万科高速扩张中的产品生产模式

关注产品关注客户2023年4月销售的成功之道觉察有效的购置需求——关注客户供给合理的产品供给——关注产品促成交易成功的技巧——沟通、效劳关于房地产销售的几个误区产品已经确定，销售过程难有作为；客户很清晰自己的需求，难以引导；促成交易需要供给更多优待和让步；简洁无视的现实几乎全部的产品和全部的客户的需求具有自然的“弹性”，它们自然存在某些全都的“共性”。尤其是在住宅市场，产品“共性”和需求的“共性”都于远大于其“共性”。大局部的客户都只有一些模糊、笼统的要求，而不能准确、清晰、完整的界定自己的需求；销售的困难在于：如何觉察和界定客户真实的需求；如何在看似平淡的产品中找出适合需求的“条件”；娴熟的运用各种促成交易的技巧。生疏产品——规划和建筑几种典型的规划形式：行列式：节省土地、朝向单一〔利于采光〕；空间单调、通风一般围合式：安全、有庭院〔活动、沟通场所〕、节省土地；朝向不一〔不利采光〕、通风不良自由式〔散落〕：布置敏捷、空间丰富、采光通风良好；铺张土地、安全性差常见的规划多是以某种典型方式为主，集合其他方式进展组合，以取得在特定条件下的某种平衡。建筑形态：低层〔1-3〕、多层〔4-7〕、小高层〔8-16〕、高层〔100米以下〕、超高层点式〔1单元〕、条式/板式〔2个以上单元组合〕生疏产品——规划和建筑建筑构造：砖混构造〔常用多层、低层〕：造价低、抗震弱、寿命短框架构造〔常见多层、小高层〕：造价高、抗震好、寿命长框架剪力墙〔小高层、高层〕：造价高、构造稳固、抗震好、寿命长框筒构造〔高层、超高层〕：造价高、牢固、抗震好、寿命长钢构造：牢固、自重轻、抗震好、造价昂贵、不耐火生疏产品——规划和建筑常见住宅单元布局：一梯两户：南北通透、采光良好、需掌握共摊面积一梯多户：“品”字型、“田”字型、蝶型、放射型等〔都或多或少存在通风、采光的问题〕通廊式：外走廊单侧布局、内走廊双侧布局生疏产品——规划和建筑常见的住宅单体：多层板式住宅：一梯两户/多户〔小户型〕、砖混构造高层板式住宅：一梯两户/多户、通廊式高层塔楼：一梯多户别墅：点式独栋、点式双拼、条式联排公寓单体设计趋势：多层板式：一梯两户、框架构造高层板式：一梯两户、异形柱、大板构造TOWNHOUSE：联排、集合式TH生疏产品——规划和建筑户型设计：平层：安全、有用、经济、构造紧凑复式：空间立体、丰富、竖向分区明确；室内交通不便、交通面积大跃式〔错层〕：二者结合体生疏产品——规划和建筑户型设计趋势：房型增大：面积大、房间多——面积适中、紧凑合理房间全明：明厨、明卫〔解决通风、采光〕功能分区：动静分区〔动：起居、餐厅、厨房、阳台，静：卧房、书房〕干湿分区〔干：房间，湿：卫生间、厨房〕功能简单化：、贮存室、工人房、衣帽间、文化室、家庭厅、早餐室、阳光室〔花房〕、露台生疏产品——规划和建筑户型设计趋势：关注仆人：大主卧、仆人卫生间、仆人衣帽间、仆人书房、阳光室、仆人露台空间豪华：挑空客厅、阳台/露台扩大景观化〔生态化〕：增大窗地比、设置落地窗、外飘窗、入户花园和大露台等生疏产品——规划和建筑户型设计趋势：设施更齐全：冷热水管道、大功率供电、管道燃气、电视、等智能化系统：可视对讲、红外防盗、宽带网络、三表远传、户内综合布线等生疏产品——规划和建筑功能分区：公共—私密、动—静、干—湿异型柱、大板构造，厅内无梁，构造柱网便利住户装修及空间调整细部设计细致周到—双扇入户门、凸窗、落地窗、仆人房步入式衣帽间、隐蔽空调位、厨房烟道；卫生间降板设计，可自由换位通风—穿堂风，自然通风，削减空调消耗朝向—正南90%，西南10%层高3m；得房率＞85%〔户内建筑面积/户内建筑面积+分摊面积〕梯户—小高层1梯2户东方华庭户型设计东方华庭户型一览A:131m2B:124m2C:148m2D:137m2E:155m2F1:163m2F2:163m2H:135m2J:159m2K:1