房地产行业-乌鲁木齐住宅与整个房产市场类似

乌鲁木齐住宅与整个房产市场类似，投资与空置面积都有所

下降，但投资的下降幅度较大资源来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年数据为预测值乌鲁木齐住宅投资与空置面积面积单位：万平方米投资额单位：亿元空置面积投资额乌鲁木齐市一个相对比较封闭的房地产市场，对区域外的投资吸引力度不是很大，因此，本地开发商在一个阶段的投入后，会相对比较理性地回收资金，消化存货仅考虑2003年未竣工量和空置面积作

初步估算，2004年的住宅市场供给也将

达442.21万平米2003年施工面积达474.23万平米2003年竣工面积达175.36万平米2004年将继续施工面积298.87万平米2003年末住宅空置面积143.34万平米2004年住宅供应面积442.21万平米2003年的施工面积、竣工面积和住宅空置面积是根据2003年1-11月数据作预测所得；一般住宅的施工周期在两年之内，故可假设2003年的未竣工面积将在下年竣工；所得的2004年的住宅供应量还不包括将在2004年开工竣工的面积；据前几年的销售数据可看出，2004年的住宅供给已远超出市场需求。以广汇所建成的小区作为乌鲁木齐供给市场的代表，可看出

目前经济适用房和中档商品房占有绝大的比例，而这两者中

档房的比例较经济适用房稍高资料来源：广厦房网低价位房价格区间1000-2000元广汇有16个小区的全部或部分楼盘属于此区间37.04%中档商品房价格区间2000-3000元广汇有22个小区的全部或部分楼盘属于此区间44.04%高档楼盘价格区间3000-5000元广汇有13个小区的全部或部分楼盘属于此区间18.89%广汇住宅价位构成广汇在乌市房地产市场拥有50%的占有率，广汇的房产开发能较大程度地反映乌市住宅市场的供给乌鲁木齐住宅市场影响供给的因素分析住户的生命周期：不同的生命周期，对住宅的需求不同，同时会带来旧房的供给影响住宅市场供给的因素住户的购买力：购买力高，购买新房的同时就会出售旧房开发商对未来销售的预期：预期越高，可能商品住宅的供给越多市场中开发商的数量：目前房地产企业有96家，有规模可发能力的有二十多家，竞争激烈住户工作地点的变动：这种变动就会带来旧房的供给开发过程中各个要素的价格：如土地成本，建筑材料的成本等房地产开发的生产率和技术土地供应：根据乌鲁木齐城市规划，可供开发的土地供应量决定了住宅的总体开发面积住宅市场的供给包括新建住宅和旧房；虚线框中的因素是影响旧房供给的因素乌鲁木齐房地产供给市场上主要开发商介绍新疆广汇正泰房地产新疆新天华源房地产乌鲁木齐地区市场占有率最大的房地产公司广汇主要由１个开发公司、10个营销公司、２个租赁公司、４个物业管理公司、１个物资供应公司等１８个经营实体构成，集设计、开发、销售、租赁及物业管理等为一体，是广汇企业集团创利税的支柱产业广汇坚持开发为龙头，以销售为中心，以物业管理和售后服务为后盾广汇已开发住宅小区37个，写字楼7个。其市场占有率高达50%正泰经历了三个发展阶段1991年白宫大酒店开业，为正泰今后发展奠定了基础正泰科工贸有限公司成立，探索和积累了不同行业强盛发展的规律和经验1996年，将主业转到房地产开发正泰注重抓质量、服务、抓内部管理，以人为本开发小区：诚兴、诚业等小区新天国际经济技术合作（集团）有限公司发起设立经营理念：管理科学、运作规范、提高品质、注重效益经营宗旨：开发品质一流，让买家放心；物业管理一流，让住户安心开发了天福花园、天润花园、天鸿山庄、天际大厦、天竹苑、天一大厦、新天国际办公楼等项目。并成功进入经济中心城市房地产开发市场新天走高端品牌之路，销房率几乎达100%国有经济控股的二级房地产综合开发企业经营道路：一业为主，多种经营经营范围已向房地产开发、建筑施工、物业管理和集中供热等相关领域发展开发情况：建成黄河路、东后街、南昌北路、友好花园、鲤鱼山花园等五个住宅小区，总建筑面积32万平方米，完成投资4.3亿元资料来源：Chinainfobank乌鲁木齐市空置房构成分析商品房中空置房面积较大的主要原因是：市民对商品住宅购买力相对不足、开发商过高地估计当地房市，开发面积相对过剩。 2001年乌鲁木齐市商品房空置面积113万平米。其中：空置房中高层住宅62%，平均每套住宅的建筑面积均在100平方米以上，房价在35万至80万元不等；空置房中框架式多层的占20%，一般建筑面积在100平方米以上，价格在每平方米2000元以上；另外18%的空置房，虽然价格相对较低，但交通不便，户型结构不合理。2001年空置房空置比例其他高层高宅框架多层113万平方米乌鲁木齐空置率增长的原因分析价格：高层住宅房价较高，物业管理费也相对普通商品房费用高，使广大工薪阶层望而止步。

商品房结构不够合理：从表现在高层住宅楼空置面积增长较快。

金融政策：银行取消零首付政策，同时提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消费的增长。

地理位置：部分商品房所处位置相对市中心偏远，子女上学和交通不便。

空置率增长的原因开发商的预期：开发商过高地估计当地房市，开发面积相对过剩。据近年的经济增长，预测未来两年城镇居民面积

的增长速度为5.09%，2005年城镇居民人均居住

面积为20.3平米资料来源：乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐居民人均收入单位：元8.89%9.57%8.00%最近几年的平均增长率8.7%预测未来几年的增长率为8.7%1:0.585人均收入增长速度与人均住房面积增长速度的比率人均住房面积的增长速度为5.09%，2002年城镇居民人均居住面积17.5平米，到2005年人均居住面积可达20.3平米新华信基于人口、收入增长及政策等因素的住宅面积需求

综合预测模型住宅面积需求结合预测模型其中：G：2005年城镇居民人均居住面积；P：现有人口基数；n:至2005年新增家庭数目，p为新增人口，h为平均每户家庭成员数目；L：购买新房的平均面积；k:考虑政策、金融、城市化进程、消费观念等综合因素系数。根据乌鲁木齐的人口基数及增长，在达到未来居住

面积的目标下，可预测未来的住宅需求可达278.9万平米2005年城镇居民人均居住达到20.3平米的目标2002年乌鲁木齐人均居住面积17.5平米2003-2005年，在以2002年人口基数不变的情况下，乌鲁木齐住宅市场每年的住宅需求达160.88万平米人口基数不变条件下的住宅需求考虑人口增长，2002-2005年乌鲁木齐人口增长3.29万以现在平均每户家庭2.87人计算新增住户1.15万户，则需住房1.15套以每套房100平米计，则2003-2005年每年需增长38.33万平米人口增长条件下的住宅需求政府房地产政策的导向。取消福利分房，实行货币化分配金融部门的支持，按揭贷款的提供城市化进程的推动百姓消费观念的改变住宅需求四大促进因素160.88万平方米199.21万平方米278.9万平方米38.33万平方米40%据调查资料和统计数据，预测2003年乌鲁木齐各行业可供购房资金行业预测家庭购房可支出（万元）行业预测家庭购房可支出（万元）农、林、牧、渔11.9金融、保险业23.7采掘业18.7房地产16.7制造业16.2社会服务业15.2电力煤气及水的生产供应23.6卫生、体育和社会福利18.1建筑业15.6教育、文化、广播17.9地质勘查、水利管理业17.6科研和综合技术19.7交通运输、仓储及邮电通信业22.6国家机关、政党机关、社会团体18.7批发和零售贸易、餐饮17.8其他行业19.8资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》据《新财富》的调查，乌鲁木齐市的住房售价与年家庭可支配收入的比例为6.9。据乌鲁木齐市的统计年鉴，预测出每个行业内家庭的年可支配收入，再据住房售价与支配收入比，行出各行业家庭可供购房的资金数目。各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格农、林、牧、渔11.9198314881190建筑业15.6259919491560制造业16.2270620301620采掘业18.7233518701557电力煤气及水的生产供应23.6295423601969地质勘查、水利管理业17.6293322001760交通运输、仓储及邮电通信业22.6282322601882批发和零售贸易、餐饮17.8297022281780价格单位为元；假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格（续）行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格社会服务业15.2254319071520金融、保险业23.7296623701977房地产16.7278520891670卫生、体育和社会福利18.1226618101511教育、文化、广播17.9297722331790科研和综合技术19.7245819701639国家机关、政党机关、社会团体18.7234118701561其他行业19.8247519801650价格单位为元；假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》对乌鲁木齐的普通市民来说，购买经济适用房占

大多数人，商品房也占了较大的比重。仅据预测

的购房资金来看，高档房已超出他们的支付能力如果以1800-2500元/平米的房产为商品房，1800元/平米以下为经济适用房，据乌鲁木齐市各行业的就业人数，及各行业的家庭可供购房资金支出，结合《新财富》调查数据调整，可得出乌鲁木齐普通市民中购买商品房、经济适用房和其它房产的比例。从预测各行业家庭的购房资金能力来看，基本上普通市民尚没有能力购买高档房产，他们的支付能力集中于商品房和经济适用房这个范围，且经济适用房占很高的比重。对国际置地来说，其商品房的份额占乌鲁木齐房产市场的5%，仍有发展空间。高档房及其他经济适用房商品房乌鲁木齐普通市民购房比例从乌鲁木齐市城市家庭收入调查情况，预测不同

收入组家庭的购房资金说明：家庭收入和家庭人口的调查数据来自乌鲁木齐统计年鉴；家庭购房资金与家庭收入的比例来自《新财富》调查的家庭人口数（个）12912424522722312098该组家庭人口占总调查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%调查的每户家庭平均人口（个）3.213.103.062.832.792.562.45人均可支配收入（元）2651.044534.926070.567984.2010516.2013670.5220217.36家庭平均收入（元）8509.8414058.2518575.9122595.2929340.2034996.5349532.53家庭可承担购房支出（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.47最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组2002年乌鲁木齐城市家庭基本情况调查乌鲁木齐不同收入家庭对各种面积住宅可承担的收入家庭可供购房资金（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.4760平米住宅可承担的价格（元）978.631616.702136.2380平米住宅可承担的价格（元）733.971212.521602.171948.842530.593018.454272.18100平米住宅可承担的价格（元）587.18970.021281.741559.072024.472414.763417.74120平米住宅可承担的价格（元）1229.231687.062012.302848.12140平米住宅可承担的价格（元）1113.621446.051724.832441.25最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组假设：家庭可供购房资金15万以上家庭不购买面积80平米以下的房屋；可供购房资金15万以下的家庭不购买面积120平米或以上的房屋。数据来自2002年家庭收入调查。针对乌鲁木齐不同家庭收入划分，中等收入偏下

家庭偏向低档房，占43.33%；中等和高收入家庭

偏向一般商品住房，占48.13%；最高收入家庭

偏向高档住宅，仅占8.54%假设：经济适用房是：面积在60-80平米，价格在1500元/平米以下；一般商品住房：面积在80-120平米之间，价格位于1500-2500元/平米；高档住房：面积在120平米以上，价格在2500元/平米以上。最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组占总调查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低档房一般商品房高档房不同行业家庭收入和对乌鲁木齐家庭收入的调查，都得出对

不同住宅档次结构的需求结论，综合两者结论，可认为目前

需求中经济适用房占有最高比例，达46.16%，而对高档住宅

的需求只占10.72%高档房经济适用房中档商品房乌鲁木齐居民对住房的需求结构通过不同档次住宅供求比较，发现高档住宅供给

的比例相对较高于需求比例，而低档房的供给比例

高于需求的比例，表明在住宅房产的开发上要做

供给结构的调整低档房高档房中档商品房从未来中档住宅房产供给和需求的绝对值来看，

如果不及时调整房地产的开发投资量，将会持续

出现阶段性的供给过剩过高的现象中档房供给与需求的比较单位：万平方米乌鲁木齐市居民购房的基本需求定位购房主要定位于经济适用房和商品房，其比例分别占到49.2％和37.9％，面积在80-110平方米不等，其中以90平方米左右的三室一厅或三室二厅,户型结构比较合理、交通方便的商品住宅需求量最大。满意的户型主要表现在大客厅、小居室。多数居民目标房产40平方米左右的单身公寓比较受年轻人的欢迎。单身青年目标房产面积较大、价格较高的高层住宅、复式楼。但该类人的比例较小。主要是商人、白领阶层，政府工作人员。较高收入人群乌鲁木齐市的房地产开发业应结合本市的收入水平以及实际需要等具体情况，合理调整自己的商品房开发结构，高档住宅应控制一定比例，不宜再进行盲目开发建设，中低档商品房应根据实际需要实行总量控制。乌鲁木齐居民在购房时，首先关注因素是

治安、地段和交通、物业、以及周边

环境和学校原始数据来自国际置地《乌鲁木齐居民住房消费意向调查报告》总分：100分乌鲁木齐居民对户型的要求中，对三房一厅一卫的

需求最大，超过1/3的比例，其次是二房二厅二卫，

三房二厅二卫，分别占24%和21%说明：数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会，天山区和沙区是乌鲁木齐人口相对集中的两个区，针对这两个区的调查有较高的代表性；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。三室一厅一卫三室二厅二卫二室一厅一卫二室二厅二卫其他一室一厅一卫乌鲁木齐居民对户型的要求乌鲁木齐居民对住房面积的偏好最集中的是

80-100平米，高达43.97%；紧随其后的是60-80

平米，占27.44%；100-120平米的也占到了18.30%说明：数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。乌鲁木齐居民对住房面积的偏好80-10060-80100-120120-15080-100150以上单位：平方米相对北京较为标准的房地产市场，发现乌鲁木齐

居民更多地偏好多层，而对别墅和高层的偏好

明显低于北京，这也与乌鲁木齐居民的收入

水平相一致的说明：乌鲁木齐数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭；北京市的调查数据来自Chinainfobank。高层多层小高层别墅北京与乌鲁木齐对住宅类型的需求影响乌市住宅市场需求因素分析商品房价格和二级市场的供应。住宅供给市场上，现有房产的价格直接影响人们购买能力和欲望。同时二手房的供给量，也影响人们是否转向二手市场购买房产。乌鲁木齐房地产住宅市场需求分析城市的整体规划和拆迁。城市的规划和拆迁改造，拆迁人群的住房要求必然要在住宅市场上得以满足。住户的生命周期和家庭主要成员的年龄结构。一个家庭在不同的阶段对住宅面积需求是不同的。收入变化。乌鲁木齐居住人口收入的变化直接关系到他们是否具备经济能力改善住房面积。金融部门的支持力度。如果金融部门加大按揭贷放的优惠力度，则也会刺激需求的增长。社会对住宅市场的预期。如果人们看好住宅市场，认为行情看涨，则会刺激需求；如果认为行情将会下跌，购房的速度就会下降。政府的政策导向。政府取消福利分房，实行货币化分配，则会把一部分人推向商品住宅市场，加大需求。人口、家庭的增长。包括乌鲁木齐人口的自然增长、适婚青年组建家庭、外来迁入的新增人口和家庭，这些都会带来对住宅的需求。从2001年乌鲁木齐的房地产市场看，住宅的

销售占主导地位，市场对商铺、写字楼或其他

的需求较小资料来源：2002乌鲁木齐统计年鉴住宅的销售占绝大部分的比重；写字楼、商铺或其他的空置率远高于住宅的空置率。2001年商品房的销售与空置空置销售各档住宅开发的关键成功要素分析高档住宅中档住宅低档住宅功能性户型设计个性化设计，引入创新理念设计合理，符合潮流实用设计施工质量优质优良合格硬件设施设施完备齐全基本齐全物业管理提供专业化、信息化，个性化服务专业化、高质量提供物业管理服务文化性品牌吸引品牌效应明显品牌效应明显不明显环境营造要求十分高、要求指标多而全强调交通、绿化、安全等基本要素安全和卫生人文关怀健康、尊严、情趣、方便儿童、老人等多体现在基础的社区服务和老人、儿童问题不明显增值服务健身、娱乐、休闲便利不明显现代人对居住环境的需求内涵已经不限于有一个

居住的房子，人们更多地在追求一种生活方式，

追求住房与健康、文化和环境的有机结合，这对

房产开发商就提出了更高的要求在充满压力与竞争的世界里，家：是一个无拘无束的地方、一个生活便利的世界、一个使人的精神彻底放松的空间住房需求内涵从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求，研究消费群体的追求、品味、喜好、生活方式了解住户个性追求注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身注重消费者调查研究这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素多因素考虑关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程甚至犯罪学等方面关注面广市场的选择在于供求关系的平衡，中档房

市场的分化趋势将更加明显将继续拥有大量消费群体，但较低的利润必须以规模化运作方式为前提低档住房高档房市场的发展朝更高功能、更高文化性发展高档住房中档住房一部分会以较低的价位和规模化运作方式吸引低档房消费群体一部分仍然会保留现有模式，为年轻高薪白领服务，即中高档住房一部分会向下游发展，价格低一个档次，以较高的性价比吸引购房者从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种；高档住宅的品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断。对中档商品房的开发，需确定要进入的目标细分市场目标细分市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分领域细分市场的基本原则细分市场必须足够大以保证其有利可图；细分市场必须是可以识别的；细分市场必须是媒体能够接触到的；不同细分市场对营销组合应该有不同反应；各细分市场应该是稳定的；细分市场应该具有合理的一致性；细分市场应该不断增长。定位策略人文因素细分年龄、性别、职业、教育程度、宗教信仰、社会阶层、家庭成员人数、家庭生命周期等地理因素细分从居住区分：市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等；从行政区分：天山区、沙区、水磨沟区等消费行为特征细分购房率（第几次购房）、购买动机（经济型、地位型、理智型、投资型等）、品牌忠诚度、准备购买时间、对产品的态度等方面中档商品房产开发时，在市场细分的基础上，进行市场定位确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。如中档房产，闭路电视是必须，但宽带接入就不一定必须。中档房产的面积一般集中于80-120平米，但针对不同的细分市场，他们对房型和面积是有较大差别的。确定项目未来最主要的客源。项目定位品质定位房型和面积定位客源定位价格定位制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。中档商品房的开发中规划设计阶段，重要的是对规划

设计的控制能力规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱，决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。主要控制点能够选择正确的规划设计合作伙伴。能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现。能激励规划设计机构采用创新手法。能保证住宅项目成本得到有效保障。能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整。对中档商品房产开发过程中，始终要运用整合营销的理念房地产整合营销是通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力、高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式。研究房地产消费者的需要算清消费者愿意付出的成本消费者提供尽可能的购买方便双向互动的沟通建立消费者资料库研究消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣，从而知道每个人对物业品质需求的侧重点。研究消费者为满足其需要与欲求所愿意支付的成本，包括消费者因投资而必须承受的心理压力以及为化解或降低风险而耗费的时间、精力、金钱等诸多方面。尽可能做好以下几点：1、咨询、销售人员的培训；2、为消费者提供尽可能多的、涵盖各方面的资料；3、设立更多的销售网点。广泛、深入的调查研究，确切掌握目标消费者的构成，以及他们的文化、社会、收入、心理等状况，并通过调查测试确认消费者关注的利益点，最后以富于个性创意的方式表现出来，达至与消费者的双向式沟通。包括消费者入口统计资料，即消费者的姓名、性别、年龄、教育程度、职业收入、家庭结构、住址、通讯办法等；消费者心理统计资料，即消费者的喜好、购买态度、购买要求、现场购买时的情感反应以及其他性格和心理特征等；消费者的过往购买记录。中档商品房的开发，要坚持物业管理的前期介入制度在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。前期介入的方法物业管理服务最好是在物业开发的初始，即规划设计阶段开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。前期介入的好处物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节；物业管理前期介入，有利于提高施工质量；物业管理前期介入有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能；物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。报告内容第一阶段项目进展回顾新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司外部环境分析第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析乌市住宅市场分析乌市写字楼市场分析乌市商铺市场分析写字楼市场除了受到一般房地产发展因素的影响之外，

还主要受到来自于第三产业经济活动和对外经济活动

发展的影响以上海市为例，上海市外资的累计直接投资额与外资企业写字楼的累计吸纳量有着显著的联系。北京市写字楼需求的大客户主要是由来自于六个市场的机构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比重至少达到50%以上。北京写字楼需求大客户分布状况图上海市写字楼需求与外商投资关系图新华信根据不同行业对写字楼的需求特征

和增长性，将乌鲁木齐写字楼市场近期主要

客户群体分为六个部分…金融证券保险企业通讯电信企业外地驻疆办事处外资企业外贸进出口企业写字楼需求政府机关乌鲁木齐的对外贸易在90年代获得了较大增长，

但自2000年以来出现大幅回落，而由于对外经济

发展形成的写字楼需求会受到大幅度的负面影响资料来源：乌鲁木齐市2002年统计年鉴乌鲁木齐进出口贸易额历年统计数据乌鲁木齐写字楼潜在需求大客户所在行业产业

增加值增长比率资料来源：乌鲁木齐市2002年统计年鉴主要大客户所在行业的2002年就业人口变化反应了其对写字楼市场的需求不会出现大幅度增长外资企业就业人口增长幅度突出，对写字楼的需求将会有较大增长金融保险类企业作为写字楼需求的大客户，需求日趋稳定政府机关的需求不会有显著增加，基本持平通信业的写字楼需求不会出现显著的新需求外贸行业由于2000年以来的回落，就业人口减少幅度较大，不会形成对写字楼新的需求 结论：现有客户的需求总量增长不会太高，大多数行业的写字楼需求出现萎缩现象资料来源：乌鲁木齐市2002年统计年鉴外资企业金融保险业通信业国家机关外贸行业写字楼市场需求应分清租赁率和净吸纳率的区别，从而

得以正确判断写字楼市场的潜力和稳定性波动型成长型疲软型低高净吸纳率低高租赁率净吸纳率指特定时期内写字楼使用量的变化，反映市场是强劲还是疲软租赁率指特定时期内写字楼承诺租赁和签订租约的空间数量波动型：市场供应过量，租金下降疲软型：市场阶段性饱和，需求量稳定，租金稳定成长型：市场处于高速稳定发展的阶段，租金上升n/a乌鲁木齐写字楼市场的租赁率在相关行业增长的刺激作用下会有一定的增长，但由于市场供应量过大，净吸纳率在短期内不会升高，写字楼市场的需求将会出现的是租金持续走低的波动性市场特征从需求结构上分析，写字楼市场最重要的两个特征

是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有

不一样的特征位置档次差一般好顶级甲级乙级北京乌鲁木齐上海北京北京上海上海相对于北京和上海写字楼市场需求的多样性，乌鲁木齐的写字楼市场更偏好于位置的选择，同时集中于甲级写字楼的需求,对顶级写字楼的需求非常有限。写字楼供给总量分析和市场细分分析的不同方面写字楼产品关键成功因素分析建筑外部特征外观周边环境高度层别停车设施……内部公共空间服务设施楼层布局电梯设施装修条件……租约与租户租约年限租金租户类型转租率……写字楼市场供给总量写字楼存量空置率潜在供应写字楼市场供给总量2002年乌鲁木齐写字楼市场整体出现下滑趋势，

空置面积增幅达170%，销售、预售面积大幅缩水，

只有租赁面积勉强持平预售面积单位：平米租赁面积单位：平米资料来源：乌鲁木齐市统计年鉴销售面积单位：平米-7.75%空置面积单位：平米170.66%-83.90%乌鲁木齐写字楼供应面积2002年增幅不大，但由于2001年

大规模开发的积累效应，使得写字楼市场供应量远远大于需求施工单位：平米新开工单位：平米竣工单位：平米竣工价值单位：万元资料来源：乌鲁木齐市统计年鉴13.23%23.35%73.16%185.35%乌鲁木齐写字楼市场已经出现严重饱和，投资增长

远远大于销售增长，竣工面积增长也远远高于市场

对写字楼需求量的增长竣工面积增长率销售面积增长率预售面积增长率租赁面积增长率资料来源：乌鲁木齐市统计年鉴写字楼的销售额已经出现负增长，而投资增长率仍然以高于100%的速度增长，写字楼供应在2-3年的时间内都会大于其需求从面积的角度看，2003年竣工面积的增长率是仍然高达73%，而销售、预售与出租面积增长率都为负增长，表明乌鲁木齐的写字楼市场已经严重的供过于求根据新华信对乌鲁木齐写字楼市场未来供需

关系的三种预测：国际置地应该规避在这一

市场的开发与投资供给曲线在长期过速增长后，由于市场的强烈不平衡，一部分房地产公司被挤出市场，使得写字楼市场供给速度得到迅速控制；需求曲线增涨幅较大，快速向供给曲线靠拢，市场达到可以接受的供需状态。建议：国际置地对写字楼持观望态度，选择合适时机进入写字楼开发市场可能性：10%供给曲线将呈上扬态势，由于市场理性的自发调整增长率，使得上扬角度趋缓；需求曲线增涨幅一般，供需曲线间仍有较大差距，市场供大于求。建议：国际置地不以写字楼开发作为重要的业态组合种类，只是在特定的区域和市场条件做个别项目开发（如：定单开发）可能性：60%供给曲线将呈上扬态势，由于银行及政府介入等原因，市场调整无法发挥有效调节作用，上扬速度难以得到控制；需求曲线增长幅度缓慢，远远小于供给曲线增长幅度，供需曲线间差距进一步增大，市场出现泡沫。建议：国际置地3-5年内不进入写字楼开发市场可能性：30%资料来源：新华信分析新华信乌鲁木齐写字楼市场分析认为：乌鲁木齐

写字楼供给总量过大，需求增长有限，空置面积增加，

将写字楼作为业态重点会造成较大的经营风险3建议国际置地不将写字楼开发作为业态重点，不排除个别项目在特定区域内的运作1乌鲁木齐写字楼市场需求增长空间有限，尤其净吸纳率的需求增长不容乐观乌鲁木齐商铺市场的需求量增长速度将非常缓慢，且有限的增长需求将集中在区域位置良好的写字楼需求上，近期内的增长对净吸纳率的增长影响很小；根据新华信对乌鲁木齐写字楼市场的三种预测：建议国际置地放弃将国际置地作为业态组合的主要模式；但是，在准确的对区域市场写字楼的需求分析基础上，不排除个别项目开发成功的机会。2乌鲁木齐写字楼供给远远大于需求，供需严重不平衡，开发风险加大乌鲁木齐写字楼市场供给增长速度非常不理性的远离市场需求，无论从投资总额还是从开发面积增长率上都远远高于需求增长率，空置面积大，资金难以回笼，继续投资开发具有巨大风险；报告内容第一阶段项目进展回顾新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司外部环境分析第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析乌市住宅市场分析乌市写字楼市场分析乌市商铺市场分析商铺市场的需求最终是由目标区域内消费者的需求最终决定的商铺市场需求模型消费者的收入水平消费者可支配收入消费者消费需求消费者零售商品需求零售商需求商铺市场的需求商圈的界定是商铺开发投资有别于住宅和写字楼

开发投资的重要特征10%边缘交易区域20%次级交易区域70%核心交易区域核心交易区域是指从商铺向四周行程为20-30分钟路程的半径所构成的范围，与商铺开发是否取得成功关系最为密切决定商圈大小和布局的主要因素人口规模、组成结构居民消费特点交通状况竞争对手分布商铺商铺的类别也是开发商铺物业的一个重要考虑

因素，决定了商铺需求零售商的类别、实力和

经营方式邻里中心出售食品、药品与杂货等便利商品的超市提供干洗、美容美发与音像出租等服务的商店餐饮服务的食品店、小餐馆社区中心日常必需品超市服装、专卖店家装材料店、五金店园艺、礼品店银行大型餐饮中心地区功能中心集中销售百货、服装的百货商店家具和家庭装饰用品的专卖店电影院等娱乐场所餐馆及其他餐饮业服务折价购物中心基本由折扣商店组成厂家直接经营批