚤市场沿河就餐与活动------克拉码头充分利用的景观资源，将水景引入到规划和建筑中，成为最大的特色，为游客提供了多种选择，同时赌场、商业、艺术这些不同功能的场所也为场地提供了多样丰富的气质。------本案同时面临丰富的景观资源，克拉码头对景观资源的利用方式和整合资源，综合设计场地的方式值得我们研究。新加坡克拉码头区位:城市最老的居住区，民国时期官员居住区。规模：总建筑面积85000平方米业态分布：餐饮、零售、文化、休闲、酒店、办公空间：主要商业动线简易，同时游逛支路曲折，通而不透空间类型为线性街道空间建筑进深10~20米联排总长17~30米空间高宽比1.5~4重庆天地------多高差入口通过高地村落、低地村落规划，形成多处共享平台空间，吸引人气；大量的景观绿化和水体元素，处处流露着精致的商业氛围。------山水建筑规划围绕“山水城市”的主题，以交错的水流、纵横的拱桥丰富空间层次。重庆天地商业策划

COMMECIALSTRATEGY我们的目标OURGOAL旅游文化休闲体验商业目的地打造“运河•城市新名片”塑造特色独具的标志性城市目的地完善商业环境，带动区域发展占领市场，保持领先话语权目标消费族群构成近距离：原址居民回迁居民基地内及周边格兰艺堡、上书

房等高档小区居民周边区域：远景规划新建住宅区居民回迁居民扩大范围：常州市居民外来旅游者目前，项目周边有大量原址居民。随着区域开发的逐步推进，周边将引入大量高档住区以及回迁居民。常州市旅游资源以中华恐龙园、春秋淹城遗址等旅游资源，远期目标将以特色商业、娱乐和酒店等服务设施，吸引大批旅游者。●人们“为什么”愿意来到这里？非城市中心地带

周边居住区尚在建设发展中

尚未形成影响力

需要寻找对策和途径，最大化优势，最大化利益WHY?“描绘愿景”OPEN盛大开幕，树立品牌特色，形成影响力迅速占领市场，集聚人气，带动区域发展WHEN?10年保持领先地位，保持持续良好发展态势3-5年打造完成，形成中心区凝聚力，扩大影响力“运河”|划船|码头|水主题演艺|滨水酒吧|垂钓|水上餐厅|沿河步道|垂柳、座椅|桥上的商店商业策划/Commecial

商业策划/Commecial

消费人群定位/ConsumerOrientation

消费人群定位/ConsumerOrientation

人群年龄60岁以上（老年）35-59岁（中年）18-35岁（青年）11-17岁（青少年）5-10岁（儿童）1-4岁（幼儿）亲子活动游乐约会美食行为活动观演社交会议休闲娱乐业态定位/FormatPosition

湖州市龙溪港永昌地块概念规划CONCEPTUALPLANNINGFORYONGCHANG,LONGXIHARBOR,HUZHOU餐饮店连锁大众店：大娘水饺肯德基麦当劳必胜客味千拉面小肥羊咖啡简餐店：悠仙美地星巴克意浓爵士岛威尼小镇两岸名典迪欧米罗糕点店：好利来元祖面包新语其他：常青藤大型店、旗舰店金鹰万达NOVO苏宁超市家乐福易初莲花好又多华联金润发联华苏果欧尚服饰进口休闲精品家庭用品内衣正装儿童婴儿用品体育用品女装男装饰品首饰：周大生灵通翠钻周大福宝诗龙装饰：LV香奈儿爱马仕Gucci生活关联葡萄酒店书店花店音像文具手工品化妆品沙龙美容一站式消费娱乐商业广场的项目定位必然要求产品在业态上要做到丰富，集购物、餐饮、休闲娱乐、健身等功能为一体。功能的多样化带动空间上的多样化，消费体验随之变化，商业的吸引力从而提升。——业态要全面——业态要和周围竞争商业拉开差异性，拉开档次差距——各业态的比例要经过市场调研确定——在业态引进的时间前后上，先以餐饮业为主，拉动人流，盘活项目，然后在不段的丰富业态组合，形成品牌，扩大影响力商业类型/

CommercialMode

主力店（街角及入口位置）优势一、容易聚集和拉动人流，区域辐射面广，影响力大，形成商业引擎二、带动周边商铺的销售价值主力店三、基地环境对其影响小，更多的是考虑交通性问题由于主力店的人流量较大，建筑体量较大，需要设置在交通便捷和醒目的位置，如道路交叉口或沿街处。主力店主力店主力店步行商业街零售店铺劣势一、占地面积较大，影响其它商业业态的占地由于主力店对于单层平面的面积都有一定的要求，通常在3000－5000平方米，而且层高比一般的商业高，层数上也有限制，导致主力店的占地会较大，但容积率做不高。二、销售单价低于产权式商铺，投资销售资金流不能快速平衡某城区主力店辐射范围商业类型/

CommercialMode

商业内街优势易于分割销售，资金流容易平衡，市场接受度较好，投资风险较低，容易塑造特色型商业设施和商业空间，形成体验型商业。能最大化提升一层的商业价值。劣势吸引人气较困难，定向型消费强度比主力店低，二－三层店面比较难以销售。店铺销售由于面对中小型投资者，如果在前期策划定位和后期经营管理的方面不够完善，会引起投资方和经营方的矛盾。商业空间需要大量的垂直交通和水平交通作为支撑。容积率不能做太大，有一定的限制。地下空间地面空间下沉庭院屋顶平台商业类型/

CommercialMode

2.8m3.0m3.0m3.6m10.0-12.0mA型商业空间二层抬高做夹层优点：通过提高二层自身的品质和卖点，从而弥补其先天不足。由于其一层层高较低，接进了一、二层的距离，人流较易到达，因此二层的商业业态可较为多样，空间分割较为便利。缺点：由于需要较多的垂直交通，因此其成本会有所增加。B型商业空间一、二层空间捆绑优点：由于一、二层捆绑，就不存在二楼销售压力的问题，二楼除了商业也可作为住宅，形成新的卖点。缺点：它的单位销售面积会较大，空间划分会受到限制。上海海上海创意区沿街商铺（沿道路及滨水区域）人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑设计师提出了共享空间的概念，在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣。小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。体验空间20.0-30.0m中庭空间（向心型商业空间）中庭空间型商业又分为室外、半室外、室内三种模式，依据当地气候环境和消费习惯而定，其商业活动的组织也相应不同。商业类型/

CommercialMode

方案生成SCHEME商业流线沿清潭西路展开，尽可能拉长商业界面，并在中部加入广场空间，形成主要的沿街入口，同时避免因商业沿街面过长而造成单调感。沿南运河的区域可以开展步行滨水休闲商业路径，结合相应的业态和布局，营造有活力的亲水商业空间。地块属性关于场地的思考/

AbouttheSite

依据前期分析，我们将AB两个地块划分为不同的属性。A地块离运河较远，环境较为纷杂，定位为相对生活化的区域。B地块两面临河，靠近荆川公园，景观优美，定义为高端区域。功能分区我们把地块分为3个功能分区：a.回迁住宅区b.高档住宅区c.商业区商业属性10W-11W平面的商业面积如何划分。在设计中将着重解决商业分区和属性的问题。内向型商业将以广场和室内空间为主，营造全天候商业空间。沿南运河的区域可以营造水主题商业，以分散的小体量布局与集中商业进行区分，营造错落有致的商业空间。商业流线基本布局/

BasicLayout

商业沿街面及塔楼形象展示面●最大程度保证商业界面的完整性；●塔楼靠边方式成为区域地标建筑；●住宅部分靠基地内侧布置，形成相对独立的内环境;●商业按照店铺的进深和面宽，塑造街道式、中庭式和院落式的商业空间。功能分析：办公及超市，商业、回迁住宅、高档住宅形体生成

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FormAnalysis

1、原始基地，A地块北侧为全民健身中心，B地块两侧临水，中间有6栋保留住宅形体生成

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FormAnalysis

2、我们把回迁住宅和高档住宅尽量靠近地块内侧布置，形成相对独立的内环境，沿街面尽可能的预留给商业形体生成

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FormAnalysis

3、地块沿道路和运河是商业价值最大的展示面，我们布置商业，同时把办公和超市放在A地块的道路交叉口上，成为区域标志。形体生成

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FormAnalysis

4、商业体量进行切分，分为街道式商业和广场集中商业，沿运河区域划分小体量运河商业带。形体生成

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FormAnalysis

5、进一步按照店铺的模数和进深切分体量，沿河放射状的街道模式形成，使内广场的人群可以自然的导向运河边。形体生成

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FormAnalysis

6、运河商业带进一步切分成小体量的院落式商业，引入水体，营造水上商业的气氛。总体鸟瞰图/BirdsEyeView

总体鸟瞰图/BirdsEyeView

沿河鸟瞰图/

RiverBirdView

商业广场透