房地产税收政策汇编

房地产税收政策汇编房地产公司在生产经营过程中波及到营业税、土地增值税、公司所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等税种。每个税种除基本政策以外都还有若干配套和有关政策，且变化较快。现将目前推行中的政策梳理出来，希望能够方便大家在工作中学习和使用。营业税中华人民共和国营业税暂行条例文号：国务院令第540号发文日期：2008-11-10《中华人民共和国营业税暂行条例》已经2008年11月5日国务院第34次常务会议订正经过，现将订正后的《中华人民共和国营业税暂行条例》宣布，自2009年1月1日起实行。总理温家宝二〇〇八年十一月十天中华人民共和国营业税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第136号公布2008年11月5日国务院第34次常务会议订正经过）第一条在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形财富或许销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。第二条营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。税目、税率的调整，由国务院决定。纳税人经营娱乐业详细合用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。第三条纳税人兼有不一样税目的应当缴纳营业税的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形财富或许销售不动产，应当分别核算不一样税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；未分别核算营业额的，从高合用税率。第四条纳税人供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产，依照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的钱币结算营业额的，应当折合成人民币计算。第五条纳税人的营业额为纳税人供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产收取的所有价款和价外花费。可是，以下情况除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其余单位或许个人的，以其获得的所有价款和价外花费扣除其支付给其余单位或许个人的运输花费后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅行业务的，以其获得的所有价款和价外花费扣除替旅行者支付给其余单位或许个人的住宿费、餐费、交通费、旅行景点门票和支付给其余接团旅行公司的旅行费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其余单位的，以其获得的所有价款和价外花费扣除其支付给其余单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其余情况。第六条纳税人依照本条例第五条规定扣除有关项目，获得的凭证不切合法律、行政法例或许国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。第七条纳税人供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产的价钱显然偏低并没有正当原由的，由主管税务机关审定其营业额。第八条以下项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构供应的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人供应的劳务；（三）医院、诊所和其余医疗机构供应的医疗服务；（四）学校和其余教育机构供应的教育劳务，学生勤工俭学供应的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及有关技术培训业务，家禽、牲口、水生动物的配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书室举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（七）境内保险机构为出口货物供应的保险产品。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地域、部门均不得规定免税、减税项目。第九条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。第十条纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。第十一条营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或许个人在境内供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或许购买方为扣缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其余扣缴义务人。第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产并收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证的当天。国务院财政、税务主管部门还有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。第十三条营业税由税务机关征收。第十四条营业税纳税地址：（一）纳税人供应给税劳务应当向其机构所在地或许居住地的主管税务机关申报纳税。可是，纳税人供应的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其余应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。（二）纳税人转让无形财富应当向其机构所在地或许居住地的主管税务机关申报纳税。可是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或许居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。第十五条营业税的纳税限时分别为5日、10日、15日、1个月或许1个季度。纳税人的详细纳税限时，由主管税务机关依据纳税人应纳税额的大小分别审定；不可以依照固按限时纳税的，能够挨次纳税。纳税人以1个月或许1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或许15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。扣缴义务人解缴税款的限时，依照前两款的规定执行。第十六条营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。第十七条本条例自2009年1月1日起实行。中华人民共和国营业税暂行条例实行细则文号：财政部国家税务总局第52命令发文日期：2008-12-15第一条依据《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称条例)，拟订本细则。第二条条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务(以下称应税劳务)。加工和维修、修配，不属于条例规定的劳务(以下称非应税劳务)。第三条条例第一条所称供应条例规定的劳务、转让无形财富或许销售不动产，是指有偿供应条例规定的劳务、有偿转让无形财富或许有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或许个体工商户聘任的员工为本单位或许雇主供应条例规定的劳务，不包含在内。前款所称有偿，是指获得钱币、货物或许其余经济利益。第四条条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)供应条例规定的劳务、转让无形财富或许销售不动产，是指：(一)供应或许接受条例规定劳务的单位或许个人在境内；(二)所转让的无形财富(不含土地使用权)的接受单位或许个人在境内；(三)所转让或许出租土地使用权的土地在境内；(四)所销售或许出租的不动产在境内。第五条纳税人有以下情况之一的，视同发生应税行为：(一)单位或许个人将不动产或许土地使用权无偿赠予其余单位或许个人；(二)单位或许个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；(三)财政部、国家税务总局规定的其余情况。第六条一项销售行为假如既波及应税劳务又波及货物，为混杂销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或许零售的公司、公司性单位和个体工商户的混杂销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其余单位和个人的混杂销售行为，视为供应给税劳务，缴纳营业税。第一款所称货物，是指有形动产，包含电力、热力、气体在内。第一款所称从事货物的生产、批发或许零售的公司、公司性单位和个体工商户，包含以从事货物的生产、批发或许零售为主，并兼营应税劳务的公司、公司性单位和个体工商户在内。第七条纳税人的以下混杂销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关审定其应税劳务的营业额：(一)供应建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；(二)财政部、国家税务总局规定的其余情况。第八条纳税人兼营应税行为和货物或许非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或许非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或许非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关审定其应税行为营业额。第九条条例第一条所称单位，是指公司、行政单位、事业单位、军事单位、社会集体及其余单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其余个人。第十条除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取钱币、货物或许其余经济利益的单位，但不包含单位依法不需要办理税务登记的内设机构。第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人担当有关法律责任的，以发包人为纳税人；不然以承包人为纳税人。第十二条中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。第十三条条例第五条所称价外花费，包含收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖赏费、违约金、滞纳金、缓期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其余各样性质的价外收费，但不包含同时切合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：(一)由国务院或许财政部赞同建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财政、价钱主管部门赞同建立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政单据；(三)所收款项全额上缴财政。第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或许从纳税人此后的应缴纳营业税税额中减除。第十五条纳税人发生应税行为，假如将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；假如将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何办理，均不得从营业额中扣除。第十六条除本细则第七条规定外，纳税人供应建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包含工程所用原资料、设备及其余物质和动力价款在内，但不包含建设方供应的设备的价款。第十七条娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的所有价款和价外花费，包含门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其余各项收费。第十八条条例第五条第(四)项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其余金融商品买卖业务。货物期货不缴纳营业税。第十九条条例第六条所称切合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：(一)支付给境内单位或许个人的款项，且该单位或许个人发生的行为属于营业税或许增值税征收范围的，以该单位或许个人开具的发票为合法有效凭证；(二)支付的行政事业性收费或许政府性基金，以开具的财政单据为合法有效凭证；(三)支付给境外单位或许个人的款项，以该单位或许个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单占有疑义的，能够要求其供应境外公证机构的确认证明；(四)国家税务总局规定的其余合法有效凭证。第二十条纳税人有条例第七条所称价钱显然偏低并没有正当原由或许本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按以下次序确立其营业额：(一)按纳税人近来时期发生同类应税行为的均匀价钱审定；(二)按其余纳税人近来时期发生同类应税行为的均匀价钱审定；(三)按以下公式审定：营业额=营业成本或许工程成本×(1＋成本利润率)÷(1-营业税税率)公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确立。第二十一条纳税人以人民币以外的钱币结算营业额的，其营业额的人民币折合率能够选择营业额发生的当天或许当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在预先确立采纳何种折合率，确立后1年内不得改正。第二十二条条例第八条规定的部分免税项目的范围，限制以下：(一)第一款第(二)项所称残疾人员个人供应的劳务，是指残疾人员自己为社会供应的劳务。(二)第一款第(四)项所称学校和其余教育机构，是指一般学校以及经地、市级以上忍民政府或许同级政府的教育行政部门赞同成立、国家认可其学员学历的各种学校。(三)第一款第(五)项所称农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕种(包含耕作、栽种、收割、脱粒、植物保护等)的业务；排灌，是指对农田进行浇灌或排涝的业务；病虫害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务；农牧保险，是指为栽种业、养殖业、牧业栽种和饲养的动植物供应保险的业务；有关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护业务有关以及为使农民获取农牧保险知识的技术培训业务；家禽、牲口、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包含与该项劳务有关的供应药品和医疗器具的业务。(四)第一款第(六)项所称纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书室举办文化活动，是指这些单位在自己的场所举办的属于文化体育业税目收税范围的文化活动。其门票收入，是指销售第一道门票的收入。宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入，是指寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动销售门票的收入。(五)第一款第(七)项所称为出口货物供应的保险产品，包含出口货物保险和出口信誉保险。第二十三条条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额共计达到起征点。营业税起征点的合用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定以下：(一)如期纳税的，为月营业额1000－5000元；(二)挨次纳税的，为每次(日)营业额100元。省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，依据实质状况确立当地域合用的起征点，并报财政部、国家税务总局存案。第二十四条条例第十二条所称收讫营业收进款项，是指纳税人应税行为发生过程中或许达成后收取的款项。条例第十二条所称获得讨取营业收进款项凭证的当天，为书面合同确立的付款日期的当天；未签订书面合同或许书面合同未确立付款日期的，为应税行为达成的当天。第二十五条纳税人转让土地使用权或许销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人供应建筑业或许租借业劳务，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称将不动产或许土地使用权无偿赠予其余单位或许个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。第二十六条依照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或许不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超出6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或许居住地的主管税务机关补收税款。第二十七条银行、财务公司、信托投资公司、信誉社、外国公司常驻代表机构的纳税限时为1个季度。第二十八本细则自2009年1月1日起实行。财政部、国家税务总局对于个人住宅转让营业税政策的通知文号：财税[2008]174号发文日期：2008-12-29各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院办公厅对于促进房地产市场健康发展的若干建议》（国办发〔2008〕131号）对于进一步鼓舞一般商品住宅花费的精神，促进房地产市场健康发展，现将个人住宅转让的营业税政策通知以下：一、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非一般住宅对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超出2年（含2年）的非一般住宅或许不足2年的一般住宅对外销售的，依照其销售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税；个人将购买超出2年（含2年）的一般住宅对外销售的，免征营业税。二、上述一般住宅和非一般住宅的标准、办理免税的详细程序、购买房子的时间、开具发票、差额收税扣除凭证、非购买形式获得住宅行为及其余有关税收管理规定，依照《国务院办公厅转发建设部等部门对于做好稳固住宅价钱工作建议的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部对于增强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局对于房地产税收政策执行中几个详细问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。三、自2009年1月1日起，《财政部国家税务总局对于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）撤消。国家税务总局对于土地使用者将土地使用权送还给土地所有者行为营业税问题的通知文号：国税函[2008]277号宣布日期：2008-03-27各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局:近接部分地域反应如何界定土地使用者将土地使用权送还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确以下:纳税人将土地使用权送还给土地所有者时，只需出具县级（含）以上地方人民政府回收土地使用权的正式文件，不论支付征地赔偿费的资本根源能否为政府财政资本，该行为均属于土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为，依照《国家税务总局对于印发〈营业税税目说明（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。国家税务总局对于个人销售拆迁赔偿住宅征收营业税问题的批复文号：国税函[2007]768号宣布日期：2007-07-16广东省地方税务局：你局《对于个人销售拆迁赔偿住宅征收营业税问题的请示》（粤地税发[2007]125号）收悉。经研究，批复以下：一、对于拆迁赔偿住宅获得方式问题房地产开发公司对被拆迁户推行房子产权调动时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获取了相应的经济利益，依据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获取了另一处不动产所有权，该行为不属于经过受赠、继承、离婚财富切割等非购买形式获得的住宅。二、对于购买时间确立问题被拆迁户销售与房地产开发公司产权调动而获得的拆迁赔偿住宅时，应按《国家税务总局、财政部、建设部对于增强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确立该住宅的购买时间。国家税务总局对于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行方法》的通知文号：国税发[2006]128号宣布日期：2006-08-24各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了增强不动产、建筑业营业税管理，现将《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行方法》印发给你们，请仔细贯彻执行，对贯彻执行中出现的问题及有关状况应及时上报总局。本方法自2006年10月1日起执行。不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行方法为增强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税目标，实现对不动产、建筑业营业税的精美化管理，拟订本方法。第一条各地税务机关对付不动产和建筑业营业税推行项目管理制度。不动产和建筑业营业税项目管理是指税务机关依据不动产和建筑业特色，采纳信息化手段，依照现行营业税政策规定，以不动产和建筑业工程项目为管理对象，指定特意的管理人员，利用不动产和建筑业营业税项目管理软件，对纳税人经过计算机网络及时申报的信息进行税收管理的一种模式。第二条税务机关不动产和建筑业营业税项目管理的详细内容以下：（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、剖析、传达、比对；（三）对税收政策进行宣传解说，及时反应征管中存在的问题；（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算状况；（五）依据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳状况，保证税款及时、足额入库；（六）监察纳税人合法获得、使用、开具不动产销售和建筑业发票；（七）不动产销售及建筑业工程项目完工后及时清缴税款，并出具清理报告。第三条纳税人销售不动产或供应建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签订并领取建筑施工赞同证之日起30日内，持以下有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记：（一）《不动产项目状况登记表》（见附件1）或《建筑业工程项目状况登记表》（见附件2）的纸制和电子文档；（二）营业执照副本和税务登记证件副本；（三）不动产销售赞同证、建筑业工程项目施工赞同证；（四）不动产销售合同、建筑业工程施工合同；（五）纳税人的开户银行、帐号；（六）中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应供应书面资料，资料内容包含工程施工地址、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；（七）税务机关要求供应的其余有关资料。纳税人供应异地建筑业应税劳务的，应同时依照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记。第四条纳税人不动产、建筑业工程项目登记内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，持《不动产项目状况登记表》、《建筑业工程项目状况登记表》的纸制和电子文档，向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记。纳税人不动产销售完成和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完成和建筑业工程项目完工之日起30日内，持以下资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记：（一）《不动产项目状况登记表》、《建筑业工程项目状况登记表》的纸制和电子文档；（二）不动产、建筑业工程项目的税收缴款书；（三）建筑业工程项目完工结算报告或工程结算报告书；（四）税务机关要求供应的其余有关资料。纳税人异地供应建筑业应税劳务的，应同时依照上述规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。如纳税人因为办理暂时税务登记发生税务登记号改正时，应同时向机构所在地主管税务机关供应《建筑业工程项目状况登记表》的纸制和电子文档。第五条纳税人应按月向主管税务机关进行纳税申报，依照《营业税纳税申报方法》填报《建筑业营业税纳税申报表》，依照主管税务机关的要求填报不动产销售的纳税申报表。各地税务机关应踊跃创建条件，实现不动产销售和建筑业营业税纳税申报的电子化。纳税人异地供应建筑业应税劳务的，应依照上述规定向机构所在地主管税务机关报送《建筑业营业税纳税申报表》和《异地供应建筑业劳务税款缴纳状况申报表》。第六条扣缴义务人执行代扣代缴义务时，应成立代扣代缴税款台帐，如实记录被扣缴纳税人的名称、工程项目的名称、地址及编号、代扣代收税款凭证号、代扣代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。代扣代缴业务结束后，扣缴义务人应将余下的代扣代收税款凭证交还主管税务机关，并结清应代扣代缴的税款。第七条各地税务机关应踊跃与规划、建设部门成立畅达的信息交流渠道，及时认识已赞同立项的建筑工程项目的基本状况。第八条主管税务机关应依据项目管理人员岗位职责，拟订相应的岗位核查责任制。第九条不动产和建筑业纳税人差别不一样状况分为自开票纳税人和代开票纳税人。（一）同时切合以下条件的纳税人为自开票纳税人，能够在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：1.依法办理税务登记证；2.执行不动产、建筑业营业税项目管理方法；3.依照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；4.使用知足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。（二）不一样时切合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人须供应以下资想到税务机关申请代开发票：1.完税凭证；2.营业执照和税务登记证复印件；3.不动产销售、建筑劳务合同或其余有效证明；4.出门经营税收管理证明（供应异地劳务时）；5.中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应供应书面资料，资料内容包含工程施工地址、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；6.税务机关要求供应的其余资料。第十条税务机关应踊跃创建条件，逐渐实现纳税人经过电子信息网络联通方式在主管税务机关的及时监控和受权下自行开票。第十一条销售不动产发票、建筑业发票的款式和内容由国家税务总局一致拟订。销售不动产发票、建筑业发票的印制、领购、开具、获得、保存、缴销均由税务机关管理和监察。税务机关对代开的销售不动产发票、建筑业发票应按建筑工程项目逐户成立收入台账，逐笔登记代开发票数目、发票号码、开具金额。第十二条不动产、建筑业营业税项目管理软件由国家税务总局一致研究开发、一致部署实行。第十三条增强信息化管理工作是实现“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的重要手段，各地税务机关应踊跃创建条件，逐渐实现不动产、建筑业营业税管理工作的信息化、网络化。第十四条信息的传输和比对。（一）不动产、建筑业应税劳务发生地税务机关应按月使用不动产、建筑业营业税项目管理软件将《建筑业营业税纳税申报表》及当地的不动产销售营业税纳税申报表上传给上司税务机关。上司税务机关依照料理权限，对信息进行清分，并将清分结果下传给下级税务机关或许上传给上司税务机关。（二）机构所在地主管税务机关对付接收信息进行有效比对、剖析，并将比对结果不符合的状况转有关部门办理。第十五条各省、自治区、直辖市地方税务局可依据本方法，联合当地域的实质状况，拟订详细实行方法，并报国家税务总局存案。第十六条本方法由国家税务总局负责解说。附：1.不动产项目状况登记表2.建筑业工程项目状况登记表国家税务总局对于以房抵债未办理房子产权过户手续征收营业税问题的批复文号：国税函[2005]第1103号宣布日期：2005-11-23四川省地方税务局：你局《对于以房抵债未办理房子权属过户手续能否征收营业税问题的请示》(川地税发[2005]第131号)收悉。经研究，批复以下：公司未如期送还银行贷款，经人民法院裁定，将公司拥有的房产抵给银行清账债务，银行据此作了“以物抵贷”的账务办理。固然公司未办理房子权属过户手续，但人民法院裁定“以房抵债”后，房子的所有权已发生了转移。据此，依据现行营业税有关规定，公司已发生了“销售不动产”行为，应依照规定征收营业税。国家税务总局对于合作建房营业税问题的批复文号：国税函[2005]1003号宣布日期：2005-10-24海南省地方税务局：你局《海南省地方税务局对于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉。经研究，批复以下：基于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房子所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形财富的行为。所以，甲方供应土地使用权，乙方供应所需资本，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不合用《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。国家税务总局对于营业税若干政策问题的批复文号：国税函[2005]83号宣布日期：2005-01-26厦门市地方税务局：你局《对于营业税若干政策业务问题的请示》（厦地税发[2004]101号）收悉，经研究，现批复以下：一、对拥有明确租借年限的房子租借合同，不论租借年限为多少年，均不可以将该租借行为认定为转让不动产永远使用权，应依照“服务业－－租借业”征收营业税。二、《财政部、国家税务总局对于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）项的规定合用于所有建筑安装工程作业（包含一般工程和跨省工程）。三、单位和个人销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，不论该不动产或土地使用权上一环节能否已缴纳营业税，均应依照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以所有收入减去该不动产或土地使用权的购买或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格依照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。国家税务总局对于金融公司销售未获得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复文号：国税函[2005]77号宣布日期：2005-1-24广西壮族自治区地方税务局：你局《对于金融公司销售未获得发票的抵债不动产和土地使用权如何征收营业税问题的请示》(桂地税报[2004]60号)收悉。经研究，批复以下：《财政部、国家税务总局对于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第四条规定的合法有效凭证，包含法院判决书、裁定书、调停书，以及可由人民法院执行的仲裁判决书、公证债权文书。国家税务总局对于住宅专项维修基金征免营业税问题的通知文号：国税发[2004]69号宣布日期：2004-06-07各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：对于有关单位代收的住宅专项维修基金能否计征营业税的问题，现明确以下：住宅专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的维修和更新、改造。基于住宅专项维修基金资本所有权及使用的特别性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发公司以及物业管理单位代收的住宅专项维修基金，不计征营业税。财政部、国家税务总局对于营业税若干政策问题的通知文号：财税[2003]16号宣布日期：2003-01-15各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对营业税若干业务问题明确以下：一、对于征收范围问题（一）燃气公司和生产、销售货物或供应增值税应税劳务的单位，在销售货物或供应增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包含管道煤气集资款＜初装费＞）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。（二）保险公司获得的追偿款不征收营业税。以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司依照保险合同的商定向被保险人支付赔款，并从被保险人处获得对保险标的价款进行追偿的权益而追回的价款。（三）《财政部、国家税务总局对于福利彩票有关税收问题的通知》（财税[2002]59号）规定，“福利彩票机构刊行销售福利彩票获得的收入不征收营业税”，此中的“福利彩票机构”包含福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监察、管理的电脑福利彩票投注点。（四）《财政部、国家税务总局对于对中国出口信誉保险公司办理的出口信誉保险业务不征收营业税的通知》（财税[2002]157号）规定，“对中国出口信誉保险公司办理的出口信誉保险业务不征收营业税”，这里的“出口信誉保险业务”包含出口信誉保险业务和出口信誉担保业务。以上所称出口信誉担保业务，是指与出口信誉保险有关的信誉担保业务，包含融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保（如招标担保、履约担保、预支款担保等）。（五）随汽车销售供应的汽车按揭服务和代劳服务业务征收增值税，独自供应按揭、代劳服务业务，其实不销售汽车的，应征收营业税。二、对于合用税目问题（一）电影刊行单位以出租电影拷贝形式将电影拷贝播映权在必定限时内转让给电影放映单位的行为按“转让无形财富”税目征收营业税。（二）单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税。（三）单位和个人在旅行景点经营索道获得的收入按“服务业”税目“旅行业”项目征收营业税。（四）单位和个人创办“网吧”获得的收入，按“娱乐业”税目征收营业税。（五）电信单位（指电信公司和经电信行政管理部门赞同从事电信业务的单位，下同）供应的电信业务（包含基础电信业务和增值电信业务，下同）按“邮电通信业”税目征收营业税。以上所称基础电信业务是指供应公共网络基础设备、公共数据传递和基本语音通服气务的业务，详细包含固定网国内长途及当地电话业务、挪动通信业务、卫星通信业务、因特网及其余数据传递业务、网络元素出租销售业务、电信设备及电路的出租业务、网络接入及网络托管业务，国际通信基础设备国际电信业务、无线寻呼业务和转售的基础电信业务。以上所称增值电信业务是指利用公共网络基础设备供应的电信与信息服务的业务，详细包含固定电话网增值电信业务、挪动电话网增值电信业务、卫星网增值电信业务、因特网增值电信业务、其余数据传递网络增值电信业务等服务。（六）双方签订承包、租借合同（协议，下同），将公司或公司部分财富出包、租借，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租借费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时切合以下三个条件的，属于公司内部分派行为不征收营业税：１、承包方以出包方名义对外经营，由出包方担当有关的法律责任；２、承包方的经营进出所有纳入出包方的财务会计核算；３、出包方与承包方的利益分派是以出包方的利润为基础。（七）单位和个人转让在建项目时，不论能否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下方法征收营业税：１、转让已达成土地先期开发或正在进行土地先期开发，但还没有进入施工阶段的在建项目，按“转让无形财富”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。２、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但还没有完工的房地产项目或其余建设项目。（八）土地整理贮备供应中心（包含土地交易中心）转让土地使用权获得的收入按“转让无形财富”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。三、对于营业额问题（一）单位和个人供应营业税应税劳务、转让无形财富和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，赞同退还已收税款，也能够从纳税人此后的营业额中减除。（二）单位和个人在供应营业税应税劳务、转让无形财富、销售不动产时，假如将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；假如将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何办理，均不得从营业额中减除。电信单位销售的各样有价电话卡，因为其计费系统只好按有价电话卡面值出账并按有价电话卡面值确认收入，不可以直接在销售发票上注明折扣折让额，以按面值确认的收入减去当期财务会计上表现的销售折扣折让后的余额为营业额。（三）单位和个人供应给税劳务、转让无形财富和销售不动产时，因受让方违约而从受让方获得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（四）单位和个人因财务会计核算方法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，赞同从营业额中减除。（五）保险公司已征收过营业税的应收未收保费，凡在财务会计制度规定的核算限时内未回收的，赞同从营业额中减除。在会计核算限时此后回收的已冲减的应收未收保费，再并入当期营业额中。（六）保险公司展开无赔偿奖赏业务的，以向投保人实质收取的保费为营业额。（七）中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的的保险业务向境外再保险人办理分保的，以所有保费收入减去分保保费后的余额为营业额。境外再保险人应就其分保收入担当营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境外再保险人应缴纳的营业税税款。（八）金融公司（包含银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券拥有时期获得的股票、债券盈余收入的余额确立。（九）金融公司买卖金融商品（包含股票、债券、外汇及其余金融商品，下同），可在同一会计年度末，将不一样纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计算并缴纳营业税，假如汇总计算应缴的营业税税额小于今年已缴纳的营业税税额，能够向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下一会计年度。（十）金融公司从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保兼顾费、交通违章罚款、税款等，以所有收入减去支付给拜托方价款后的余额为营业额。（十一）经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委赞同经营融资租借业务的单位从事融资租借业务的，以其向承租者收取的所有价款和价外花费（包含残值）减除出租方担当的出租货物的实质成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实质成本，包含由出租方担当的货物的购入价、关税、增值税、花费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包含外汇借钱和人民币借钱利息）。（十二）劳务公司接受用工单位的拜托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的薪资和为劳动力上交的社会保险（包含养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住宅公积金一致交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的所有价款减去代收转付给劳动力的薪资和为劳动力办理社会保险及住宅公积金后的余额为营业额。（十三）通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物件均属于设备，其价值不包含在工程的计税营业额中。其余建筑安装工程的计税营业额也不该包含设备价值，详细设备名单可由省级地方税务机关依据各自实质状况列举。（十四）邮政电信单位与其余单位合作，共同为用户供应邮政电信业务及其余服务并由邮政电信单位一致收取价款的，以所有收入减去支付给合作方价款后的余额为营业额。（十五）中国挪动通信公司公司经过手机短信公益特服号“8858”为中国少儿少年基金会接受捐钱业务，以所有收入减去支付给中国少儿少年基金会的价款后的余额为营业额。（十六）经地方税务机关赞同使用运输公司发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将担当的运输业务分给其余运输公司并由其一致收取价款的，以其获得的所有收入减去支付给其余运输公司的运费后的余额为营业额。（十七）旅行公司组织旅行团在中国境内旅行的，以收取的所有旅行费减去替旅行者支付给其余单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其余接团旅行公司的旅行费后的余额为营业额。（十八）从事广告代理业务的，以其所有收入减去支付给其余广告公司或广揭公布者（包含媒体、载体）的广揭公布费后的余额为营业额。（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的所有收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房子租金的价款后的余额为营业额。（二十）单位和个人销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，以所有收入减去不动产或土地使用权的购买或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以所有收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。四、对于营业额减除项目凭证管理问题营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证一定是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证一定是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。五、对于纳税义务发生时间问题单位和个人供应给税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包含预收款、预支款、预存花费、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以依照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。六、对于纳税地址问题（一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地址为土地、不动产所在地；单位和个人出租物件、设备等动产的营业税纳税地址为出租单位机构所在地或个人居住地。（二）在中华人民共和国境内的电信单位供应电信业务的营业税纳税地址为电信单位机构所在地。（三）在中华人民共和国境内的单位供应的设计（包含在展开设计时进行的勘探、丈量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地址为单位机构所在地。（四）在中华人民共和国境内的单位经过网络为其余单位和个人供应培训、信息和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地址为单位机构所在地。本通知自2003年1月1日起执行。凡在此从前的规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。此前因与本通知规定不一致而已征的税款不再退还，未收税款不再补征。国家税务总局对于房地产开发公司从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复文号：国税函[1999]144号宣布日期：1999-03-21新疆维吾尔自治区地方税务局；你局《对于对新疆广汇房地产开发公司“存单购房”等业务活动如何收税问题的请示》（新地税一字[1998]038号）收悉。对于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房子如何征收营业税问题，经研究，现批复以下：房地产开发公司采纳“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，依据合同商定的限时，在一准时期后，又将该商品房购回），依据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实行细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。国家税务总局对于“代建”房子行为应如何征收营业税问题的批复文号：国税函[1998]554号宣布日期：1998-9-21新疆维吾尔自治区地方税务局:你局《对于对房地产开发公司代建房子行为如何征收营业税问题的请示》(新地税一字t1998]041号)收悉。对于房地产开发公司为其余单位代建房子行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复以下:房地产开发公司(以下简称甲方)获得土地使用权并办理施工手续后依据其余单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修筑该房子，还对付甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。国家税务总局对于以房子抵顶债务应征收营业税问题的批复文号：国税函[1998]771号宣布日期：1998-12-15大连市地方税务局：你局《对于大连市西岗区金属物质中心被法院判决以房子抵顶债务能否征收营业税的请示》(大地税函[1998]42号)收悉。现批复以下：单位或个人以房子抵顶有关债务，不管是经双方(或多方)磋商决定的，还是由法院裁定的，其房子所有权已发生转移，且原房东也获得了经济利益(减少了债务)，所以，对单位或个人以房子或其余不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。国家税务总局对于销售不动产兼装饰行为征收营业税问题的批复文号：国税函[1998]53号宣布日期：1998-01-25陕西省地方税务局：你局《陕西省地方税务局对于房地产开发公司销售不动产如何确立计税依照的请示》收悉。经研究，现批复以下：纳税人将销售房子的行为分解成销售房子与装饰房子两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。基于其装饰合同中明确规定，装饰合同为房地产买卖契约的一个构成部分，与买卖契约共同成为认购房产的所有合同。所以，依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条对于“纳税人的营业额为纳税人供应给税劳务、转让无形财富或许销售不动产向对方收取的所有价款和价外花费”的规定，对纳税人向对方收取的装饰及安装设备的花费，应一并列人房子售价，按“销售不动产”税目征收营业税。国家税务总局对于房地产租借行为征收营业税问题的批复文号：国税函[1997]564号宣布日期：1997-10-24陕西省地方税务局：你局《陕西省地方税务局对于对房地产典当行为征收营业税问题的请示》（陕地税函[1997]07ｌ号）收悉。经研究，现批复以下：一、你省宁强县城关综合服务公司（以下简称服务公司）将所属房地产典当给宁强县生产资料公司（以下简称生资公司）使用，典当限时长达30年。依据中国人民银行公布的《典当行管理暂行方法》（银发[1996]119号）的规定，典当限时最长为3个月，在典当期内，典当行不得出租或使用典当物件。所以，服务公司将房地产典当给生资公司的行为，不属于典当行为。而依据《营业税税目说明》对“租借业”的解说；服务公司将房地产典当给生资公司的行为，切合“在商定的时问内将场所、房子、物件、设备或设备等转让别人使用的业务”，所以对服务公司应按“服务业”税目中的“租借”项目收税，营业额为向对方收取的所有价款。二、对生资公司向服务公司有偿供应资本的行为，切合《营业税税目说明》中规定的“将资本贷予别人使用的业务”，因今生资公司向服务公司供应资本收取的利息应按“金融保险业”税目征收营业税。国家税务总局对于房产开发公司销售不动产征收营业税问题的通知文号：国税函[1996]684号宣布日期：1996-11-22广东省地方税务局：接你省广州市地方税务局《对于房产开发公司包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发［1996］259号），反应房产开发公司与包销商签订合同，将房产交给包销商依据市场状况自订价钱进行销售，由房产开发公司向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收买，对此应如何征收营业税。经研究，现回复以下：在合同期内房产公司将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发公司进行销售，所获得的手续费收入或许价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房子未售出，由包销商进行收买，其实质是房产开发公司将房子销售给包销商，对房产开发公司应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。国家税务总局对于外商投资公司从事城市住所小区建设征收营业税问题的批复文号：国税函发[1995]549号宣布日期：1995-10-10江苏省国家税务局:你局《对于外商投资公司从事城市住所小区建设有关征免营业税问题的请示》(苏国税发[95]338号)收悉。文中反应你省南通等地外商投资公司(以下称拆迁人)依据当地政府城市规划和建设部门的要求，经过各样方式对规划区内原住户的房子进行拆迁并最后布置(或偿还)住户。在详细办理“布置”或“偿还”时，当地政府规定，依据被拆房子的所有权性质不一样，分别推行产权调动，按质作价互找差价；或作价赔偿；或产权调动、作价赔偿相联合等方法，拆迁人与被拆迁人经过《房子拆迁赔偿布置协议》明确拆迁布置事宜。并要求对外商投资公司从事这种城市住所小区建设波及的营业税问题予以明确。经研究，现批复以下；对外商投资公司从事城市住所小区建设，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其获得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住所房子的成本价审定计征营业税；对最后转让时未作价结算的住所区配套公共设备(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住所房子转让价钱中并已征收营业税的，不再征收营业税。国家税务总局对于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知文号：国税发[1994]86号宣布日期：1994-04-07近来，财政部就房地产开发业务收入实现问题以（94）财会二字第02号文件回复深圳市财政局称：“转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现”，并将该复函抄送各省，自治区，直辖市和计划单列市税务局。该复函发出后，许多地域税务机关咨询，对于房地产经营征收营业税的纳税义务发生时间，应按营业税暂行条例及其实行细则的规定执行，还是按该复函的规定执行。经与财政部联系，该复函是仅就房地产经营的会计核算而言的，其实不是对房地产经营的营业税纳税义务发生时间作出新的规定。所以，房地产经营的营业税纳税义务发生时间，仍应按营业税暂行条例及其实行细则的有关规定执行。纳税人采纳预收款方式转让土地使用权或许销售不动产的，仍应以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。国家税务总局对于销售自建建筑物征收营业税的通知文号：国税发[1993]25号宣布日期：1993-06-25各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局：近据部分地域反应，目前有些房地产公司和建筑安装公司发生销售自建建筑物的业务，要求明确对销售自建建筑物应否征收“建筑安装”营业税。经研究，为了一致政策，均衡税收负担，我局决定，对于销售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“土地使用权转让及销售建筑物”税目征收营业税外，还应征收一道“建筑安装”营业税。该项“建筑安装”营业税应依据同类工程的价钱确立计税依照；没有同类工程价钱的，按以下公式构成计税价钱收税。构成计税价钱＝（建筑安装工程成本＋利润）÷（1－营业税税率）上述公式中的利润，由当地税务机关参照同类建安公司的利润审定。本通知自1993年7月1日起执行。土地增值税中华人民共和领土地增值税暂行条例文号：国务院令第138号宣布日期：1993-12-13第一条为了规范土地，房地产市场交易次序，合理调理土地增值利润，保护国家权益，拟订本条例。第二条转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税依照纳税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所获得的收入，包含钱币收入，实物收入和其余收入。第六条计算增值额的扣除项目：（一）获得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，花费；（三）新建房及配套设备的成本，花费，或许旧房及建筑物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其余扣除项目。第七条土地增值税推行四级超率累进税率：增值额未超出扣除项目金额50%的部分，税率为30%.增值额超出扣除项目金额50%，未超出扣除项目金额100%的部分，税率为40%.增值额超出扣除项目金额100%，未超出扣除项目金额200%的部分，税率为50%.增值额超出扣除项目金额200%的部分，税率为60%.第八条有以下情况之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用，回收的房地产。第九条纳税人有以下情况之一的，依照房地产评估价钱计算征收：（一）隐瞒，虚报房地产成交价钱的；（二）供应扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当原由的。第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关审定的限时内缴纳土地增值税。第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门，房产管理部门应当向税务机关供应有关资料，并辅助税务机关依法征收土地增值税。第十二条纳税人未依照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门，房产管理部门不得办理有关的权属改正手续。第十三条土地增值税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。第十四条本条例由财政部负责解说，实行细则由财政部拟订。第十五条本条例自一九九四年一月一日起实行。各地域的土地增值费征收方法，与本条例相反抗的，同时停止执行。中华人民共和领土地增值税暂行条例实行细则文号：财法字[1995]6号宣布日期：1995-01-27第一条依据《中华人民共和领土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，拟订本细则。第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并获得收入，是指以销售或许其余方式有偿转让房地产的行为。不包含以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的全部建筑物，包含地上地下的各样隶属设备。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不可以挪动，一经挪动即遭破坏的物件。第五条条例第二条所称的收入，包含转让房地产的所有价款及有关的经济利润。第六条条例第二条所称的单位，是指各种公司单位，事业单位，国家机关和社会集体及其余组织。条例第二条所称个人，包含个体经营者。第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，详细为：(一)获得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权所支付的地价款和按国家一致规定缴纳的有关花费。(二)开发土地和新建房及配套设备(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实质发生的成本(以下简称房增开发成本)，包含土地征用及拆迁赔偿费，先期工程费，建筑安装工程费，基础设备费，公共配套设备费，开发间接花费。土地征用及拆迁赔偿费，包含土地征用费，耕地占用税，劳动力布置费及有关地上，地下附着物拆迁赔偿的净支出，布置动迁用房支出等。先期工程费，包含规划，设计，项目可行性研究和水文，地质，勘探，测绘，“三通一平“等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设备费，包含开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通信，照明，环卫，绿化等工程发生的支出。公共配套设备费，包含不可以有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。开发间接花费，是指直接组织，管理开发项目发生的花费，包含薪资，员工福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设备的花费(以下简称房地产开发花费)，是指与房地产开发项目有关的销售花费，管理花费，财务花费。财务花费中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并供应金融机构证明的，赞同据实扣除，但最高不可以超出按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其余房地产开发花费，按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不可以按转让房地产项目计算分摊利息支出或不可以供应金融机构证明的，房地产开发花费按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的详细比率，由各省，自治区，直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价钱，是指在转让已使用的房子及建筑物时，由政府赞同建立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价钱。评估价钱须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市保护建设税，印花税。因转让房地产缴纳的教育费附带，也可视同税金予以扣除。(六)依据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比率计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其余方式计算分摊。第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超出扣除项目金额“的比率，均包含本比率数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以合用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简易方法计算，详细公式以下：(一)增值额未超出扣除项目金额50%土地增值税税额＝增值额X30%(二)增值额超出扣除项目金额50%，未超出100%的土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5%(三)增值额超出扣除项目金额100%，未超出200%的土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15%(四)增值额超出扣除项目金额200%土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。第十一条条例第八条(一)项所称的一般标准住所，是指按所在地一般民用住所标准建筑的居住用住所。高级公寓，别墅，度假村等不属于一般标准住所。一般标准住所与其余住所的详细区分界线由各省，自治区，直辖市人民政府规定。纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出本细则第七条(一)，(二)，(三)，(五)，(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额之和20%的，应就其所有增值额按规定计税。条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用，回收的房地产，是指因城市实行规划，国家建设的需要而被政府赞同征用的房产或回收的土地使用权。因城市实行规划，国家建设的需要而搬家，由纳税人自行转让原房地产的，对比本规定免征土地增值税。切合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审察后，免予征收土地增值税。第十二条个人因工作调动或改良居住条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报赞同，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。第十三条条例第九条所称的房地产评估价钱，是指由政府赞同建立的房地产评估机构依据相同地段，同类房地产进行综合评定的价钱。评估价钱须经当地税务机关确认。第十四条条例第九条(一)项所称的隐瞒，虚报房地产成交价钱，是指纳税人不报或存心低报转让土地使用权，地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的供应扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实供应扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当原由，是指纳税人申报的转让房地产的实质成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不可以供应凭证或无正当原由的行为。隐瞒，虚报房地产成交价钱，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价钱进行评估。税务机关依据评估价钱确立转让房地产的收入。供应扣除项目金额不实的，应由评估机构依照房子重置成本价乘以成新度折扣率计算的房子成本价和获得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关依据评估价钱确立扣除项目金额。转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当原由的，由税务机关参照房地产评估价钱确立转让房地产的收入。第十五条依据条例第十条的规定，纳税人应依照以下程序办理纳税手续：(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房子及建筑物产权，土地使用权证书，土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告及其余与转让房地产有关的资料。纳税人因常常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审察赞同后，能够按期进行纳税申报，详细限时由税务机关依据状况确立。(二)纳税人依照税务机关审定的税额及规定的限时缴纳土地增值税。第十六条纳税人在项目所有完工结算前转让房地产获得的收入，因为波及成本确立或其余原由，而没法据以计算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目所有完工，办理结算后再进行清理，多退少补。详细方法由各省，自治区，直辖市地方税务局依据当地状况拟订。第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地域的，应按房地产所在地分别申报纳税。第十八条条例第十一条所称的土地管理部门，房产管理部门应当向税务机关供应有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关供应有关房子及建筑物产权，土地使用权，土地出让金数额，土地基准地价，房地产市场交易价钱及权属改正等方面的资料。第十九条纳税人未按规定供应房子及建筑物产权，土地使用权证书，土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告及其余与转让房地产有关资料的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行办理。纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，依照《征管法》第四十条的规定进行办理。第二十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所获得的收入为外国钱币的，以获得收入当天或当月1日国家宣布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。第二十一条条例第十五条所称的各地域的土地增值费征收方法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费，土地利润金等征收方法。第二十二条本细则由财政部解说，或许由国家税务总局解说。第二十三条本细则自觉布之日起实行。第二十四条1994年1月1日至本细则公布之日时期的土地增值税参照本细则的规定计算征收。国家税务总局对于印发《土地增值税清理管理规程》的通知文号：国税发[2009]91号发文日期：2009-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了增强房地产开发公司的土地增值税征收管理，规范土地增值税清理工作，依据《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及其实行细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实行细则等有关税收法律、行政法例的规定，联合房地产开发经营业务的特色，国家税务总局拟订了《土地增值税清理管理规程》，现印发给你们，请依照执行。国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清理管理规程第一章总则第一条为了增强土地增值税征收管理，规范土地增值税清理工作，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实行细则、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及其实行细则等规定，拟订本规程(以下简称《规程》)。第二条《规程》合用于房地产开发项目土地增值税清理工作。第三条《规程》所称土地增值税清理，是指纳税人在切合土地增值税清理条件后，依照税收法律、法例及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清理申报表》，向主管税务机关供应有关资料，办理土地增值税清理手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清理申报的真切性、正确性和完好性。第五条税务机关应当为纳税人供应优良纳税服务，增强土地增值税政策宣传指导。主管税务机关应及时对纳税人清理申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等状况进行审察，依法征收土地增值税。第二章先期管理第六条主管税务机关应增强房地产开发项目的平时税收管理，实行项目管理。主管税务机关应从纳税人获得土地使用权开始，按项目分别成立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、完工查收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程状况推行追踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发时期的会计核算工作应当踊跃关注，对纳税人分期开发项目或许同时开发多个项目的，应敦促纳税人依据清理要求按不一样时期和不一样项目合理归集有关收入、成本、花费。第八条对纳税人分期开发项目或许同时开发多个项目的，有条件的地域，主管税务机关可联合发票管理规定，对纳税人实行项目专用单据管理措施。第三章清理受理第九条纳税人切合以下条件之一的，应进行土地增值税的清理。(一)房地产开发项目所有完工、达成销售的；(二)整体转让未完工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。第十条对切合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清理。(一)已完工查收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在85%以上，或该比率虽未超出85%，但节余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)获得销售(预售)赞同证满三年仍未销售完成的；(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清理手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其余状况。对前款所列第(三)项情况，应在办理注销登记行进行土地增值税清理。第十一条对于切合本规程第九条规定，应进行土地增值税清理的项目，纳税人应当在知足条件之日起90日内到主管税务机关办理清理手续。对于切合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清理的项目，由主管税务机关确立能否进行清理；对于确立需要进行清理的项目，由主管税务机关下达清理通知，纳税人应当在收到清理通知之日起90日内办理清理手续。应进行土地增值税清理的纳税人或经主管税务机关确立需要进行清理的纳税人，在上述规定的限时内拒不清理或不供应清理资料的，主管税务机关可依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规