商务酒店员工手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档目录序言……………2酒店简介………4第一章：管理原则……………6第二章：劳动条例……………7第三章：有关权益……………10第四章：行为准则及规定……12第五章：奖惩条例……………15第六章：安全守册……………19第七章：其他…………………20第八章：修订及解释…………21序言管理是严肃的爱，培训才是最大的福利！―——理念格言对于工作，做得好的叫事业，做得一般的叫职业，做得不好的就会失业！―——理念格言你不能决定生命的长度，但你可以控制生命的宽度；你不能左右天气的变化，但你可以改变自己的心情；

你不能改变自己的容貌，但你可以展现灿烂的笑容；你不能控制他人的行为，但你可以掌握自己的举动；

你不能预知明天的发展，但你可以利用今天的事实；你不能样样事情都顺利，但你可以用尽自己的努力。――——理念格言总经理欢迎词亲爱的兄弟姐妹：欢迎您加入洛阳新时代商务酒店，对于我们酒店来说最重要的是您和我们的顾客，并衷心祝贺大家在洛阳新时代商务这个广阔的事业舞台上通过勤奋刻苦的努力取得辉煌的成绩。加入洛阳新时代商务酒店这支优秀的员工团队，您将获得众多的成为专业人士的培训机会，将拥有一个更为广阔、公平的发展平台。您之所以被选中，是因为我们相信您有潜力并愿意达到我们的高标准。让宾客宾至如归的感觉有赖于您的工作态度，进取精神和才干，宾客的满意源自于您和酒店的共同努力。同时，对您，酒店的一名员工，我们有义务：…尊重您；…确信您的工作职责得到明确的划分；…提供公开、双向的沟通渠道，并坦诚地回答您提出的问题；…对您的奉献及优秀表现给予适当的奖励。我们以专业化的参与管理和积极的人事制度来达到上述的目标。公司的发展取决于每位员工的努力，通过你坚定的信念和坚持不懈的努力，必定使您在公司获益万千，得到晋升和提薪的机会，成为优秀、专业的人才，成为同行业的精英！再次欢迎您加入洛阳新时代商务的行列，并非常高兴能有机会和大家彼此合作，希望我们团结一心，为洛阳新时代商务的明天谱写新的篇章，为我们成为洛阳新时代商务大家庭中的一员而感到骄傲和满足！酒店简介洛阳新时代商务国际大酒店坐落于十堰市人民中路26号三堰军分区大本营院内，由洛阳新时代商务管理有限公司投资兴建，酒店共投资两千多万人民币，总营业面积一万五千平米，并配有大型停车场，酒店具有无与伦比的地理优势（距商业步行街步行五分钟，十堰客运站五分钟，十堰火车站十分钟，福银（汉十）高速公路二十分钟），酒店采用欧式风情装修格调，以皇室客房、桑拿洗浴、KTV夜总会、演艺厅、中西简餐、棋牌茶艺、会议接待、养生保健于一体的综合性四星级涉外商务酒店，能够为宾客提供完美、细腻、贴心的生活服务。酒店的主楼高四层，一层商务中心、桑拿洗浴，二层棋牌茶艺、餐厅、会议厅，三、四层客房，附二楼为KTV夜总会、演艺厅，建有各式精致舒适的豪华客房105间，包括豪华的商务房和两间总统套房。软件建设方面，酒店通过学习借鉴国内外酒店的先进管理经验，提高酒店全面质量管理，结合酒店实际情况，建立了一套合理专业的组织架构，通过严格的培训，强化训练，定期举办优秀员工的评选等活动努力加快酒店文化建设的步伐，形成具有独具特色、充满了生命力的品牌酒店。洛阳新时代商务集团公司简介：公司成立于2005年，董事长胡飞先生，公司主要经营的品牌有：大本营皇家国际娱乐会所、大本营皇家演艺广场、云南昆明洛阳新时代商务国际俱乐部、十堰洛阳新时代商务国际大酒店、蓝色假日桑拿会所、丹枫白露宾馆、武当山太极宫（四星级）和房地产的开发与兴建;于2011年正式成立洛阳新时代商务酒店管理有限公司，全面进军酒店业，公司拥有一批优秀、全面、专业、高效的管理人员，致力打造“洛阳新时代商务”优质酒店、娱乐服务品牌。公司四大原则1、禁止吸毒；2、禁止聚众赌博；3、禁止乱搞男女关系；4、禁止以权谋私、贪污受贿；凡违反上述四大原则之一者，无论身处何种职位，何种关系，一律开除，望所有员工以身作则，严格要求自己。公司经营方针服务理念：事无大小，周全照顾，不断创新，热诚专注服务宗旨：唯真至美，唯美至善服务特点：全面、体贴、细微、周到战略目标：打造最佳酒店服务娱乐品牌员工的共同目标：以高水平的企业管理，高素质的员工队伍，高标准的服务质量，高品位的舒适环境使顾客满意，使员工得到收益和进步，为公司赢得声誉和效益。为了达到上述目标，每位员工务必在上岗前确实掌握专业技能知识，经过考核合格后方可正式上岗。通过你坚定的信念和坚持不懈的努力，必定使你在本公司获益万千，得到晋升和提薪的机会，成为优秀、专业的人才，成为同行业的精英！员工的工作职责：有良好的思想品质、职业道德和专业知识，遵章守纪、忠于职守、刻苦耐劳、诚恳自律、谦虚和蔼、尊重上司、团结同事，有良好的责任心和上进心，以热心、耐心、积极、殷勤、礼貌、迅速、主动地工作态度和方式为宾客和公司服务。员工的工作态度：1.认真学习必须对自己建立信心：世上无难事，只怕有心人，用心去学习，积极主动，努力迈向成功之路。2.刻苦耐劳我们从事的是服务行业，每天必须要付出全部的爱心，以热诚的态度，细心的照顾才能使顾客、同事间感到温馨与和谐，刚开始时也许觉得工作太难、太繁、难以适应，这是每个人都必须经历的过程，你必须忍耐，等你学会的时候，再也没有任何事情能难得到你，成败的关键经常在于坚持到最后一分钟，有始有终和信心坚定的人必成大器、立大志。3.诚恳自律遵守上班时间，不迟到、不早退，对于公司规定的工作踏实的去做，不循私、不偷懒、遵守公司规定、不破坏团结，养成自律的习惯，自觉完成本职工作，对于上司安排的工作一定尽力完成（先服从后上诉）4.团结和谐洛阳新时代商务是一个大家庭，公司经营的好坏对于每个员工都有责任，希望大家团结在一起，在和谐融洽的环境中工作，一群策群力的精神，用我们的双手，发挥无比的力量，为公司创造一个美好的未来而努力。第一章管理原则酒店实行总经理负责制，实行垂直领导逐级负责的管理方法，请大家遵守以下管理原则：单一指挥原则：每位员工只接受一位直接上级领导,只向直接上级汇报工作。分工负责原则：每位员工按照分工,对自己承担的工作任务负全面的责任。服从命令原则：每位员工必须完全服从直接上级的领导并执行命令。特殊授权原则：每位员工均须无条件接受酒店临时授权人员的指挥。责权利连带原则：每位员工必须坚持责任、权利、利益连带发生连带生效。友好协作原则：在不影响本部门本岗位工作正常运作的前提下，各部门员工有责任义务，协助其它部门的工作。民主参与原则：每位员工均有权对本部门和酒店的经营管理提出口头或书面建议，酒店将根据建议采纳情况给予表扬和奖励。全面监督原则：每位员工对发生在酒店任何人身上的过失，均有权向上级反映。奖优罚劣原则：每位员工做出突出贡献将受到表彰和奖励，发生过失也将受到相应的处罚，酒店将公平评价员工的实际业绩并记入档案作为晋级评先的参考。强化管理原则：酒店对各级管理人员实行强化管理的制度。第二章劳动条例一、招聘A酒店根据经营和发展需要拟定用人计划，面向社会招聘。B有一定专业知识及工作经验，身体健康、良好的职业道德。C凡年满十八周岁以上无不良嗜好，持身份证、健康证及相关技术职称等有关证件，经面试考核符合录用标准均可录用。D应聘人员须据实填写应聘登记表，特殊岗位必须持资格证上岗。E员工须每年进行一次身体检查，对患有各种传染性疾病的员工，酒店有权按有关规定予以劝退，保证酒店的卫生安全。二、试用期 A凡录用的员工试用期为一到三个月，试用期间按试用工资发放。B员工在试用期内不能达到岗位要求，酒店有权辞退。C试用期不合格被辞退的员工，按实际工作日结算工资。三、劳动合同凡被正式录用者，酒店将签订聘用合同，通常为一年,期满需提前一个月续签.四、个人档案A所有职工在应聘前及时交出有关简历、学历证明等。填写包括个人简历、联系方式、家庭成员情况等在内的登记表。B对于家庭住址、婚姻状况等情况的变更应在五天内告知人事部门。C对员工任职后的工作表现、薪资调整、考核晋升、出勤等情况建立档案.五、工作时间A参照有关法规，结合本地情况和酒店工作特点编排工作日和工作时间。B对加班超时的员工给予合理的补偿。六、发薪方式工资结构为岗位工资+全勤奖(一个月中不请假,包括每月4天正常休息)+奖金(优秀员工奖等)+工龄工资,每月10号发放工资。如遇特殊情况，工资将提前（推迟）三天发放。七、员工沟通管理者定期与员工进行交流，听取员工工作和生活的意见及建议。八、员工上诉A员工对处分有疑议，可在七日内以书面形式向人事部申诉，人事部将视情况进行复核，并以总经理、各部门经理组成会议的决议为最后的决定。B员工反映或投诉的情况，应按相关程序逐级进行。九、员工入职A员工入职时，按酒店规定统一发放相关工作证件。B如有遗失应立即向人事部申请补发，并支付工本费用。C员工在离职时，须将酒店发给个人的所有证件及工作用品交还负责人，遗失照价赔偿。十、员工考勤考勤范围酒店所有员工均在考勤之列。考勤办法A员工上下班按规定签到签退及部门集合点名，准备充分时间更换工作服。B如因加班、病事假、公差、外勤等原因应向所在部门领导汇报以备核查。D不得委托他人请假及电话请假,否则按照旷工处理(特殊紧急情况除外).E员工上班时间外出须填写请假单经领导签字，无请假单者视为脱岗，按旷工处理。十一、员工请假A员工有事需请假须先填写请假单，1天内(含1天)必须由主管部门经理签字,1天(不含)至3天必须副总或部门总监签字,3天(不含)至7天以上必须总经理签字，部门经理助理以上人员请假由总经理或总监批准,并交人事部备案。B事假无充分理由的员工不得无故缺勤或请假，如有特殊情况需请假，须经部门主管批准后生效，事假不发薪金。C病假需持本人的县市级医院（二甲或二甲以上医院）病假证明、病历、收费凭证方属有效，病假期无薪。D未经领导批准或非工伤病假不得超过一个月，否则按自动离职处理。E工作期间如发现传染病，确定不符合服务行业要求者，作劝退处理。十二、岗位变更根据工作需要，酒店有权在内部调整员工岗位。十三、员工辞职（1）员工辞职必须（试用期提前7天，正式聘任后提前30天）向所在部门负责人提出书面申请，经部门经理批准后，方可离岗。（2）员工符合酒店规定程序离职，获准后，酒店将退还保证金并发给当月工资。（3）员工没有按照正常程序办理离职手续,视为自动离职.（4）自动离职或被公司开出的员工,公司不予结算工资.十四、解聘发生下列情况之一者，酒店有权解除合同。A不遵守劳动纪律，玩忽职守，严重违反酒店规章制度。B旷工3天以上，伪造病假、事假。C服务态度恶劣，责任心不强，营私舞弊，给酒店信誉带来严重影响者。D被依法追究刑事责任。E违反计划生育规定，造成不良后果者。第三章有关权益一、法定假日：凡在酒店工作的员工可享受以下法定假期，各部门可根据实际工作进行安排，并采用换休或补薪两种方式1．元旦（一天）2．春节（三天）3．清明节（一天）4．劳动节（一天）5．端午节（一天）6．中秋节 （一天）7．国庆节（三天）二、福利(1)保险：酒店根据国家地方有关规定及酒店相关政策，为员工办理相关保险。(2)工作餐：A每个工作日酒店负责免责供应员工三餐工作餐，只准员工本人用膳。B未经部门经理许可，员工不得把工作餐带出员工餐厅。C工作餐时间为半小时，用膳时间表由人事部门经理统筹制订。D员工凭佩带酒店工号牌用膳。E不准在员工餐厅内喝酒和浪费饭菜。F工号牌借给他人的，将受到失职处分。(3)工龄补贴：凡在酒店工作年满一年可享受50元/月工龄工资，工作年满两年按100元/月，工作年满三年按200元/月（200元封顶）。(4)分娩及计划生育假A工作年满一年后实行计划生育的女员工可享受三个月的产假。B产假期间按十堰市最低生活保障发放产假补贴。C此补贴在员工重新上岗后逐月补发，工龄予以保留，产假结束后员工岗位由酒店具体人员根据现状安排。D休产假期间发生的一切事故与酒店无关。E工作年满一年后的男员工在妻子产假期间给予男方有薪假期三天。F享受产假者需出示相关政府部门或医院证明。(5)婚假A工作年满一年的员工到法定年龄可享受带薪假三天。B申请婚假需提前一个月向部门经理提出申请，并出示结婚证呈交人事部审核，经领导批准后生效。(6)丧假：员工直系亲属（包括父母，配偶的父母，配偶，子女，兄弟姐妹）去世，酒店将给予三天的带薪丧假，员工必须将有关证明呈交人事部审核经领导批准后生效。(7)年薪假A工作年满一年者可享有3天带薪假，年满两年者可享受5天带薪假，年满三年可享受8天的带薪假，以此类推，最长不超过10天。B前一年的带薪假可顺延到下一年度，根据各部门实际工作进行安排。(8)月假：试用期满正式上岗的员工,每个月可以享受4天假期,由部门经理适当安排。(9)因工受伤或死亡A员工在工作中确认为工伤必须24小时内通知部门经理，并根据实际情况送往医院医治，由该部门书面通知人事部。B因工受伤治疗期间工资待遇及伤残或死亡的待遇，按国家有关规定结合酒店的实际办理。(10)员工住宿：A酒店为员工提供住宿。B由人事后勤部安排相应的房间和床位，同时领取所需的住宿物品。C住宿员工对宿舍配套设施只有使用权，损坏须照价赔偿。D所有住宿员工须遵守酒店的宿舍管理规定，如有违反，将被取消住宿资格.（11）康体活动：为丰富员工的业余文化生活，酒店会经常举办各项康乐及文体活动。第四章行为准则及规定一、自身修养1、遵循职业道德，热爱本职工作，遵守国家法律、法规和外事旅游纪律，自觉维护酒店声誉。2、努力学习相关知识，提高业务技能，争当有理想、有道德、有文化、守纪律的优秀员工。二、个人准则1．按时上下班，工作时间不能擅离职守。2．上下班必须走员工通道。3．工作时间不准打私人电话，不准会客或陪带亲友到酒店游览。4．工作时间不准着工装外出(特殊情况由部门经理同意)、不准吃东西、不得唱歌、不得玩手机。5．未经允许员工不得使用客用设施。6．不准用粗言秽语讥讽客人或对客人不礼貌、不理睬。7．不准与宾客争辩或在公共场合与同事争论。8．在工作场所要礼貌待客，站立服务，不得依靠墙壁或家具，不可高声说话或闲聊，不得当着宾客整理头发和触摸面孔。各级管理人员不得利用职权给亲友以特殊的优惠。10．不得背后议论他人及同事，说话口齿清楚，声音声量适中，语调温和。三、仪容仪表仪表、仪容、仪态及个人卫生：1、员工的精神面貌应表情自然，面带微笑，端庄稳重。2、员工的制服应随时保持干净、整洁。3、男员工应修面，头发不过耳或者衣领。4、女员工应梳理好头发，使用发夹网罩。5、男员工应穿黑色皮鞋、严禁穿拖鞋或凉鞋(浴场岗位例外)。女员工应穿肉色丝袜其端不得露出裙外。6、手指应无烟熏色，女员工只能使用无色指甲油。7、只允许戴手表，不能戴戒指。厨房员工上班时不得戴戒指。8、工作时间内，不剪指甲、抠鼻、剔牙、打哈欠、喷嚏应用手遮掩。9、工作时间内保持安静，禁止大声喧哗。做到说话轻、走路轻、操作轻。四、工作态度1、礼仪：员工对待同事和顾客最基本的态度要求面带笑容使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话要先说“您好”做到宾客至上,热情有礼。2、喜悦：最适当的表现方法是常露笑容，微笑是友谊的大使，它会使员工乐观并给宾客以亲切愉快的感觉。3、效率：无论是常规的服务还是常规的管理工作都应该力求高效，给人以高效快捷的良好服务形象。4、责任：严格按岗位职责要求尽职尽责，关注服务细节，力求为宾客排忧解难。5、协作：各部门的员工应该相互配合、真诚协作、同心协力解决问题。6、忠实：忠诚老实是酒店员工必备的品德，有事必报，有错必改，不提供虚假情况，不文过是非、不阳奉阴违，不诬陷他人。五、服从意识1．各级员工应切实服从领导的安排及调配，按时完成任务，不得无故拖延拒绝或终止工作。2．若遇疑难或不合理应直接向领导请示，先服从后申诉。六、工作制服及工号牌A员工穿着应保持整洁端庄大方，上班按规定着装，除因公或领导批准外，不得穿着或携带工装离开酒店。B离职时将工作服及工号牌交回库管人员，如有遗失或损坏，须按有关规定赔偿。七、遗失物品补领手续A酒店所发给员工的工作服、工牌号、相关文具用品均应妥善保管，离开酒店时均应交还，未交还按规定赔偿。B若有遗失或损坏，应立即通知部门主管，并报人事部及相关部门申请补办手续。八、客人投诉A细心聆听客人的投诉，应书面记下细节并向客人致歉；B如客人投诉的事项不能立即解决，应迅速通知有关部门。C投诉中事项的记录不得涂改、撕毁造假。九、爱护公物维护环境卫生A爱护酒店的一切工作器具，做好所有设备的定期维护保养，节约用电用水。B不准私自挪用公物，不得把有用的公物扔进垃圾桶。C养成讲卫生的美德，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头和乱扔杂物。D遇有杂物应随手捡起扔进垃圾桶，以保持酒店内环境整洁。十、员工食堂1．酒店的员工应按规定持有工号牌进餐并严格遵守员工食堂的管理规定。2．员工应在指定的区域就餐，不得随便浪费。3．用餐区域严禁大声喧哗，保持环境卫生。十一、员工通道1．员工上下班必须使用指定的员工通道。2．按规定接受保安部门的检查。3．员工不得携带任何酒店物品离开，保安人员有权检查。4．除因工作需要或经批准外，任何员工不得出入大门乘坐客用电梯。十二、保密1．未经批准员工不得向外界传播或提供有关酒店的资料。2．员工的一切资料不得交给无关人员，如有查询人事部。十三、拾遗：1、在酒店任何场所拾到钱财或遗留物品应立即上缴部门主管领导作好详细的记录。2、如物品保管三个月无人认领，则由酒店最高管理当局决定处理方法。3、拾遗不报将被视为从偷窃处理。十四、酒店财产：酒店物品（包括发给员工使用的物品）均为酒店财产，无论疏忽或有意损坏，当事人都必须酌情赔偿。员工如犯有盗窃行为，酒店将立即予以开除，并视情节轻重交由公安部门处理。十五、出勤1、员工必须依照部门主管安排的班次上班，需要变更班次，须先征得部门主管允许。2、除经理以上管理人员外，公司所有的员工在上班期间规定时间,到指定地点实行签到打卡。3、员工上班下班忘记签到，但确实能证明上班的，将视情节，每次扣除不超过当月5%效益工资。4、严禁替他人签到，如有违反，签到者及本人将受到纪律处分。5、员工如有急事不能按时上班，应征得部门主管认可，补请假手续，否则，按旷工处理。6、如因工作需要加班，则应由部门主管报总经理批准。7、员工在工作时间未经批准不得离店。十六、员工衣柜：1、员工衣柜的配给由人事部负责，必要时，可两个或两个以上的员工合用一个衣柜。员工衣柜不能私自转让，如有违反，将受纪律处分。2、员工须经常保持衣柜的清洁与整齐，柜内不准存放食物、饮料或危险品。3、人事部配给衣柜时，免费发给一把钥匙。如遗失钥匙，须赔人民币10元。4、如有紧急情况或员工忘带钥匙，可向人事部借用备用钥匙，但须部门主管同意，故意损坏衣柜，则须赔偿，并予纪律处分。5、不准在衣柜上擅自装锁或配钥匙，人事部和保安部可随时检查衣柜，检查时两个以上人员在场。6、不准在更衣室内睡觉或无事逗留，不准在更衣室吐痰、抽烟、扔垃圾。7、员工离店时，必须清理衣柜，并把钥匙交回人事部，不及时交还衣柜，酒店有权清理。第五章奖惩条例一、奖励条例：对工作岗位乐于奉献，工作表现突出的员工，酒店将给予不同形式的表扬及嘉奖，有口头表扬和书面表扬，嘉奖形式有升职、奖金、或有薪假，由部门申报人事部审核，总经理签批，凡具备以下条例均符合奖励条例：1．对酒店的管理、服务质量的提高有重大贡献者。2．努力开拓业务，积极开展市场营销，对酒店有特殊贡献者。3．在工作过程中创造突出业绩者。4．为宾客提供优质服务，因服务态度树立良好的酒店信誉者。5．乐于奉献、工作极积热情多次受客表扬者。6．发现事故迹象及时采取措施，杜绝重大事故发生者。7．为保护酒店财产及宾客的生命财产见义勇为者。8．提出合理化建议并实施有显著成效者。9．严格控制开支，节约费用降低成本有显著成效者。10．拾金不昧者。先进员工评选累计全年各月各部门优秀员工，连续超过三次被评为月优秀员工者，将获得自动候选人资格，由总经理和各部门主管及员工代表共同评定；（1）半年内有重罚记录者，本年内不能参加；（2）半年内累计有三次以上事假者，本年内不能参加。二、过失处分1．酒店有严格的劳动纪律和管理制度。只有严格的管理制度和劳动纪律才能促使酒店不断向前发展，只有不断发展，您才能在酒店的发展过程中实现自己的价值。3．酒店对员工的处分决定，将严格按照相关的规章制度。4．任何处分都是一项严肃的决定，须慎重对待，以保证处分的公正合理性。5．处分的目的不是为了惩罚，而是为了让您在今后的生活和工作中能够有所警醒，避免重蹈覆辙。三、处罚程序员工如犯丙类过失第一次口头警告,第二次书面警告,第三次罚款5—50元/次,出现两次书面警告者,当月降薪10%.乙类过失第一次罚款50—200元,第二次降薪10%，甲类过失任何一项经部门经理核实，酒店根据情节性质予以200—500元/次罚款或除名处理，罚款作相应工资抵扣，必要时酒店将依法追究相关法律责任。丙类过失有下列过失者将记为丙类过失：1．未按要求佩戴工号牌。2．工作时间串岗闲聊。3．用办公室的电话拨打私人电话闲聊。4．工作时间处理与工作无关的事情。5．随地吐痰、乱扔烟头纸屑。6．工作时间擅自离岗一小时。7．经营、行政区域卫生不合格。8．个人仪容仪表不整洁；当班时工作服穿着不整。9．未经批准使用专供客用设施及物品者。10．工作中不尊重他人，谩骂同事者。11．当值时间听广播、录像、看电视等。12．在酒店非指定吸烟区吸烟。13．当值吃东西，下班无故在酒店逗留。14．拒绝酒店保安人员的例行检查。15．违反酒店有关部门的常规。乙类过失有下列过失者将记为乙类过失：1．因服务态度导致客人投诉。2．违反管理制度不听劝告者。3．对酒店所发文件未按时传达者。4．蓄意损坏客人或酒店物品。5．对客人不礼貌，与客人争论。6．在酒店内吵架，粗言秽语，违反公共场所扰乱酒店安宁。7．未经客人允许擅自进入客人房间。8．委托他人或代他人代打卡者。9．未经批准私自更换、私配酒店钥匙。10．搬弄是非、诽谤他人、影响团结及酒店声誉。11．违反操作流程造成损失。12．公开泄露自己的薪资或打听他人的薪资。13．无故不参加会议。14．工作时间睡觉。15．当众顶撞领导不服从管理者。16．违反酒店制度，擅自越权特批者。17．向外发出文件（含内部通告）校对有误者。18.丙类过失五次累犯者甲类过失有下类过失将记为甲类过失1、违背酒店营销政策，未经批准开展业务造成损失的，由其承担全部责任。2．经营合同未经领导批准，私自执行者。3．危害酒店或客人的安全利益及荣誉。4．利用职权或工作之便牟取个人利益。5．在酒店内拾遗不报，占为己有。6．偷窃或私自动用客人或酒店财物。7．涂污酒店内外的任何部件，蓄意破坏酒店内外，造成不良影响。8．在酒店内推销代售或进行私人买卖。9．偷听偷看客人、上司或同事的谈话内容及文件资料。10．未经领导批准，擅自取走人事、财务等档案者。11．财务人员擅自修改帐本者，除名。12．有盗窃行为者，除名并追究其法律责任。13．泄露酒店重要（含文件资料）者除名。14．私藏、携带、展示、使用及兜售违禁物品者。15．进行不道德的交易及非法行为者。16．蓄意破坏或擅自动用消防设施。17．组织及煽动罢工、打架斗殴或聚众闹事者除名。18．工作失职，给酒店造成一定数额经济损失者应赔偿损失，免职、降职直至除名。19．私自刻印公章者除名，并追究其法律责任。20．粗暴操作，造成设备损坏者赔偿损失，追究法律责任。第六章安全手册全体员工必须树立“防火、防盗、防毒、防破坏、安全第一、预防为主”意识。一、消防安全火灾预防1．员工上岗前须学习和掌握消防知识及消防器材设备的使用方法。2．爱护消防设备，不得擅自动用各种消防设施。3．及时消除酒店内可燃、助燃物，易燃易爆物应做到妥善保管。4．严禁在员工宿舍和工作区私自安装各种电器设备及乱拉电线。5．正确使用酒店设施设备等，严格遵守操作规程，发现隐患及时上报。火灾事件的处理1．如发生火灾，及时通知保安部及相关负责人。2．应保持镇静利用灭火器材扑灭火苗，并呼唤同事。3．如火势严重及迅速蔓延时，应正确地指导客人撤离现场，并拨打119火警电话。4．发生火险时，切记不可使用电梯，按照安全疏散标志从安全通道撤离。5．关闭所有电源及门窗，撤离时应先协助年老或年幼的客人离开。二、食品安全1．自觉接受防毒知识的培训及各种安全预案的培训，提高防毒意识。2．酒店餐饮部全体人员要认真做好防毒工作，发现可疑人员进入厨房操作间，应及时阻止并向上级报告。3．如发生中毒事件应启动紧急预案及时妥善处理，并做好中毒食品的收集。三、财产安全1．员工应提高防盗意识，注意自己的财物保管，贵重物品应随身携带。2．随时注意酒店所有门窗，发现隐患及时报告。3．工作区及办公区遇到陌生人员应问明来意，提高防范意识，做好防范工作。4．未经保安部允许，不得将非酒店人员带入酒店。四、意外1．在酒店范围内，如有意外发生，应立即通知保安部。2．清楚说明发生意外的地点及意外的性质，以便通知有关部门采取适当的行动。3．员工应保持镇定，鼎力合作，保护酒店员工安全及维护酒店的正常秩序。五、安全事件应注意的问题1．如酒店发生被盗、中毒、打劫、火灾等事件，员工应主动维护现场秩序，保护好现场。2．协助酒店、公安机关做好调查取证工作。3．加强保密意识，避免事件给企业带来的负面影响。第七章其他一、员工告示栏：各部门在显著的位置集中设有告示栏，在告示栏上将张贴大家感兴趣的最新信息、酒店新闻和通知、体育活动、规章制度、安全事项和备忘录等。告示栏是传播信息的重要媒介，员工应经常观看。一般情况下，酒店只授权人事部、安全部签发、张贴。二、员工建议：员工如有任何有助于改善服务，加强安全；增加收入，降低成本，改进员工和公共关系的意见或建议请以书面形式递交给人事部。人事部欢迎你的建议，并会对建议进行仔细研究。一旦采纳，有关员工将会得到酒店的奖励。第八章修订与解释1．本《员工手册》自公布之日起生效。2．根据工作需要及实际情况，酒店有权修订或更改《员工手册》。3．对本《员工手册》内容如有疑惑之处，请向人事部咨询以确保理解无误。4．本《员工手册》所定规则如有未完善之处，可按酒店其他规章制度执行。5．本《员工手册》最终解释权归酒店所有。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档目录第一部分项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.2项目SWOT分析3.3项目评价3.4市场定位及项目评估3.5项目定位3.6方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1各类物业销售收入估算 4.2项目销售回款计划 4.3资金来源与运用分析4.4销售利润 第五部分财务与敏感性分析5.1赢利能力分析 5.2项目不确定性分析 5.3社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论6.2项目主要问题的解决办法和建议6.3项目风险及防范建议

第一部分项目总论“安徽亿栋大酒店”是安徽亿栋置业投资有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。1.1.1项目名称安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店1.1.2开发公司安徽亿栋置业投资有限公司1.1.3研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《阜阳市产业导向2006-2007》《房地产评估规范》1999《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》《阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定》《阜阳市主要经济指标》《阜阳房地产市场分析》2008《阜阳市旅游统计月报年报》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4项目的建筑规模和内容阜阳市太和安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体11层，总建筑面积：30297㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：11590.56㎡，主体占地面积7000平方米。

1.2可行性研究结论经过对全国和阜阳经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的；■产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；■在2010-2011年将该项目投放市场的时机是可行的；■考虑目前公司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析安徽太和经济开发区是太和县迅速崛起的一个工业区.自改革开放以来，安徽太和经济开发区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模，厂房面积达135万平方米，“三资”企业100余家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全区国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。安徽太和经济开发区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，安徽太和经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造置业的底成本优势。安徽太和经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，太和工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地；北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利辛县、涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸线相连。东南经凤台、淮南去合肥200公里，西北经淮阳、西华去郑州307公里。东去津浦路之蚌埠209公里，西去平汉路之漯河210公里。县境南北长52公里、东西宽60公里，城区位于县域最南部的颖河之滨。全县国土面积1822平方公里，人口162.7万。安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区（1995年被批准为省级开发区）和太和县工业园区（全省重点工业园区），经省政府批准设立的省级开发区。整合后规划面积平方公里，截止目前已开发面积平方公28.74.5里，开发区内设医药产业园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水、陆、空立体交通网络。开发区现引进企业40多家。2010年，开发区实现工业总产值20亿元，工业增加值3.5亿,经营(销售)收入18亿元,税收4500万元；初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导的特色产业园区。2.2市场宏观背景2.2.1阜阳市2004年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2010年太和县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。市场消费繁荣，零售总额稳增。4、社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析1、2008年7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在7月份左右开始全面爆发的影响；2、2008年9月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势；3、2008年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自2008年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。2.2.3阜阳市2009年酒店整体经济预测及分析进入2009年，阜阳酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、阜阳市政府将要把阜阳建设成为一个区域性经济性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为区域经济核心；2、从国内和阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于阜阳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、经过2008年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在阜阳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。

2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域安徽太和经济开发区市场分析太和位于阜阳经济特区的东部、安徽太和经济开发区区的中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太和经济开发区区中心城。距阜阳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。

1、交通状况：安徽太和经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路、铁路运输条件十分便利。区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。大通路改造、裕民路、经一路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区的交通状况将彻底改变。2、服务设施：安徽太和经济开发区文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设急待完善。3、投资导向根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、安徽太和经济开发区投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目5、经济发展成就在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明开发区的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。2.3.2安徽太和经济开发区酒店市场分析1、伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；2、安徽太和经济开发区四星级酒店尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场；4、安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。从长远来看，在太和经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标建筑面积：30297㎡（不包括地下车库）配套面积：11741.76㎡客房面积：11590.56㎡其他面积：6964.68㎡层数共11层1-3层：商业配套4层：设备层6-10层：酒店客房11层：办公客房总数：176间标准客房：80套；高级客房：60套豪华客房：20套；豪华套房：14套总统套房：2套酒店配套设施构成：休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会3.1.2交通条件及周边配套分析1、位于安徽太和经济开发区经济文化中心，各种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多；3、紧邻105与308公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析 3.2.1SWOT分析优势（S）1、项目位于安徽太和经济开发区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定的购买信心；4、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3、项目周边商业氛围较弱；4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1、WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、大通路改造、电气化复线铁路开工、进一步缓解交通压力，楼市能量得以释放；3、卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个安徽太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升；4、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；5、外资企业多，消费能力强；6、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁（T）1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目太和经济开发区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户；4、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4、快打快销规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，ABC认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价太和安徽亿栋大酒店项目在安徽太和经济开发区片区目前仍属于独一无二的酒店产品类型，但在整个阜阳房地产市场来说，属于中档的酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，安徽亿栋大酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及阜阳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4市场定位及项目评估：3.4.1市场定位太和作为阜阳重要的卫星城，一直以来在阜阳的经济发展中都占据着非常重要的地位。但从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在2500-4000元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，太和房地产都是阜阳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着品牌发展商的进入，太和房地产及酒店市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。3.4.2项目评估在整个太和市场中，安徽亿栋大酒店作为目前唯一的产权式高档酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理3.5项目定位安徽亿栋大酒店为安徽亿栋投资股份有限公司全资拥有，是安徽太和经济开发区为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高11层，总投资1.1亿元。安徽亿栋大酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于105国道308省道、南洛高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：安徽太和经济开发区首个国际级商务产权式酒店。3.6方案评估意见综合3.4.2项目评估三种方案的比较分析，我们认为■产权自主分配，保证对项目的经营管理权■促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展

第四部分销售及经营收入测定4.1各类物业销售收入估算 4.1.1酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、由于项目周边没有类似的四星级酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——项目现今总价n——项目的收益年限r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％；a——项目的年净收益价格求取1、本项目作为产权式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n＝202、本项目作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均租金收益：（根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）＝210元/套/天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝50％总套数（根据现有客房数）＝372套年收益租金a＝365天×平均租金×客房总套数×入住率＝365×210×372×50％=14256900元故依公式求得，项目现今总价值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元经初步统计产权式酒店可售面积S＝20215.19㎡产权式酒店理论均价＝V/S=7052.27元/㎡价格调整1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8％来计算的，意即是客户能承受的最高价格。2、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为：4000元/㎡（±2％）结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为4000元/㎡。4.1.2酒店商业服务部分价格定位本项目为安徽太和经济开发区区唯一四星级酒店，通过对类似酒店项目及安徽太和经济开发区片区商业形态的调查，我司认为：商业业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为6000元/㎡（±5％）4.2项目销售回款计划 项目销售回款详见附表1：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。4.3资金来源和运用分析 项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。第五部分财务与敏感性分析5.1赢利能力分析 5.1.1目前产权式酒店的三种主要经营方式1、固定回报模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营10—20年。发展商承诺每年7%—8%的固定投资回报；业主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。2、利润分成模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营15—20年。业主只需交付2～3成首期，另付月供贷款。业主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。3、单纯免月供模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营20年。业主交付1.5～3成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报；同时每年享受免费入住20—36天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结：项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为：选择单纯免月供模式或每年7%固定回报模式比较切合实际。5.1.2本项目固定经营成本分析：1、阜阳市酒店正常经营费用构成：A、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的17%；B、员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需100人，按阜阳市酒店员工人均工资2000元/月的标准计算，员工费用每年大约为240万元；C、维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需100万元；E、保险费主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需10万元；F、管理费用管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需100万；G、租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的2-5%；I、大修费用为营业收入的2%。2、行业正常经营成本与本项目成本比较：类别行业平均成本项目实际成本备注比例金额（万）能源费用17%27%60水、电、燃油等能源耗费工资保险福利18%22%49经营管理费用15%19%41维修、管理、物料消耗等合计50%68%150注：上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运营所需费用。小结：1、根据调查，维持一个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的50%—60%，客房经营所需成本一般占总成本的30%—40%；2、从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平10个百分点，人员工资高出4个百分点，经营管理费用高出4个百分点，使总成本率达到68%，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小；3、如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。5.1.4本项目经营测算1、按照行业平均成本率50%，入住率45%测算：经营测算表（一）类别ABCDE合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量（间）98180602014372月出租率（%）406030101045实收房价（元/间/天）464338348600868379实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他营业收入316，336月经营成本（元）按行业平均成本50%计算1，108，748月预期收益（元）1，108，748回报方式一月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为141506330元，按七成20年按揭，每月供款为655909元655，909预期赢余（元）452，839回报方式二7%固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为141506330元，按7%固定回报，每月还款为825453.59元825，454预期赢余（元）283，294注：（1）酒店现有实际用于对外经营的客房数为372间（不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房）；根据372套房面积计算，实际可销售面积为20215.19平米；（2）根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到50%左右的水平，因此，将现有42.06%的出租率调高到45%的水平进行计算。2、按照项目实际成本率68%，入住率45%测算：经营测算表（二）类别ABCDE合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量（间）98180602014372月出租率（%）406030101045实收房价（元/间/天）464338348600868379实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他营业收入316，336月经营成本（元）按项目实际成本率68%计算1，500，000月预期收益（元）717，496回报方式一月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为141506330元，按七成20年按揭，每月供款为655909元655，909预期赢余（元）61，587回报方式二7%固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为20215.19平方米，销售总额为141506330元，按7%固定回报，每月还款为825454元825，454预期赢余（元）-107，958小结：从表一可知：如果按照行业平均经营成本率50%核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定7%经营回报模式都有一定利润空间，后续经营风险较小；从表二可知：依据本项目现有经营成本率68%核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果选择固定7%经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现一定亏损，每月有10万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照20年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为2400万。

5.1.5本项目收益测算分析1、按照项目成本率50%计算经营收益：按照4.1.4本项目经营测算所得如果以免月供回报模式，则每月回报成本为：655909元如果以7%固定回报模式，则每月回报成本为：825454元下表分别以两种回报模式计算：开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约845928元免月供65590919001945607%回报8254542047449150%2114820元约1057410元免月供65590940150196367%回报825454231956556760%2537784元约1268892元免月供655909612983147127%回报8254544434381064370%2960748元约1480374元免月供655909824465197877%回报8254546549201571880%3383712元约1691856元免月供6559091035947248637%回报8254548664022079490%3806676元约1903338元免月供6559091247429299387%回报8254541077884258692、按照项目成本率60%计算经营收益：开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约1015114元免月供655909208335007%回报825454-148712-356950%2114820元约1268892元免月供65590919001945607%回报8254542047449160%2537784元约1522670元免月供65590935920586217%回报825454189660455270%2960748元约1776449元免月供655909528390126817%回报825454358845861280%3383712元约2030227元免月供655909697576167427%回报8254545280311267390%3806676元约2284006元免月供655909866761208027%回报82545469721616733

3、按照项目现有成本率68%计算经营收益：开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润20年利润（万元）40%1691856元约1150462元免月供655909-114515-27487%回报825454-284060-681750%211