第九章-房地产投资规划

第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2009年2月17日

供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。

2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产投资规划房地产投资规划的概念为什么要进行房地产投资规划房地产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。二、个人房产规划流程三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3.被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否会每年调整。

(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。

(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。

(4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。视频买房好还是租房好量力而行最好（3：22）年轻人买房租房的小账本租房买房哪个划算（3：30）四、购房规划衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投资写字楼投资商铺投资车库1.按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年，利率以6％计，可以负担买房贷款的目前房价为：首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元)贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元)可负担房价：首期(27.7)+贷款(53.2)＝80．9(万元)2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用

欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价×(1—按揭贷款成数比串)需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值购房的各种税费购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。南宁2009年商品房均价5002元/㎡2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。业内认为，上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。有人算了一下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要42万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。2010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表青秀区江南区西乡塘区兴宁区良庆区1比2月价格涨幅↑2.06%↑1.34%↓-5.89%↑0.22%↑2.38%2比3月价格涨幅↓-0.087%↑3.36%↑9.96%↑1.54%↑0.91%西乡塘区楼盘报价

南宁市西乡塘区房价楼盘名当前报价在售户型振宁现代鲁班均价6300元/㎡85㎡二房、91㎡、126㎡三房瀚林华府均价8000元/㎡120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯西西湾均价5900元/㎡73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房云星城市春天均价7000元/㎡80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房骋望骊都起价7000元/㎡190㎡四房锦秀豪庭均价6200元/㎡85㎡两房、110㎡三房预约，预计3月底开盘西湖东郡起价13000元/㎡30-300多㎡商铺西建水岸华府起价5955元/㎡少量122-128㎡三房、160-190㎡楼中楼南宁台湾街宜兰湾均价6500元/㎡88-120多㎡三房、140㎡三房瀚林雅筑起价6000元/㎡少量123㎡和136㎡三房隆源国际公馆均价7000元/㎡110㎡2+1房福满花园均价5600元/㎡98-220㎡两房、三房、四房、楼中楼嘉华绿洲均价7000元/㎡55㎡户型，另外还有90多㎡和140㎡楼中楼金都新巢时代均价49000元/㎡58㎡临街商铺天域香格里拉均价6800元/㎡190㎡四房振宁现代鲁班小高层毛坯鲁班路4号入住时间2010-06-30物业费1.3元/㎡·月均价6300元/㎡背景：房贷七折时代结束四银行首套房贷优惠取消南宁部分银行仍打7折当前，工行已向全国各分行下发通知，从4月1日开始取消首套房利率7折优惠。对于首次购房的客户，首付2成，利率优惠是8.5折，首付3成，利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成，利率优惠8.5折的政策。此外，中行执行的也是首套房贷首付2成，利率优惠8.5折的政策，而二套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠外，农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠，但首付均必须是4成。购房目标：3室2厅2卫1厨

120.54㎡6300元/㎡总房款 759402首付（30%）

227821贷款 538531年数还款总额贷款利息月还款额10678149.53146568.135651.2520845496.34313914.943522.90301033167.58501586.182869.91根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器购房目标：2室2厅1卫1厨

80.86㎡6300元/㎡总房款 509418首付（20%）

101884贷款 407534年数还款总额贷款利息月还款额10519900.18112365.784332.5020648195.82240661.422700.8230792073.11384538.712200.20根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器购房目标：1室2厅1卫1厨

51.19㎡6300元/㎡总房款 316197首付（20%）

63239.4贷款 252957.6年数还款总额贷款利息月还款额10322703.3169745.712689.1920402336.73149379.131676.4030491641.72238684.121365.67根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器换房规划阶段性换房换房的步骤先买后卖先卖后买视频：卖房的困惑购新房的各种税费契税金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳权属登记费100元到200元之间第三节个人住房消费贷款个人住房消费贷款种类个人住房贷款的还贷方式一、个人住房消费贷款种类住房公积金贷款缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。个人住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。二、个人住房贷款的计息方法等额本金还款法等额本息还款法组合还款法（一）等额本金还款法就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少其计算公式是：每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率（二）等额本息还款法每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。计算公式是：每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款月数－1］贷款计算器1.两种贷款的利息计算方式等额本息贷款

采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本金贷款

采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。

两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表2.两种贷款的每期还款特点等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同

等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。等额本息还款法与等额本金还款法的比较

等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好结论两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。（三）组合还款法首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额）一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。三、节省贷款利息的方法加速还款额外还款存抵贷关键在于尽可能多的提前偿还本金（一）加速还款缩短还贷周期，增加还贷次数——双周加速还款假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。

标准的月还款(等额本息)双周加速还款(等额本息）

贷款结果对比等额本息贷款之标准月还款(参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额¥3,124.26(月)¥2,723.84(月平均值)¥3,124.26(4周)利息累计¥624,733.6¥480,581.25¥483,100.27还款期数360期360期629期节省利息---¥144,152.35¥141,633.33节省天数---0天2,135天每年需多还款---每年还款不等¥3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%（二）额外还款——提前还贷提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。

提前还贷计算器第四节个人支付能力评估目标和需求分析个人投资动机分析个人支付能力评估一、目标和需求分析房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集合分析来明确。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则：首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。

二、个人投资动机分析自己居住赚取租金出售获利减免税收首要考虑的是居住质量，可以选择具有成熟的居住氛围的社区，如拥有便捷的交通，宜人的环境、配套的生活设施等。首先要考虑的是方便出租，可以选择流动人口大的小型住宅进行投资，或者购买适宜出租给经营者的沿街铺面。如果是为了获取差价收入，则适合投资现时房价相对便宜，但未来规划前景看好，有升值潜力的住宅或店面。国家出台相应鼓励政策，例如规定购房支出可以用来抵扣个人所得税等，房地产投资无疑是个一举两得的投资方式。三、个人支付能力评估投资房产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。确定个人投资房产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最