城市更新白皮书

CBREConsulting——中国城市更新的现状症结至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇化正式开启下半场。按照国际经验，下半场的城镇化，将面临城镇化问题的集中爆发期，在我国实现可持续发展的重要手段，将以中国城镇化下半场"主角"之姿登上台前。重新定义——中国城市更新的独特内涵导读(本章要点)今年，"城市更新"首次被写入政府工作报告中，提到前所未有的战略高度，成为全国关注的热点。不同家完整的城镇化进程，我国城市更新始终与高速城镇化相生相伴。城市更新的发展演化和国家及地方的政策导向密切相关，在1.1城市更新的缘起与演变第一阶段(1949-2011年)新中国建国以来，以经济建设为中心，城市更第二阶段(2012-2019年)得益于国内经济结构转型，中国用不到10年的第三阶段(2019年至今)国内城镇化率突破60%,站在“城镇化”下半场，业区腾出空间，服务社会主义工业化建设60%实破60%50%40%0%城市再开发全域复兴实破50%城市重建城市复兴城市再发展城市再生从空间更新到生2010s至今全域复兴不同于西欧国家的高度市场化与自发生长，中国城市更新的发展演化和国家系列政策的出台密切相关。土地使用权有偿转让、住房商品化改革等系列政策的出台推动着我国城市更新发展阶段、发展模式的转变。三旧改造地在国家政策基础上分别针对地方特色制定现本市发展，体现了中国城市更新的地域性特色。因此，在城市更新实施过程中，无论是地方政府还是城回归“惠民”捕捉趋势，高质量供给特定政策地区产业发展历史文化公共服务城市韧性生态环境政策与资金顶层路径的不断完善实施模式的合理创新导读(本章要点)2.1中国城市更新概览地方发展阶段差异大深度类型广度主体晶城市政府主导武汉84.3%传统类型基础上出现对片区、公共空间等创新类型的伴随式探索管理政府监管、国企统筹、市场合作、公众参与片区/街区类产业/园区类单元/单体类公益/公共类概况上海外滩历史风貌区老建筑保护开发策略和实施路径研究现如今为进一步释放优秀历史建筑价值、塑造城市特色风貌、传承历史文化，启动非临江建筑群城市更外滩作为上海的地标性区域，浓缩了上海百年发展的脉络，反映着中国近代以来政治、历史、经济、文化的发展和城市更新模式的变迁。上世纪90年代开始，上海市委、市政府对外滩沿江地区老建筑进行功能置换，呈现出如今万国建筑博览群的风貌特征。新工作。项目为上海外滩历史风貌保护区黄浦区部分，规划范围0.51平方公里，涵盖177幢建于1949年以前的优秀历史保护建筑。难点与解法难点与解法区域统筹、场景里构、机制刨新★根据不同片区气质、交通承载力、建筑利用现状等因素，整体将外滩风貌保护区划分为复合活力、时尚商业、高端总部、品质生活四大片区。★式。通过改造街坊内既有社区、拆除严重不满足生活需求的老旧里弄、植补难以在历史建筑内承载的新业态和新场景，平衡历史建筑保护修缮投资。确不能平衡的，采用多街坊联动、多区域联动模式，实现综合平衡、长期平衡。★由于范围内历史保护建筑产权人主要为市属国有企业，在后续开发过程中主要以市区合作组建合资公司进行开发。由市属企业进行市属企业间产权置换和市级政策支持申请，★探索城市更新“特区”机制，在特区内对产权归集模式、技术规范标准、税收要求、容积率等方面进行适当优化，以促进社会资本投资积极性。提升商业品质、优化产业、完善布局、提升形象提升商业品质、优化产业、完善布局、提升形象北京东城区王府井区域产业及商业升级发展项目项目缘起项目范围产业提升引导方案后续资源引入方案目目况项概深圳罗湖人民南商圈复兴改造项目难点与解法政企合作，利益统筹，柔性开发核心物业于多家国企小业主物业产权庞杂、分布与周边商圈业态同质化严重高强度建成区更新改造成本过大政企合作，国资协助，推动核心资产产权归集分级评价，柔性更新，搭建网络化商圈发展体系西安东大街改造提升战略研究策划东大街，西起钟楼，东至长乐门(东门),因在钟楼之东而得名。它是以钟楼为中心辐射的四条大街中最长的一条，历史可以追溯到隋唐时期。这条大街的变迁过程，可以说是西安城市发展史的缩影。东大街曾是西安最著名的商业街之一，自2008年启动改造以来，东大街陷入一段改造、改造、再改造的进入新时期，为了结束长达10多年的改造、再现钟楼商圈的辉煌，提出以城市更新对东大街改造进行收项目为西安市“皇城复兴”的重要部分，街区全长约2公里，涉及商业、酒店、医院、办公、历史文化建筑等多元功能及载体。难点与解法用★以最大化尊重现状建筑及特色业态为原则，将东大街划分为商、旅、城、产四个主题板块。★秉持“不破不立、再生重启”的理念，对东大街进行客群再定位、功能再定位、空间再定位。以本地消费为核，增加旅游消费功能；通过实施“文化+、旅游+、产业+”"焕新城市功能；增加公共空间和开放化改造，营造尺度宜人的人行环境，★东大街横跨碑林和新城两区，管理效能分散，建议两区政府共同成立"东大街核心管理部门”,整合资源、协同共享，搭建政府与企业、企业与企业、企业与市场之间的桥梁，推动东大街整体提升。★在街区有机更新过程中，政府职能逐步从“政府主导”转变为“市场主导政府服务”,实现良性市场化发展。南京市颐和路历史文化街区业态策划、招商运营全程顾问顾和路历史文化街区是首批国家历史文化街区之一，也是全国规模最大、保存最完整的民国别墅建筑群。具有“一条颐和路，半部民国史”、“中国民国文化教科书"等种种美誉。颐和路历史文化街区总面积35公顷，共包含13个片区，285处民国院落，其中包含纳入文物部门保护的225处历史建筑。目前该方案成果已通过江苏省政府批示，并正式启动“复兴计划”,进行招商成果落地、先期项目改造建设。注压力经济效益难以平衡★以强化南京民国文化感知度、文化认同感、文化记忆点为核心，策划“艺术+文化+办公+休闲+居住”5大功能主题，以及13类细分业态。并基于前期策划方案中的13类细分业态进行定向招商，重点引进省市级首店，以及跨界体验、买手集合等新兴业态门店，打造南京文化商业高地★颐和路产权关系复杂，应采取以点带面、以面带全的招商策略，从建筑历史文化价值、产权关系开放程度、改造迫切性等角度出发，先期针对具备启动条件的建筑进行招商，远期形成整个片区功能置换和导入。★如何将不同的运营商、发展商在一个项目平台中合作共赢是本项目成功的关键，项目团队建议颐和路搭建整个项目的“发展平台”,与合作方共同成立子项目发展运营公司，委托运营商进行子项目的运营，与参与方共同搭建子发展平台，并获取地方学者的支持和群众的信任，以舆论引导推动项目建设，拓宽社会融资渠道。汉口历史风貌区老旧小区改造及旅游功能提升项目产业策划和运营机制研究方案国领事馆(美、德、法)、2大码头(粤汉港、武汉港)。难点与解法难点与解法回溯本源、腾笼换鸟、示范引动文化驱动，新旧融合充分利用汉口历史风貌区不可被复制的、独特的万国文化，将历史价值和现代功能结合，形成国际化发展的核心驱动。通过阶段性的市场化需求——导入企业和旅游人群来引导人口结构变化，从根源上改变与国际化城市功能的适配性。强企带动，多面发展以跨国百强企业聚集为核心驱动，引致带动本土和关联产业发展，助推文化创意细分产业多层面的发展。前期政府示范，客群升级，刺激提质人口结构的变化及产业的发展导致了消费客群的变化——消费需求增加、层级提升，刺激商业提质升级。文旅主动干预，市场引导概况互联宝地园区的前身是创建于1942年的上海第二钢铁厂，系国内第一家线材生产企业，也是全国冶金行业最大的独立轧钢厂。2006年起由于环境整治要求和产业结构调整，二钢厂开始逐渐停产外迁，2010年整体停产，厂区内大部分厂房闲置。为进一步实现杨浦区创新经济产业集聚，2015年服务团队受宝武集团委托，对上钢二厂(即互联宝地)的产业及功能项目占地351.5亩，包含314亩厂区及周边37.5亩土地，原有13栋厂房、2栋仓库、4栋综合楼及2栋配套楼宇，建筑面积由原有16万m提升至35万m'。其中一期建成面积约11.8万平米，于2018年6月正式投入运营，入驻各类企业50多家，近6000创业者入园。现已形成了以人工智能、电竞、互联网+平台为主导的园难点与解法难点与解法多施★项目打造需跳脱区域及四至现有的功能环境，从产业定位维度承接杨浦区战略新兴产业，同时结合宝武集团智能制造转型诉求，项目整体定位为以“互联网+"为特殊产业方向的总部经济园区。★项目建筑面积由原有的16万m'提升至35万mi(一期+二期);现存建筑无硬性保留要求，物业改造有较大灵活性。服务团队结合风貌价值、开发容量要求、产业企业需求、资金平衡诉求等维度，将项目划分为保留改造区、半保留半改造区、拆除重建区三类拆改片区。★项目招商落地与服务团队定位方向匹配度超过95%,其中先期引入火柴互娱、网易暴雪、腾讯游戏、智能驾驶ROADEFEND等企业总部，形成龙头效应迅速实现产业集聚，均得益于项目前期定位中对办公产品的精准把握。深圳高新北片区更新统筹项目项目缘起难点与解法国企引领、运营为核、弹性资源供给片区用地权属及企业经营情城市更新各权利主体利益统筹与资源配置机制高新区南、中、北板块产业发展与运营拟腾挪与清退企业更新补偿方案设计国企牵头、政府协同，高位推动片区统筹更新规划编制大小腾挪、差异资源配给，鼓励权利主体参与更新改造广州珠影星光城前身为珠江电影制片厂，作为国内最早的制片厂，成立50多年来，制作过多部著名影艺作品，成为岭南电影制作产业的重要代表。2005年改制后，为应对市场化冲击，珠江电影制片厂努力求变，在空间改造方面也有过一些创新尝试。2010年广州提出规划建设中轴线，而项目位于新中轴线的南端，与其他节点共同组成文化、行政组团。出于政治性、时代性和前瞻性的综合考量，珠江电影制片厂启动更新改造工作，目标打造“影视产业为核心的文化创意产业时尚新地标”。项目分为两期改造，其中一期面积为1.4万平方米；二期为3.5万平方米。留利用杂★珠江电影集团深入民心，制片厂所在地成为了广州影视产业的策源地、重要文化地标代表。凭借先天的产业优势，珠影星光城的更新改造以影视文化产业为重要基石，融合文物的历史底蕴和文化象征，打造影视产业集群。合★项目在适度保留影视制片生产环节同时，通过对物业载体的扩容升级，把利益主体多样利益主体多样链，带来消费新活力。南京梅钢矿山区域产业定位及城市功能战略研究经过40年城市发展，梅钢所处的板桥新城区域已从工业重镇成为产业新区，随着梅钢矿区生产功能逐渐梅钢矿区位于南京市雨花台区，是长三角区域距离市区最近、区域深度最深的铁矿坑，工业遗存保留完好，具备较高的更新利用价值。2018年底梅钢发布公告，争取用十年将钢铁冶炼产能逐步迁出南京市，钢铁产能于2020年下半年转移至盐城市滨海港工业园区。现有梅钢区域将布局新兴产业，建设产业新城，实现梅钢区域转型升级。退出，区域亟需补足产业真空阶段，实现新旧动能转换，积极融入城市发展格局。项目包括整体梅钢矿区的产业定位及开发策略，总体规划用地面积约443公顷，涵盖商办、科研、居住、娱乐康体、公园绿地等各类用地。难点与解法难点与解法保护性开发原则、一二级联动及滚动开发策略体系积少★地下矿坑开发模式：地下综合开发有一定的难度，包括开发处于探索期、无针对政策、运营成本较高、经济效益不明显等问题，因此建议短期内地下不做多元素、创新业态的开发，以静态参观体验为主，以主斜坡道、198米硐室、地下铁轨为载体，建设地心博物馆，包含时光隧道、地心小火车等项目，在好玩、有趣的体验中，感受梅钢历史。★特色产业体系：根据产业宏观大势、雨花本地基础、上位规划方向、地块限制条件等因素，构建“数字文创+数字生活”两大主导产业，重点发展软件设计及智慧旅游，培育发展广告会展及动漫产业。★片区转型资金需求较大，需通过滚动开发，即每一期的开发需搭配部分住宅用地以保障片区开发资金的滚动。★预留部分居住用地，待片区发展相对成熟以后，进行最后一期开发，实现价值最大化。目况目况项概上海市黄浦区160街坊保护性综合改造项目作为第一任上海市长陈毅办公室，也是上海第一面五星红旗升起的地方。此外，项目曾诞生远东第一乐团、作为爱因斯坦演讲地，承载着城市最高水平的人文艺术殿堂。2014年黄浦区人民政府和上海地产集团签订合作协议，并由上海地产集团下属世博土控公司和区属上海外滩投资开发集团合资成立外滩老建筑公司，负责项目具体实施，市、区联手推进项目工作。黄浦区160街坊保护性综合改造项目位于外滩历史文化风貌区核心区，由江西中路、福州路、河南中路及汉口路围合的街区。项目建成后，将形成以金融办公为主文化配套为亮点的老建筑改造之外滩新地标，地上约42000平米，地下约30000平米。办公空间由大开间现代办公和老建筑历史空间相结合，可为金融、文化总部机构定制。难点与解法结合不同阶段诉求，助力实现从定位到落地★结合城市发展诉求、项目历史资源禀赋、区域环境条件、相关物业市场表现等因素分析，针对办公、文化(剧场剧院)、商业、酒店等功能展开研判，★结合项目建筑条件进行功能落位布局；同步进行使用者访谈，针对目标客群对建筑载体的需求诉求，借鉴其他全球城市改造方案，创新历史保护建筑改造的建筑条件，并充分利用公共空间，形成不同的环境氛围。施对目标金融机构、文化机构总部企业，及文化艺术体验类、格调餐饮类、特色零售类品牌商户进行针对性访谈追踪，同步进行目标客户引荐，推动项目落地实施。北京潘家园升级改造项目北京潘家园老牌古玩市场是一个经营范围极广的市场，位于北京东三环路的潘家园桥西南侧，是全中国最大的旧货市场，也是中国人气最旺的古旧物品市场，影响力店铺商户和大棚全年开放，交易文物书画、文房四宝、瓷器及木器家具等。潘家园旧货市场带动了周边地区古玩市场的崛起兴盛。随着物质生活日益丰富，人们对艺术品、收藏品等精神层面的认识和需求也在不断增加。因此，作为一种特色鲜明的文化象征和地域文化的载体，对潘家园老旧市场进行升级不仅是普通的城市更新，更是将古玩文化融入、改造、升级的过程。项目范围难点与解法明确目标客群、产业顺应市场、承担社会责任★保留传统民间文化聚集地特色，满足原有客群对于古玩的需求。项目重新★同时，满足新增客群需求，打造“时尚、休闲、个性、文化、新旧产业项目发展定位及升一业，吸引★进行产业链延申，完善文创产业链，形成文化生态圈。发挥自老旧物业业态类型身优势，集市文化是潘家园市场竞争中的重要优势，在此基础提升规划建议上进行优化，形成特色。★探索文创产业和零售融合发展的新型发展模式，在保留艺术品交易核心功能的基础上，塑造文化零售、文化休闲、文化餐饮的拓展配套功能。★项目提质升级、提升调性，树立形象；优化并完善服务配套，满足园内顾客及园外居民的需要。外拓区TOD功能组织、城市机能融合、城市场景塑造深圳平湖TOD更新改造项目难点与解法难点与解法深圳交通枢纽发展阶段分析及项目能平湖项目改造产品策略分析城市外拓展特征与趋势分析原土地权利人与更新实施主体合作模综合拆赔方案，搭建城市配套充足、场景多元的功能体系广州中华广场改造提升项目项目中华广场开业于2000年7月，开业初期日均客流量达30万人次，每逢黄金周更高达70万人次，成为了名副然而，中华广场虽由驻穗央企新星投资与昌盛集团合作开发，但开业之时，就已经形成两大业主加部分商铺小业主的“三足鼎立”局面。业权相对分散、决策难以统一，导致设备改造、宜传推广等计划，无法顺利推进，商场设备老化等问题日益明显。2019年8月底，业主之一的广州新星接手项目运营管理，并计划投入2.8亿元进行升级改造。三年内重新打造广州老城区的商业新中心。综合体总面积约30万平方米，其中办公建筑面积约难点与解法微业权同一、软硬结合、分步改造★中华广场初期便呈现了业权“三足鼎立”的局面，但由于初期广州商业市场竞争较少、电商冲击未现，业权分散并未对项目造成过多不利影响。随着商圈的式微，业权分散带来的弊端日趋明显。期间虽有海印集团统一运营，但并未扭转颓势。★为改变旧面貌，探寻新出路，商场方提出改造升级的诉求，业主方之一的新星集团通过整租昌盛集团控股部分面积的方式，获得统一经营权，为后期的多★在开业运营的情况下，既要保证客户体验感，又要对老旧过时的楼宇硬件进多★项目位于老城区，商圈氛围日渐式微，需要对客群的消费能力及消费偏好作出精准预判，以匹配老城区客群的品牌进行业态调整。项目缘起项目范围项目缘起北京工人体育场位于北京市朝阳区工人体育场北路。为举办2023年的亚洲杯，北京市采用PPP模式对北京工人体育场进行改造复建。改造后，北京工人体育场定位于成为开放城市公共空间，成为城市新的活力中心。总建筑面积38.5万平方米，改造复建后的工人体育场为符合高级别国际赛事标准的专业足球场，总坐席数约6.5万席。同时项目的地下2层将与地铁3号线和17号线的地下空间一体化实施。难点与解法难点与解法如何进行角色定位以体现片区开发整体性如何进行规划设计以满足运营需求★通过对体育产业、本地区域市场、目标客群需求等进行系统分析，为项目提出“体育+”主题定位，设置合理业态配比，突出主题特色的同时，满足区域市场和目标客群需求。建筑设计方案指导★配合规划设计方案，考虑商业运营和赛事举办双赢，配置合理业态布局，设计合理水平及垂直商业动线。如何进行运营管理以满足投资收益需求★提供场馆后续物业管理，招商运营等方案，同时由于体育场业态运营的特殊性以及配套商业运营的市场可行性，参考多方市场经验和参数，为项目进行贴近市场情形的经济运营投资收益分析。项目缘起成都市一环路全长19.38公里，初步成形于1969年。经过历次提升优化，现为成都中心城区城市交通主干道，沿线跨越锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区6大中心2020年8月，在道路整治工程基础以一环路为轴，左右各延伸一到两个街区，进行整体梳理策划，打造点、线、面相结合的有历史内涵品质、有商业氛围、联动天府锦城、锦江公园等中心城区更新项目，以城市有机更新的手法，整体提升成都中心城区城市空间品项目范围包含中心城区13平方公里环状连片区域、涉及6个下辖行政区、15个街道辖区、66个社区、超过105万常住人口，重点投射2个示范性节点、37条示范街道、220★城市记忆的保育活化★城市产业的植入更替★城市服务的品质提升★城市场景的综合营造★分类场景营造★城市记忆传承★服务功能提升★交通组织优化★社区治理协同原为效内外为片、药普实或学片区片区力的染体第不性量一环的物技边干断的入难点与解法难点与解法杭州西湖风景名胜区经济发展引导规划西湖风景名胜区是首批国家级重点风景名胜区，并于2011年6月25日正式列入《世界遗产本次编制西湖风景名胜区经济引导规划，首先在充分理解西湖文化价值与内涵的基础上，落实国家级风景名胜区与世界文化景观遗产的双重保护要求，擦亮西湖作为杭州城市国际化的文化金名片，切实落实“保护第一、应保尽保”的理念。对于各类不同公共空间、各类不同设施，差异化配置，推动符合风景区与世界遗产管控要求的各类新型产业的同步发展，从产业业态调整与全域资源分配的角度系统谋划探索适合西湖自身需要的未来保护发展路径。西湖风景名胜区全域，占地规模59.04平方公里。构建符合世界遗产保护管理及景区经济效益双赢的良性发展模式1.行政管理体系复杂：管理机构多层级、多主体权限交错，景区内部分特殊主体难以协同；一建立常态管理机制，加强区域管理与托管区域的产业合作，引入专家委员会制度，统筹管理体系。2.建筑空间小而散：集体物业租赁期长、体量小、分布散，难以形成有效业态集合，大量空间被其他主体占用，无法发挥其原本功能；一对大物业进行整体租赁统一经营，对小体量物业进行发展引导。3.区域经济坪效低：景区内物业税收贡献率低，业态可持续性差，入驻业态传统且雷同，在新形势下难以满足景区更新需求；一引入新型服务业态，导入对名胜区整体文化提升、价值提升有特殊意义的业态，提升整体经营效益。4.旅游业态待更新：旅游服务资源分布不均衡、旅游路线单薄特色不鲜明、旅游配套统筹体系不完善；一打造智慧旅游等管理体系，对景区资源进行有效配置与优化，提升景区服务效率。》业态舞升引导方案创新求索——中国城市更新的破局之策导读(本章要点)·基于全国各大城市对于各类城市更新项目的实操落地经验，为应对略顾问部城市更新团队提出从政策引领、路径与模式创新、资金平26(建科〔2021〕63号)的指导意见(自然资发〔2021〕41号)(发改投资〔2021〕1275号)明确城市更新公益属性重构城市更新发展模式转变城市更新盈利模式坚决划定底线，严控大规模拆除、增建及搬迁，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保持城市记忆；坚持量力而行，加强统筹规划，稳妥推进改造提升。未来城市更新将成为以政府为主导，完善提升城市功能的重要模式，侧重公益性，避免过度地产化的模式及倾向广东省地方政策完善法规、系统推进、多元参与、试点突破BB拆迁安置补偿阶段指挥部+工作组+总师制，高效推动片区更新统筹工作推进政府各主管部门联系会议保障机制城市更新项目总指挥联系会议保障机制城市更新项目工作小组指挥部会议指挥部会议指挥部办公室会议政策政策交通研究贵任机制督查机制督查机制技术支掉政府主导+市场操作+资本运作，打通更新项目的投融建管退渠道市批市批政府政府政府签订我迁补慢安量必议主主体主体主体主体主体付权利主体主体政府市场主体政府市场权利体权利主体主体主体政府政府政府政府预判求挪选择★腾挪至高新园其他片区挪选择★腾挪至高新园其他片区★腾挪至南山区其他片区★腾挪至南山区外给予配合更新膦挪的企业主体一定的政策优惠，以加快片区整体改造进程★业主原有物业收益权*租金补贴优惠等★税收补贴优惠等某一线城市城更TOD项目商业模式创新政府统筹类和住宅城市更新为主产包一权组高务商业区半盈利类资产包二改造类项H段胞等)盈利类资产包性项H资产包三市政配套等公建类项目资本统筹类★产业类项目——从产业物业租赁，向产业运营、产业投资、资产证券化(REITs)等方式发展。★商业类项目——从商业物业租售，向商业运营、目的地打造、存量商业盘活等方式发展。★公建类项目——针对不同权利主体的投资与收益逻辑，设计合理资产包，明晰各主体权责利，在经济可行的综合评价原则下，提出片区开发强度的合理突破指标，通过PPP、EPC+0等模式引入多方合作主体。DD★适度突破规划边界，运用拆除重建、综合整治、功能改变、图则修编等多种手段统筹，探索异地安置搬迁策略应用 ★实施更新主体确认，对于已确认的更新片区 将不符合产业升级方向的企业低端环节腾挪至其他园区，并按比例返还物业用房作为总部及研发使用到市识到市识深度业现法深湾明中心列市生泥动用地布局影响——西区用地减少，东区可增加用地化家案口化家案用地、交通、配套限制——需要异地统筹平衡··就地还迁+异地搬迁·地权腾挪+物权转换通五类资金来源(可多种资金结合)三类资金模式各级财政安排的城市更新资金项目收益自平衡模式A金融机构融资资金参与城市更新的项目实施主体投入政府投资模式的资金土地使用权人和房屋所有权人自B筹资金成立项目公司，引入社会资本C社会资本为优先级投资者城市更新流程中资金参与城市更新流程中资金参与地方政府招投标执行城市更新基金F+EPC规划设计投资建设招商实施运营经营土地出让收入《税收产业投资额城市更新项目公司社会资本2社会资本1机构城市更新基金融资的优势及模式城市更新基金融资的优势及模式其中城市更新基金相较其他途径，有五大显著优势。优势一优势二优势三优势四优势五参与门槛较底私募基金投资者门槛相对较低权益性融资工具不增加融资主体的资产负债率可以用于征拆、拿地各投资人通过协议约定利益分配满足对投资人的风险控制要求城市更新基金的本质为解决项目融资难题，在征一般参与模式为三类：可研/立项阶段，作为前融资金解决征拆或拿地资金问题建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款进入实施阶段，仅作为融资工具上海城市更新基金解读上海城市更新基金解读【基金要素】5+3+1+1年，其中投资期5年，回收期3每次1年【权责分工】团管理费和利招商蛇口中交集团万科集团国寿投资保利发展中国太保额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营 ◆交通出行更为便捷，区域可达性强◆交通出行更为便捷，区域可达性强◆公共空间更为充足，居民粘性提升◆城市历史记忆保留，更新发展并举◆城市历史记忆保留，更新发展并举◆稳固城市文化底蕴，丰富文化生活◆◆新旧文化紧密结合，历史新潮交融◆文化赋能现代社会，充裕物质生活合理保护工业遗产，革新产业办公合理保护工业遗产，革新产业办公发挥文化精神内涵，实现创新创业功能完善：增加便民公共空间，温暖社区环境上海万科社区：敬老郫7号楼改造，站在老龄居民角度，明晰指引标识，亮化居住环境，丰富老年生活方式与社交空间，重新焕发社区生机；番禺路222弄，打造安全且融洽的社区“共享街道”。上海徐汇西岸艺术区：利用了原有的工业历史遗存，西岸龙美术馆便是保留了北票码头的运煤轨道和设施，其空间结构的原型也源于对传统工业空间的抽象和转译，通过微场景还原留住了历史记忆。武汉远洋归元寺：借助深厚文化底蕴，将荆楚文化与国际时尚相结合，通过建立新型商业街区、写字楼、酒店、社区住宅与学校，融入历史建筑、景区的文化氛围当中。武汉多牛世界：原平和打包厂旧址，将工业遗产保护与产业园办公、科技创新空间有机结合。未来展望——中国城市更新的趋势动向导读(本章要点)发展诉求发展诉求机制体系不断完善机制体系不断完善强调国有企业作用：核机制“政策包”保障：税费优惠明确工作机制：工多元主体合作：注政府引导，中场参与下时至周期楚官区域更新、整体推进加大引入社会资本力度发展趋势原则目标升级纳入土地出让合同盘活存量。趋势1.立足首都发展，推动“功能性更新”趋势2·形成整体打包、项目统筹的市场化运作模式，·鼓励国企搭平台，与社会资本合作，通过设立基金、委托经营等方式，参与城市更新。趋势3站城融合推进城市更新加强市郊铁路站等轨道交通与城市融合，借轨道衣通基动固边左量堪币他动侃进与周边商业办公居住等融合，提升城市品质。趋势4呈现信息化数字化智能化趋势，运用5G、人工智能、物联网及绿色建材等新技术新材料，布设智慧城市场景，培育新消费模式。发展诉求更新特征发展诉求更新特征活化引导史文转型发展政府权利主体市场主体签订趋势与诉求市场主导、政府统筹、柔性更新创新激励政策机制创新激励政策机制 规范有机更新强调尊重权利主体意愿和调动市场积极性，因此权利主体和市场主体通常积极参与到更新全过程，自下而上申报的强调市场化运作，针对项目推进实践中反映出的各种问题及时给予政策支持，提出了一系列激励机制。充分发挥“规土合一”的体制优势，通过计划管理、规划统筹的手段，促进城市规范更新、有机更新。模式时常出现。容积率成本取消征集双百限制收收放结合1.减少大拆大建，回归有机更新★住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》就更新拆除面积占比及拆建比进行双控，未来，深圳将由拆除重建为主导进入有机更新新时期。2.双95%+公益贡献，助力存量释放，兼顾公共利益统筹★《深圳经济特区城市更新条例》放宽旧住宅更新意愿至双95%,并创设“个别征收+行政诉讼”制度，破解长久以来的拆迁难题；同时，条例对更新项目也同步提出了基础设施和公共配套设施建设要求，通过收放结合，推动更新高质量实施。发展趋势3.严控指标炒卖，规范市场供给★《深圳经济特区城市更新条例》及《加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》对买卖小产权房、回迁房等行为出台系统限制政策，规范城市更新市场环境。4.加强保障性住房供给，全面提升市民美好幸福生活品质★《深圳经济特区城市更新条例》明确更新项目保障性住房配建及奖励标准，通过城市更新释放人才保障性住房、教育及医疗配套设施将在较长一段时间内，成为政府审批城更项目的重要导向，也是对更新项目开发实施主体的客观要求。向存量要空间，以质量促发展向存量要空间，以质量促发展为对城市更新有关内容进行细化落实，突出可操作性，陆续出台系列配套指引，形成新一轮城市更新“1+1+N”政策体系。其和《工作方案》,"N"盘活存量，增效提质多方推动，协多方推动，协同合作市更新“一二级开发联动”【政府层面】【企业层面】更新主体企业进一步重视产业导入，摒弃过去的"大拆大建",以"产城融合"为项目的核·产业资源的开拓与积累；三方主体(政府、企业和原住民)的利益平衡；城市更新“专家库”以“留改建”的方式，最大限度保护城市文脉营城产业转型升级营城产业转型升级建推动产业转型升级，提振城市发展动能继往开来，成都市城市有机更新在路上……在未来，出台的支持性政策将会更加精细化，以更好保障有机更新项走科学城市化道路的"杭州经验"C拓新杭州积极立足未来社区发展趋势与诉求以人为本、数字赋能、多方协作，共创杭州模式“以人为本”改字赋能""多方协作"坚持以居民为主体，成专业经营单位出资参与小区立小区“共建办”,调统、智能化等新技术的管线设施设备的改造，专业动居民全过程参与老旧应用，通过数字孪生技社会力量参与养老、医疗、小区改造实施，对工程术模拟城市发展，实时教育等各类公共服务设施的建设进行监督并提出合设计、改造和运营，在实际理化建议，构建社区多市发展问题，提早实现为改造小区提供优惠