某住宅项目开盘方案

XX开盘活动方案开盘活动思路利用开盘活动，通过广告宣传，集中客户的关注，为开盘提供更多的人气，积累更多的客户，同时宣告项目正式进入市场。利用活动现场气氛，拉动销售，提升市场热度，达到众人相传的目的，从而为春节来临前项目的销售提供有利的市场氛围。开盘活动前提工程进度达到开盘要求，相关证件到时位，手续全部完善。前期客户包括认购客户对于项目存在一定的疑虑，开盘活动可增强客户的信心，消除客户疑虑，以防止客户的流失。项目进入市场以来积累了一定数量的客户，为开盘提供了一定人气的支持。开盘抓住年前客户购房欲强，购买力强的时机为销售提供机会。开盘时间2009年元月一日上午9：30（开盘信息发布时间：2008年12月23日—31日）开盘活动主题〖****〗盛大开盘庆典仪式开盘活动目的项目以盛大热闹的场面正式进入市场销售，向客户传达开盘信息，提升项目的知名度、建立项目的美誉度。利用开盘活动及相关的优惠措施提高开盘期间的销售率，争取资金的回笼。完成前期认筹客户成功解筹转定，实现最大的销售，收取首付款，争取资金的最大到帐。住宅认购85套，商铺认购15套。给予前期上门未成交客户信心，加大其购房意愿，增加开盘销售量。对部分欲退诚意金的客户再次进行营销，削弱其退款意愿。利用盛大的开盘活动进一步增强项目工作人员的销售信心。培养客户对项目品牌的认知度、忠诚度。加强开发商与客户、主管单位、相关合作单位的联系。开盘活动地点项目工地桃江路段至售楼部。参与人员**公司公司领导、相关主管单位领导、认购客户、新客户、相关媒体及合作单位。现场包装项目工地楼体：朝桃江面拱门：5个（沿江路从项目工地到售楼部旁，含开盘活动内容及宣传语）竖幅：30条（10米*1米，各祝贺单位贺语及项目广告语）汽球：10个三角旗：50条售楼部门口拱门（1个）：售楼部正门横幅（1条）：售楼部正门花篮：售楼部门口两侧售楼部内部易拉宝（3个）：购房客户摇奖细则、价格竞猜客户抽奖细则、开盘优惠方案。签到台（1张）：入门左侧，台面铺红绸1块，签到笔3支、签到本1本。功能分区主活动区：现场开盘活动舞台（8米*6米），开盘仪式的举行。签到区：售楼部入口左侧，来宾及客户签到、发入胸花、礼品项目展示区：沙盘、模块洽谈区：老客户解筹、新客户接待签约区、财务区：售楼部原办公区客户休息区：沿江路段停车区：停放来宾车辆烟花、鞭炮燃区：集中燃放，专人负责邀请人员相关单位：县政府相关领导、国土局领导、建设局领导、房管局领导、规划局领导、城管局领导、消防队领导、按揭银行、物业管理公司、关系密切单位及个人。媒体单位：**县城县有线电视台相关人士开盘活动流程备注：广告礼仪公司根据项目流程安排制定具体的开盘仪式内容。活动时间安排日期内容部门备注12.20日确定来宾（人数和职位）开发商代理商协助12.25确定腰鼓队伍礼仪公司开发商12.24与主持人商讨活动当天的流程注意事项代理商12.25购买开盘纪念品、抽奖活动奖品和现场包装物料开发商代理商协助12.26派发请柬开发商12.26交警、城管协调开发商12.27完成销售部门的现场布置代理商开发同协助12.27前准备好销售培训和销售道具代理商12.30日楼体竖幅、三角旗安装建筑公司礼仪公司12.31前沿江路环境整理建筑公司1.1现场活动组织代理商开发商1.1现场秩序维持开发商1.1现场开盘活动实施代理商开发商1.1现场鞭炮烟花燃放建筑公司开发商协助开盘礼品物料计划开盘礼品摇奖礼品：空调、洗衣机、冰箱、太阳能、消毒柜、电视等家电产品。摇奖礼品活动为购房客户在诚意金转定金后，或直接交定金后可参加的活动。抽奖礼品：电视、电磁炉、电饭煲、电话机、电水壶等。抽奖活动参加对象为购房客户、价格竞猜活动猜中的客户。开盘派送礼品：餐具、保温杯、广告伞、挂历等开发商嘉宾礼品：建议发放红包。礼品费用预算：名称数量单价总价备注摇奖礼品空调客户在交纳定金后按摇中相应的奖品数量为准1800约100000元客户在摇中相应的奖项后凭提货单至家电商场提货，开发商与家电商场结算冰箱1800洗衣机1200彩电1200太阳能2000消毒柜400饮水机300抽奖礼品电视1台800800现场抽奖赠送或至家电商场提货后再结算电磁炉5台2501250电饭煲10台80800电话机或电水壶30台501500派送礼品餐具150份223300需定做，挂历制作项目宣传类型成本较高可换成雨伞。保温杯300份154500挂历300份154500雨伞300份61800合计118450元现场包装物料：（由礼仪公司提供）活动现场物料：发展商开盘致辞：致辞内容由礼仪公司准备或由代理商准备（讲话时间由礼议公司编排）县领导讲话：建议发展商与代理商商讨拟定讲话内容（讲话时间由礼议公司编排）摇奖转盘：成交客户参加家电摇奖活动。抽奖箱、抽奖券：前期价格竞猜客户参加抽奖活动。购房优惠券：价格竞猜客户猜中价格凭此优惠券可享受1000元优惠。开盘物料计划及价格预算物料名称数量价格嘉宾胸花50个150元拱门5个1500元鞭炮1000元烟花20箱4000元矿泉水15箱300元纸巾2袋50元现场包装费用12000摇奖活动说明易拉宝200摇奖盘1个200抽奖活动说明易拉宝200抽奖券正副一套200抽奖箱1个100购房优惠券1000元优惠券200其他费用2000合计费用22100元销售物料：商品房买卖合同（预售）及最终填写版本。开盘最终价格表。楼宇认购书、购房须知。售楼处现场各证件公示。一期价格表公示，使价格竞猜客户感觉到透明化。按揭银行、首付比例、贷款利率及按揭所需费用明细。装修标准、各栋交楼时间、购房其他各项费用统一收费表。摇奖活动说明、抽奖活动说明。开盘广告宣传计划开盘是项目进入市场最为重大的活动，而广告推广宣是项目开盘取得良好开端的重要工具。因此项目开盘应对市场进行全方位的立体式宣传，使项目在市场能有一个好的开端，从而为后期的销售提供好的条件，最大限度的回笼开发资金。加强客户对项目的认知度，提升楼盘的品质度，使项目在市场有一个很好的口啤。电视飞字内容更改：2008年12月25日（代理商编写）电视媒体广告宣传面广，对于不方便到县城的乡镇客户有较好的宣传，能有效地提升项目的知名度。户外公交站台广告内容更改：2008年12月25日（项目部采定）公交站台广告位于新车站（1块）、寿梅路（4块）、含江路菜市场（1块）。点线式的宣传方式，位置较好，能有效的提升项目的品牌度，加大项目开盘的宣传面。费用：制作成本费6*100=600元户外广告：解放桥菜市场对面此广告牌位置处于交通三叉口，周边流动人口量大，广告们醒目。对于项目的品牌、知名度都有好的宣传力度。发布项目开盘信息，采用倒计时宣传，提升开盘前的气氛。费用：20000元/年条幅广告：县城30条，乡下20条（代理商编写）条幅宣传概括性强，能突出项目优势，加深客户对于项目的认知；开盘宣传能活跃市场气氛，为活动现场聚集人气提供有利条件。费用：50*100=5000元短信群发：60000条（代理商编写）发布项目开盘信息，聚集活动现场人气。费用3000元。开盘单张派发：2008年12月25前印制项目开盘信息及项目优势介绍，补充其他宣传方式不能到达的地方。费用：3000份*0.3元/份=900元。老客户及价格竞猜客户电话通知：销售部完成开盘广告推广费用合计：29500元开盘价格思路定价出发点：保证开发商利益最大化，加快资金回笼。促进开盘期间销售，特别是前期认筹客户能最大量的定房。占领市场份额，抓住年前的意向购房客户，提升楼盘知名度和美誉度。定价原则:以客户接受的市场价为主要依据，最大量的提升项目开盘销售。实际成交价为扣除开盘相关费用、前期优惠后的价格。开盘费用及相关优惠预算：开盘各种费用预算序号项目费用备注1现场包装物料22100元2各种奖品、礼品118450元按实际赠送计3广告推广29500元合计170050元前期登记卡客户优惠预算序号类型优惠金额备注1认筹客户320000元以全部成交计2未认筹登记优惠在2000元以上350000元以全部成交计3未认筹登记优惠在2000元以下50000元以全部成交计合计720000元以全部成交计客户价格竞猜分析认筹客户竞猜价格价格楼层1650-1600（含1650）1600-1550（含1600）1550-1500（含1550）1500-1450（含1500）1450-1400（含1450）1400-1350（含1400）1350-1300（含1350）1300-1250（含1300）1250-1200（含1250）1200以下合计200212130093359410000224344210000145456120000186003010300770000001012合计11141987170072商铺4500元4260元21已经认筹的客户主要竞猜3、4、5层的价格，竞猜价格在1550元以上的为11位，1500－1550元的为14位，1450－1500元的为19位。竞猜价格为客户的购房意向价格，说明客户对于价格的敏感性很强，追求高品质但不认同高价位。上门客户未认筹的竞猜价格价格楼层1650-1600（含1650）1600-1550（含1600）1550-1500（含1550）1500-1450（含1500）1450-1400（含1450）1400-1350（含1400）1350-1300（含1350）1300-1250（含1300）1250-1200（含1250）1200以下合计211231731468113264478111224524101232361122312416721216合计1119303631111499未成交客户对于价格的敏感性更强，3、4、5楼的竞猜价格从1600-1450之间的竞猜比例为10:17:26，在销售过程中对外宣传1530元的均价使得这部分客户在等待项目开盘时的价格，不能做出购房决定。周末户外竞猜活动客户竞猜价格价格楼层1750-1700（含1750）1700-1650（含1700）1650-1600（含1650）1600-1550（含1600）1550-1500（含1550）1500-1450（含1500）1450-1400（含1450）1400-1350（含1400）1350-1300（含1350）1300-1250（含1300）1250-1200（含1250）1200以下合计201023431263204533511491722052218401564044751562611617581595231961382072720972136010554511622211131937000004013643755合计51463728572479249983365821户外竞猜的整体真实性不够，但从竞猜的3、4、5楼价格从1450-1600元之间的可以看出客户认为项目开盘价格为1450-1500元的占的比例较大，购房是主要的因素是价格。定价思路本项目作为**县城最大的楼盘，在当前市场环境下，按照前期的低开高走的策略切入市场，提升项目的知名度和美誉度后，在后期的销售中着重打造品牌力和影响力，增加楼盘的价值。制定项目一期最终成交均价，均价基础上的空间作为相关折扣、礼品、活动优惠及费用来利用，增加销售中的灵活性。一期开盘价与整体项目的运作相联系，为开盘后的存量及二期的价格提升设有空间。*****房地产经纪有限公司2008年12月5日附件一：〖****〗开盘摇奖活动一、目的：提升现场气氛，以保证开盘当天整天人气旺盛。巩固成交客户对项目的认知度和忠诚度。促进现场销售，提高其他客户购房信心。二、参与对象：所有购房的客户和当天认购书的客户三、奖项设置：空调、洗衣机、冰箱、太阳能、消毒柜、电视等家电产品四、活动说明：客户凭《楼宇认购书》、定金收据、个人身份证由相关负责人核对后，到活动舞台进行转盘摇奖。根据客户所摇的奖项，负责人发放奖品提货单，并在客户的《楼宇认购书》上注明已摇奖及奖品名称。客户在奖品领取单上签字确认已领。每位客户每购住宅（商铺）一套只可摇奖一次。客户摇奖时，转盘最少转动一圈以上。客户所中奖品不折现。附件二：〖****〗开盘抽奖活动目的：活跃现场气氛，保证开盘人流不间断，促进现场销售；提升项目知名度、品牌力。参与人员：所有购房客户、价格竞猜中猜中价格客户。奖项设置：一等奖：1名（名牌彩电一台）二等奖：3名（电磁炉一台）三等奖：8名（电饭煲一台）四等奖：15名（电话机一台）五等奖：30名（烧水器或台灯一台）纪念奖：不限（送完为止，餐具、广告伞、挂历）活动说明：客户凭个人身份证及《楼宇认购书》或价格竞猜单到售楼中心领取抽奖券一张。每位客户只可领取一张抽奖券。抽奖券按编号分正、副券制作，（客户保存正券以便兑奖）。开盘活动当天上午开始由开发商领导现场逐个抽取各个奖项（先纪念奖、五等奖、四等奖、三等奖、二等奖、一等奖）。抽奖券只限活动现场兑奖，在主持人叫应三声后未到时舞台现场兑奖视同客户自动放弃。该奖项在剩余未中客户中继续抽取。客户所中奖项不折现。中奖客户购房也可享受开盘优惠及相关其他活动。附件三：〖****〗开盘活动人员安排事项部门人员