保障性住房选址问题研究-以昆明为例

PAGEPAGEII保障性住房选址问题研究——以昆明为例摘要：“居者有其屋”是每个人的梦想，面对我国各大城市中一部分中低收入群体无力购买或租用住房的状况，国家出台了保障性住房政策。但在保障性住房的建设过程中，出现了选址不当的问题，有的保障性住房位于城市市政建设滞后的城市边缘，住区内又缺乏相应的配套设施，给居民的生活带来很多不便，令居民与社会的正常交流被割断，也给城市带来一定的交通压力，甚至产生不同居住群体的社会隔离现象，使得许多中低收入家庭不得不放弃申购，保障工作未取得预想的效果。本文以昆明为例，研究保障性住房的现状、问题并为其提出解决办法。关键词：保障性住房；选址；昆明Abstract:"HomeownershipHouse"iseveryone'sdream.FacingsomemiddleandlowincomegroupsincitiesinChinaunabletobuyorrenthousing,thestatehasintroducedaffordablehousingpolicy.Howeverduringtheconstructionprocessofaffordablehousingthereappearedimproperlocationproblemsomeaffordablehousinglocatedinurbanconstructionlaggingbehindurbanfringeandlackofcorrespondingfacilitiesintheareabringingmanyinconveniencetoresidents'lives.Thus,normalcommunicationbetweenresidentsandsocietyiscutoff,whichbringscertaintrafficpressuretocities,evenproducessocialsegregationphenomenonamongdifferentlivinggroups,whichmakesmanylowincomefamilieshavetoabandonpurchase.Safeguardsworkdidnotachievedesiredresults.TakingKunmingasanexamplethispaperstudiesthepresentsituationandproblemsofaffordablehousingandputsforwardsolutionstothem.Keywords:affordablehousing;siting;Kunming

目录第一章引言 11.1研究的背景 11.2研究的理论意义及现实意义 2第二章分析保障性住房现状 32.1分析中国保障性住房现状 32.2分析云南保障性住房现状——主要以昆明为例 5第三章阐述昆明市保障性住房选址存在的问题 63.1选址偏僻的问题 63.2公共配套设施不完善 63.3质量存在隐患 73.4空间分布差异造成的问题 7第四章借鉴先进的经验提出建议 84.1出台政策保障低收入者享受权利 84.2控制用地规模，与不同收入的人群混住 84.3建设充分考虑轨道交通因素 94.4刺激消费改善低收入者居住问题 10第五章结语 10参考文献 11致谢 13PAGE13第一章引言1.1研究的背景国务院在1995年提出了《经济适用住房管理办法》，2007年又提出了《经济适用住房管理办法》，2010年再颁布《关于加快发展公共租赁住房指导意见》，2017年国务院更是印发《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》提出了两项发展目标：到2020年，城镇棚户区住房改造累计达到2000万套；建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等4类重点对象农村危房改造达到585万户。资料显示，昆明市将住房保障工作作为政府公共服务的重要内容和改善民生、保障民生的重点工程，不断完善住房保障体系，加快发展公共租赁住房。从2012年到2017年五年来，昆明市共建设保障性安居工程住房16.7万套，基本建成1.4万套，在建3.6万套，已分配11.7万套。由此可见：国家重视保障性住房建设，保障性住房已成为解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工以及在城镇稳定就业外来务工人员住房问题的有效途径。保障性住房是指政府为低收入住房困难家庭所提供的一种保障生活的住房，这种住房一般分为廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等。虞晓芬编著的《住有所居：住房政策法规解读》中说到住房既是一种关系每个人安居乐业以及国计民生的，又是一种价格贵、占居民消费比重很大、保值增值性好的特殊商品。但是对于这种特殊的商品，如果没有政府的介入，对住房市场进行合理的调控和提供必要的社会保障，单靠市场自主调节，是无法解决现今社会上广大中低收入者与高收入者差距过大导致的住房问题。常青在《中国的房地产到底该怎么办》一书中提到保障性住房建设是国家的责任。要以德国、新加坡为榜样，坚持以消费者为主导的健康发展方向，将住房问题看作是最迫切的民生工程，这样才能减少社会贫富差距，缓解社会矛盾，在促进经济增长的同时实现“居者有其屋”，实现真正的和谐社会。因此，我国在实行保障性住房制度，很好的缓解了住房困难、维护社会的稳定与和谐发展发挥积极的作用。综上所述，本课题主要研究保障性住房建设中选址存在的问题和漏洞，再针对问题进行相应的对策的提出。课题通过昆明市部分保障性住房的建设情况与选址问题的研究，系统的分析云南省保障性住房在选址建设中的问题和优化选址的重要意义并根据国内外先进的经验和选取具有代表性的保障性住房建设的地区提出相关的建议。1.2研究的理论意义及现实意义在计划经济时代,我国的土地分配制度实行的是城市土地行政划拨,单位和集体无偿无限期的使用土地,那时居民的住房实行福利分配制度,住房的有无问题十分突出,掩盖了区位因素对居民生活的影响。在市场经济时代,随着房地产市场的成长与城市空间的扩张,区位问题日益突显。住房作为商品实行货币化分配以后,高昂的房价动辄倾尽全家几十年的积蓄,买房成为老百姓生活中至关重要的大事并且受我国房地产交易制度的限制,房价的高昂和交易的不便利使得迁居并不容易,所以买房时选择居住区位对于一个家庭至关重要,一旦选择在短时间内不易改变,选址的好坏对买房家庭的影响是十分深远的。昆明市在2007年首次发售经济适用房时,曾发生首批204户选房者中113不得不放弃选房的现象。选址的好坏已成为关系到保障性住房政策实施效果的重要因素。《世界人权宣言》把住房列入人权的内容，写道“人人享有为维持他本人和家属健康和福利所需的生活标准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭受失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障”。在《中国21世纪议程》中提到，“享有适当住房的权利属于基本人权。安全、舒适的住房，对每个人和每个家是不可缺少的，应当是国家和国际行动的一个基本组成部分”。住房是公民的一项基本权利，做好住房保障工作是对广大中低收入群体基本权利的保障，对维持社会秩序、保持社会和谐稳定的发展起到重要作用。保障性住房是国家为解决中低收入群体的住房问题而推出的住房形式，但它自推行之初由于选址不当产生的种种问题却令国家出台这项政策的初衷陷入尴尬的境地。本文以昆明市保障性住房为研究对象，对保障性住房选址不当的原因进行多层面分析，为引导保障性住房选址建设提供科学可行的规划方法，使保障性住房既经济又实用，保障公民的居住权，真正实现住房公平，为进一步完善住房保障制度提高其运行效率提供科学依据。第二章分析保障性住房现状2.1分析中国保障性住房现状进入2008年，建设部加快督办全国600多座城市限期公布到2012年的住房规划。根据部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建设计划;3月底前要公布2009年住房建设计划;6月底前要公布2008年一2012年住房建设规划。目前全国重点城市已公布了2008年度住房建设计划。其中，住房保障及供应结构调整，成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。表1全国主要城市2008年保障性住房情况一览表单位：万平方米据统计，上述13个城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8%。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为70.8%和61%}北京计划新建保障性住房也在四成以上，各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积。从整体情况看，保障性住房已经成为2008年住宅供应不可忽视的重要组成部分。据国土资源部《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》显示，上半年全国土地供应总量95372.82公顷，同比增加12.6%。土地供应结构调整明显，其中，保障性住房用地供应大幅增加。住宅用地供应结构加快调整，普通商品住宅用地供应比例有所下降，保障性住房用地供应大幅增加。住宅用地供应22509.76公顷，同比减少9.5%。住宅用地供应量占房地产开发用地供应总量的72.2%，同比略降3个百分点。在住宅用地中，普通商品住宅用地供应18713.12公顷，同比减少15.1%，普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的84.1%，同比下降4.5个百分点。保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6个百分点。其中，经济适用住房用地供应3390.35公顷，同比增加33.3%，占住宅用地供应量的15.1%，同比提高4.9个百分点。廉租住房用地供应364.01公顷，同比增加72.0%占住宅用地供应量的1.6%，同比提高0.7个百分点。从季度情况看，保障性住房用地供应增加趋势更为明显，具体见下表:表22008年以来保障性住房用地供应比例变动情况图12008年以来保障性住房用地供应比例变动情况资料来源：中国国土资源报经济适用房、廉租房等保障性住房的大力建设不仅促进了中国住房体系的健康发展，完善了住房保障体系，而且极大地增强了社会的和谐度，缓解了社会贫富差距的加大，成为完成中国构建和谐社会目标的一个基本条件。另一方面，从主要大中城市间保障性住房建设状况的纵向对比来看，由于各城市的经济发展水平及人口分布等具体情况不同，所以不同城市间保障性住房建设的差异还是比较大的。2.2分析云南保障性住房现状——主要以昆明为例昆明市从2004年开始实施保障性住房建设，在西部城市率先走出保障性住房工作步伐一一实施廉租住房建设，并逐年加大建设规模，至2010年8月，全市累计投入建设资金近20亿元，新建廉租住房18907套（94.535万平方米），建成了幸福家园、华福苑、翠峰花园、东川区祥和家园等廉租房小区;发放租赁补贴12753户;租金核减1471户，解决了3万余户低收入家庭的住房困难问题。至2010年底累计完成城镇保障性住房建设83069套，发放廉租房租赁补贴13092户，并且逐年加大保障性住房建设力度。据《昆明市政府保障性住房宣传册资料》显示:2004-2009年，全市主要采取政府统建、在商品房项目中配建和企业利用自有土地建设三种方式，共建设经济适用住房22318套（包括子君村7731套、蒜村2842套、企业自建11745套）。2006-2008三年完成农村民居地震安全工程加固改造和拆除重建共37881户（其中加固改造24101户、拆除重建13780户），完成投资1.7亿元;2009年完成12722户（其中加固改造7870户、拆除重建4852户）。从2010年至今，昆明严格执行城镇最低收人家庭廉租住房申请、审核、公示、复核、配租、退出管理制度，建立了市、区、街道（乡镇）三级联动审查两级公示制度，通过实物配租、租金核减、发放住房租赁补贴三种方式，全市解决了8万户最低收入家庭的住房困难问题，城市低收入家庭住房困难问题得到了根本性改善，做到了“应保尽保”。按照政府主导、市场运作，市级规划、区级实施，统一设计、各具特色的要求，采取市场运作、公益项目带动、迁村并点、整治改造等模式，鼓励开发企业参与城市和国有工矿棚户区改造建设。第三章阐述昆明市保障性住房选址存在的问题3.1选址偏僻的问题昆明保障性住房选址郊区化，边缘化明显，离市中心较远，周围环境不理想，相应的社会公共基础设施还不是很完善。同时昆明在郊区聚集了很大一部分低收入人口，而城市就业岗位，特别是适合中低收入群体的专业技能要求低的服务性就业岗位主要集中在城市中心。很明显存在就业与居住地之间“空间不匹配”的现象。保障性居住区选址偏远会直接导致购买者通勤成本的增加，福利降低。从长期分析，会导致中低收入群体的就业更困难，也就是说居住地点与工作地点的距离加大，而由于受保障的群体本身收入低下，拥有较少的机会获得私家车而不得不使用公共交通工具，增加了通勤成本，并且到达工作地点耗费时间也长，这就降低了他们和工作机会接触的几率，使他们寻找工作的努力降低。选址在郊区而没有考虑相应的基础设施的配套完善直接导致中低收入群体较长的通勤时间用于上下班中，从而影响就业，影响生活质量，影响自身福利，导致空间失配现象的发生。3.2公共配套设施不完善由于社会保障性住房的附加值低、土地收益不高，因此导致社会保障性住宅户型不理想，社区环境和物业管理差，并且大多数社会保障性住房用地选址在交通不便的城乡结合部或近郊区土地收益额小的地段。新区开发时基础设施和配套设施的建设成本高，在政府补贴有限的条件下，建成的住宅小区往往存在配套设施严重滞后，居民入住后，许多规划设计中商业设施、医院、学校等配套仍未建成，附近没有高档的商业设施。入住的居民只能依据当地原有配套，造成生活不方便等问题。按规定，居住区内的医院和学校等基础设施的运营，在开发商配备后，将交由卫生和教育等政府部门管理，对于开发商而言，这些公共设施是不赚钱的，所以开发商会按照居住区建设的分期开发将这些公共设施一期一期的向后推，以逃避建设。对于道路等市政设施的建设也是相对滞后，这些并非是规划设计的缺失，而是建设执行力不到位。3.3质量存在隐患在市场经济条件下，企业是以追求最大利润为目标，社会使命感和责任感的缺失致使一些建筑企业忽视工程质量管理，有意或无意的甩项、分包、降低建设工程质量标准等，从而造成“豆腐渣”工程和烂尾楼。目前保障房工程通常存在的质量问题具体体现是：（1）地基问题引起房屋沉降,造成墙体开裂,下水道堵塞、断裂等。（2）墙体的材料及施工方法选择不当,引起墙体开裂及粉刷起壳。（3）屋面女儿墙因屋面热胀冷缩因素在混凝土圈梁和砖墙交界处，呈现不规则的水平方向裂缝，尤其是在房屋的四大角出现严重裂缝。（4）墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等选定的生产厂家及其产品质量达不到房屋设计要求。（5）外墙窗周壁渗水；外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水；圈梁底、构造柱边缝渗水；阳台里口外墙面渗水；阳台之间隔板处墙体渗水；山墙渗漏水，固定落水管的管卡脚处墙面渗水；女儿墙渗水。（6）管道与楼地面衔接处渗漏；排水管道铸铁管渗漏；排水管道堵塞；出屋面管道周壁渗漏；天沟积水及落水口周围渗水。（7）地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏；卫生间、厨房的地坪斜泛水；地面起砂；地面起壳。（8）屋面油毡起鼓、开裂、张口引起渗漏；房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构开裂造成渗漏。3.4空间分布差异造成的问题我国保障性住房大多集中建设，这种建设方式极易带来居住空间的分异，即在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。这样的现象一方面使得住房成为一个隔离器，使得穷人和富人分隔，而穷人却只能偏居一隅，其生活居住环境与富人形成鲜明对比，富人享受更加舒适的环境，更加便利的交通，更加优越的教育，更加易得的工作机会，这样极易使穷人产生仇富的心理，造成社会不公平;另一方面，大量低收入群体聚集，极易形成“贫民窟”，导致居住区的治安问题，犯罪率剧增，使得收入略有提高的群体急切搬出保障性住房区，而收入更低的群体搬入，又加重了居住区的治安问题，如此形成恶性循环。第四章借鉴先进的经验提出建议4.1出台政策保障低收入者享受权利建立廉租住房资金专户照国库集中支付管理制度，形成城镇住房保障资金多渠道筹措机制。首先，按建立保障性住房资金专户。然年度财政预算安排、确定土地出让金收益提取比例、按规定具体落实地方每自扣除贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益、争取保障性住房建设省级专向补助资金等资金。其次，形成城镇住房保障各类资金多渠道的筹措机制。（1）积极争取保障性住房建设省级补助资金。（2）新建保障性住房在普通商品住房、旧城改造项目中配建，或收取配建资金。（3）保障性住房销售回笼资金。（4）鼓励国有大型企业在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用自用土地或通过危旧房改造，与政府共建保障性住房，优先解决本单位符合规定条件职工的住房困难。（5）由政府主导，多方参与，积极引导社会资金参与建设，通过税费优惠、财政贴息贷款及代建回购、BT项目融资等方式，积极引导社会资金参与保障性住房建设。4.2控制用地规模，与不同收入的人群混住将保障性住房与商品房或其他住房类型混合修建成“混合社区”，应用混合土地功能，选址建设在基础设施完备的地域，采用“小隔离、大混合”，“社区混合、邻里同质”新的规划布局理念，使中低收入群体和高收入群体一起共同使用小区基础设施以及公共服务设施，不再区分出社会的富人居住区和穷人居住区，可以减少社会敌意，有利于在尊重居住者合理选择住所权利的基础上，推动社会各阶层的融合与发展。同时社会不同阶层也可以取长互补，从高收入群体的角度来看，他们对于保姆，家政服务的需求，正好可以由就近的低收入家庭来补足;而对于低收入家庭来说正好解决了他们的就业问题，保障了基本生活的收入，并且没有通勤费用等额外的支出，降低了低收入群体的生活成本。这种模式比较受政府欢迎，同时也比较容易操作，因为只要限定开发商选址兴建楼房的时候，有多少比例是保障性住房即可。不仅可以节省成本，使得各种资源优化配置，而且还方便了居住群体的生活，高低收入群体互利互惠，得到很好的平衡，提高了整体小区的生活质量。由于中低收入阶层和高收入者阶层的消费层次截然不同，尽管用设计将他们捆绑在一起，达到表面上的融合，但是天天生活在一起，低收入者有可能产生自卑的心态，可能发生社会问题。而对于高收入群体而言，用高房价购买其偏好的住房，潜意识也不愿意买这种混合性住房，从而会影响商品房的销售。所以这种混合修建模式需要解决好不同阶层的融合，使得不同阶层的融合成为一个渐进式的、互动的良性的过程才可以选用。4.3建设充分考虑轨道交通因素从公式中可以看出，住房总费用包括住宅费用、直接交通费以及耗费时间机会成本。而相对于中低收入家庭来说，他们对交通费用更为敏感，对公共交通依赖程度高，也就是说直接交通费和耗费时间机会成本对他们的住宅决策影响较大，他们更加趋向于选择交通费用较低的地区。虽然将低收入人群的保障性用房与新城区的产业用地相结合，能够解决一部分中低收入人群的就业问题，但这远远不够，还是有相当一部分人群需要跨区就业。因为通过近几年我国城市产业结构的调整，第三产业向市中心聚集，而第二产业向城市外围扩散，导致了产业分散，而这两个产业都能提供大量就业岗位，所以单单靠与产业用地的混合恐怕力度不够，还需要依靠交通的带动，使保障性住房建设更加合理。而从整个城市的层面而言，以公共交通走廊为纽带，公共交通导向的综合用地组团为节点的布局方式是较为有效的土地利用模式，这种模式促成“细胞结构”即依附在交通走廊上的商业或住宅区，提高整个城市的运行效率。从建设保障性住房的可行性而言，在地铁或公交站首末几个站点，地价相对便宜，又可以建设高层高密度的住宅区，在步行10~15min的地段选址，既能方便居民的出行，又可以在建设成本和通行成本上找到平衡。4.4刺激消费改善低收入者居住问题应当鼓励全省政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行和农村信用社在内的全部金融机构为住房保障项目提供了信贷支持。其中，政策性银行和地方性金融机构支持力度要求更大。比如让国家开发银行增加专项用于棚户区改造信贷规模，支持全省保障性住房建设;鼓励金融机构支持包括棚户区改造、经济适用住房、限价商品房、廉租住房、公共租赁住房以及农村危房改造在内的各类各种保障性住房建设项目，范围应当涵盖全省全市以及农垦、森工和铁路系统，特别是各类棚户区改造项目;提高政府融资平台类贷款投放规模。银行采取以省级综合类融资平台为借款人的统贷模式和以地市级融资平台为借款人的直贷模式投放贷款，支持全市保障性住房建设项目及城市周边地区棚户区改造项目和农村危房改造项目;支持通过增加昆明市住房公积金管理中心住房公积金贷款，支持通过发行企业债券用于保障性住房建设，支持银行通过委托贷款型理财产品，用于保障性住房建设项目。第五章结语保障性住房是一项实现社会公平，维护社会稳定的重要工程，其建设是我国城市住宅建设规划中重要组成部分。其空间选址影响城市规划发展，居民的生活质量，就业以及社会稳定。虽然，目前保障性住房选址上出现的问题已经得到普遍的关注，中央政府出台一系列政策，各地方政府也已经纷纷出台措施。但要真正解决问题还需要结合实际长远规划，做到平衡各级政府，开发商的利益关系，在城市的旧城区、新城区和城市外延区协调发展，在每个区域各有侧重地推进保障性住房建设，再运用公共交通将各个区域紧密联系起来。使保障性住房选址能够综合区位条件，土地价格，城市规划，产业布局以及城市居住空间布局等因素，选择均衡最优处进行保障性住房建设，实现不同收入人群的协调共处和共同发展，使人民能够真正的安居乐业，共同促进城市发展，加快我国城市化进程，同时绘制出一幅城市规划的理想蓝图，在我国现代化建设中画下浓重的一笔。参考文献[1]徐超.基于联合分析法的人才属性水平与人才住房选址属性的偏好关系研究[D].深圳大学,2017.[2]周松.西安市保障性住房选址的影响因素研究[D].西安建筑科技大学,2016.[3]朱祥波.公共租赁住房空间失配研究[D].华中科技大学,2016.[4]宋明星.基于城市关联性的保障性住房发展历程与设计策略研究[