养老乐园项目商业计划书

养老乐园工程商业打算书 养老乐园工程商业打算书 养老乐园工程商业打算书 名目 \l“_TOC_250020“执行总结 5\l“_TOC_250019“公司 5\l“_TOC_250018“市场 6\l“_TOC_250017“投资与财务 6\l“_TOC_250016“工程背景 9\l“_TOC_250015“产业背景 9\l“_TOC_250014“工程概述 12\l“_TOC_250013“工程优缺点 13\l“_TOC_250012“市场分析 14\l“_TOC_250011“市场特征 14\l“_TOC_250010“3.1.1概述 14\l“_TOC_250009“3.1.2招收决策流程 14\l“_TOC_250008“市场容量 14\l“_TOC_250007“招收人员渠道分析 15\l“_TOC_250006“竞争分析 15\l“_TOC_250005“政府政策 19\l“_TOC_250004“公司战略 20\l“_TOC_250003“公司概述 20总体战略 21公司使命 21公司宗旨 21进展战略 21公司短期目标 21\l“_TOC_250002“长期目标 21\l“_TOC_250001“市场营销 23\l“_TOC_250000“市场目标 232 养老乐园工程商业打算书 2产品 .33品牌 .4市场可行性分析 26市场分析 26市场政策优势 28运营治理 29企业选址 29效劳质量 29选购治理 29投资分析 31股本构造与规模 31投资安排 32投资分析 34投资净现值 35内含酬劳率 35投资回收期 35财务分析 36住房及效劳费标准： 368.2.收益预估表： 36资产负债表 40现金流量表 41财务报表分析 43偿债力量分析 43营运力量分析 43盈利力量分析 43成长性分析 44组织与治理 46公司性质 46组织构造 46组织构造 463 养老乐园工程商业打算书 部门职责 47创与进展 489.3.1创 489.3.2研发及投资打算 48风险分析 5010.1机遇 50内部风险 52解决方案 52．风险资本退出方式 54撤出方式 54撤出时间 54附录一 .6市场容量 56市场调研和定性分析 59调研目的 59调研方法 60调研时间 60调研结果分析 60附录二〔财务附表〕 614 养老乐园工程商业打算书 执行总结公司公益性养老乐园既是一座型养老公司，也是一种体系。它是具有定制养老效劳，私人养老效劳，自由性养老效劳等方案效劳打算的公司。公司将‚让老人拥有自己的生活，以老人的意愿为中心‛作为经营理念。第一种初期制定三个根本套餐供老人们选择。此外，再次根底上可依据老人意愿做出更改，签订合同，公司将供给特定的效劳人员，效劳内容。其次种模式是老人家属提前供给老人效劳需求，并签订协议，公司通过需求制定特别方案，培训专属效劳员工为老人效劳。另外两种经营工程，是公司为局部由于家属不再身边，或者身体不便利居住养老院的老人供给的特别效劳工程。私人养老效劳是公司将培训出的高级工作人员指派到老人家中，依据老人的状况，准时作出最好的效劳。该类工作人员本身具有肯定医疗、消遣、地理等方面学问，给老人家的感觉。自由性养老效劳是基于局部老人身体状况良好，不宠爱活动受限，但是家属不放心的状况，效劳人员负责待命，在老人需要的时间为老人效劳。该方案老人活动自由性强。方案的优化颖是社会的需求，也是市场的待补漏洞。需要解决的问题。5 养老乐园工程商业打算书 市场2007601．4311％。据推测，20302．4820504．3731．2421以为继。提高养老效率，减轻家庭中年人家庭负担，合理进展生活方面的社会分工已经是一种必定。目前私企养老企业多为盈利性组织，普遍存在资金缺乏、效劳质量差、环境不佳等问题，使老人生活质量较低，更不用说查找生活中的乐趣。公办养老院虽然具有较强的公益性，但是由于财政负担过重造成投入缺乏，政府担当社会养老不行持续。65200.72投资与财务公司欲选址某某市古塔区古塔公园四周，在股本构造中，风险投资900业的资金充分，情愿支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中猎取到一些关联的收益，总之，300生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较6 养老乐园工程商业打算书 的模式来创立养老乐园，而我们创业团队作为治理者经营公司。此外2004000200床，初步阶段面对工人阶层，供给全方位效劳的中档养老企业。聘请有专业学问的医务人员，和培训下岗职工医疗保健、旅游、消遣、文化等多种学问，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面削减本钱。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们效劳的顾客入住，鼓舞青年学生乐观参与敬老的爱心活动。依据以上三个财务指标分析，2012〔含〕为6.65%,考虑到风险等因素，现把资金本钱率定为7%，此时NPV=542.050，内含酬劳率为8%7%，投资回8.72此值得投资。偿债力量分析，公司偿债力量较强，能轻松地换还上银行贷款。营运力量分析，流淌资产周转率较低，但是有公司进展战略上的缘由，主要由于公司的目标是不断扩大养老规模，形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资，另外在具体时期，可以利用货币资金进展适当的投资，以增加企业收入。盈利力量分析，净资产收益率反映了投资与酬劳的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。本工程净资产收益率为5%，虽然相比其它企业较低，但是这正是企业公益性的表现。企业利润格外稳定，但增长比较慢，主要由于养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的7 养老乐园工程商业打算书 规模扩张具有周期性，因此利润的增长也具有周期性，或许五年的时间可以扩张一倍。200200的贷款，所以总资产成长率变化较大，公司规模自第三年后逐年增加，在行业中进展较快，说明企业的成长力量比较好。总之，说明公司财务方面可行。组织与人力资源公司性质是有限责任公司，初期组织构造实行直线职能制。实行总经理负责制、总经理下设设施治理经理、效劳治理经理、员工治理经理，财务经理。XXXXXX效劳治理经理，负责技术和医疗治理工作，创业小组成员负责市场营销与财务治理工作。同时，公司聘请辽宁某大学韩教授作为财务参谋。8 养老乐园工程商业打算书 工程背景产业背景随着老年人口数量的增加和占总人口比重的上升，空巢老人增加以及独生子女增多，家庭规模趋向小型化，两代户成为主体，传统家庭养老已面临挑战，家庭对老人供给最根本生活保障的传统不断减弱，获得子女经济支持的老人比例下降；在精神抚慰方面更为缺乏，还有一些虐待老人和侵权、占据房产、财产的现象时有发生，对老人身心安康带来较大冲击，一些孤独老人因无人照料导致早亡等现象应引起社会关注，传统的养老方式和观念应向社会养老转变，而当前社会养老和社区效劳都还较为薄弱。针对这一社会现状，解决我国居民的养老问题刻不容缓。据统计，2007601．434．3731．2％，也就342011601.8513.7%。2010111601．7813．26651．198．87％。中国成为世界上唯一老20142，20253，204230％。9 养老乐园工程商业打算书 10802000随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多，2010503300然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，报告将此称为‚中国特色的人口老龄化社会快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。中国有‚养儿防老‛4养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人‚难以承受之重社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的根底时，养老观念和养老模式也却又不得不面对日益突出的社会养老效劳供需冲突。依据报告，中国养1．857％的比例，23％的水平。2014年人口将超过22025年到达32042年老年人口比例将超过3报告将此称为‚中国特色人口老龄化社会快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。中国有‚养儿防老‛4养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人‚难以承受之重10 养老乐园工程商业打算书 国社会科学院人口与劳动经济争论所所长蔡昉表示，当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的根底时，养老观念和养老模式也必定发生变化。不过，当中国人已经渐渐承受社会养老这一养老方式时，却又不得不面对日益突出的社会养老效劳供需冲突。依据报告，中国养老床1.位总数1．857％的比例，也低于一些23％的水平。西方兴旺国家一般在人均GDP10000是在人均GDP840‚60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重到达7%‛作为推断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在902007年底全国60岁以上人口到达1.53亿人，占人口总数的11.6%。老年人口基数大岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。老年人口增长速度快到204560岁以上人口将占到总人口的30国家用了100年。高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达13009.7%，而且每年增加4.711 养老乐园工程商业打算书 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公正与稳定的重大社会问题。如不马上着手解决老年人的养老问题，将无法集中高会给政府带来沉重的负担，严峻影响社会的进展与进步。历史欠帐较多欧美一些兴旺国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在美元，是典型的‚未富先老‛国家。家庭养老负担加重生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供给资源削减，子女养老421‛模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。目前养老方式与实际需求不匹配中国的传统文化打算了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。工程概述现如今中国城镇的养老院根本不能满足人口日益老龄化的需求，一12 养老乐园工程商业打算书 般的民养分老院虽然条件优良，环境也好，但是价位太高，只适合于少局部经济条件好的老人，不能满足大局部老人的养老需求；公立养老院虽然价位比民养分老院低，但是床位很紧急，也不能从根本上解决养老问题。顾名思义，该工程中的公益养老院有肯定的公益性质，面对大局部能让大多数家庭负担得起，不会造成经济负担。这种公益养老院集食宿统一化、医疗统一化、消遣统一化于一体，能够保证老人的生活质量，让其安享晚年。工程优缺点与社会现有的民养分老院和公立养老院相比，公益养老院的主要优点如下：其一，价位群众化，不会给家里造成过大经济负担，从肯定程度上削减了家庭纠纷的发生。其二：集食宿、医疗、消遣于一体，在保证了老人的身体安康的前提下，乐观组织消遣活动，丰富老人的晚年生活。其三，由于属公益性质，因此会有志愿者的参加，所以在效劳上能够充分考虑到每个老人的需求，因人而异，尽量保证满足每个老人的需要。公益养老院的缺乏之处在于资金的来源是否稳定持续，能否得到政府实质性的支持，所以对这种公益养老院而言，长久性是最大的考验。13 养老乐园工程商业打算书 市场分析市场特征概述由于打算生育政策和人口预期寿命的延长,我国老龄化进程加快,人18摆在我国面前一个紧迫的社会问题，而居住是解决养老问题的动身点。我们的养老公司正是在这种背景下兴起，随着人民生活水平的提高和观念的转变，这种养老公司的市场需求正不断加大。招收决策流程公司在招收人员的过程中，实行广告宣传、网络宣传等方式提高知名度，吸引宽阔老年人前来入住。因此公司的资质、信誉是公司进展关注的焦点。市场容量601.782012601.94651.27201043002%。这造成了很多老人想住养老院安享晚年，却住不进去的逆境。据全国老龄委办公室估量，到2025320504.314 养老乐园工程商业打算书 个人中就有一个是老年人。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口进展史上前所未有的。巨大的养老需求将日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求，中国养老机构的进展前景格外可观。招收人员渠道分析公司招收对象有很多种。首先，有这方面兴趣和爱好的，而且在身体多病需要得到专业的照看，并且经过了儿女的同意的老人最适合住养老院。此外，对于那些不习惯跟儿女住在一起，可怕麻烦孩子的老人也格外适合；或者他们到养老机构后可以结交更多的老年朋友；老年人也还是生活不能自理的老人都可以入住养老院的。对于自理老人，可以与院内更多老年人沟通、交友，可以到院内老年大学学习，参与各种活动，体验运活动的欢快。对于不能自理的老人，我们的养老护理员都是经过精挑细选持证上岗，肯定会为老年人供给最舒适、最顺心的效劳。竞争分析3480相当完善的养老院，所以在当今我国老龄化步伐加剧过程中，与其他行业相比，竞争压力性对小一些，但是在最近几年，国内也消灭及共性对完善的养老院，格外值得我们借鉴，在拥有将近14是一个很不错的选择！15 养老乐园工程商业打算书 虽然在中国相继消灭了多个私立加政府型的养老院，但是相比中国虽然前景可观，但是在剧烈市场竞争中，现代个人企业不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势，这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。这就是所谓的‚知己知彼，百战不殆企业经营状况是企业经营决策者最为关心的首要问题，中国的企业对数据的准确性、准时性、系统性上有很大的缺乏，在制定市场和企业进展策略时，往往是仅仅依靠个人感觉，而缺乏建立在具体数据根底上的科学论证。我公司人员分析认为，对于企业核心竞争力，就是强调资源的整合、独具性和持续进展优势。企业核心竞争力，是企业通过对资源的充分利用和有效整合而形成的企业独有的、支撑企业保持持续竞争优势的力量。这里有四个根本点：第一，资源与力量的转换；其次，独具性和持续性的结合；第三，对资源的有效整合；第四，动态实现的过程。竞争力不是永恒不变的，而是一个动态进展的过程。核心竞争力也称核心力量或核心专长，它是企业所拥有的能为消费者带来特别效用并使企业获得长期而稳定超额利润的独特性资源。我公司人员分析认为，自90着大规模的战略重组和业务外包，其主要目的归根到底就是要猎取互补性资源、集中精力提高企业在核心业务领域的竞争力水平。与跨国企业相比，中国养老院企业在诸多方面还存在很大的差距。如何有效提升中国养老院企业的核心竞争力、乐观参与到全球化的竞争之中，是我们迫16 养老乐园工程商业打算书 切需要考虑的问题。可喜的是，以养老院为代表的中国家养老院业在20多年的进展中，凭借着在技术、治理、营销等领域的创，成为了养老院全球市场的重要参与者，具有了较强的国际竞争力。从某种意义上，它们的成功为其他行业的进展供给了值得借鉴阅历与启发。在日益竞争剧烈的中国，养老院价格的制定关系到了整个组织的盛衰，假设价格太低，公司确定会吃不消，导致赔本，假设价格太高，入住人群确定少之又少，我养老院主要面对中低层家庭几无儿无女的老人所，所以价格的定位是格外重要的。因此我公司肯定会合理定价。在定价之前，我们会转派工作人员到全国各地大小养老院做调查，报价格的定位做好争论，我养老院的价格宗旨是：不能太高也不能太低。我公司会实行‚老人养老人‛措施。我公司的养老院居住环境是分层次的。分为高级、中级、和一般三种。对于高级的套房，在价格上与其他养老院相比，我养老院的价格是格外合理的，以直这样，更多的老人及子女才会放心把老人交个我们。对于中极套房在价格上比高几套房低一个等级，主要面对中低级家庭，可以这样说，中级套房群体是我养老院的主体。一般套房主要接纳的是工薪家庭以及无儿无女的，以及在外流浪的老人，对于无儿无女及流浪的老人在价格上群是免费的，对于一家养老院来说，人性化是格外重要的。17 养老乐园工程商业打算书 我养老院对于一般套房中的老人，我们会在高级、中级提成之后用于对他们供给更好地效劳，这就是我公司实施的‚老人养老人‛政策。随着老人年龄的增长，他们会很难感受到家庭的温和了，在当今时代，子女们都在外面疯狂的打拼，努力挣钱，却渐渐无视了老人们的感受，会很难周到的照看好老人。在居住房间内，我们会特地派专家针对老人的心理、生理等各种因素无偿为老人装饰房间，让他们感受到自己不是在养老院，而是在在高级套房中，我们还会配置电脑、音响等更高级的设备，固然所以，价格比较高是正常的，但相对其他养老院高级套房我们是格外值得信任的！对于吃饭，和居住条件的价格定位是格外类似的。对于老人们的饮食场所，我们会依据他们的饮食习惯，饮食方式等，制定相应的饭菜。我院会分三座食堂，分为高级、中级和一般食堂。吃饭是每个人的让老人们吃的放心，固然，在同类养老院中我养老院在饭菜价格上的制定是格外优待的。对于高级食堂，建筑面积相对其他两个食堂是小一点的，但是里面的设备是格外好的，价格是比较高额的。18 养老乐园工程商业打算书 政府政策中国老龄事业进展‚‛规划指出‚‛主要进展目标。建立应对人口老龄化战略体系根本框架，制定实施老龄事业中长期进展规划。健全掩盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有根本养老保障。健全老年人根本医疗保障体系，基层医疗卫65案。建立以居家为根底、社区为依托、机构为支撑的养老效劳体系，居家养老和社区养老效劳网络根本健全，全国每千名老年人拥有养老床位30造和建小区老龄设施配套建设规划标准。增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学〔学校〕办学规模。员纳入社区治理效劳对象，基层老龄协会掩盖面到达80%以上，老年志10%以上。19 养老乐园工程商业打算书 公司战略公司概述公司立足我国老龄化逐步加剧的现状，深入分析辽宁特别是某某的养老院现状、家居式养老的弊端以及养老市场缺口，将该创业工程融入建设进程，结合古塔区北湖公园的建设，在人民街与北京路交汇处兴建一个的养老乐园，公司不仅为老人供给多形式的护理效劳，也要形成对老人的孙辈进展体验式教育休闲、文化、消遣基地，带动当地群众，形成巨大的社会效益，并在养老院内塑造一种以‚孝‛为根底的传统文化。公司具有定制养老效劳，私人养老效劳，自由性养老效劳等方案效劳打算。将‚让老人拥有自己的生活，以老人的意愿为中心‛作为经营理念。公司主要有三种经营工程。第一种是定制性养老效劳，初期制定三签订合同，公司将供给特定的效劳人员，效劳内容。或者老人家属提前供给老人效劳需求，并签订协议，公司通过需求制定特别方案，培训专属效劳员工为老人效劳。其次种私人养老效劳是公司将培训出的高级工作人员指派到老人家中，依据老人的状况，准时作出最好的效劳。该类工作人员本身具有肯定医疗、消遣、地理等方面学问，给老人家的感觉。但是家属不放心的状况，效劳人员负责待命，在老人需要的时间为老人效劳。该方案老人活动自由性强。20 养老乐园工程商业打算书 4.24.2总体战略4.2.14.2.1公司使命老有所依，老有所乐，老有所享，老而安康‛4.2.24.2.2公司宗旨以老人为中心，把孝道放心中‛4.34.3进展战略4.3.14.3.1公司短期目标优选地址，通过媒体吸引商业集团捐赠目光。公司。建立1-2个效劳培训基地。不断提高效劳质量，提高公司形象。(5)逐步加大效劳老人数量。(6)第三年市场占有率到达2%左右。4.3.2长期目标(1〕在多城市建立养老乐园基地。进展成为国内养老行业领导者。(2〕进一步完善和健全公司效劳机制。(3〕完成多元化养老企业目标。21 养老乐园工程商业打算书 (4〕将效劳模式引向国际，开头向国际市场进展渗透。(5〕开发衍生效劳产品，带动更多相关领域。22 养老乐园工程商业打算书 市场营销市场目标公益性养老院市场产品1.定制性养老效劳。〔1〕选择套餐型套餐一：主要针对对象：身患疾病生活不能自理的老人效劳内容：根底工程。为老人建档，每日为老人测量血压体温并记录，照看老人日常饮食，效劳老人洗漱擦身，清洗老人衣物，每日三次专业人员为老人按摩，活动筋骨。早晨、黄昏时间段效劳老人去公园。每两周为老人换洗一次被褥。增加内容：效劳人员每日为老人念书报，观看电视，供给老人宠爱的消遣工程。套餐二：主要针对对象：子女由于局部不缘由不在身边，不能准时照看。及孤寡老人，但身体条件较好。ok，小型电影播放室，棋牌室，健身器材等。另聘请广场舞教师带着老人学习舞蹈。1-223 养老乐园工程商业打算书 带着老人外出旅游。套餐三：主要针对对象：处于半自理状态，身体条件不佳的老人效劳内容：每天量血压体温两次并记录，喂老人吃药，供给老人需要的消遣效劳，为老人供给疗养效劳。增加内容：伴随老人日常生活，为老人供给专业医疗保健方案，并定期联合医院进展医疗询问。自由性养老效劳针对对象：家里无人照看，但期望在家中养老的老人。效劳内容：指派效劳人员到老人家中为老人供给效劳，照看老人日常生活，效劳人员具有肯定医疗，旅游，消遣学问，不定时带老人旅游，伴随老人消遣等。私人养老效劳针对对象：家属需长期外出，无法照看的老人效劳内容：家属可提前将老人信息告知公司，包括老人生活习惯，兴趣爱好等等，公司可提前进展员工专属培训，给老人家的感觉。品牌公司承受多元品牌策略，把效劳质量、效劳态度作为重点在用户中树立明确的公司形象。随着公司的不断进展壮大，逐步争论综合性的效劳模式，其针对性强，更符合养老生活，同时反映出公司的价值，提升24 养老乐园工程商业打算书 公司的知名度。为保护效劳形象，公司注册商标，包括相关或相近的商标名；利用国家法律法规来保护自己的权利；提前在网络上注册公司的域名，为进展网络定制养老效劳模式打下根底；乐观宣传公司品牌，使品牌深入老人心，提高品牌知名度，保证公司存在牢靠性。品牌需要有坚强而鲜亮的效劳形象，推动公司的人性化，优势越明显，品牌的认知度就越高。打造品牌，提高知名度，得到外界认可，提升企业形象。为找到一条符合自身进展的品牌之路是提高企业的市场竞争力的必要条台。我们可以从以下几方面着手：外在知名度。在竞争中取得优势，抓住质量关，用优良的效劳内容，吸引老人，争取在市场上的主动，提高产品美誉度。夯实质量根底，确保品牌长久魅力。效劳是公司品牌的根底，颖的效劳模式是产品的生命，想做一个好的养老乐园，就要在质量上超过现有的养老体系，取得竞争的主动权。以完善的效劳保持公司可信度。在保证效劳质量的状况下，健全优质的内容是赢得公司可信度的良好途径。为此，公司将建立健全的效劳网络，供给完善优质的效劳。通过良好品牌的树立，提高群众满足度;通过社会公益活动提高企业的公众形象，使社会认可；不断提高效劳水平，建立健全合理的效劳机构，使得老人在养老过程中内能够得到最人性化的感觉。以创的效劳理念加大市场的占有率，加大企业的创研发，25 养老乐园工程商业打算书 抓住市场动向，建立一流研发团队。市场可行性分析养老效劳业是一个周期比较长的行业，对此，公司有糊涂的生疏。〔具体床位数〕及分布状况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住状况，地理位置的交通和环境状况等。创办主要影响因素是入住率和效劳本钱，这里的效劳本钱是指为老人效劳所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、修理费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。由于公司创办颖，消遣设施等费用也需计算在内。办院的主要风险在于，一是初始资金的缺乏，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效来源，导致开办一年内甚至更长时间处于停滞状态，不能实现公司资产的运转。二是寻求资金来源风险，由于捐赠对象不稳定，导致财务状态恶化等缘由，造成入住老人不能准时得到良好硬件效劳，养老机构不能强行索要公益捐赠，造成财政赤字的局面。三是老人的意外损害风险。老人属高发意外损害和突发死亡率较高的人市场分析就目前某某市内养老机构进展分析26 养老乐园工程商业打算书 某某市养老机构应当说从数量上进展并不快，而且总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，〔１〕百床以上规模较大的养老机构，收费较低〔全部费用800元以下〕的入住率始终很高，床位全年紧急。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设特地的院舍，配套设施齐全。中档以上养老机构，目前存在严峻的入住率缺乏，经营状况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来某某养老老人的首选。〔３〕30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构将会是某某市市养老机构的主流。这局部养老机构，由于床位数到达了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊薄，机构治理还处在简洁层次掌握的范围之内，用人本钱较低。这种养老机构经受前期的阅历积存期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这局部养老机构多自觉不自觉将效劳群体渐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体效劳需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要关心于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。经营形式敏捷，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等便利实现优待。可能的状况下争取到福彩基金的投入，用这种方式争取到前期经27 养老乐园工程商业打算书 营者少投入，再关心于水电暖方面的优待，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的力量挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进展专业指导，或实行集团式经营方式，统一选购、统一配餐、统一调配医护康复设施，到达降低效劳本钱的目的。依据市场调研，一家公益性效劳良好的养老乐园将具有格外宽阔的市场前景。5.65.6市场政策优势〔1〕养老机构用水、电、安装实行居民价优待。可每年到民政部门〔1〕养老机构用水、电、安装实行居民价优待。可每年到民政部门审批一次。〔2〕符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。〔3〕可利用志愿者开展效劳，降低用人本钱，实现亲情效劳。〔4〕开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的缺乏。28 养老乐园工程商业打算书 6.6.运营治理6.16.1企业选址某某市古塔区古塔公园四周效劳质量硬件设施让人满足，多样化的老年消遣场所、设施更大大提高了公司效劳质量，是老年人值得放心的养老宝地。选购治理公司欲选购：(1)(1)500元*200=10万元。(2)床上用品400*200=8万元(3)室内一个书桌、圈椅400*200=4万元(4)500*200=10万元(5)小型电影播放室内设施一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约25万元。(6)餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱假设干台，总掌握在10〔可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠〕(7)4〔可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备假设干。29 养老乐园工程商业打算书 (8)洗澡设备，预算8万元。(8)洗澡设备，预算8万元。(9)办公设施，电脑假设干、打印机一台，面包车一部〔可时机成熟时再增加。合计最小投入19万元。(10)医疗器械设备等，估量投入70万元。(11〕其它装饰类费用计提2万元。30 养老乐园工程商业打算书 7.7.投资分析7.17.1股本构造与规模股原来源风险投资创业团队投资股原来源风险投资创业团队投资股本规模金额900300比例70%30%在股本构造中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共万，大企业的资金充分，情愿支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中猎取300万元其31 养老乐园工程商业打算书 中银行贷款200中银行贷款200主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较的模式来创立养老乐园，而我们创业团队作为治理者经营公司。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两年〔金融机构2年期的借款利率为6.65。投资安排前期投资表单位：万元工程费用房建费用850工程研发经费80根本设施配备〔绿化费用〕200开业仪式和相关宣传费用10其它费用10流淌资金50合计1200注:房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间，一方面能让老人住的更加舒适，另一方面也有利于企业长期经营本钱的降低；从长期来看，企业占用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收社会的房地产企业赞助，房建费用掌握在850需建设1-2个小型电影播放室，包括设备建设需花费约150万元。由于从事非营利事业，可邀有情愿回报。１、绿化等根底设施建设：为了改善养老环境，企业进展初期以栽种桃32 养老乐园工程商业打算书 树、柳树、槐树这些经济有用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入掌握在30万元。２、根本设施配备：床、床头柜和一人一格的衣橱，约计500元*200=10万元。(2)400*200=8万元(3)400*200=4万元(4)500*200=10万元小型电影播放室内设施一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约25万元。餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱假设干台，总掌握在10〔可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠〕4〔可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备假设干。洗澡设备，预算8万元。办公设施，电脑假设干、打印机一台，面包车一部〔可时机成熟时再增加。合计最小投入19万元。医疗器械设备等，估量投入70万元。(11〕其它装饰类费用计提2万元。3、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。养老院估量建于某某市古塔公园四周，占地4000平方米，共有床铺200床，初步阶段面对工人阶层，供给全方位效劳的中档养老企业。聘请有专业学问的医务人员，和培训下岗职工医疗保健、旅游、消遣、文化33 养老乐园工程商业打算书 等多种学问，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面削减本钱。开展宣等多种学问，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面削减本钱。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们效劳的顾客入住，鼓舞青年学生乐观参与敬老的爱心活动。投资分析养老院投资回报期比较长，这也是特有的行业特征，为了分析财务上的10年期内财务上的指标。年份工程初期第一年其次年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年固定资产投资-900流淌资金-50净利润126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28+折旧23232323232323232323净现金-1000149.06218.98232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28流量净现金流-100139.3191.2189.6177.2165.154.144.135.126.118.量现01711617865193408值34 养老乐园工程商业打算书 投资净现值NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^-t计算得：NPV=149.06*(1+7%)^-1+218.98*(1+7%)^-2+232.28*(1+7%)^-3+232.28*(1+7%)^-4+232.28*(1+7%)^-5+232.28*(1+7%)^-6+232.28*(1+7%)^-7+232.28*(1+7%)^-8+232.28*(1+7%)^-9+232.28*(1+7%)^-10-1000=542.05万元内含酬劳率∑NCF(1+IRR)^-t=CO149.06*(1+R)^-1+218.98*(1+R)^-2+232.28*(1+R)^-3+232.28*(1+R)^-4+232.28*(1+R)^-5+232.28*(1+R)^-6+232.28*(1+R)^-7+232.28*(1+R)^-8+232.28*(1+R)^-9+232.28*(1+R)^-10=1000IRR︽8%投资回收期依据：依据：∑Ik＝∑Ok回收期=累计净现值消灭正值年数-1+〔未收到现金/当年现值〕=9-1+(167.4/232.28)=8.72年〔含〕为6.657%，此时8%大于资金本钱率7%，投资回收期为8.72年，这在投资回收期普遍长的养老行业里算是格外好了，因此值得投资。35 养老乐园工程商业打算书 财务分析住房及效劳费标准：养老区类型房费伙食费水电费护理费合计乐居〔生活自理老人〕9005505001500〔生活半自理老人〕900550505002000〔半护理效劳老人〕9005505010002500〔全护理效劳老人〕9005505013002800收费标准〔每人/每月/元〕注：以上数据是依据问卷调查总结得到，设计的问卷调查表见下文收费标准〔每人/每月/元〕8.2.收益预估表：依据调查，我们觉察养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们人数分别按入住人数的20%、50%、20%、10%计算,以后假设每年入住率为90%。其中，第一年的主营业务收入计算如下：200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36万元/年二至五年的主营业务收入计算如下：200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28万元/年36本钱费用的有关工程： 养老乐园工程商业打算书 本钱费用的有关工程：第一年主营业务本钱/年/万元员工工资折旧费用伙食本钱水电 医用用 其它本钱 品本钱 费用合计1252057.68 20 4.4235二至五年主营业务本钱/年/万元员工工资折旧费用伙食本钱水电 医用用 其它本钱 品本钱 费用合计1252057.68 15 4.4230/年/万元治理人员工资折旧费其它开支合计403245二至五年治理费用/年/万元二至五年治理费用/年/万元治理人员工资折旧费其它开支合计48396037工资〔二至五年〕/年/万元工资〔第一年〕/年/万元 养老乐园工程商业打算书 工资〔二至五年〕/年/万元工资〔第一年〕/年/万元人数工资/年小计一般员工20120高级员工17234医护员工13339销售人员4312专业医生8432治理人员8540合计7018177人数工资小计一般员工20120高级员工17234医护员工13339销售人员5315专业医生8432治理人员8648合计711918838收益表〔万元〕 养老乐园工程商业打算书 收益表〔万元〕第一年其次年第三年第四年第五年一.主营业务收入399.36449.28449.28449.28449.28减：主营业务本钱235230230230230二.主营业务利润164.36219.28219.28219.28219.28加：其他业务利润2020202020减：销售费用3020202020治理费用4560606060财务费用13.313.3000三.营业利润96.06145.98159.28159.28159.28营业外收入3050505050四.净利润126.06195.98209.28209.28209.28注：1.《企业所得税法》及《实施条例》规定，符合条件的非营利组织注：1.《企业所得税法》及《实施条例》规定，符合条件的非营利组织的收入为免税收入。2.主要工程变动解释：其他业务利润在成递增趋势，主要由于一些商店的开办，还有临时照管业务的开展；财务费用在第三年的大幅下跌，是由于银行贷款的到期归还。39 养老乐园工程商业打算书 资产负债表:初期第一其次第三第四第五年 年 年 年 年

初期第一其次第三第四第五年 年 年 年 年货币资金 50

0 200 0 0 0 0199.218.199.218.450.682.914.长期060432688借款产合计 50

0 200 0 0 0 0199.218.199.218.450.682.914.负债060432688合计资产 950 1150 1150 1150 1150 1150

实收资本 1000 1000 1000 1000 1000 1000折旧 0 23 46 69 92 115

盈余公积 0

25.21

64.41

106.26

148.12

189.98产净值非流淌9501127产净值非流淌95011271104108110581035利润 0全部者计95011271104108110581035权益合 1000计负债和11261322153117401949.06.04.32.6.88100.257.425.592.759.8563064890资产总计 1000

1326.06

1322.04

1531.32

1740.6

1949.88

计

1000

1326.06

1322.04

1531.32

1740.6

1949.88注：固定资产以房屋为主，房屋的使用年限为50年，按2%计提固定资产折旧。40 养老乐园工程商业打算书 现金流量表一、经营活动产生的现金流入量第一年其次年第三年第四年第五年主营业务收到的现金399.36449.28449.28449.28449.28收到其他与经营活动有50.0070.0070.0070.0070.00关的现金现金流入小计449.36519.28519.28519.28519.28购置商品、承受劳务支90.0085.0085.0085.0085.00付的现金支付给职工以及为职工177.00188.00188.00188.00188.00支付的现金支付其他与经营活动有20.0014.0014.0014.0014.00关的现金现金流出小计287.00287.00287.00287.00287.00经营活动产生的净现金162.36232.28232.28232.28232.28流出量现金流量表分析〔万元〕41现金流量表分析〔万元〕 养老乐园工程商业打算书 二.投资活动产生的现金流入现金流入小计固定资产投资200.00现金流出小计200.00投资活动产生的净现金-200.0流量0三、筹资活动产生的现金流入量取得借款收到的现金200.00现金流入小计200.00归还债务200.00付利息13.3013.30现金流出小计13.30213.30筹资活动现金净现金流186.70-213.30量净现金流149.0618.98232.28232.28232.2842 养老乐园工程商业打算书 财务报表分析偿债力量分析利息保障倍数公式：利息支付倍数＝(利润总额+财务费用)÷财务费用利息保障倍数第一年末其次年末第三年末第四年末第五年末8.2211.98---营运力量分析第一年末其次年末第三年末第四年末第一年末其次年末第三年末第四年末第五年末流淌资产3.212.151.340.790.56周转率盈利力量分析净资产收益率=净利润/平均净资产第一年末第一年末其次年末第三年末第四年末第五年末净资产收0.120.160.150.130.11益率43 养老乐园工程商业打算书 盈亏平衡分析200级别相关，不单独收取取暖费。依据该养老院以往数据，入住人员比例为安康护理：半护理：全护理：半自理型护理=5：5：1：1.人均月收费标准=1500×5/12+2000×5/12+2500×1/12+2800×1/12=1900〔元〕4004800设入住人数为Q，则有年利润=营业收入-生活本钱-护工工资-固定本钱=1900×12Q-4800Q-Q/6×21600-359580令年利润=0，可得Q=27〔人〕272727可以更好地诠释盈亏分界点。入住率=入住人数÷养老院总床位数该养老院盈亏平衡点入住率=27÷200=13.5%时，养老院才可盈利。成长性分析总资产增长率=〔总资产年末数-总资产年初数〕/总资产年初数44 养老乐园工程商业打算书 第一年末其次年末第三年末第四年末第五年末第一年末其次年末第三年末第四年末第五年末总资产增0.330.000.160.140.12长率通过以上对公司财务分析，可以看到：偿债力量分析，公司偿债力量较强，能轻松地换还上银行贷款。营运力量分析，流淌资产周转率较低，但是有公司进展战略上的原因，主要由于公司的目标是不断扩大养老规模，形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资，另外在具体时期，可以利用货币资金进展适当的投资，以增加企业收入。盈利力量分析，净资产收益率反映了投资与酬劳的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。一般认为企业资产净利润率越高，企业自有资产猎取收益的力量越强，但由于养老这种非营利机构，政策上是不允许分红的，因此形成了一个数量相当大的未安排利润，影响了净资产的数量，进一步影响了净资产收益率；企业利润格外稳定，但增长比较慢，主要由于养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的规模扩张具有周期性，因此利润的增长也具有周期性，或许五年的时间可以扩张一倍，利润也将增长一倍。200200的贷款，所以总资产成长率变化较大，公司规模自第三年后逐年增加，在行业中进展较快，说明企业的成长力量比较好。总之，说明公司财务方面可行。45 养老乐园工程商业打算书 组织与治理公司性质公司按有限责任公司的体制进展运作，并承受直线职能制的组织构造进展治理。组织构造组织构造总经理公司按有限责任公司的体制进展运作，并承受直线职能制的组织构造进展治理。其构造图如下如图8-1。总经理水生房电活产设器设施具施设施治理经理效劳治理经理设施治理经理效劳治理经理营销经理财务经理人力资源部后勤部餐饮部护理部外交部市场营销财务部消遣设施 养老乐园工程商业打算书 部门职责1、总经理对公司的总体规划负责，制定战略，协调各方面工作之间的关系，聘用和辞退部门经理，在每台财政年度末对董事会报告。同时负责对人力资源部的治理。2、设施治理经理选购打算的审批，老人满足度调查。对老人的日常生活、休闲、消遣等设施进展全面的检查和维护。3、效劳治理经理负责对老人的日常生活满足度的调查，解决公司和老人子女之间的冲突，并向老人子女汇报一下老人的生活状况。4、营销经理负责了解养老市场及相关产业变化状况。并且调查老人对我们效劳人员的满足程度，推断是否需要针对市场做出改动。5、财务经理负责公司的财务治理工作，包括公司资金筹措、使用及安排方案的审批，财务打算和分析、投资决策，对公司财务状况进展审核及推测。47 养老乐园工程商业打算书 创与进展创1为员工供给深造和培训的时机。2、观念创：效劳是公司主要生产力，是企业生存的灵魂。留意效劳模式的争论、效劳质量的提高。加强全方位效劳态度，提高顾客满足度，树立企业形象。3、治理创：承受鼓励机制对员工进展治理，激发员工参与公司治理的热忱。4、文化创：树立独特企业文化，创立‚孝‛的企业文化，充分调发动工乐观性。研发及投资打算1、根本方向优化养老乐园已有效劳模式质量及相关效劳内容。建设第一事业开发及最大限度地削减资金铺张。拓展其他附带行业，实现多元化的经营。9-1。9-1投资研发打算表单位：万元48 养老乐园工程商业打算书 区分201220122013合计备注设备投资---研发本钱20---合计220未定未定未定注：1.研发本钱与开发本钱和模具费用合算2.201349 养老乐园工程商业打算书 风险分析机遇随着中国老龄化的进展，养老院是老人们选择养老的一种方式。现在每座城市都有不同的养老院、敬老院、养老公寓。每个城市中具有规模养老院都是国营，国养分老院的根底设施格外好，效劳规模化、有充分1.635的养老院进展空间格外的大。外部风险目前我国养老行业进展存在着三大制约因素：行业风险高、护理人员缺、效劳标准待完善。老年人意外损害大事是机构养老主要风险隐患之一，但目前我国对此类状况的处理尚属于社保不涵盖、商业保险较少承保的‚灰色地带老人发生意外的几率高、缴费时间又短，不能无视本钱的考虑。我国根本医疗保险制度在设定中明确规定‚根本医疗保险不予交付的费用包括陪护费、护工费、洗理费等。老人意外之后的相关费用味老人一旦有意外，家属就要为死亡赔偿、损害复健、护理费用等与相201150 养老乐园工程商业打算书 国失能半失能老人抽样调查约33001000100万人，专职养老护理人员才303万人。全行业缺人是公认的现状，效劳专业化、职业化程度不够，社会不认同、不敬重、收入也低。目前养老领域，只有包括养老设施建筑标准等为强制性标准，养老机构在具体硬件上养老院过关，但各个方面的现金、示范补贴也需要准时到位。假设有细化的标准，公司更会有一个努力的方向。就要求包括效劳在内的统一立体标准必需尽快以‚国标‛和准入的形式出炉。标准，对民养分老机构来说是评星评优、获得扶持的依据，对公立机构来说是示范养老产业‘工作质量目标化、工作方法标准化、工作过程总结风险主要如下1、产业受金融危机影响，对外来资金的依存度过高。2、同一地区的养老行业间的竞争。51 养老乐园工程商业打算书 3、来自老人家的择优择惠的选择挑战。4、受经济条件制约。5、银行贷款风险。内部风险1、治理人员擅自治理带来的内部掌握风险。2、人为错误造成的内部风险。3、内部设施存在的风险。4、内部人员的效劳造成的内部风险。5、老人之间的冲突纠纷。6、人力资源缺乏，人员素养偏低。7、老人的意外大事。解决方案11施进展审查，要符合《老年人建筑设计标准理。例如：尽可能削减养老院内的障碍物。不要设置高门槛，楼道内要安置扶手等等。2照看老人的日常生活，还要对老人进展医疗检查护理，对突发状况还要52 养老乐园工程商业打算书 进展简洁的救治。进展简洁的救治。3争取涉及到全部可能消灭的问题。这样，在老人消灭意外损害时，可以划分养老院和家属的相关责任，而不是全部由养老院老担当。同时在老人入住之前要对老人进展要个的体检以免在日后的生活中家属以老人消灭安康问题为由要求养老院负全责。4、对于老人的子女而言，并不是把老人送入养老院就没有责任了，有时可能由于心理缘由导致心情不稳，这时需要子女的鼓舞，所以期望子女常常探望老人。560以上老人投保的公司极少，假设存在，也是费用相当高，一般家庭难以支付。和保险公司签订一些针对老年人的相应保险。53 养老乐园工程商业打算书 风险资本退出方式撤出方式风险投资的最终目的是盈利，以资本增值的形式取得投资酬劳，不断的循环运动。因此，退出机制是风险投资业的中心环节，没有便捷的退出渠道就无法补偿风险资本担当的高风险。风险资金退出的成功关键取决于公司的业绩和进展前景。风险退出的方式需要留意的事项：风险资本时机选择。风险资本退出的方式。与风险投资者投资回收期的协定。针对我国资本市场现状，通过对公司现有实力的评估，和对将来五年公司进展的估量，公司并不具备发行股票的根本条件。公司仍旧处于中型企业的阶段。公司打算承受股权回购的方式实现风险资本退出，估量公司在经营投产5100金流比较充分，获得现金的力量比较大，选择这种方式可以使本公司快速的收回投资。撤出时间从撤资的时间和公司进展的角度考虑