房地产成本管理制度

Word第第页房地产成本管理制度房地产本钱管理制度1

〔一〕集团总部的本钱管理职责

1、制定、修正集团本钱管理制度，催促、指导各开发企业建立完善本单位本钱管理制度；并跟踪、检查执行状况，对本钱实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、推断，准时供应、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团本钱管理环境的了解，帮助房地产公司争取优待政策、处理有关政策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，关心房地产公司做好项目前期策划中的本钱掌握。立项审查的重点是：

◆立项资料是否齐全、规范；

◆市场定位是否明确、恰当；

◆投资本钱估算是否经济、合理；

◆投资回报是否符合集团利润目标要求；

◆投资风险能否有效掌握。

4、跟踪、落实各项目本钱打算及其执行状况，适时了解各项目本钱的实际构成，汇编集团本钱报表；分析、总结项目本钱掌握状况，帮助、催促各开发企业做好项目操作过程中的本钱掌握工作。

5、建立本钱信息监控中心，准时收集各项目本钱动态资料，为集团管理层供应充分、有效的决策根据，并按要求将有关看法反馈给各开发企业。

6、组织集团本钱管理的信息沟通，通过培训、双向沟通、研修会等方式，增进全员的本钱管理意识，推广集团内外本钱管理阅历，寻求降低本钱的有效途径，促进集团本钱管理水平的提高。

7、依据管理的需要，派出审计小组对项目本钱进行阶段审计和决算审计，对项目本钱发生的合理性、本钱管理的规范性提出审计看法。并结合项目收益状况，考核项目的`本钱降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、逐步推行本钱管理及其信息沟通电脑化，搞好本钱管理的综合服务。

〔二〕开发企业的本钱管理职责

1、仔细执行集团本钱管理制度，结合实际制定本单位本钱管理制度，并自觉接受总部监督。

2、依据本单位业务进展规划、开发力量和市场状况，确定项目开发打算，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、规划设计阶段，应按市场定位和本钱估算精确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又表达本钱掌握的意识和要求。

4、客观、仔细地进行项目本钱费用测算，编制项目本钱费用打算，确定项目及每个单项工程的目标本钱，分解本钱费用掌握指标，落实降低本钱技术组织措施。

5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产本钱实行项目经理负责制和全员全过程掌握，对可控本钱、变动本钱和本钱异样偏差实行有效监控。保证将本钱掌握在目标本钱范围内。

6、正确处理本钱、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格掌握项目的质量本钱和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发本钱费用核算，准时、全面、精确、动态地反映项目本钱、费用状况，按规定编报本钱会计报表等有关资料。坚持本钱报告制度，保证本钱信息沟通的准时、有效。

8、熟识、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水公平本钱掌握因素，用足用活各种政策、资源，提高本钱掌握的预见性，努力寻求降低本钱费用的途径。

9、定期或不定期分析本钱结构、差异及其缘由、监控措施及其效果、阅历教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。

房地产本钱管理制度2

随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的本钱管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中〔立项、规划设计、建设、结算、销售〕每一个环节的本钱都要进行严格的和科学的掌握和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的本钱管理应当是全过程的本钱管理，并且不仅仅要关注财务本钱，而且要关注质量、工期等隐性本钱，还要考虑消费者的消费本钱。

〔一〕立项环节的本钱掌握

1、新项目立项时必需提交具体的《可行性讨论报告》，《可行性讨论报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容〔《可行性讨论报告》具体内容详见《可行性讨论报告指引》〕：

1.本钱费用估算和掌握目标及措施；

2.投资及效益测算、利润表达支配；

3.税务环境及其影响；

4.资金打算；

5.《竞投方案》〔仅限招标、拍卖项目〕；

6.投资风险评估及相应的对策；

7.项目综合评价看法；

〔二〕规划设计环节的本钱掌握

1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：

1〕能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；

2〕需托付设计院进行的规划设计工作，应实行招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案〔必需包括建筑本钱掌握总体目标，即目标本钱：详见附录1－目标本钱的编制与审核〕，应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段〔如单体设计、扩初设计、施工图设计〕。每一阶段都必需要求设计单位出具《设计概〔预〕算》，并在与上一阶段的概〔预〕算进行仔细分析、比较的基础上，编制我方的《建筑本钱概〔预〕算》，确定各本钱单项的掌握目标，并以此掌握下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建筑本钱预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性〔包括建成后的物业管理本钱、用户使用本钱〕等进行会审，提出明确的书面审查看法，并催促设计单位进行修正，避开或削减设计不合理甚至失误所造成的投资损失、铺张。

5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满意功能的前提下，杜绝质量超标。

6、对工程之做法应当结合工程项目的实际状况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。

〔三〕招标环节的本钱掌握

1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必需实行公开或邀请招标方式进行。

3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。

4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行具体、详细的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力气、以往施工项目和施工管理水公平进行现场考察，提出书面考察看法；对投标状况进行评估，提出书面评估看法。

中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

6、凡一次选购量高于人民币三万元〔含三万元〕的材料设备、工程造价高于十万元〔含十万元〕的工程施工必需采纳招投标方式。

7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力气、报价等进行选择。

8、垄断性质的工程项目〔如水、电、气等〕应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必需符合招标条件，合同条款及内容概念应清楚，不得因工程紧而不签合同就开工。

10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必需密封送达〔按投标程序处理〕。

11、合同签订必需按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。

12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力气等。

13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能商定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能商定为“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程应严禁擅自转包。

〔四〕施工过程的本钱掌握

现场签证〔洽商及设计变更〕

1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价改变又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格改变等。现场签证要反复对比合同及有关文件规定慎重处理。

2.现场签证审批权限

一般签证2万元以下〔含2万元〕项目公司工程部、预算部2—5万元〔含5万元〕除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元〔含20万元〕公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批

2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。

2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含缘由、责任人、后续是否还有签证以及削减费用的应对方案，并报公司批准。

2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可依据项目详细状况进行授权。

3.现场签证办理

3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人具体列明事发缘由、签证理由及合同根据。在所需签证工程内容发生前五天内〔特别状况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天〕一式五份〔加盖单位印章〕准时上报。

3.2对涉及隐藏工程或其它事后无法再现的签证，提案人应准时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。

3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核看法上报公司。

3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。

4.现场签证的审批

4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理看法的签证单后，一般工程签证必需有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。详细按第2条审批权限执行。

4.2承包人看法必需由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司看法必需由现场专业监理工程师和总监签署。

中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问4.3原则上现场签证按量价分别要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发觉量价有重大偏离时，发觉方须马上向上一级领导报告，上一级领导作出审查看法。

4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署看法的签证单后，一般在5天内〔重大签证为10天内〕予以批复，并反馈予承包人。

4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应准时注销或按实重新核定该项签证单，并准时通知造价人员。

4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。

5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应仔细、认真、精确、合理地对签证签署看法。尤其是要留意对于承包单位为减项的现场签证要准时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将赐予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位亲密协作，严格把关。一旦发觉质量事故，必需组织有关部门具体调查、分析事故缘由，提交事故状况报告及防患措施，明确事故责任并催促责任单位，根据质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特殊重视隐藏工程的监理和验收。隐藏工程的验收，必需由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参与并办理书面手续。凡未阅历收签证的，应要求施工单位不得隐藏和进入下道工序施工。隐藏工程验收记录按挨次进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参加验收的隐藏工程，在结算时不予计价。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开头抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按以下程序办理：

1〕施工单位按月报送施工进度打算和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；

2〕工程、预算部门会同监理人员，对比施工合同及进度打算，审核工程进度内容和完工部位〔主体结构及隐藏工程部分须供应照片〕、工程质量证明等资料；

3〕预算部门整理复核工程价值量；

4〕经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用供应便利。

4、工程进度款支付到达工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便把握最终结算主动权。

〔五〕工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应准时列出所需材料及设备清单，一般根据以下原则确定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税打算指标的、有特别质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付选购保管费。

4、应按工程实际进度合理支配选购数量和详细进货时间，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的选购必需进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材选购上采纳招标方式。在质量、价格、供货时间均能满意要求的前提下，应比照以下条件择优确定供货单位：

能够实行赊销或定金较低的供货商；

2〕情愿以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

3〕能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

4〕售后服务和信誉良好的供货商。

5〕工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥当保管。对不符合要求的，应准时退货并通知财务部拒绝付款。

6〕《选购合同》中必需载明：因供货商供货不准时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必需承当索赔责任。

7〕必需建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分别的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料选购全过程的行为。

8〕对于乙供材料和设备，我方必需按认定的质量及选型，在预算人员掌握的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量实行我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

9〕材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

10〕甲供材料、设备的结算必需凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

〔六〕竣工交付环节的本钱掌握

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必需参与工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和平安及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位缘由延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定准时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任〔包括验收后消失的质量问题的保修责任的商定〕及惩罚措施等。

5、实行一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的估计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承当。

〔七〕工程结算管理

一、工程结算

1.定义

1.1工程结算是指合同价格的结算。

1.2合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整〔增加或削减〕。

1.3合同价款是承发包双方在合同中商定，发包人用以支付承包人根据合同商定承包人完成承包范围全部工程并承当质量保修责任的款项。

1.4合同价款调整是指在合同履行中发生、根据合同商定或承发包双方协商同意需要调整〔增加或削减〕合同价款的状况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：

a〕由于发包人缘由导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；

b〕由于非发包人缘由导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等增加的合同价款。

1.5工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程〔新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不行少的工程，假如缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍旧可以运行，并发挥效益。〕；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。

中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的`工程验收、结算。

1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。

2.工程结算的条件

2.1工程质量合格或到达合同要求并根据合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必需以质量到达要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量到达要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。

2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。

2.3变更项目必需有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。假如承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。

2.4准时、完备的结算资料。

3.结算资料完好的结算资料包括〔但不限于〕以下内容：

3.1合同商定对合同价格构成影响的文件及资料：

3.2承包人履约状况：

a〕工程竣工验收资料；

b〕发包人对承包人履约状况的说明，包括：

i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；

ii.工期或质量未到达合同要求的项目应供应相应明确责任的说明；

iii.承包人违约给发包人造成的损失状况〔已办理反索赔的项目除外〕；

iv.合同商定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。

3.3工程结算书：

〔a〕结算书编制说明，其内容应包括2.1-2.3条有关需要说明内容。

〔b〕合同价款范围内规定工程内容的结算〔结算明细表、汇总表〕。

〔c〕合同规定合同价款调整范围内〔增加和/或削减〕工程内容的结算。

4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格根据合同规定，明确承发包双方的权利义务，根据合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。

4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：

〔a〕对于总价合同，严格根据合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；

〔b〕对于单价合同，应根据合同商定的工程量计算规章、根据施工图和现场实际状况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；

〔c〕对于未进行招投标，合同商定根据施工图预算加调整计算合同价格的工程，应根据施工图和现场实际状况、根据合同规定采纳定额的工程量计算规章计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。

中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问d〕对于有甲供材料的合同，在先梳理清晰材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。

4.2调整合同价款的结算：〔由于发包人缘由导致的合同价款调整。〕

4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量转变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规章和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协协商定工程量计算规章和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：

〔1〕要依据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，

〔2〕变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规章和计价方式进行结算，

〔3〕假如原合同或工程定额中无相关价格，由双方协协商定工程量计算规章和价格进行结算。审查重点为变更手续是否准时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

〔a〕对于设计变更内容，主要审查变更手续是否准时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

〔b〕对于进度打算变更内容，应首先审查进度打算变更的手续是否准时、完备，进度打算变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的缘由导致的进度打算变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度打算变更的计算是否合理，应对比合同规定的工程进度打算和变更的工程进度打算，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。

〔c〕对于施工条件改变导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的改变，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承当的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，由于此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐藏工程，应重点审查变更