8-第八章 土地增值税的税收筹划

讲师：XXXX税收筹划理论与实务实务篇第八章土地增值税的税收筹划目录利用征税范围进行税收筹划利用税收优惠政策进行税收筹划通过合理控制增值率进行税收筹划学习要求1.掌握如何利用征税范围进行土地增值税的税收筹划；2.掌握土地增值税应税收入以及税前扣除项目的税收筹划；3.掌握利用税收优惠政策进行土地增值税的税收筹划。利用征税范围进行税收筹划PART01TAXPLANNING土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税收。对土地征税，依据税基不同，大致可以分为两大类：一类是财产性质的土地税，它以土地的数量或价值为税基，实行从量计税或从价计税，前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税，后者如地价税等。这类土地税的历史十分悠久，属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税，其实质是对土地收益或地租征税。一、土地增值税的相关法律规定（一）纳税义务人《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。一、土地增值税的相关法律规定（二）征税范围的一般规定1.转让国有土地使用权2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让征税范围的一般规定有以下2个：一、土地增值税的相关法律规定（二）征税范围的一般规定1、转让国有土地使用权国有土地使用权是指土地使用人根据国家法律，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。转让集体所有土地使用权，按现行规定不征税。转让国有土地使用权，是指土地使用者通过向国家支付土地出让金等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，是土地使用权转让的二级市场。一、土地增值税的相关法律规定（二）征税范围的一般规定1、转让国有土地使用权国有土地出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税范围之列。一、土地增值税的相关法律规定（二）征税范围的一般规定2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的物品。简而言之，土地增值税的征收范围是纳税人有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定征税范围的特殊规定有以下10个：

1.合作建房

2.房地产交换

3.房地产抵押

4.房地产出租

5.房地产评估增值一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定征税范围的特殊规定有以下10个：6.国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及其附着物7.房地产的代建房行为8.房地产的继承9.房地产的赠与10.土地使用者转让、抵押或置换土地一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定合作建房有两种情况，一种是对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；另一种是建成后转让的，应征土地增值税。1、合作建房一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于房地产交换行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税征收范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2、房地产交换一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产抵押，是指房产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移房地产权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属变更，房产的产权所有人、取得土地使用权的土地使用人仍拥有房地产的占有、使用、收益等权利，因此，在抵押期间不征收土地增值税。3、房地产抵押一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产出租，是指房产的产权所有人、取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于征收土地增值税的范围。4、房地产出租一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产评估增值，是指企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其账面价值升值。虽然房地产在评估过程中增值，但是并没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。5、房地产评估增值一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定国家收回或征收的房地产，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，免征土地增值税。6、国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及其附着物一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定代建房，是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。7、房地产的代建房行为一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产的继承，是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。8、房地产的继承一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定房地产的赠与，是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他单位与个人的行为。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入，因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。9、房地产的赠与LOREMIPSUM一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况：9、房地产的赠与(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况：9、房地产的赠与(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。一、土地增值税的相关法律规定（三）征税范围的特殊规定10、土地使用者转让、抵押或置换土地土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税收。一、土地增值税的相关法律规定（四）税率征收土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占土地的行为，并适当调节纳税人的收入，保障国家权益，因此，税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。一、土地增值税的相关法律规定（四）税率按照原则，土地增值税采用四级超率累进税率，如表8-1土地增值税四级超率累进税率表（教材267页）所示，其中最低税率为30%，最高税率为60%。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方面，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产所取得的应税收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税的收入。1、收入额的确定一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据(1)货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券股票等有价证券。1、收入额的确定(2)实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据(3)其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门评估确定，具体而言：①对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；②对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；1、收入额的确定一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据(3)其他收入。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门评估确定，具体而言：③取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。1、收入额的确定一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据(4)对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。1、收入额的确定一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据在确定房地产转让的增值额时，允许从房地产转让收入总额中扣除国家规定的各项扣除项目金额。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2、扣除项目及其金额一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据税法规定，准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括以下5项：2、扣除项目及其金额0102030405取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部确定的其他扣除项目；一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据1)取得土地使用权所支付的金额2、扣除项目及其金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。包括两部分：(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款。取得土地使用权所支付的地价款可以有如下三种形式：①以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；③以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据1)取得土地使用权所支付的金额2、扣除项目及其金额(2)纳税人为取得土地使用权按国家统一规定缴纳的有关费用。按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定缴纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据2)房地产开发成本2、扣除项目及其金额房地产开发成本是开发土地和新建房及配套设施的成本简称，是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据2)房地产开发成本2、扣除项目及其金额(1)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。(2)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质勘察、测绘、“三通一平”等支出。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据2)房地产开发成本2、扣除项目及其金额(3)建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。“营改增”后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据2)房地产开发成本2、扣除项目及其金额(4)基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。(5)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。(6)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额房地产开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用简称，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据现行财务制度的规定，这些费用作为与房地产开发有关的期间费用直接计入当年损益，不完全按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税扣除项目中的开发费用按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)规定的标准进行扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额《土地增值税暂行条例实施细则》规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额上述规定的具体含义是：(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额上述规定的具体含义是：(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除，上述计算扣除的具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额上述规定的具体含义是：(3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述第(1)项、第(2)项所述的两种办法。(4)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3)房地产开发费用2、扣除项目及其金额此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据4)与转让房地产有关的税金2、扣除项目及其金额与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据4)与转让房地产有关的税金2、扣除项目及其金额需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，为此不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据4)与转让房地产有关的税金2、扣除项目及其金额对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据4)与转让房地产有关的税金2、扣除项目及其金额“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据5)财政部确定的其他扣除项目2、扣除项目及其金额对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。由于房地产开发项目是从取得土地使用权后即投入资金开发房地产，开发周期长，投入资金量大，为了给正常房地产开发以合理的投资回报，调动其从事房地产开发的积极性，准予其按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据5)财政部确定的其他扣除项目2、扣除项目及其金额此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：①如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则应将其作为转让房地产所取得的收入计税。在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据5)财政部确定的其他扣除项目2、扣除项目及其金额此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：②如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不可将其作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格旧房，是指已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和税务局具体规定。纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额的确定分如下3种情况：3)转让旧房及建筑物不能取得评估价，也不能提供购房发票的2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的旧房及建筑物的评估价格，是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格：旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的(1)评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；注：使用上述公式计算、评估时应注意以下两点：一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的(2)房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定的房屋新旧度比例，一般用几成新来表示。注：使用上述公式计算、评估时应注意以下两点：一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格1)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时每年是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：(1)提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：(2)提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格2)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：(3)提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。一、土地增值税的相关法律规定（五）计税依据3、转让旧房及建筑物的评估价格3)转让旧房及建筑物不能取得评估价，也不能提供购房发票的对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。二、利用征税范围进行税收筹划的思路通过对征收范围的界定从而对土地增值税的征税范围进行合理筹划是土地增值税税收筹划的一项重要内容，主要包括以下5个方面：15432变房地产销售为代建行为；变房地产销售为合作建房行为；改售为租、投资、联营节税；将免税项目与非免税项目分开核算；利用适当捐赠进行税收筹划；二、利用征税范围进行税收筹划的思路由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，在增值税方面，会按9%或3%的税率或征收率来征收，但与土地增值税30%至60%的超率累进税率相比，负担很轻。1、变房地产销售为代建行为如果房地产开发企业在开发之初就能找到最终用户且取得的收益相同的前提下，可以与客户协商采用代建方式进行开发，以客户的名义受让土地、购买各种材料设备，就能彻底减轻税收负担。二、利用征税范围进行税收筹划的思路税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业在开发前找到需要购房的单位协商，由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房。这样，购房者分得的自用部分房产不用缴纳土地增值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的部分房产时缴纳土地增值税，大大降低了开发企业的税负。2、变房地产销售为合作建房行为二、利用征税范围进行税收筹划的思路土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需缴纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。3、改售为租、投资、联营节税二、利用征税范围进行税收筹划的思路税法规定，对于免税项目与非免税项目必须分开核算，否则，免税项目不得享受免税优惠；对于普通标准住宅与非普通标准住宅必须分开核算，否则，普通住宅不得享受增值额低于扣除项目金额20%时免税的优惠政策。因此，房地产开发企业必须将两者分开核算，以享受免税。4、将免税项目与非免税项目分开核算二、利用征税范围进行税收筹划的思路房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为，很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收，也不对之征收土地增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。5、利用适当捐赠进行税收筹划二、利用征税范围进行税收筹划的思路但是，这里仅指以下两种情况：5、利用适当捐赠进行税收筹划一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的情况；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的情况。二、利用征税范围进行税收筹划的思路5、利用适当捐赠进行税收筹划房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠完了之后，自己反而要承担大笔税款。利用税收优惠政策进行税收筹划PART02TAXPLANNING一、土地增值税的税收优惠1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%(含20%)的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。一、土地增值税的税收优惠1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。从2005年6月1日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。一、土地增值税的税收优惠1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。各直辖市和省会城市的具体标准要报住建部、财政部、国家税务总局备案。一、土地增值税的税收优惠1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠对纳税人既建普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。一、土地增值税的税收优惠1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠(2)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。LOREMIPSUM一、土地增值税的税收优惠2、国家征收、收回的房地产的税收优惠(1)因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权。一、土地增值税的税收优惠2、国家征收、收回的房地产的税收优惠(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。一、土地增值税的税收优惠3、对个人销售住房暂免征收土地增值税4、2022年亚运会和亚残运会土地增值税税收优惠政策为支持筹办杭州2022年亚运会和亚残运会及其测试赛，对杭州亚运会组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税。该项政策自2020年4月9日起执行。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路第一层次的税收筹划，是利用普通标准住宅增值率临界点进行税收筹划，这种税收筹划需要注意其满足的条件。该筹划思路是土地增值税中普遍存在的筹划思路。第二层次的税收筹划，是对于自有住房，考虑利用居住时间来进行税收筹划，这种税收筹划主要体现在二手房炒作的过程中。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路第三层次的税收筹划，是利用免税政策来进行税收筹划，主要是使得自己的房产、土地使用权转让尽可能地满足免税政策或不征土地增值税。这种筹划思路关键是要充分理解税收优惠政策的适用条件，例如建造经济适用房、保障性住房等，利用合作建房避免征收土地增值税等。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%(含20%)的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。1、普通标准住宅优惠政策二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路利用税收优惠政策进行税收筹划的思路主要体现在分开核算与合并核算之间的选择上。当纳税人既从事减免税行为，又从事应税行为的时候，通过分开核算，可以尽可能地享受免税政策。例如，当纳税人从事普通住宅和非普通住宅建设销售的时候，通过分开核算，利用20%增值率临界点尽量销售普通住宅，可以降低企业税负，同时也可以降低非普通住宅增值率，从而降低其所适用的土地增值税税率级次。2、税收筹划思路二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路甲房地产开发公司2020年商品房销售收入为20000万元，其中普通住宅销售额为12000万元，豪华住宅销售额为8000万元。税法规定的可以扣除项目金额共计15000万元，其中属于普通住宅可扣除项目金额为10000万元，属于豪华住宅可扣除项目金额为5000万元。请根据上述资料进行土地增值税税收筹划。【案例8-1】二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路方案一：不分开核算增值额。【分析】20000-1500015000增值率=

×100%=33.3%(适用税率为30%，速算扣除系数为0；应纳土地增值税=(20000-15000)×30%=1500万元。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路方案二：分开核算增值额。【分析】12000-100005000应纳土地增值税=0万元；普通住宅增值率=

×100%=20%(由于增值率未超过20%，享受免征土地增值税税收政策)；二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【分析】8000-50005000豪华住宅增值率=

×100%=60%(适用税率为40%，速算扣除系数为5%；应纳土地增值税=(8000-5000)×40%-5000×5%=950万元；普通住宅和豪华住宅应纳土地增值税合计=0+950=950万元。综上所述，虽然分开核算会增加一部分核算支出，但方案二比方案一少缴土地增值税1500-950=550万元，因此选择方案二是非常值得的。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】2020年8月某房地产开发公司出售新建普通住宅一幢，总面积6000平方米，平均售价8000元/平方米，取得不含税收入4800万元，转让环节可扣除的税金及附加合计60万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请为该房地产公司进行税收筹划。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】筹划前：(1)确定转让收入4800万元。(2)确定转让房地产的扣除项目金额如下：①取得土地使用权所支付的金额为2000万元；②房地产开发成本为1000万元；③房地产开发费用=100+(2000+1000)×5%=250万元；④与转让房地产有关的税金为60万元；⑤从事房地产开发的加计扣除=(2000+1000)×20%=600万元；⑥转让房地产的扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910万元。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】(3)计算转让房地产的增值额=4800-3910=890万元。(4)计算增值额与扣除项目金额的比率=

×100%=22.76%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。(5)应纳土地增值税=890×30%=267万元。(6)实际盈利=4800-2000-1000-100-60-267=1373万元。8903910二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】筹划后：将房价适当调低，平均售价7700元/平方米，取得不含税收入4620万元，其他资料不变。(1)确定转让收入4620万元。(2)确定转让房地产的扣除项目金额如下：①取得土地使用权所支付的金额为2000万元；②房地产开发成本为1000万元；二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】(2)确定转让房地产的扣除项目金额如下：③房地产开发费用=100+(2000+1000)×5%=250万元；④与转让房地产有关的税金为60万元；⑤从事房地产开发的加计扣除=(2000+1000)×20%=600万元；⑥转让房地产的扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910万元。二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路【案例8-2】(3)计算转让房地产的增值额=4620-3910=710万元。(4)计算增值额与扣除项目金额的比率=

×100%=18.15%。由于该公司开发的是普通标准住宅且增值额未超过20%，故免征土地增值税。实际盈利=4620-2000-1000-100-60=1460万元。由该案例可以看出，通过合理定价来进行土地增值税的筹划，在适当降低税款的同时，还能够增加市场销售量和销售速度，有利于提前回笼资金。7103910通过合理控制增值率进行税收筹划PART03TAXPLANNING土地增值税采用的税率是四级超率累进税率，这就说明土地增值额越大，其使用的税率越高，从而应纳税收额就越大。从计算方法上来看，可以知道土地增值额主要与收入和可扣除项目有关，所以通过合理控制增值率来进行筹划，可以从收入与可扣除项目两方面来着手。一、应税收入的税收筹划第一层次的税收筹划，是通过合理定价来降低销售收入，从而降低增值额，降低增值率。第二层次的税收筹划，是通过多次转让降低应税收入，从而实现税收筹划。第三层次的税收筹划，是通过设立子公司的方式分割应税收入，进行税收筹划。二、扣除项目的税收筹划第一层次的税收筹划，是通过最大限度地扩大成本与费用的列支比例来降低增值额，以达到节税的目的。例如，增加合理的装修费用。第二层次的税收筹划，主要体现在利息费用扣除是否能够分清项目核算，所带来的房地产开发费用扣除比例(5%或10%)的选择问题。第三层次的税收筹划，是非房地产开发企业建房销售的，可以通过设立独立房地产开发公司，争取税前加计扣除20%的房地产开发费用。通过合理的方法，增加开发成本，增加开发费用扣除基数，从而争取税前扣除项目金额的最大化。二、扣除项目的税收筹划甲房地产开发企业开发的一批普通标准住宅，计划销售价格收入为5000万元，按照税法规定计算的允许扣除的项目金额为4000万元(包括加计扣除20%)。该公司不能按转让房地产项目分摊利息支出，也不能提供金融机构证明，当地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请为其进行土地增值税的税收筹划。二、扣除项目的税收筹划【案例8-3】筹划前：(1)销售收入5000万元。(2)扣除项目金额4000万元。(3)计算转让房地产的增值额=5000-4000=1000万元。(4)计算增值额与扣除项目金额的比率=

×100%=25%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。(5)应纳土地增值税=1000×30%=300万元。二、扣除项目的税收筹划【案例8-3】10004000筹划后：对房屋进行装修后再销售，预计装修费用800万元，装修后的销售价格为6000万元。根据规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。(1)销售收入6000万元。(2)扣除项目金额=4000+800+800×10%+800×20%=5040万元。二、扣除项目的税收筹划【案例8-3】筹划后：(3)计算转让房地产的增值额=6000-5040=960万元。(4)计算增值额与扣除项目金额的比率=

×100%=19.05%。由于该公司开发的是普通标准住宅且增值额未