物业管理法律纠纷与风险规避课件

物业管理法律纠纷与风险躲避

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劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定，须与工会协商不签订书面劳动合同，将面临高昂的本钱试用期限制严格，违法试用要付赔偿金违约金法有限制，不得自由约定劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工本钱强制性购置社会保险劳动合同中必须签社会保险条款，社会保险条款是劳动合同的必备条款违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法劳务派遣，用工单位风险增加物权法带来的法律冲击有利的方面：重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有局部、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用局部的概念混淆了管理人与管理效劳人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有局部、共有局部界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权业主的建筑物区分所有权

?中华人民共和国物权法?第六章专有局部享有所有权。俗称“专有权、私有权〞专有局部以外的共有局部享有共有权。因这种共有为“按份共有〞故亦称“共用局部的持份权〞专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权〞?物权法?与原?物业管理条例?的区别业主共同决定的事项通过条件，与原?物业管理条例?的区别：原?条例?的2/3投票权?物权法?的双2/3?物权法?与原?物业管理条例?的区别业主共同决定的事项通过条件，与原?物业管理条例?的区别：原?条例?的“双过半〞?物权法?的“新双过半〞业主与非业主使用人身份界定业主……?中华人民共和国物权法?规定的建筑物区分所有权人……?物业管理条例?规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同开展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书〔或售房合同〕和?中华人民共和国婚姻法?界定业主总人数产权证书拥有者

未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者

签订了售房合同并获得实际交付者夫妻共同财产办理了产权登记

业主业主身份类别没有办理产权登记

夫妻个人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理效劳人物业管理公司管理效劳人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者共用局部是建筑物区分所有权的核心重要问题共用局部之存在是物业管理存在的前提根底专有局部与共用局部之范围界定确定专有局部与共用局部范围对物业管理的意义与作用：内容：专有局部——专项效劳、特约效劳共用局部——常规效劳责任：专有局部——业主自己负责共用局部——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有局部——业主自己承担共用局部——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之中心说专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之空间说专有局部之最后粉刷层说专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用局部与专有局部划分专有局部是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用局部是指物业管理区域以内，专有局部及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位一般共用部位包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯建筑物区分所有权的法律关系

专有局部建筑物物权关系共用局部〔共有局部〕所有权基地使用权〔地上权、租赁权等〕业主大会〔区分所有权人集会〕建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主、物业使用人管理效劳人〔物业管理公司〕?物权法?--------------国家根本法律?物业管理条例?-----国家行政法规标准根底各地方物业管理法规管理规约〔业主公约)业主大会决议、决定单独所有、专有专有局部建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约定共用由区分所有权人按应有局部共有所有权不属于专有之建筑物局部〔如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等〕法定建筑物之附属物〔如排水、防火、空调、管线等设备〕建筑物之附属设备〔如消防栓、天井、共有停共用局部分类车场、游泳池〕〔共有局部〕约定附属建筑物〔如别栋建筑物的仓库、车库〕约定专有局部〔如交谊厅、会所、会议室〕全体共用〔大共〕局部共用〔小共〕售房合同约定共用局部之专用权〔约定专用〕管理规约约定业主大会决议〔物业效劳合同〕约定得为单独所有权之标的专有局部要件：构造上及使用上独立性使用专用共用〔约定〕区分所有建筑物范围：专有局部及市政设施以外之其他局部不属于专有局部之附属物一体依约定：无约定依专有局部比例性共用局部持分占有作为分担共用局部负担的准那么、依据使用共用〔原那么〕基地专用〔法律、规约、约定〕特色不得分割不得单独处分，共用局部持分权应随专有局部所有权之转移而转移不得独立办理产权登记前期物业管理过程中的法律风险合同终止与移交纠纷保修责任与纠纷物业效劳收费纠纷维修保养纠纷专项维修资金挪用纠纷前期物业效劳合同所造成的管理危机其表现为：开展商与业主之间纠纷不断装修管理不标准埋藏隐患物业管理收费纠纷频频发生业主大会、业主委员会滥用权利物业管理公司侵害业主合法权益业主大会、业主委员会不按法定程序成立、运作非业主滥用业主权利物业管理公司之间恶性竞争善用合同技巧方能有效防范合同纠纷前期物业效劳的概念前期物业效劳是指业主、业主大会或业主委员会首次与物业效劳企业签订?物业效劳合同?生效之前，由开发建设单位选聘物业效劳企业所进行的物业管理效劳选聘物业效劳企业的主体……开发建设单位而非业主、业主大会、业主委员会选聘物业效劳企业的时间……首个业主入住之前……业主签订售房合同之前前期物业效劳期间……早期介入+业主入住后的日常物业管理效劳前期物业管理与正常物业管理规划设计阶段房地产工程可行性研究阶段房地产工程开发阶段物业承接查验阶段成立业主大会、选举业主委员会阶段前期物业管理效劳阶段正常物业管理效劳阶段竣工验收阶段建设施工阶段业主二次装修阶段业主入住阶段物业日常效劳阶段首个?物业效劳合同?生效物业日常效劳阶段前期物业效劳合同终止物业管理早期介入阶段物业预售、销售阶段在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的效劳，既包含物业正常使用期所需要的常规性效劳内容又包含物业共用局部承接查验，业主入住〔入伙〕，装修管理，工程质量保修处理，物业管理工程机构的前期运作，前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容前期物业效劳合同的特征前期期限的过渡期要特别注重保护前期业主的利益前期物业效劳合同具有风险性合同由开展商与物业管理企业签订，而开展商从业主授权或认可〔追认〕获得签订合同资格双务合同有偿合同必须是书面合同，要式合同前期物业效劳合同的主要内容前期物业效劳合同的当事人前期物业效劳合同的标的前期物业效劳合同的数量前期物业效劳合同的质量前期物业效劳费用前期物业效劳合同的履行期限前期物业效劳合同的违约责任签订前期物业效劳合同应本卷须知物业的承接验收物业效劳费用与早期介入的报酬物业的保修责任前期物业效劳合同的终止开发商在物业管理活动中权利义务以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任按照规划设计要求，依法完善配套设施不得擅自改变、保存、处分物业之共用局部依法兑现售房中的承诺依法承担物业房屋的质量保修责任依法无偿提供必要的物业管理用房以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，履行业主的义务，承担业主的责任依法交纳住宅专项维修资金依法承担前期物业管理工作

物业房屋的质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任房屋的最低保修期间:1.建筑物根底设施、地基根底、主体结构,为设计文件规定的该工程合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏,为5年;3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;5.其他工程的保修由合同双方合同约定.开发商承担的前期物业管理工作销售物业之前制定?业主临时管理规约?，业主签署书面承诺书鼓励招投标选聘物业效劳企业,对前期住宅物业管理实行强制性招投标与物业效劳企业签订书面?前期物业效劳合同?售房合同包含?前期物业效劳合同?约定内容?前期物业效劳合同?可以约定期限，但?物业效劳合同?生效?前期物业效劳合同?终止无偿提供必要的物业管理用房办理物业共用局部移交承接查验手续前期物业效劳与物业管理早期介入效劳早期介入是从房地产工程的可行性研究阶段开始到物业竣工完成，且物业交付于业主，业主入住之间物业效劳企业为开发建设的物业工程提供的物业管理效劳活动早期介入贯穿于房地产工程的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、竣工验收阶段、销售阶段、业主入住阶段等各个阶段的全过程前期物业效劳期间……早期介入+业主入住后的日常物业管理效劳区别：效劳的目的与作用不同效劳的对象与承担的责任不同效劳合同签署的主体不同早期介入物业效劳企业的效劳对象是……开发建设单位，而非业主小区平安问题所造成的管理危机其表现为：业主家中频频被盗危及业主人身平安车辆被盗保安或员工监守自盗侵犯业主利益高空抛物造成伤害电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发生衡阳火灾教训平安是物业管理公司的最大的效益物业管理中平安责任?物业管理条例?第四十七条规定属于平安防范责任不属于平安保证、保障、确保责任——不要瞎承诺业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的平安防范——邻里守望?物业管理条例?第三十六条明确规定：“物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。〞试从经济赔偿的角度分析，这其中物业效劳企业应承担那些相应的法律责任？违约责任与成心责任、重大过失责任物业管理中的保管合同保管，也称寄托、存放、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为寄托占有〔保管合同〕构成的三个要件：1.被保管人要合法的拥有保管物品2.被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他占有权交付给保管人3.保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丧失的赔偿责任

物业管理收费所造成的管理危机其表现为：不公布账目，无视业主知情权乱收费供水、供电等代收代交收费引发审计发现财务账目混乱物业管理费擅自或单方提价财务丑闻电梯收费不标准造成欧陆经典教训物业管理公司不具备收费资格阳光财务有效增强业主物业管理消费意识物业管理中的供水、供电合同供电、供水等市政企业在物业管理活动中的权利义务?物业管理条例?第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户效劳、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任

新法律、新法规实施所造成的管理危机其表现为：?中华人民共和国物权法?的公布实施?中华人民共和国劳动合同法?的公布实施?中华人民共和国劳动合同法实施条例?的公布实施?物业管理条例?的修改?物业效劳定价本钱监审方法〔试行〕?的公布实施?物业效劳收费管理方法?的公布实施?物业管理师制度暂行规定?的公布实施?物业效劳企业资质管理方法?的修改?住宅专项维修资金管理方法?的公布实施物业管理最新法规解读?物业管理条例?的修改379号国务院令-------504号国务院令第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府〞的指导与监督删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成“以下事项由业主共同决定〞第十二条投票权方式与?物权法?一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为“物业效劳企业〞?物业管理条例?的修改业主公约修改为“管理规约〞，业主临时公约为“临时管理规约〞第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项〞?物业效劳定价本钱监审方法?国家开展改革委、建设部2007年9月10日公布“发改价格［2007］2285号〞适用对象：政府指导价确定物业效劳收费标准，即物业效劳社会平均本钱负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合物业效劳定价本钱监审原那么：合法性原那么相关性原那么对应性原那么合理性原那么物业效劳定价本钱构成：人员费用共用局部日常运行、维护费用绿化养护费清洁卫生费秩序维护费保险费用办公费用管理费分摊固定资产折旧费经业主同意的其它费用物业效劳本钱支出情况：项目行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=Σ(2：4)

(一)工资2

(二)社会保障费3

(三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=Σ(7：11)

1、电费7

2、维护费8

3、设备保险费9

4、年安检费10

5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12=Σ(13：15)

1、电费13

2、日常维护费14

3、其它支出15项目行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27项目行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=12÷27?物业效劳企业资质管理方法?的修改125号建设部令-------164号建设部令删去第十七条、第十八条、第二十二条，即有关企业资质年检的相关规定物业管理企业修改为“物业效劳企业〞?住宅专项维修资金管理方法?的出台建设部、财政部之行政规章，以165号建设部令出台，2021年2月1日起施行替代建设部、财政部1998年公布之?住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理方法??住宅专项维修资金管理方法?与?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?之变化：■概念：“维修基金〞变脸“专项维修资金〞新?方法?第2条规定，本方法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金旧?方法?第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金解读：由“基金〞改为“资金〞，在概念上实际更表达了保障平安性的特点，即强调了专项资金的平安性和不允许交易及挪用基金不能使用本金只能使用增值局部；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益且可进行续交，以满足房屋长期性维修之用■缴存额依据标准：由“房款〞变为“建安费〞新?方法?第7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%旧?方法?规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存解读：这表达了一种更科学的公平性，不再因为房价的上下不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。■公有住房维修资金：缴存期限得到明确新?方法?第12条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起30日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户而在此之前，并没有明确的规定新?方法?更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集解读：使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖■有利于业主大会发挥作用新?方法?中，从交付到法律责任，都有关于业主大会和业主委员会的明确规定条款规定了业主委员会的监管责任解读：对于维修资金的使用、监管，代表业主的业主大会和业主委员会有非常重要的责任，业主大会只有真正发挥其作用，才能实现业主的共同意愿，保障业主的权益有助于民主、公正，为业主大会和业主委员会发挥作用、履行职责提供依据■住宅维修资金：可购置国债增值新?方法?第27条规定：“以下资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：〔一〕住宅专项维修资金的存储利息；〔二〕利用住宅专项维修资金购置国债的增值收益；〔三〕利用住宅共用局部、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；〔四〕住宅共用设施设备报废后回收的残值。〞旧?方法?第8条规定“维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。〞解读：住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高了资金的增值收益能力，减轻了业主负担■未缴维修资金，不得将房屋交付购置人新?方法?第13条规定：“未按本方法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人〞旧?方法?中，缺少相应的条款解读：规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻■续缴时间：余额缺乏首期缴存额30%时新?方法?的第12条和第15条，分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。第17条还明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额缺乏首期缴存额30%的，应当及时续缴。〞旧?方法?只是规定了“维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹〞解读：细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，更加明晰透明，让业主更明白■挪用维修资金：情节严重追究刑事责任新?方法?第35条至40条规定：一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业效劳企业挪用维修资金，情节严重的撤消其资质证书三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩办方法也做了详细规定旧?方法?在第18条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任，并没有没收非法所得和处以罚款的规定。风险管理理论风险管理的概念风险意识的淡薄常常为企业开展带来巨大的隐患，风险管理的落后更是阻碍了企业开展的进程风险管理是指未来的不确定性对企业实现经营目标的影响即企业围绕总体经营目标，通过在企业管理各个环节和经营过程中执行风险管理的根本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法风险管理贯穿于物业管理企业物业效劳各个阶段的全过程物业管理之全面风险管理的总体目标：一是确保将风险控制在与总体目标相适应并可承受的范围内二是确保内外部，尤其是企业与股东之间、企业与业主之间实