商业建筑的城市发展与未来

商业建筑的城市发展与未来

孙宗列中国开元国际工程公司。1982年毕业于湖南大学建筑系建筑学专业任职研究员级高级工程师、国家一级注册建筑师、享受政府特殊津贴专家中国建筑学会理事、资深会员、建筑摄影分会副会长、《中国建筑100》丛书、《建筑技艺》杂志编委、清华大学及北京建筑工程学院建筑学硕士生联合指导教师现任中国中元国际工程公司首席总建筑师商业建筑的社会诉求—所获奖项1996年北京市规划委员会首都十佳建筑奖(第二名)2000年建设部全国优秀工程设计奖(铜质奖)2005年北京市第十二届优秀工程二等奖2006年建设部城乡优秀勘察设计三等奖项目业绩1988-1990年亚运会朝阳体育馆国家重点工程1993-1994年北京空港配餐有限公司配餐楼空港配套工程1995-1997年北京远洋大厦北京市重点工程1999-2001年北京中海紫金苑高档居住区2002-2007年北京饭店二期改扩建工程北京市重点工程2002-2004年中国电子大厦(CEC)国有大型企业党部2003-2004年融科资讯中心A座联想集团总部2002-2007年中京艺苑(梅兰芳大剧院)国家级文化设施2003-2005年北京鑫茂大厦国家部委机构办公楼2005-2007年中国驻美国大使馆(华盛顿)国家级工程2005-2007年北京金融街WESTIN酒店五星级商务酒店随着中国城市化进程的加速发展,近年来商业建筑的规模在不断地扩大,在城市中的分布也越来越广,商业建筑在现代都市中扮演的角色越来越重要,它不仅仅是市民购物休闲的物质载体,更充当了宣扬城市生活和风貌的媒介。商业建筑作为城市功能的重要内容,发展到今天已经派生出多样的系统和模式,无论哪一种模式都不能脱离社会、经济、地域发展的水平和条件,不能摆脱城市发展、城市环境的种种制约。另外,商业建筑作为现代商业地产重要内涵之一,其最根本的原则已经清楚地定位在“盈利”二字,这就促使当前商业地产开发都是基于盈利基础上的发展。但是,某些商业建筑项目在追求自身局部利益最大化时,必将与社会环境、历史文化、城市总体格局,乃至全社会的整体利益产生冲突,这就需要对各方利益进行整体均衡。由此可见,任何商业建筑的设计形成,都受到各种条件的影响和制约,它是各种条件和因素相互博弈的结果,在这博弈的过程中,商业利益诉求和城市利益诉求无疑是最重要的两个方面。从纯商业行为出发,商业项目开发的根本出发点是为商业开发创造价值,达到商业利润的最大化,体现在物化的建筑形态上,要求建筑设计能够尽量地创造高效的商业环境,营造热闹的商业氛围,吸引更多的人气,丰富人们的购物体验。商业利益诉求是商业地产项目开发的原始驱动力,也是商业建筑设计的根本出发点。而城市利益诉求是指商业环境在城市中保持活力的同时,城市对商业环境的要求也在提高,商业建筑应该充分考虑对城市或区域整体环境的尊重与和谐,从城市的角度进行设计,使商业地产在空间形态、交通、建筑形象、地域风貌等方面与城市取得协调,这种诉求是城市发展的必然结果。作为建筑师,在商业建筑设计中,如何应对以上两种诉求成了必然的出发点。在商业利益和城市利益,亦或经济效益和社会效益之间取得共赢成了项目设计的最终目标。下面就结合我们经历的北京王府井地区的商业建筑实践,在其规划、设计、商业定位乃至运营、更新中探讨商业建筑是如何顺应时代的要求,呈现它在商业利益和城市利益之间的双重诉求,最终实现经济效益和社会效益的共赢。作为“中国第一街”,王府井商业步行街的意义不仅体现在其商业价值上,更体现在它的社会价值上。它见证了北京近代商业模式的发展历程,特别是从解放后计划经济时代到改革开放后商品经济时代的商业巨变。本文例举的新东安市场和北京饭店二期改造工程两个项目正好位于王府井商业步行街的南北口,它们对于王府井大街乃至整个区域环境的作用都非同一般(图1),而且两个项目存在一定的时间跨度且各具不同的背景条件,因此对于新时代背景下商业利益和城市利益诉求的反应会有所不同,这对于当前的商业建筑设计具有积极的意义。1北京商业监狱商业利益和城市利益的双重诉求决定着新东安市场的发展方向。新东安市场位于北京王府井大街北端275米地段内东安市场原址。占地面积18790平方米,总建筑面积214784平方米,是一座大型综合性商业、办公建筑。1993年开始设计,1998年竣工(图2)。这个号称是当时北京市“商业航母”的商业建筑,在建成之后的一段时期内的确在规模和城市形象塑造,以及老北京一条街等传统老字号的汇集等方面都取得了成功(图3)。在今天,随着社会经济、文化的繁荣发展,人们的生活方式和价值观念也在不断改变,传统的商业空间已经远远不能满足人们的物质和精神需求。此外,原有商业模式的陈旧和商业定位的不确定性所产生的弊端也日显突出,新东安市场的竞争力在逐步下滑。所有这些因素致使新东安市场必须不断调整自己的战略与方向,顺应商业和城市发展的双重诉求,只有这样才能在新的形势下取得生存和发展。因此,新东安市场于2007年进行了全面的更新改造工作,将新东安市场定位为年轻时尚的购物场所。围绕这个主题,更新改造分两方面进行:一是内部商业步行街空间的更新改造,另外就是外立面的改造升级。1.1空间形态基于空间引导在商业利益诉求的驱使下,新东安市场的客户群定位于年轻时尚的购物群,抓住王府井商业步行街带给自身的先天资源,将传统的购物空间改造成功能复杂、形态多样、动态流线、集多种商业要素于一体的复合空间。通过两个有自然采光的七层高中庭为核心,南北两个大型商场与沿步行街西侧的精品店组成“哑铃式”的空间布局,沿着中庭和步行街进行不同的业态设置和主力店分布,形成动态的购物流线,有效地引导消费者的购物行为,并使其变成潜在的商业效益(图4)。在竖向交通与步行街的交汇处形成各具特色的空间节点(图5),创造积极的空间形态,丰富消费者的购物体验(图6)。在内部装修上,对材料的选择注重材料的光感性,多用玻璃、大理石、不锈钢等透光或反光材料,形成动态的空间氛围,色彩以浅色明快为主,配以丰富多彩的橱窗海报,满足购物的视觉冲击,形成时尚、动感、宽敞的购物环境(图7)。所有这些内部空间的重组或装修的升级都在商业利益的诉求下孕育而生,并最终得到市场的认可,实现效益的增值。1.2从建筑景观的视角看在城市利益诉求下,对于项目本身所属王府井“金街”特殊的地理位置,以城市观念来控制新东安市场的立面改造是极其重要的。新东安市场作为90年代北京市十大建筑,其传统的建筑形象深深地留在人们的记忆之中,对于这种集体的认同,应当给予保留,这是对王府井商业步行街区域形象的继承,也是作为宣扬王府井大街名片的职责。在这里,针对城市利益和商业利益的双重诉求,二者间的博弈更为突出。从新的商业定位出发,建筑外在形象应充分显现其年轻时尚的商业内涵,而传统经典的建筑风格又与其格格不入,一股强烈的商业渴望推动着建筑形象的改变。经过不断地反复,形成了目前的状态,最后的结果也实现了二者的共赢:在外立面改造中,在四层以上的部分基本延续新东安市场原有的传统建筑风貌,保留了建筑天际轮廓线与城市环境关系(图8),而考虑到建筑立面的商业性特征,在四层以下的商业裙房立面做了更新调整,在裙房部分突出了商业界面的作用,使之成为传达新东安市场商业活力的媒介,向社会宣扬新东安市场的品质和激情。在二层位置,设计增加了悬挑玻璃雨棚,形成建筑侧缘的灰空间,既为消费者提供良好的外部购物环境,也产生了积极的商业聚敛作用。一、二两层立面以凸显商户形象的设计为重点,双层店铺门面采用大幅玻璃幕墙,结合充分考究的橱窗或广告设计,形成通透的界面形态,使内外空间得到渗透和转换,有效地将人的行为引入到商场内部,创造商业价值。二层以上的商业裙房主要以石材为主,一方面与下面的玻璃幕墙形成对比,增加主体建筑的厚重感,另一方面延续王府井商业步行街整体的界面肌理。二层以上通过广告位和灯箱的侧向布置,在强化建筑纵深感的同时,起到了从屋顶传统天际线到底层商业氛围过渡的作用,使得这次改造在调整商业定位、突出商业活力的同时,保持了与王府井商业街及城市整体风貌相协调的双重作用(图9)。新东安市场外立面改造充分顺应着商业利益和城市利益的双重诉求,将矛盾通过合理的设计转化为促成建筑经济效益和社会效益双赢的结果。2北京发现了滨水商业空间北京饭店二期改扩建工程是一项位于北京王府井“金街”起点位置的改建、扩建工程。北京于2001年获得2008年奥运会主办权,随之而来的为奥运筹备的工程建设和城市改造拉开序幕。北京饭店这座代表了北京相当长一段历史的著名酒店被奥组委选定为奥运会的总部酒店。创建于1900年的北京饭店,在1917年由法国人设计了七层建筑(现今的B座),是十七世纪法式风格的建筑,1954年建设了具有浓郁民族特色的宴会厅部分(现今的C座),并在1974年进行了最大的一次扩建工程,建设了高度接近80米的主楼(现今的A座),成为当时北京最高的建筑,凝聚了当时国内最高的技术成就,建筑风格带有强烈的时代感和中国传统文化特征。上世纪九十年代,对饭店又进行了公共空间的整改,补充了少量服务设施。然而随着社会的飞速发展,这座历久不衰、记忆着历史沧桑的酒店已经不能适应时代的步伐,特别是辅助功能的补充和停车问题在酒店规模不断扩大的情况下显得尤为突出。全面改善服务水准、增加配套设施和扩大接待能力等问题亟待解决。自2002年起开始的“北京饭店二期改扩建工程”就是在这一时代背景下展开的。北京饭店二期改扩建工程东临王府井大街,西至晨光路,南临霞公府路,北至大纱帽胡同,总建筑面积约为27万平方米,含高档商业、高级餐饮、娱乐、会议展览、豪华公寓及酒店服务式公寓等众多功能,各功能之间相互融合、相互提升,充分体现了政治文化交往及高档商务活动等多种功能的综合使用(图10)。该工程的实施,将整合提升该地区的城市关系,并补充完善老北京饭店的功能配置,打造“金街”入口新氛围。该项目位于十分敏感的历史文化地区,与故宫建筑群一箭之遥;且项目用地东西向长300多米,南北向宽100多米,横跨了三个城市地块、两条城市道路。规模如此宏大的商业建筑,完全不同于用地上原有的临街商铺和传统胡同院落的城市脉络,它的兴建对于周边城市空间的影响是巨大的。因此,如何在追求商业利益最大化的同时,协调与尊重与城市的协调关系,同样是这一项目的重大挑战。2.1参与式社会责任的体现与其他高速建设的项目不同,本工程的开发建设以审慎的态度对待城市利益的诉求,充分尊重北京的历史风貌,为此项目开发者进行了两次国际招标。首次国际设计招标在2002年10月进行,目标是作为2008年奥运会组委会下榻酒店,在规模、功能配套、功能布局和城市关系上进行了系统研究,重点解决规划的原则问题。在北京市有关文物、规划专家的参与下,高度论证历经两年时间,最终谨慎确定了高度和城市关系的控制原则,在此基础上展开了实施阶段的国际招标。这个阶段充分显现了商业开发与城市控制的平衡与和谐的辛路历程。商业利益与社会责任在发展和建设的步伐中责任重于利益。此时项目的功能定位随着时间的推移也发生了相应的调整,显然那时项目的建设已不能赶上奥运会的时间,因此,本项目在奥运期间没有考虑总部酒店的功能,而仅作为临时设施,在奥运期间完成了地下部分,作为临时停车功能。直到奥运会之后,地面工程才进行建设。2.2传统围合空间从城市利益的诉求出发,中国“金街”的地位使本工程的城市形象具有特殊的使命,其入口必然要显示“中国元素”的主题。北京饭店二期改扩建工程有着强烈的中轴布局形式,沿东西轴线方向,按不同功能组成不同的院落空间,具有传统围合空间的内涵(图11)。外立面采用竖向大尺度陶板百叶,源自传统竹简的寓意,同时色彩和尺度的控制上采用原有北京饭店立面相近的控制原则,力求完成新老建筑的完美过渡。竖向的外立面形式和节奏贯穿了建筑的全部外围,一改商业建筑满布商业广告的毫无特色的处理方式,使得建筑带有特殊的商业气质和内涵。此外,陶板材料的运用,强调了建筑的时代特征,标志了北京饭店近百年来不同时期的时代烙印,使建筑具有技术的现代内涵(图12)。2.3商业利益的争夺北京饭店二期工程是一座集商业、酒店、会展、居住为一体的综合体建筑,其中地上地下商业总规模约7万平方米。进入21世纪以来,在社会经济迅速发展的同时,商业模式也发生了很大变化,新颖的商业概念和口号层出不穷,商业策划对商业建筑的走向起着越来越重要的作用。面对商家云集的“金街”和各种商业定位和模式的共存,北京饭店二期工程的商业定位在国际一线品牌。在这一定位之下,设计遇到的最大挑战是如何对待拆迁商家的问题。新生商业和回迁商业在定位上的差异导致了二者无法融合,必须各自独立,由此就产生了回迁位置的问题。与新东安市场沿王府井大街方向面宽约300米,有足够的面宽来协调回迁商业不同的是,北京饭店二期工程项目是东西进深,而沿王府井大街仅约100米。因此,在寸土、寸金、寸面宽的王府井大街,商业利益的争夺尤其激烈。另外,当年新东安市场建设时期那种靠政府行政命令的抉择方式已经不是现在城市更新中起主导作用的力量了。经济利益的平衡、各种商业体制的权益补偿决定着项目的命运,建筑师只有等待和为达到最终的平衡寻找各种解决方案。北京饭店二期工程的商业就是在这种艰苦的纷争中形成了最终的结果(图13),沿王府井大街的45%作为回迁商业,回迁面积是原有面积的1.1倍。2.4地下车库出入口的交通组织商业地产周边的交通环境,是决定项目生存的重要条件,在如此重要的地段,项目必然要从城市的角度出发,理性地疏导区域交通环境。本项目的定位为高档的国际一线商业以及超五星级的酒店公寓和豪华公寓,便利的交通是项目品质的体现。项目周边的公共交通十分发达,地铁、公交车、出租车站点都非常便利。但由于本项目服务群体定位于高端人群,因此对机动车的交通也必须作详尽的考虑。由于王府井大街是处于老城区的商业步行街,周边路网通行能力不强,且临近长安街,各种交通限行措施较多,因此对机动车的影响较大。针对这一情况,本项目在布置机动车地下车库出入口时,力求与用地周边城市路网的交通流线合理结合,争取所有机动车都在经过基地最短的距离内就近进入地下车库,地面上不设停车位,所有内部车辆流线组织都在地下车库内进行,最大限度地减少机动车给城市道路造成的压力(图14),而且本项目在停车数量和交通流线上都考虑到了为老北京饭店的预留,很好地解决了老北京饭店基地内部停车位严重不足的问题。同时,为了满足高端消费人群的购物习惯和