法学-论房屋拆迁中的利益衡平

PAGE房屋拆迁中的利益衡平摘要：随着经济的飞速发展，我国城市化的发展也带来了一系列的问题，拆迁被称为现今“天下的第一难事”。由于土地拆迁以及拆迁赔偿而引发的社会矛盾的激化与我国现在所实行的补偿制度法律规范的不完善，不合理有密切的联系。违章建筑的拆迁补偿问题同样也是十分复杂。何种建筑认定为违章建筑，怎么对其进行赔偿，标准是什么？在一般拆迁中如何最大程度的保护拆迁各方的利益，以及减少在拆迁中所发生的争端达到和谐拆迁也是社会长期以来所关注的问题。关键词：房屋拆迁；违章建筑；拆迁中的参与主体；利益平衡；补偿目录1632引言 19130第一章拆迁与征收的概念厘定 1148391.1拆迁与征收的含义 1116461.2拆迁与征收概念上的区别 227856第2章房屋拆迁中的利益冲突 4270292.1政府的公益征收与开发商的拆迁行为没有严格的区分 4270812.2政府对公共利益拆迁使用引发的问题 5208872.3.政府职能权利的平衡和权力的行使 5156472.4我国对“公共利益”的解释不明确 6156422.5.拆迁补偿的标准不明晰 613087第3章违章建筑物拆迁中的补偿 8302413.1违章建筑物性质 8269053.2违章建筑拆迁物的补偿 96827第4章针对拆迁利益补偿的解决措施 11274474.1明确政府在拆迁中的地位 11316724.2制定拆迁补偿的详细标准 12281504.3拆迁补偿的范围应该扩大 12280094.4违章建筑拆迁的补偿的解决措施 1326686结语 1422819参考文献： 1615222致谢 1710727附录 18PAGE17引言随着我国经济的快速发展，城市的基础设施急需不断完善才能跟上时代的步伐，对于“城中村改造”（旧城改造）便成为迫在眉睫的任务。城市改造的主要方法是城市拆迁，正是因为如此拆迁也成为推动城市化进程的动力和不断完善人民基础生活的主要方式。城市化进程的不断推进和日益增多的拆迁活动，导致因为拆迁所引起的纠纷也逐渐增多起来，不仅延缓了城市化进程同时也影响了社会的秩序。拆迁纠纷中涉及到拆迁中各方主体的权利和义务。其中最尖锐的问题就是拆迁中被拆迁人的房屋等建筑物在没有协商达成一致的情况下遭遇强拆以及暴力强拆的事件。此类事件的发生不但侵害了民事主体的财产权、居住权，发展权甚至人权。拆迁关系中政府的角色也是备受争议的一个方面。政府一个本应该在拆迁过程中处于中立角色的主体在现实拆迁中却成为了一个推波助澜的角色，这也是本文接下来对此种现象进行分析其中一个点。城市的改造拆迁为经济发展注入了新的动力，推动了城市化的进程，给投资带来新的机会也为城市的发展拓宽了空间。随着房地产的蓬勃发展，地方政府凭借“卖地”所得的土地收入成为地方财政收入的一大来源，2001年，房地产被定位成我国的支柱产业与此同时全国各地的房价也开始节节攀升。2001年，国务院对1991年的旧《条例》进行了修改，条例中确定的拆迁模式并没有进行改变，仍然保持不分公益目的和商业目的的拆迁，拆迁中政府角色也因此严重错位，这些大规模的拆迁矛盾留下了隐患都是因为种种不明确的规定所导致的。第一章拆迁与征收的概念厘定1.1拆迁与征收的含义拆迁是由“拆”字和“迁”字两个组成的。“拆”拆除地上建筑物以及其他附着物，“迁”是指把动产或者可移动附着物搬迁到其他的地方。另一个与“拆迁”易混淆的概念是“征收”。“征收”在《征收条例》中的定义是市、县级人民政府依法强制取得国有土地上单位和个人所有的房屋所有权，同时收回国有土地的使用权，并对被征收房屋所有权人进行补偿的活动。褚建好，肖勇，张永魁《.国有土地上房屋征收与补偿实务指南》：中国政法大学出版社，2012:23-24.在2011年前，拆迁的具体依据是国务院在2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为拆迁条例）。后来因为要完善征收和补偿的制度，实现公共利益和个人利益的平衡，随后国务院便在2011年1月21日实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例就成为征收的依据了。褚建好，肖勇，张永魁《.国有土地上房屋征收与补偿实务指南》：中国政法大学出版社，2012:23-24.梁慧星教授认为我国宪法修正案规定是指“土地征收是国家为了公共利益的需要，对本不可以侵犯的集体土地予以强制的剥夺并给予适当的补偿的一种法律制度。”梁慧星：《中国物权法研究》，北京法律出版社，1998年版，330页房屋拆迁是为了社会更好的发展，城市的发展就是在国家现有的房屋使用上进行重新安置并且对房屋的所有权人进行经济或重新安置的法律补偿行为，有从事相关实务的律师和学者把拆迁分为两类，分别是：国有土地上的房屋拆迁和集体用地房屋拆迁。张艳华：《探究房屋拆迁补偿与公民财产权的宪法保护》向洪华认为拆迁是指建设单位根据建设规划要求和政府批准的用地，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将范围内的房屋和居民重新安置并对其损失进行补偿的法律行为。张艳华：《探究房屋拆迁补偿与公民财产权的宪法保护》向洪华：《浅析房屋拆迁中对公民财产权的宪法保护》，《法制与社会》我认为向洪华的以上对于房屋拆迁的含义并不完全正确，因为他在对建设单位具有建设许可的主体上与征收的主体出现了混淆。搞清楚征收和拆迁的概念和范围是解决拆迁和征收问题的基础，也是拆迁和征收的出现问题的症结所在。1.2拆迁与征收概念上的区别主要有如下几点：1.属性不同。拆迁比较偏向于商业性，而征收则比较偏向公益性。商业性的拆迁是指房地产开发商以营利为目的（私人或者说是某个法人，某几个个体或者法人为了自己私利）拆除地上建筑物从而获得土地的使用权的行为。征收则是因为公共利益（公共利益是指为了不特定的多数人的利益），由国家行政机关主导的拆迁行为。根据《征收条例》概括来说就是由市、县级人民政府负责本行政区组织实施的房屋征收和补偿工作。拆迁和征收所受的法律规范也是不一样的。拆迁是平等的民事主体之间的财产所有权（使用权）的转让的民事行为，而征收是由政府与平等民事主体之间就土地的使用权的转让的行为，属于行政行为。3.拆迁和征收的基础是不同的。拆迁是房屋开发商和房屋的所有权人（被拆迁人）之间平等主体的意思达成一致才会产生民事拆除的行为，相当于是合同法中的要约行为。而征收就是由国家行政机关基于公共利益，换言之就是带有公权力的强制性的拆除的行政行为。4.拆迁和征收是包含和被包含的关系。拆迁是因为商业利益或者说私权利实现而实施的行为，其并不是基于公共利益的，所以其不具备征收的基本条件。而征收是国家基于公共利益而实施的行为，征收必须要对土地上的建筑物进行拆除对住在房屋里的人进行迁移。因此征收里面是有包含拆迁在里面的。“拆迁”是我国特有的概念和现象，可以因征收而引起，其他原因也可能导致房屋的拆迁。由于拆迁与征收的属性不相同，如果将拆迁与征收混同，或者在实践中以拆迁取代征收，甚至以拆迁的名义实施征收，都会严重威胁公民私有财产的安全，更不利于社会和谐。许明月、黄东斌：《城市房屋从“许明月、黄东斌：《城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善》，西南民族大学学报，2010年12月房屋拆迁中的利益冲突因为城市建设引起较多房屋被拆迁问题。因此我们需要更多的去关心房屋拆迁中的利益主体以及在拆迁关系中主要主体在利益中的冲突问题，在现有的解决措施中进行更新和完善。2.1政府的公益征收与开发商的拆迁行为没有严格的区分我国《宪法》第十三条中规定，公民的私有合法财产不受侵犯。国家保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。保障我国公民私有财产的《物权法》也在四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。规定国家在为了社会公共的利益，根据相关法律、法规的规定可以向集体、单位和个人征收其不动产，由国务院根据经济发展引起拆迁以及征收问题突发的2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；2.国防和外交的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；5.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益。但是对于开发商拆迁行为，根据我国《城市房屋拆迁管理条约》，拆迁人经拆迁机关同意或者批准取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，私有房屋及土地被拆迁人转移给拆迁人的由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。通过对以上两条分别对征收和拆迁的规定来看，不难发现其实政府基于公共利益对土地的征收在某种程度上比开发商实施拆迁的程序和阻力相对要小一点。前文在对拆迁和征收两个概念进行说明时也有提到。政府的征收行为主要是受到行政法相关法律的约束，征收行为是我国行政机关主导的拆迁行为，而拆迁则是开发商或者是某些个人为了个人利益或者小部分人的利益所实施的拆迁行为，是平等主体之间的民事法律关系，受《物权法》所保护。百姓从古至今对政府一直有一种敬畏的心理。因此在政策上和法律上甚至是被拆迁人的心理上，政府的征收活动所受到的阻力也是相对开发商拆迁活动来说相对较小。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。2.2政府对公共利益拆迁使用引发的问题也正是因为政府具有征收中认定公共利益的权力，以及某些部门的相关权利使得征收的程序和过程更加简单，有许多的开发商就看准了政府手中的这些权力和便利。利用政府基于公共利益基础上的征收的名头来实施商业开发，这不但损害了被拆迁人的利益，同时也会损害到政府的公信力。因为政府会请一些外包的工程队来负责本行政区域的拆迁和赔偿工作。专门的房屋征收部门相对于其他的拆迁部门或者其他私人的拆迁工程队在处理房屋征收、拆迁问题的时候更加专业，拆迁的手续和方式更加合法和合适，对于征收拆迁的计划更加明确。许多私人的拆迁工程队的拆迁工人素质不高，很多时候会发生暴力的强拆事件，严重的更是产生了许多令国人震惊的拆迁流血事件。很多时候私人的拆迁队，甚至不具有拆迁资质的拆迁队对于拆迁的时间和计划并不完善，拆迁时间的延长其实也是变相的侵害了被拆迁人的利益，同时也有可能也会激化拆迁方和被拆迁人之间的矛盾。2.3.政府职能权利的平衡和权力的行使政府作为国家在各个地方的行政机关，政府在很多事情的决策上是因为得到国家的授权享有主导和决定的权力。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条《国有土地上房屋征收与补偿条例》：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。可以负责自己行政区域内征收和补偿工作的只能是市级或者县级的政府，由市、县两级的政府确定负责房屋征收的部门，明确分工，相互配合，共同推进征收和补偿工作。我们可以从法条中可以看出我国政府对拆迁只是有指导和监督的职能，政府不能介入拆迁或者征收利益的分配当中，即使政府在拆迁或者征收中享有一定的利益，但是绝不能以营利作为目的，否则将会引起许多腐败现象的出现。现在许多拆迁中的腐败也正是因为政府中少数心术不正的人利用、滥用手中所握的权利，或者职务便利而产生的贪腐问题，就如上文所提到的公益拆迁和商业的拆迁并没有完全的区分，这一现象其实很大程度是因为政府内某些的个人为了个人的私利，把原本并不属于公共利益的拆迁项目将其批准为因公共利益而进行的拆迁行为，但是其实质是商业拆迁。这样的行为就是为了少部分人的利益而侵害私人权利的表现。总的来说政府在整个拆迁的工程中不能又当裁判，（制定比赛的规则——征收的条例，批准拆迁的行政权力），又当拆迁的主体（利益的享有者）。《国有土地上房屋征收与补偿条例》：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。2.4我国对“公共利益”的解释不明确首先公共利益如果不能明确，那我们就难以区分何为政府的征收何为商业的拆迁。其次，因为公共利益不能明确其范围有可能会造成个别的私人利益会侵害到公众的利益。最后如果对“公共利益”没有一个范围的确定或者一个明确的解释，也不利于群众对政府决策的监督和了解，其实也是变相的剥夺了群众参政议政的权利，以及他们对政府重大决策的知情权和监督权。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中我国对公共利益这一概念采取了“概括+列举”的折衷立法模式对因公共利益而征收的范围予以明确规定。但无论立法如何设定详明的标准体系，毕竟都是抽象的，不可能自然而然的推导出何为公共利益。李小博：略论我国征收制度的困境与出路，《经济与管理》，2013年3月中397期正是“公共利益”的定义不明确，立法机关无法把全部公共利益列举出来，这就给了是行政机关一个在拆迁实践中“解释”李小博：略论我国征收制度的困境与出路，《经济与管理》，2013年3月中397期2.5.拆迁补偿的标准不明晰在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第3章违章建筑物拆迁中的补偿3.1违章建筑物性质违章建筑物因为其在物权方面具有不同程度上的权利瑕疵，所以在实务和学理中对违章建筑在拆迁中是否给予补偿的问题，也一直存在很大的争议。1.违章建筑存在天然的权利瑕疵。有的人认为违章建筑因其违反法律以及相关的行政法规的规定，在没有获得土地部门和行政机关的许可的情况下私自搭建的建筑物，构筑物因为其不符合法律的规定因此不能将其定义为物权，因此在其被拆除的情况下不可以要求拆迁补偿或者赔偿。如果在实务中给予了赔偿或者补偿将大大增加群众出现抢建，扩建等违建行为的发生的几率，不利于拆迁工作的进行，同时也导致新增很多安全隐患。2.违章建筑是否具有财产性质。因为《物权法》、《侵权法》规定在侵犯他人的财产权的情况下，财产的所有权人或者物权人有权向侵权人要求赔偿。因此确定违章建筑物是否认定为财产是违章建筑是否能获得赔偿的重要因素。有些学者认为违章建筑不是《物权法》中物权规定的种类所以不能按照《物权法》规定来进行补偿。因为违章建筑的违法性导致其是属于不合法的财产，法律不保护不合法的财产因此违章建筑在拆迁的时候不能得到赔偿或者补偿。笔者赞同以上的两种观点，笔者认为：违章建筑不属于物权中所有权的范畴，因为所有权的概念是：所有权人依法对自己合法的财产所享有的占有、使用、收益、处分的权利。虽然违章建筑物也是由建筑物或者附着物所有权者自己合法购买物料组建而成，因为缺乏行政机关审批等行政行为属于具有权利瑕疵的“所有权”，同时它也不属于对自己财产的合法的享有权利，因此违章建筑不能像物权或者其他财产权在被侵害的时候使用合法建筑物赔偿标准进行赔偿或者补偿。因为违章建筑虽然整体来说是违法的，但是其每个部分都是由合法的部分组成的，是符合财产的定义的，具有一定的经济价值，所以在赔偿或者补偿方面不能以“一刀切”不给予补偿或赔偿来解决违章建筑拆迁的补偿或者赔偿。根据我国违章建筑的现实状况，我们根据违章建筑违章的内容不同对其进行分类，因此分为以下两类：第一类是程序性违法的违章建筑，一类是实质性违法的违章建筑。程序性违法的违章建筑是指在在搭建建筑物的过程中，没有取得相关的审批手续，或者是申请登记时候的审批手续具有瑕疵，并且该违章建筑物并没有影响到公共利益或者个人利益。实质性违章建筑是指，建筑物已经实质的违反法律法规并对公共利益或者第三人的实体利益造成了侵害。廖彬:违法建筑补偿法律问题的探讨《法制与经济》2019.9在实践生活中有的违章建筑属于程序性的违法，有的违章建筑属于实质性违法，有的违章建筑是两种违法性质并存的。廖彬:违法建筑补偿法律问题的探讨《法制与经济》2019.9一般的房屋拆迁是指合法的建筑物或者构筑物因为被房地产开发商对其进行拆除并给予物权人协商好的补偿或者赔偿相应的经济损失。违章建筑因其违章的内容不同对其拆迁的范围也要进行相应的分类。实质违章建筑一般情况下是由该建筑物的占有人或者相关执法部门对其进行拆除。程序性违章建筑可以在缴纳了相关罚金转化为合法的建筑物后按照一般房屋拆迁一样享有相应合法的权利，如果程序性违章的建筑物最终并未取得合法资格的那也只能按照实质违章建筑进行相关的处理。比较复杂的情况是两种违法性质并存的情况。那么我们就按照上述分析对该违章建筑的相关部分进行分析即可。3.2违章建筑拆迁物的补偿还有一个问题就是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款中对认定为违法的建筑和超过批准的临时建筑的，不予补偿，这一规定中。为什么违法的建筑和超过批准的临时建筑都不能获得赔偿呢？对于违章建筑拆迁补偿问题，一直存在较大的争议，在学理和实务中都有不同的看法，总结下来有三种意见。在关于违章建筑物拆除补偿的相关法律、法规出台前，不认定违章建筑，也不对其进行补偿。2007年9月26日，北京市某区建设委员会向该区市政园林中心核发了建设工程项目的《房屋拆迁许可证》。某拆迁户家里总的建筑面积共344平方米，而拆迁人仅对其中49平方米进行拆迁补偿，其余面积均不给予补偿的原因在于其他面积的房屋均由该房屋所有人私人在没有经过相关行政机关单位的许可批准下建设，属于违章的建筑物。被拆迁方将此事诉诸法院。法庭上被拆迁方及其代理人认为该建筑在相关法律、法规出台前以及存在，根据如《城市管理规划法》是1990年4月1日实施，根据法律中有关溯及力的规定，该法律不具有溯及力，不属于违章建筑。该案最终以拆迁方给予该建筑物所有权人按双方协商的结果进行赔付。认定违章建筑，不予赔偿。违章建筑的产生本质上是违法行为的结果。根据相关法律的规定“拆除违章建筑和超过审批期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。”因此，对于违章建筑不予补偿有明确的法律支持。在实务中针对违章建筑进行补偿会带来一系列的社会问题，最常见的就是为了更多获得拆迁补偿在拆迁前进行“疯狂的扩建”因此对于违章建筑不给予补偿不违反法律的规定和立法的原则，同时也有利于钻法律漏洞的违法行为的发生。强制拆除违章建筑被判处违法并赔偿认为需要给予赔偿的学者持有的观点认为违章建筑作为不动产，具有一定的财产价值，虽然违章财产在物权权属上存在天然瑕疵，但是建筑物及其地上构筑物的所有权者对违章建筑物的占有应当是受到法律和相关法规的保护。占有是一种客观的状态，不动产所有人对该违章建筑具有相对稳定的财产权利，属于不动产权人的占有利益。因此对于违章建筑物的拆迁应当给予补偿。在实务操作中，强制拆违应判违法，应予以赔偿。另外在一些其他地区也对赔偿等做出了变通的方式，如《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，自建房屋属于违章建筑，拆除违章建筑原则上不给予赔偿。但是拆迁居民在拆迁范围内有本市的户口，无正式房屋，长期居住自建房，并且单独立户，在拆迁范围外无正式住房的，以按照每户建筑面积30平方米予以赔偿。巫肇胜：现实和法律的冲突和规制——基于利益衡平视角的拆迁中违章建筑补偿问题探究，石家庄经济学院学报，2010年10月第4章针对拆迁利益补偿的解决措施4.1明确政府在拆迁中的地位首先，政府在拆迁中是处于一个监督和指导的地位，他不能直接的参与到拆迁的利益分配中，换句话来说是不能以盈利作为其目的插手拆迁人和被拆迁人的利益分配中去。为什么在现实生活中政府无论在商业拆迁还是因为公共利益进行征收都会参与到一定的拆迁活动中，其实这是与我国政府长期的土地财政有一定的关系。因为我国在1994年提出的中央集权分税制，这项措施的提出不但保证了财政收入，还加强中央对税收的征管，再加上近些年来国家不断的以GDP来衡量一个地区的经济增长，甚至与当地官员的政绩、升迁产生关联。房地产业是近年来蓬勃发展，房价、地价也不断的上升，一个房地产项目所带动地方经济的水平也是不可估量的，所以许多地方政府为了政绩参与到各类商业拆迁中，或者把本不是公共利益拆迁的项目批示为公共利益的拆迁。李小博：略论我国征收制度的困境与出路，《经济与管理》，2013年3月397期笔者认为，政府在房屋拆迁中应该以一种相对的不作为的状态，而不能以一种积极的状态存在。因为前文有讲述，政府在拆迁过程中是裁判员，它应该处于一个中立的态度，这样才能正确的判断拆迁方得行为是否正确，有没有违反行政程序。其次政府是国家的行政机关，不具备解释法律、法规的解释权。那么对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的对“公共利益”的解释就不应该由政府来进行解释和判定。应该由一个中间的司法机构来进行断定判决。人民法院可以作为一个中间的机构来审查判断政府或者商业拆迁的项目是否为“公共利益”的拆迁项目，可以发放批准函给相关政府部门，如查证并非“公共利益”的拆迁项目就可以驳回拆迁方的申请。对于拆迁方或者被拆迁方不服的，可以申请法院重新审查。（重新审查的权利只能有一次，反复重新审查会变相的侵害一方的权益。）李小博：略论我国征收制度的困境与出路，《经济与管理》，2013年3月397期有人可能会疑惑为什么要由法院来享有这个审批“公共利益”的权力？司法救济是保护民众利益的最后一道防线。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予法院对征收行为的司法审查权，但其审查是在拆迁行为发生后进行的，即事后审查，其并不参与前期公共利益的界定，缺乏公共利益界定的事前司法监督，这就导致法院在审判时处于被动状态，在法律缺乏对公共利益的具体界定时，只能适用行政机关制定的相关法规，这种以行政机关作出的文件审判行政机关的具体行政行为，势必导致其审判结果的不公平。田青：《公共利益视角下的拆迁房屋产权保护》，牡丹江大学学报，2015年5月，第24卷，第5期通过法院对“公共利益”的审判可以在一定程度上约束了政府的权力也更有利于保护被拆迁人的权益。4.2制定拆迁补偿的详细标准俗话说：“无规矩不成方圆。”对拆迁后的补偿应该要有一定的法律或者法规进行规定。虽说每个不一样的地区房价地价是不一样的，要求每个地方都按照一样的价格来进行赔偿，显然是缺乏可行性的。但是我们可以像《物权法》一样做一些原则性的规定，其他地方的行政部门或者司法部门可以依照这些原则进行赔偿。首先，拆迁的时候应该先补偿后拆迁。先补偿就是先对拆迁户在经济或者是在房屋上进行补偿。不能采取霸王硬上弓，先斩后奏的方式，先把房子拆了再谈赔偿，这一点在《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第十八条中也有明确的提到，征收方在拆迁了被征收人的房屋后，要给予被征收人一定的住房保障。第十九条中也提到对于拆迁赔偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，还有第二十一条里面说道如果被拆迁人要求房屋产权调换，拆迁人要提供该地段的房屋给被拆迁人进行房屋的产权的调换。其实笔者认为两种方法都是有一定的缺点的。一方面房价浮动很强，所以用金钱来赔偿其实在一定程度上还是会侵害到一方的利益。所以笔者认为补偿拆迁地段的房屋即房屋产权调换是最好的方法。4.3拆迁补偿的范围应该扩大现在《条例》中规定的拆迁补偿范围是：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。但是笔者认为只是这四类的补偿范围在一定程度上是不够的。首先中国人是一个重感情的人，在老房子里面住的一切都十分舒服，什么都很适应，里面甚至有许多美好的时光和回忆，换一个地方居住在一定时间上大家是不适应新环境的就算从不适应到适应也是需要一段很长的时间。那么拆迁人对被拆迁人这些对环境的不适应也应该要给予一定的补偿。当人身权益受到不法侵害而使遭受精神痛苦或精神受到损害可以要求被侵害人给予一定的精神赔偿。那么对于这种人为实质使精神痛苦的也可以考虑要求一定的精神赔偿，毕竟这些回忆的抹杀也是精神受到伤害的一部分。4.4违章建筑拆迁的补偿的解决措施违章建筑物拆迁是否应该给予适当的补偿在前文已经进行了一定的论证，针对现阶段不管是在理论还是实务中对违章建筑物拆迁补偿都并没有统一明确的标准。因此我们尝试在之前的一些判例总结并完善出比较可行的措施。在之前一些判例中，对于违章建筑物的拆迁补偿是以同地区，相同或者近似的合法建筑物的拆迁补偿为参考标准，比较常见的就是市场比较法。市场比较法就是以合法的建筑物的房地产公开交易市场评估价作为确定违章建筑物补偿的参考标准。使用市场比较法来作为违章建筑拆迁补偿具有可操作性和有较强的说服性和公平性。众所周知，房屋等不动产具有高价值和价格起伏不稳定的时限性。因此使用市场比较法能很好的确定赔偿的方案和金额，但是使用市场比较法也有一定不合理的地方。首先，违章建筑物就是属于权利具有瑕疵的财产权，合法建筑物的财产是具有交换价值和使用价值的，而且交换价值是决定了不动产标的物价值的主要部分，违法建筑物是不可以进行扭转交换的，因此其交换价值应该不能用合法建筑物的标准简单来进行衡量。实务界考虑到上述问题又有人提出应当按照当地相同或者像类似的租赁物的租金价格给予补偿。因为违章建筑的所有权人仅是对该建筑物具有占有权、使用权，不具有其他处分的权，不是一个完整的所有权。租赁关系中的承租人就是属于这种不具有处分权但是具有占有和使用、收益等全能的权利主体，其按照约定缴纳租金就可以享受上述的几种权利，从权利的总类来看违章建筑和租赁物建筑中承租人的权利是基本相同的，所以用租金的标准来衡量违章建筑物的赔偿是相对比较合理的。我们可以根据时间的长短来计算违章建筑物存续时间的长短确定租金的数额，同时也对补偿的时限进行一定的限制。支付的时间按照占有人占有的时间来计算。设立最高时限的限制也是为了限制违章权利人权利的泛滥。违章建筑物占有人所获得的补偿款项不可以超过合法占有人应当获得的利益。否则将会导致违法建筑比合法建筑更加受法律保护的不正常状态。对于违章建筑物不能一概而论，应当考虑违章建筑物的不同类型进行区别对待。这些违建的建筑物也是被拆迁人的私人财产也是需要得到一定的赔偿的，这些违法建筑不是凭空出现的，而是被拆迁人自己的财产，国家强制开发商进行赔偿，这样才能真正的践行我国《宪法》和《物权法》中保护私有财产的原则。有人可能会问这样做是不是变相的鼓励被拆迁人在得知拆迁后赶紧的去抢建，这么做就是损害拆迁方的利益。其实面对这种违建建筑我们是有一定的惩罚措施，对他们违建的部分我们虽然进行了赔偿但是我们还是需要对其进行一定的罚款，同时我们的罚款可以是以违建赔偿额成1~2倍的数额进行处罚。这样既起到了保护公民的私人财产同时也是处罚了公民违法抢建的行为。拆迁的目的是为了城市规划和人们的生活的越来越好，更加合理的利用我国的土地资源，使得有限的土地资源得到合理配置，土地利用率最大化。现在城市不断的发展进步，房地产行业也是一派欣欣向荣的景象，如何能平衡好拆迁各方之间的权利利益关系也是立法机关和行政机关的重任，我们可以多学习借鉴其他国家在拆迁中的一些好的措施，再结合我国的国情进行改变后在用在解决该方面的问题上，当前我国在规范当前领域的法律法规数量不是特别多，相关的规定也不是特别的明确，对征收拆迁以及违法建筑拆