武汉宏观环境与房地产项目市调报告

武汉宏观环境与房地产市场研判1武汉市宏观经济概况2武汉市近年GDP及固定资产投资额加速增长与其他省会城市相比，武汉经济水平处于中等水平，未来的上升空间很大；根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期；武汉市2003年的GDP增长速度是11.32%，能够支持房地产业的快速发展；武汉固定资产投资已达645多亿元，大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。武汉全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展省会城市武汉成都西安广州南京人均GDP（亿元）2146021282155534790030009较上年增速11.4%13%13.5%14.4%15.1%指标1：GDP3武汉市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期武汉市人均GDP1999年至2000年有一次飞跃，从2001年开始，人均GDP保持上升趋势，但是是上升幅度有所减缓；武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨；总体来看，汉口（江汉、降岸及桥口）人均GDP居各区前列，表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置，消费能力相对较强。武汉全市历年人均GDP发展状况江岸区江汉区桥口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区85.6288.2469.5657.4891.6475.3775.5743.9113.912003年武汉主要城区GDP（亿元）800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系指标2：人均GDP4随着武汉市城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求武汉成都西安南京广州城市化率61%35.6%43.5%74.2%81.13%武汉2002年是总人口稳步上升；占总人口数量61%的城镇人口为房地产提供了需求；在国内，武汉61%的城市化率处于城市化完成一般的水平，伴随着武汉市进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的生力军。指标3：人口数量指标4：城市化率5武汉以第三产业为主武汉产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力增强，人民房地产购买能力增强。武汉全市历年产业结构变化状况指标5：产业结构6武汉社会消费品零售总额增长迅速社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温；江汉区由于传统商业中心的地位而使其人均消费额居全区之首消费产出比=人均零售总额/GDP武汉全市历年社会消费品零售总额江岸区江汉区桥口区社会消费品零售总额（亿元）57.765.567.4人均社会消费品零售总额（元）91181416112530消费产出比0.420.660.582003年武汉汉口人均社会消费品零售总额指标6：社会消费品零售总额7武汉人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍相对偏低，有较大的增长空间武汉城市居民的人均可支配收入在国内直辖市及省会城市中处于中等水平，和武汉市在全国城市地位中相比，人均可支配收入有较大的增长空间；武汉市人均可支配收入逐年提高，但是年增长率不稳定。武汉全市历年人均可支配收入武汉成都西安南京广州合肥人均可支配收入（元）82629641774810196150037785较上年增速7.4%7.4%7.9%11.6%7.4%9.0%指标7：人均可支配收入8住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。

恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展的；武汉市2003年恩格尔系数为40.6%，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比仅为14%，属于小康型的中低端水平；这表明在生活水平日益提高的武汉，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，故武汉市住房支出有上涨空间。武汉2003数据恩格尔系数（％）住房支出比（％）40.614生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额指标8：住房支出比指标9：恩格尔系数9宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的快速发展武汉市GDP逐年持续增长，武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。武汉社会零售消费总额增长迅速，人民生活水准逐年提高，但是住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。与国内同类城市相比较，武汉61%的城市化率处于城市化速度一般的水平，伴随着人口的逐年提高与武汉城市化速度的加快，武汉住宅消费需求潜力巨大。10武汉市整体房地产市场概况11武汉市土地一级市场：

受政府新区开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈增长趋势从1996年至2002年，土地出让面积在起伏中保持增长；新区开发土地出让面积总体来看是逐年提高，预计将继续保持新区开发的建设高潮；逐年上涨的土地供给可能使项目所面临的竞争将会加剧。年度出让土地面积出让土地面积按地域分土地面积出让增长率旧城新区1996年161.658.72102.88N/A1997年282.17269.1912.9874.61%1998年107.08106.10.98-62.05%1999年244.7178.766128.52%2000年206.6895.27111.41-15.54%2001年204.9976.28128.71-0.81.8%2002年376.95215.36161.5983.89%单位：万平米122003年汉口成交地块信息2003年武汉市公开出让46块宗地，成交35宗，全年全市成交土地面积约200万平方米，其中汉口约60万平方米；2003年全市建筑面积约400万平方米，汉口约160万平方米，占全市40.8%132004年汉口土地交易规模2004年1-9月武汉市全市土地有形市场已经交易土地面积合计约110万平方米，其中汉口约65万平方米；全市已交易建筑面积303万平方米，汉口约198万平方米，占全市66%；正在公告地块土地面积约为30万平方米，其中汉口约20.8万平方米；全市公告建筑面积约92万平方米，汉口约58.7平方米，占全市64%；2004年1-9月比2003年汉口土地交易面积增加24%图例:

解放大道京汉大道中山大道已经成交地块正在公告地块2004年京汉大道沿线周边土地已成交地块及正在出让土地示意142004年汉口成交地块信息2004年汉口土地成交楼面单价在800~2000元/平方米，土地规模越大，一般由于总价高，楼面单价比规模较小的土地相比会低一些；2003、2004京汉大道沿线附近初步估算出让建筑面积约200万平方米，拟在近期出让建筑面积约26万平方米。区域地块编号年期位置面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率用途起始价（万元）成交价（万元）交易方式楼面地价(元/㎡)竞得者P(2004)003居住70年硚口区解放大道31-37号49535.74713001.6居住44207300挂牌1024金华市中信房地产有限公司P(2004)015商业40年硚口区解放大道134号1149.8420701.8商业150800挂牌3865湖北国大置业有限公司P(2004)020居住70年硚口区古田四路新墩特1号19878.69298201.5居住24002410挂牌808武汉房地产开发集团股份有限公司P(2004)007商业、市场、绿化用地40年桥口区汉西路158938.995562863.5商业、市场、绿化用地52400招标942武汉南国商业发展有限公司P(2004)005商业40年硚口区中山大道242号16880.291212005.5商业2072020720挂牌1710武汉广信联置业有限公司P(2004)025居住70年江汉区新华小路7146.98239503.246004810挂牌2008湖北新华房地产开发有限公司P(2004)026居住、公建、停车场(库)用地70年桥口区顺道街121号21809.11981404.585008500挂牌866武汉银泰房地产开发有限公司P(2004)002居住70年、商业40年江岸区西马路63-85号1058531750345704570挂牌1439武汉城房置业有限公司P(2004)016居住70年江汉区荷花池11781.84447713.871107510挂牌1677武汉市三新置业发展有限公司P(2004)017居住70年商业40年江岸区解放大道738号16768.84621003.546807020挂牌1130湖北新长江置业有限公司P(2004)018居住70年商业40年江岸区二七路311843.82874900A3.0、B2.5、C2.5113700113700挂牌1300武汉东立置业发展有限公司P(2004)019居住70年商业40年江汉区新华下路23、27号21630821943.81000010100挂牌1229武汉华立置业发展有限公司合计647949.141998481汉口15解放大道京汉大道中山大道13456728京汉大道沿线成交土地分析序号位置总建筑面积(m2)楼面地价(元/m2)用途1江岸区二七路8749001,300居住2三阳路与解放大道交汇4518001,239商住3江岸区解放大道738号621001,130商住4江岸区西马路63-85号317501,439商住5江汉区新华小路239502,008居住6硚口区顺道街121号98140866居住7硚口区中山大道242号1212001,710商业8硚口区汉正街2070001,744商业从上述成交信息可以看出,本次委估12块宗地周边商住用地成交地价正常范围在1,100~1,500元/平方米之间，按拆迁成本13.76亿计算，楼面地价达1691元，明显偏高。16武汉土地市场特征结论

从1996年至2002年，受政府新城开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈波动增长，这意味着本项目面临竞争将逐渐剧烈；

根据2003年与2004年土地出让交易市场分析，2003年和2004年1-9月全市成交土地面积分别为1964819平方米、1114876.55平方米，汉口占土地成交面积的40.8%与66%，我们可以发现，汉口依然是武汉房地产的热点区域；

对比本年京汉大道沿线土地出让价格，本项目楼面地价远远高于周边商住用地成交地价的正常范围在1,100~1,500元/平方米。

17房地产开发市场化水平判断—理论模型指标名称公式测算方法评估标准城镇物业私有率M1=H/P=商品房建筑面积/房地产建筑总面积M1`=M1/60%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为50%-70%，我国取60%住宅消费支出比重M2=Y/C=家庭月住房消费支出/家庭月生活支出M2`=M2/15%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为13%-20%，我国取15%房价收入比M3=A/I=一套中等水平住房市场价格/居民家庭年收入M3`=1-（M3-5）/5发达国家平均为5，我国取5房地产金融化深度M4=R/F=房地产年贷款总额/金融机构年贷款总额M4`=M4/20%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为30%，我国取20%房地产投资多样化指标M5(投资多样化指标)M5`=M5线性内差法发达国家一般不高于20%，我国取国有住宅投资达30%为完全市场化，100%市场化为0住房价格市场化指标M6=W/D=竣工商品房总面积/竣工总面积M6`=M6整体市场化程度计算M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/618武汉市房地产市场整体市场化程度属于快速发展阶段阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展减缓发展市场化程度M〈50%50%〈M〈80%M〉80%M〉95%市场描述住宅处于福利分配阶段政府为整个产业的主要投资者。由于住房制度的改革，消费者需求急剧增加，住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现，区域市场发展不平衡，地段时代特征明显，土地市场与商品房市场不规范，有可能出现泡沫，政府的政策对房地产市场的发展起着决定性作用。政府的住房福利依旧大量存在。消费者需求增长趋于平稳，发展商数量减少，产品成熟，住宅郊区化明显，土地市场、商品房市场规范操作,政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等手段间接进行,政府的住房福利少量存在。消费者需求逐渐减少，房地产市场以二级市场交易为主,市场为大地产商所主导，土地市场与商品房市场完全规范，但政府的住房福利依旧少量存在。19从1999年到2004年，武汉房地产逐渐由供大于求转变为求大于供从2002年开始，武汉市商品房呈现明显求大于供的现状，表明需求量逐渐增大；武汉市开发商投入与产出比值从历史到现在都保持不到0.7水准，表明武汉房地产开发的效率不高。异常基本正常正常运行基本正常异常2004年上半年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.26反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.64反映房地产投入与产出的效益指标,表明重庆开发的总体效率不高房地产市场预警预报指标体系武汉历年商品房供求状况99年00年01年02年04年上半年20武汉市整体房地产市场特征结论市场化程度处于快速发展阶段，其市场特征为:

住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现。但是武汉由于土地市场因素，导致价格猛增未能达成，土地市场进一步清理与规范将使住宅价格与投资迈上新的台阶：区域市场发展不平衡，地段时代特征依旧明显；土地市场对商品房市场调控功能不明显，有可能出现泡沫；政府政策对房地产市场的发展起着决定性作用。武汉市房地产从2002年开始呈现供不应求的局面，房地产整体市场利好。21京汉大道住宅项目市场接受度研判22问题：本项目住宅物业目前及未来5年的市场可实现程度？

住宅物业目前的市场接受度体现在现阶段居住房地产市场的供求关系与价格；住宅物业未来市场未来可实现程度主要考虑影响外部条件的重大因素，以及现在的市场情况走势。供应需求供求关系价格旧城改造新区开发轨道交通居住物业的市场可接受度？现状？发展趋势整体格局汉口项目片区23武汉市住宅房地产市场开发热点格局：三镇五片区武汉市房地产在三镇的基础上，以片区为组团，形成居住片区；

三镇住宅房地产市场相对独立。金银湖片区后湖片区沌口片区南湖片区东湖高新开发区旧城改造汉口武昌汉阳24武汉市住宅供给逐年提高，显示出强劲的供给力量武汉市住宅供给逐年提高，2002年竣工面积为536.7万平方米；本项目住宅物业为50万平方米，分多年开发，对当地住宅市场供求应该不会产生过大冲击。武汉市住宅供给25武汉市住宅需求逐年提高，显示出武汉市强大的住宅购置力量武汉住宅销售量逐年稳步提高，在2002年，住宅销售量达到597.36万平方米，住宅需求量名义年增长率为36.75%；江岸、江汉属于武汉市住宅热点区，在2002年占整个武汉市的近半销售市场，武昌及洪山属于武汉市住宅市场的次热点区。武汉市2002各片区住宅销售统计表武汉市住宅需求26仅占产权住宅1.87%商品住宅显示出武汉市商品住宅的需求量巨大商品住宅目前在产权房中仅占1.87%，这意味着商品住宅需求量是有巨大上升空间的；二手房交易量巨大，这暗含着二手房售卖者有购买一手商品房的意向，商品住宅需求庞大。产权情况年份未来趋势2002年2003年租赁公房22.6721.03住宅租赁者在有一定经济实力后有房屋购置需求租赁私房1.381.43原有私房4.122.67有房屋置换满足最新生活需求的意愿房改私房70.5368.6商品房1.021.87其他0.284.4区域交易所江岸江汉桥口汉阳武昌青山洪山东湖经济开发东西湖统计交易面积16.5130.0946.6743.7741.0273.04128.3533.952.351.9111.99429.65武汉市住宅需求27供求同时增长，武汉市住宅逐渐在1998年由供大于求转变为供求平衡，从2000年开始，住宅市场开始有求大于供的倾向。近几年武汉住宅市场开发量逐年提高，但是并未有影响住宅市场供求平衡的现状；2002年需求猛增，在市场供求平衡的状况下，市场的消费潜力开始释放；在宏观住宅房地产市场走势稳中上升的状况下，本项目住宅房地产武汉市的宏观大势看好。武汉市住宅供求状况异常基本正常正常运行基本正常异常2004年上半年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.92反映商品房供求是否平衡的指标房地产市场预警预报指标体系竣工面积销售面积销售面积/竣工面积武汉市住宅供求关系28同时武汉市住宅销售平均价格逐渐提高，住宅销售价格名义年平均增长率为14.25%武汉市住宅房地产市场价格逐渐提高，表明武汉市住宅销售市场依旧保持上升状态，2004年武汉市的收入房价比已高达1：10；根据2002年至2004年上半年武汉市住宅平均售价统计，武汉市季度住宅销售价格平均增长率为2.92%，住宅销售价格名义年平均增长率为14.25%。时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2004年上半年平均售价1949元/平方米2017元/平方米2093元/平方米2206元/平方米2506元/平方米武汉市住宅价格2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2004年上半年住宅均价价格增长率收入房价比=1：1029武汉住宅销售价格增长过快,超过上限值,预计未来房价涨幅会下降

根据经济学原理，我国合理的房价涨幅区间的上限是城市居民人均可支配收入涨幅，下限是物价的上涨水平；人均可支配收入上限反映的是居民的消费能力，如果一商品的价格涨幅在可支配收入涨幅之内，则居民对该商品的消费是可以承受的，无需挪用消费在其他商品上的钱去消费此产品。房价的涨幅和银行利率有一定联系，但是物价上涨水平作为下限比较稳当。武汉住宅销售价格年平均名义增长率武汉居民人均可支配收入涨幅武汉居民消费价格涨幅14.25%8.7%3.2%93年95年96年初98年03年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅武汉市住宅价格涨幅分析30武汉住宅价格按照住宅片区，销售价格空间分布体现了较强的区域性，本项目位于中高档楼盘集中圈层武汉市住宅销售价格空间分布显示出较强的区域性：3000~4000的高档住宅主要集中在武昌与汉口，中低档盘主要集中在汉阳；本项目区域属于4000以上及3000~4000价格分布的集中处，属于高档楼盘较为集中的区域。4千元以上住宅3000~4000元住宅2500~3000元住宅2500元以下住宅武汉市住宅价格空间分布312004年各区的楼市均价也体现了住宅销售价格空间分布区域化的加强的趋势在已住宅价格分布呈现区域集中分布的情况下，2004年各区的楼市价格进一步加强了此种趋势；汉口依然保持着武汉市中高档楼盘集中地的领先地位。区域均价（元/平方米）均价3000以上的区域江汉区3576江岸区3286洪山区3002武昌区3181均价2500~3000的区域桥口区2860青山区2653关山片区2547汉阳区2835均价2000~2500的区域东西湖区2202沌口区2468均价在1500~2000的区域江夏区189632作为武汉三镇商业经济最为繁盛的汉口，其三个片区住宅房地产市场供给呈逐年递增之势江岸区、江汉区及桥口区的住宅需求量逐年提高；但是三个区的需求增长速度不一样，江汉区与江岸由于经济基础教好，设施配套完善，桥口住宅房地产市场供给量仍然低于江汉与江岸；本项目住宅地块集中在江汉与江岸片区，这意味着地块住宅市场竞争会比较激烈;

江岸、江汉、桥口的住宅供给年平均增长率分别为26.81%、26.49%、15.15%。汉口住宅供给33对比江岸区的住宅供给情况，我们发现江岸区住宅市场供需平衡，略有一点供大于求的倾向，但是此倾向未来表现现在不明江岸区住宅房地产保持供需两旺的状态，但是目前略呈现供大于求的状态，但是表现并不明显，基本仍属于基本正常范围。异常基本正常正常运行基本正常异常2002年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.81反映商品房供求是否平衡的指标江岸区住宅供求关系34对比汉口镇江岸区的住宅供给情况，我们发现江汉区住宅市场在2002年前基本保持供需平衡，2002年呈现求大于供的趋势

江汉区住宅房地产保持供需两旺的状态，但是目前略呈现求大于供的状态，但是表现并不明显，基本仍属于基本正常范围。本项目属于江汉镇的住宅项目可以及时推出，满足市场需求；若无重大外界条件变化，江汉区的住宅项目没有市场危险。异常基本正常正常运行基本正常异常2002年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.11反映商品房供求是否平衡的指标江汉区住宅供求关系汉35对比汉口镇桥口区的住宅供给情况，我们发现桥口区住宅市场在历年来基本保持供大于求的状态，但是供需不平衡的现象并不严重桥口区住宅市场历年保持供大于求的状态，但是此现象并不十分严重；本项目桥口区的住宅项目应该谨慎开发，避免进一步增强供大于求的状态，增加市场风险。异常基本正常正常运行基本正常异常2002年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.75反映商品房供求是否平衡的指标桥口区住宅供求关系36江岸、江汉及桥口的住宅销售价格增长率江汉区住宅销售价格年平均增长率6.01%江岸区住宅销售价格年平均增长率4.46%桥口区住宅销售价格年平均增长率-1.71%第一季度第二季度第三季度第四季度平均售价2000年2219.572241.172280.322287.792257.212001年2289.202315.012314.812445.422341.112002年2562.692586.322587.932618.052588.752003年2685.63第一季度第二季度第三季度第四季度平均售价2000年2218.782227.382223.242226.242223.912001年2228.452242.212249.712136.152214.132002年2255.802320.672361.822450.602347.242003年2530.37第一季度第二季度第三季度第四季度平均售价2000年2112.802123.862126.302139.132125.522001年2141.632153.862150.682084.882132.762002年1912.861925.561972.781998.601952.452003年2010.73三区住宅价格增长率37京汉大道区域及附近住宅楼盘位置1、东辉花园2、花好月圆3、九运京汉明都4、盈安大厦5、江城华庭6、德润大厦7、翡翠星空8、三星阳景园123456879109、半岛毫庭10、俊华雅苑销售情况38建筑情况均价销售情况1、东辉花园共90套，套内面积113～119M2，86％的实用率，主力户型为三房

一期3300元/M2，二期3500元/M2

一期售完，二期未售2、花好月圆容积率5，3室2厅2卫1厨132.14M2，5室3厅3卫1厨238.93M2，2室2厅2卫2厨138.52M2，3100元/平方米3、京汉明都3500元/平方米开盘一个月销售率达80％4、盈安大厦3-7层居住，170M2

3600元/M2

3个月销售完毕5、江城华庭容积率4.85，4室2厅2卫1厨151.83M2

3600元/平方米4个月实现100%销售6、德润大厦毛坯高层商住楼3600元/平方米今年5月开盘，入住率达60%7、翡翠星空小户型40~60M2

均价4000元/M2今年7月24日开盘，已售50%左右8、三星阳景园毛坯小高层，4室二厅152.58M2，3室2厅138.34M23000元/平方米9、半岛毫庭容积率4.13均价3700元/M2

10、俊华雅苑酒店式公寓，使用面积36~65平方米4400元/平方米8月28日开盘，已销售了50%京汉大道区域及附近住宅楼盘销售情况：平均销售价格为3500元/平方米，销售良好39一元片区的改造对本项目住宅项目的影响分析：

一元片区背景简介汉口一元片区位于江岸区，本项目的部分地块也包含在一元片区内；一元片区在历史上是传统高尚区域，是大批当时中上层人士生活、休闲、居住的地方；由于城市发展，吸引了老城区人口外移，城市配套设施开始老化，低收入、老龄人口及外来人口开始集中在一元片区。一元片区范围及规划范围旧城改造40一元片区预计规划改造为集现代服务业、文化旅游及生活居住为一体的城市核心区一元片区改造的的社会目标是调整人口结构，改善一元片区的城市功能，形成以江汉路片为核心的商业、休闲区域，以青岛路片为核心的文化、居住区域，以“八、七”会议片为核心的旅游及革命历史教育区域。

在一元片区更新改造中，只有更新改造区才有有大面积的开发建设项目。一元片区的建设计划分为三期，2004年10月基本建成。保护控制区协调过渡区更新改造区协调过渡区41结论：一元片区更新改造对京汉大道的居住项目影响以利好为主.一元片区仅有“更新改造区”将进行房地产开发；本项目部分地块几乎已包含了一元片区所有的“更新改造区”，故一元片区改造不会增大住宅市场供应量，造成对本项目的威胁。一元片区的改造能极大改善项目居住物业的外部环境，住宅销售价格可能会受此利好因素影响。一元片区改造后对城市中心区住宅市场的影响结论V.S对住宅项目的其它影响对住宅项目的正面影响一元片区改造更新后……42轨道交通规划建设对本项目住宅项目的影响分析：

轨道交通规划介绍武汉市轻轨一号线一期工程已经完成；政府规划在2010年前完成轻轨一号线路二期工程、轻轨二以及轻轨四号线一期工程；如果规划成功实现，汉口及武昌将会通过更快捷的交通干线联系在一起。轻轨一号线轻轨二号线轻轨三号线轨道交通规划内环线规划轨道交通43轨道交通开通完善后对城市中心区住宅市场的影响结论分散城市中心区人口，造成住房需求减少；缩短工作生活的空间距离，购房者选择增多，面临着郊区化对城市中心区的购房冲击；增加方便程度，中心区完善配套可能不再成为购房吸引点。城市中心区活力更强，对区域经济增长有帮助，都市魅力仍有需求市场；经济更发达。外来人口增多，租赁市场更活跃，小户型房屋更走俏。对中心区住宅市场的负面影响对中心区住宅市场的正面影响轨道交通开通完善后……V。S结论：1、轨道交通逐渐完善，城市空间距离缩短，购房者有更多选择，无力购置中心区高价房的人可能分散到郊区，但是分散人口不是项目目标客户；2、城市成熟区对轨道交通的价格敏感度远远小于城市陌生区域，轨道交通规划对本项目住宅影响较小；3、随着经济增强，租赁市场更加活跃，小户型将更为走俏。44结论：住宅市场特征与预测武汉市整体住宅市场向好，在供需两旺的局面下，武汉市住宅销售平均价格以名义年平均增长率为14.25%逐渐提高，武汉住宅销售价格增长过快,预计未来房价涨幅会下降武汉市住宅房地产目前呈现供不应求的局面。作为武汉三镇商业经济最为繁盛的汉口，江岸、江汉、桥口三个片区住宅房地产市场供给呈逐年递增之势，其住宅价格销售年平均增长率分别为4.46%、6.01%、1.71%，远,低于全市住宅销售价格年平均增长率。汉口镇的住宅需求市场持波动性增长趋势明显，显示出汉口房地产市场竞争激烈：江岸区住宅市场供需平衡，略有一点供大于求的倾向，但是此倾向未来表现现在不明；江汉区住宅市场在2002年前基本保持供需平衡，2002年呈现供不应求的趋势；桥口区住宅市场在历年来基本保持供大于求的状态，但是供需不平衡的现象并不严重。45京汉大道商业项目市场接受度研判46商业用房市场接受度研判市场层面一、武汉总体商业用房市场二、汉口区域商业用房市场商业行业层面三、武汉商圈格局四、武汉商业经营情况五、文化娱乐业概况六、小结：商业用房小结47汉口商业用房销售面积稳定在每年10万平米左右自2000年起，商业用房竣工量占商品房竣工量不超过10％。武汉商业用房竣工、销售面积汉口商业用房竣工、销售面积48京汉大道沿线商业形态主要为住宅底商时代天骄花好月圆安顺佳园江城华庭时代美博城景江华庭万达商业广场世纪大厦翡翠星空德润大厦三星阳景园盛合嘉园桃源公寓俊华雅苑汉飞青年城数码港京汉大道沿线典型楼盘分布九运京汉名都49在售商铺销售良好，存量商铺几乎没有空置名称建筑面积（平米）商业面积（平米）商业售价（元/平米）商业销售率花好月圆3256940001600055％（铺位全部售完，其余两层整体销售）时代天骄452181500015000临解放大道商业整层销售时代美博城28004467020000－25000目前排号，下月开盘安顺佳园71568800022000目前排号，下月开盘江城华庭250003500租金167元/平米，折合售价约20000一期售完，二期商业暂不销售景江华庭590008000暂为定价年底销售万达商业广场13000013000040000翡翠星空170010000开盘前售完（内部购买）德润大厦1200004000盛合家园180002500暂为定价商业暂不销售俊华雅苑273212700暂为定价商业暂不销售汉飞青年城36300整体租给招商银行九运京汉名都400003600数码港600001－2层整体租给银行50商圈格局汉口商圈格局建设大道解放大道京汉大道中山大道沿江大道武广商圈江汉步行街商圈汉正街商圈六渡桥商圈51人均商业面积偏高，竞争激烈，小型商铺利润率相对较高人均商业面积偏高：城区人均拥有零售商业营业面积达到0.85平方米（折合建筑面积约1.3），全市单店营业面积超过10000平米的商场有40多家。竞争激烈，商业经营利润（销售利润率）相当低：大型购物中心：不到1％连锁超市：1-1.5%小型商铺（便利店）：3-5%武汉北京上海深圳大连香港发达国家1.30.781.441.021.01.31.2人均商业面积52本项目各地块基本不在核心商圈内，主要临街面为京汉大道，商业价值相对较低武广商圈：以武汉商场、武汉广场、世贸广场等大型集中商业为主，是武汉的中高档商场，主要消费群为中高收入阶层。江汉步行街商圈：全长1210米，400多家商户，是武汉最繁华的商圈，消费群体以年轻人居多。汉正街商圈：小商品批发市场，其低廉的商品价格对其它商圈有一定冲击。六渡桥商圈：武汉的传统商业中心，近年来有所衰落，万达商业广场的进驻带来新的活力。各地块周边商业业态：茶叶市场、建材装饰市场、电脑耗材、五金、电动工具、电工产品、餐饮、娱乐等。(以上业态对人流量要求相对较低）53京汉大道沿线租金受核心商圈影响呈点式分布，轨道交通效应并未显现地块周边租金分布6540167901501008050505010075167200606085150-25054京汉大道沿线商业有良好的发展前景1、轨道交通：加强汉口商业中心的辐射力，轨道交通站点周边物业价值将得到提升（一般涨幅为10－15％）。1号线——东西方向横穿汉口，西起吴家山，东至堤角。2号线——南北方向连接汉口、武昌，北起汉口常青花园，南至光谷广场。4号线——一期工程起自武昌火车站，至武汉火车站。2、一元片区规划：城市功能及设施改善，人口结构变动，将吸引高收入阶层进入该地区居住，提高区域消费能力。55对比武汉文化娱乐业现状，规划中的12万平米文化娱乐商业面积规模过大规划中含12万平米文化娱乐商业面积，相当于120个1000平米的娱乐场所，而现有的1000平米以上的娱乐场所不超过20家。汉口娱乐行业最发达，目前经营面积1000平方米以上的有10家，2000平方米以上的有3家；武昌1000平方米以上约3家。形式主要为演艺厅、KTV、迪吧及酒吧，布点总体而言较为分散。江滩的酒吧行业已初具规模，目前有十几家，年底估计会增至三十余家。经营成本占收入的比例约为60%~70%，税后利润率约为20%~30%。武汉目前演艺厅经营面积一般1000－3000平米，酒吧（中等规模）300－400平米，迪吧300－1000平米，KTV不超过3000平米。武汉现有演艺厅约15家，经营面积约15000平米，平均上座率80%。京汉大道娱乐行业多集中在三阳路—友谊路之间，租金约为70~80元/平方米。演艺厅KTV迪吧酒吧主要分布地点京汉大道、解放大道较为分散香港路、宝丰路、江滩江滩、建设大道主要消费群体中、老年人年轻人、中年人年轻人年轻人、中年人、外国人56商业用房分析小结汉口商业用房销售量约每年10万平米京汉大道沿线商铺主要为住宅底商，销售良好武汉人均商业面积偏高，竞争激烈，小型商铺经营压力相对较小京汉大道沿线商业有良好的发展前景本项目文化娱乐商业用房规模大本项目住宅底商有较好的市场实现度本项目文化娱乐商业用房市场风险较大57京汉大道写字楼项目市场接受度研判58供应需求价格旧城改造王家墩商务区规划轨道交通写字楼的市场可接受度？现状？发展趋势整体格局汉口项目片区59武汉写字楼供应量发生明显波动，这反映出写字楼市场在武汉市并不稳定武汉市写字楼供应起伏不定，显示出写字楼市场的不稳定性；根据估算，武汉市每年写字楼竣工量为29.68万平方米；虽然写字楼市场供应不稳定，但是汉口与武昌始终都是武汉市写字楼的主要聚集地。武汉市场写字楼竣工量2002年武汉各镇的写字楼竣工面积比例武汉写字楼供给60武汉市写字楼需求市场也表现出波动性武汉市写楼需求市场不稳定，表明投资写字楼具有一定市场风险；武汉市写字楼平均年吸收量为7.18万平方米；虽然市场需求不确定，但是武汉写字楼需求仍集中在汉口，其次是汉阳。武汉市场写字楼销售/出租量2002年武汉市各镇写字楼销售/出租量武汉写字楼需求61对比武汉市写字楼供给情况，我们武汉写字楼市场严重供大于求，此趋势在近期内将继续保持武汉市写字楼市场供求从99年开始，始终保持供求不平衡状态；

从宏观大势来看，写字楼项目有一定的市场风险。异常基本正常正常运行基本正常异常2002年上半年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.3035反映商品房供求是否平衡的指标0.12260.20720.3210.3035武汉市写字楼供求关系62但是，通过对比历史数据，我们发现写字楼市场复苏的迹象2004年武昌与汉口的写字楼推出量超过历史上任何一年，这可能意味着武汉市的写字楼市场开始复苏。在2004年武汉写字楼推售量为近40万平方米，达到99年以来的历史顶峰历史数据99-02年武汉写字楼预测63从武汉写字楼供求变化，我们可以看出武汉写字楼市场经历了五个阶段三个高潮1993年至1994年90年代后期02年至03年1993—1994年是武汉中高档写字楼市场开发的第一个小高潮；93~94开发的写字楼大都在1997年前后投入使用，如招银大厦、泰合广场、亚贸B座等写字楼，其当时售价都高达8000元／平方米左右，租金都超过了100元／平方米，而且租售率持续保持在75％以上

。市场热潮的大背景源于中国第一波房地产市场热，开发写字楼成为高额利润的象征，因为商业用地有着面积小、容积率高的特征。这是写字楼第二个小高潮，金融一条街上以银行为背景的写字楼相继投入使用与此同时，世贸广场、武昌亚贸A座、中商广场也推出了相当的商务空间。

武汉写字楼从“以高价销售售为主；大户型时代、大面积交易”走向了“以租为主、价格直线下降”的阶段；写字楼销售日渐困难，租价也剧降到40元／平方米。95年至98年此时，延时已久的市场“综合症”开始发作，虽然均价仍然保持在7000元／平方米左右，但相对第一个小高潮时产品的整体品质来说，这一时期有了明显的提高，此时，开发商的高额利润已经不再，同时销售情况同样不甚理想，大不如前。

2001年至2002年这是我市写字楼市场的第三个小高潮；伴随中小型公司的快速成长，市场形成了新一轮商务用房的需求；本阶段创业型公司成为了这一时段营销的主力客户武汉写字楼市场形成了以纯写字楼与商住楼两分天下的大局面。

64武汉写字楼市场经过高潮低谷，现在集中分布在汉口和武昌。

汉口：以“金融一条街”片区，以及解放大道至武胜路沿线为，聚集着汉口地区中高档写字楼武昌：主要分布在中南路至武珞路沿线，包括中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等；随着光谷日渐成熟，SBI创业街、湖北信息产业大厦、华东商务中心等纷纷建成。汉阳：写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。

解放大道至武胜路沿线金融一条街中南路至武珞路沿线在2004年武昌写字楼推售量为31．14万平方米，占我市推售总量的82％，汉口写字楼新的推出量很少，仅占到全市的18％。65汉口写字楼主要分布在金融一条街、解放大道至武胜路沿线、取水楼至江汉北路沿线及沿江大道、江汉路步行街沿线备注：根据调查，集中在汉口的企业主要是外资、合资的商业机构、咨询公司等，与武昌以IT企业为主的写字楼片区有所差别，考虑到目标客户的不一致，我们集中分析汉口写字楼的特征。解放大道至武胜路沿线金融一条街金融一条街：建银大厦招银大厦瑞通广场信合大厦商业银行大厦

特征：武汉市写字楼供应量最大的区域，不少写字楼只租不售；除银行自用外，其余楼层租售火爆，出租率一般都在85％以上。

汉口解放大道至武胜路沿线：泰合广场世界贸易大厦武汉广场特征：以往武汉市写字楼主要供应集中地，在市场消化能力有限的情况下，很多写字楼到现在未实现销售。

沿江大道、江汉步行街沿线汉口写字楼范围66汉口写字楼租售情况：价格与客户汉口写字楼租售价格有较强的地段敏感性。区域地段出售价格出租均价客户建设大道金融一条街7000元/平米50元/平米“金融一条街”写字楼以金融机构自建为主，自用以外多余的写字间出租，但是入驻客户以外资、合资企业为