龙湖镇房地产市场分析报告

龙湖镇房地产市场分析报告市场策划部2021/5/91

1.区域认知4.竞争区域5.总结建议2.市场分析3.重点个案2021/5/92龙湖镇位于郑州市南部，距中心城区11公里，是郑州市南部近郊卫星城。龙湖镇距航空港区18公里，将成为市区与港区的连接枢纽。随着二七新区、南三环、南水北调运河等一系列工程的建设，南区开发速度仅次于东区，成为城市开发热点，龙湖的融城速度大大加速。龙湖十一公里港区十八公里市中心龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿门户，是郑州市卫星城。区域认知/城市属性2021/5/93区域认知/城市属性2011年1月26日，“中原经济区”被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。河南省确立建立“以郑州为核心、省辖市为主体、与周边联动发展”的战略格局，郑州市的经济总量、人居环境、城市框架和影响力将得到进一步提升，促进郑州向国际化大都市发展。龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。2021/5/94郑州都市区的核心发展思路：组团发展、产城融合；以东扩、西、南进、北控为发展方针。郑州市将构筑公路港、铁路港、航空港、信息港“四港联动”的大交通格局。郑州南部的龙湖及航空港区有利于巩固和提升郑州国家级综合交通枢纽地位。郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。区域认知/城市属性2021/5/95“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区及科研开发区；东翼发展纺织服装、食品加工；西翼发展休闲居住、特色旅游。东部休闲教育区为房地产发展的主要区域。范围：位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。一核：中部教育科研区西翼：休闲居住、特色旅游东翼：纺织服装、食品加工区域认知/产业规划龙湖镇按照“一核两翼”的发展方针，着力打造集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的宜居教育城。华南城2021/5/96京广快速路、紫荆山路、郑新快速通道、大学路、郑平路、绕城高速等多条道路联接郑州市区与龙湖，目前紫荆山南延工程及郑新快速路南三环段已经开工建设，预计2016年建成通车。地铁2号线联接郑州、龙湖及航空港区，龙湖镇成为郑州市与港区的交通枢纽；地铁2号线南延工程预计2017年建成通车。京广路紫荆山路及地铁2号线至港区BRT区域认知/交通规划龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖，形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。2021/5/97河南省第二人民医院新郑市中心医院新郑市第三人民医院新郑博爱医院区域认知/区域配套龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医疗需求。商业分布区2021/5/98龙湖镇区内道路组织良好，纵横交错呈棋盘式分布；主要道路：老107国道、郑新快速公路、湖滨路、鸿鹄路、文昌路、祥云路、祥和路、双湖大道、泰山路、西南绕城高速等。对外交通不发达，特别是与郑州市区交通不便，目前普通通道仅有老107国道与郑州市区相连，道路货车流量大，粉尘污染严重，不能有力支撑区内房地产发展；对市内客户置业龙湖有一定限制。西南绕城高速老107国道郑新快速路祥云路祥和路双湖大道泰山路鸿鹄路湖滨路文昌路区域认知/区域配套龙湖镇区内交通纵横交错呈棋盘式分布，区内交通便利；对外交通尚不发达，目前与郑州市联接道路仅有老107国道及绕城高速。2021/5/99河南工程学院郑州升达大学中原工学院职工医学院检察官学院法官学院机电学院郑州一中区域认知/区域配套龙湖规划为郑州市的宜居教育城，目前区内已有众多高等学校入驻，如升达大学、中原工学院及河南工程学院等；郑州一中龙湖校区于2013年夏招生，为龙湖教育产业注入新的动力；但目前龙湖镇高教育质量的小学还较为缺乏。龙湖镇内高等学校众多，但高教育质量的中小学缺乏。2021/5/910区域认知/区域属性龙湖镇内环境良好，拥有十八里、十七里河及龙湖等自然水系，为低密度物业产品提供良好的环境。龙湖十八里河十七里河2021/5/911区域认知/小结龙湖镇紧邻郑州市，是郑州南向发展的桥头堡。在中原经济区建设发展及郑州市大都会构想的背景下，龙湖镇能够接受到郑州的辐射，促进自身发展。龙湖镇自然景观优美为低密度社区提供良好的环境，但龙湖镇对外交通通道较少，限制了郑州市客群置业龙湖的意愿。龙湖镇依据“宜居教育城”的规划，区内各种配套正在不断完善中。华商汇、华南城等项目的启动使客户看到了龙湖的发展潜力，加之郑州与龙湖各类交通通道的动工进一步促进龙湖与郑州的融合，调动客户置业龙湖的意愿。2021/5/912市场分析/土地市场近年来龙湖镇土地成交量有大幅增长，土地成交均价波动较大。2010年至2012年龙湖镇土地成交量大幅上涨，2012年土地成交2519亩，同比上涨306%，2013年土地成交2592亩，保持稳定。2011年龙湖土地成交均价为150万元/亩，同比增长27%，2013年土地成交均价下降至123万元/亩。因为龙湖城中村改造项目启动，拉低了土地价格，低楼面价容易增加市场打价格战的风险。2021/5/913市场分析/住宅市场龙湖尚郡龙湖玖号院正商瑞钻家乐香堤苑秦臻置业185亩英郡观澜苑新郑广成置业92亩丹石街区温莎城堡振兴地块301亩双桥印象龙熙湖畔梧桐郡国瑞城锦艺城宽视界九溪郡华南城领城公园1857水榭华城华商汇永丰·金沙湾龙湖上公馆家乐三合里红河谷悦府海棠群缘置业43亩冠融置业49亩溪月林溪湾富田兴龙湾龙湖一品新郑龙城科贸地块87亩盛泰置业71亩森华置业75亩恒昌置业189亩维也纳湖畔德丰麦卡伦基正唐宁1号万隆置业389亩龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。2021/5/914市场分析/住宅市场龙湖镇近年住宅销量增长迅猛，呈现量价齐升的特征。2012年之前龙湖镇住宅年销售量较为平稳，基本维持在25万㎡左右。2012年龙湖镇住宅销售量64万㎡，同比增长205%，2013年住宅年销量突破100万㎡，达到109万㎡，同比增长70%，销售均价6408元/㎡，同比增长29%，住宅市场火爆。2021/5/915市场分析/住宅市场/别墅市场龙湖镇别墅产品基本被大盘垄断，各楼盘产品品质相差较大，依托景观较为类似。林溪湾是区内高端别墅代表，依托自身园林景观及十七里河景观优势，加上高品质产品取得竞争优势；国瑞城及兴龙湾依托沿河优势及自身产品，占有较高的市场份额；红河谷虽然有不错的景观资源，但产品品质较差，市场份额较少；温莎城堡走产品差异化路线，取得了良好的销售业绩。唐宁1号入市较晚，自身优势弱，销售情况一般。2021/5/916叠加产品面积集中在170-260㎡，联排面积集中在200-280㎡，类独产品面积段为300-320㎡。龙湖镇内别墅产品，叠加产品面积段为170-280㎡，联排集中分为200-280㎡、300-350㎡两个面积段内，类独产品面积集中在300-320㎡区间内，其中，国瑞城双拼户型面积偏大，为470㎡。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号水榭华城100200300400500200220-280170-230300190-260400220-260320300-350470200-240180-200300叠加联排类独单位：㎡市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/917叠加价格1-1.3万/㎡，联排1.1-1.5万元/㎡，类独1.3-1.6万元/㎡和1.9-2.3万元/㎡区内叠加产品单价最低，温莎城堡及九溪郡单价较低，互相竞争较为激烈；联排产品林溪湾单价最高；国瑞城由于面积区间较大，为控制总价，其单价相对较低；红河谷和唐宁1号由于自身品质原因其联排单价较低。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号1.11.1-1.3叠加联排类独1-1.20.96-1.21.25-1.52.181.3-1.41-1.21.1-1.31.81.95-2.31.6单位：万/㎡1.31.51.71.91.4-1.61.12.1市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/918区内别墅总价在150-800万/套之间，不同类型别墅产品、不同楼盘价格差别较大。区内叠加产品总价偏低，价格段在150-350万/套，林溪湾价格较高；联排产品价格段在230-480万/套，红河谷和唐宁1号价格较低；类独栋价格段在400-800万/套，林溪湾价格最高，温莎城堡价格最低。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号100200300400500270-310叠加联排类独600700168-230150-260300-450330-460700610-660230-310200-350430-480580-800480单位：万/套市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/919区内别墅产品当期整体去化率较高，达到85%。区内别墅整体销售情况较为乐观。正商·红河谷采取降价策略，提升产品竞争力，去化速度得到较大提升。新盘九溪郡、唐宁1号总价较低，去化率分别为85%、75%。市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/920区内别墅产品潜在供应量较大，竞争较为激烈。2014年区内别墅产品潜在供应量迅速上升，林溪湾、国瑞城、兴龙湾、红河谷等老牌项目后期供应充足；九溪郡、水庄、唐宁1号等新出项目迅速入市，导致2014年潜在供应量约为14.3万㎡，同比增长37%，市场竞争日趋激烈。市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/921区内别墅成交客户多来自金水区、二七区及郑东新区。2012年别墅成交客户多来自金水区、二七区及郑东新区占比在15%左右，金水区达到31%；新郑市、中牟县、管城区各占有5%的比重。建议项目在做推广时，侧重金水区、二七区及郑东新区，兼顾新郑、中牟及管城区。市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/922区内别墅成交客户多关注户型面积、价格、景观规划及升值潜力，相比2011年客户对工期进度及交房时间的关注有明显提高。2011年及2012年两年别墅成交客户关注的焦点大部分一致，对户型面积、价格、景观规划及升值潜力关注较多；但2012年客户对工期进度及交房时间关注上升，分别占15%及16%，建议项目保证工期、按时交房。市场分析/住宅市场/别墅市场2021/5/923区内别墅市场产品品质及价格相差较大，品质型大盘依靠沿河景观、自身园林景观、长期的宣传及客户维系，其垄断地位很难被打破。走产品差异化路线争取市场份额是众多小规模楼盘的策略。2013年区内楼盘别墅产品去化率较高，整体销售情况较为乐观。但2014年区内别墅市场有新盘入市，供给量明显上升，达到14.3万㎡；未来3年区内别墅市场竞争激烈。客户对开盘时间、工期进度及交房时间有了更多的关注，建议项目在未来激烈的竞争环境中，保持并加快工期进度，按时或提前交房，迅速抢占客户资源。市场分析/住宅市场/别墅市场/小结2021/5/924市场分析/住宅市场/普宅市场2013年区内普通住宅市场竞争激烈，中小型规模楼盘纷纷入市，以价换量的方式向垄断型大盘发起挑战。2021/5/925市场分析/住宅市场/普宅市场龙湖镇高层单价较低，在售主力户型面积较大，120-140㎡舒适型三房为主力产品，占39%，其次为100-120㎡紧凑型三房，占27%，75-90㎡两房及小三房占比22%，其余较小面积和较大面积产品占比较小。2021/5/926市场分析/住宅市场/普宅市场区内品质型大规模楼盘仍占普宅市场的主导地位，价格及去化率均较高。新入市的小规模楼盘，以价换量的方式取得良好的销售成绩，逐步增加市场占有份额。2021/5/927市场分析/住宅市场/普宅市场未来两年区内重点项目潜在供给量较大，2014年达到111.2万㎡，略高于2013年销售量109万㎡。2021/5/928市场分析/住宅市场/普宅市场未来两年区内未售项目潜在供给量较大，2014年约79万㎡，2015年约75.8万㎡。2021/5/929市场分析/住宅市场/普宅市场未来两年区内潜在项目供给量逐步上升，2014年约22万㎡，2015年约34万㎡。2021/5/930市场分析/住宅市场/普宅市场未来两年龙湖镇内普通住宅潜在供应量较大，市场竞争日趋激烈。龙湖镇2014年之前普通住宅历史推售量约166.2万㎡，未来潜在供给约950.4万㎡，供给量较大，市场竞争激烈。2014年潜在供应约为212.2万㎡，2015年潜在供应约为186.1万㎡，远超过2013年住宅成交量109万㎡。2021/5/9312012年区内高层成交客户多来自金水区、管城区，金水区达到25%；二七区及省外占9%，新郑市占7%。建议项目在做推广时，侧重金水区、管城区，兼顾新郑、及管城区。区内高层成交客户多为郑州市内刚需外溢客户，其中金水区、管城区占比较多。市场分析/住宅市场/普宅市场2021/5/932市场分析/住宅市场/普宅市场区内高层成交客户多为郑州市区外溢刚需客户，多关注户型面积、价格、及交房时间。由下图可知2012年高层成交客户关注焦点为户型面积、价格、及交房时间，符合刚需客户的主要关注点；对位置、配套及工期进度敏感性较低。建议项目在宣传推广时着重介绍项目的面积及总价优势，发挥项目的最大竞争优势。2021/5/933市场分析/住宅市场/普宅市场/小结2013年区内普通住宅市场呈现量价齐升的特征，各楼盘产品同质化严重，竞争激烈。品质型大盘依靠长期的市场影响及品质优势占据了大部分市场份额。新入市的小规模楼盘依靠低价优势对刚需客户吸引力较强，占有一部分市场份额，并对国瑞城、兴龙湾等大盘产生了一定影响。2013年区内楼盘高层产品去化率较高，整体销售情况较为乐观。2014年区内高层住宅市场供给量明显上升，达到212.2万㎡。小型开发商项目集中入市，以价换量回笼资金，增加了市场风险。区内仍以市区外溢刚需客户为主，对户型面积及价格敏感性较高，建议项目在未来激烈的竞争环境中，发挥自身低总价的竞争优势，继续占据大部分市场份额。2021/5/934重点个案/康桥·九溪郡2021/5/935推盘节奏及产品康桥九溪郡与公司项目产品类似，档次价格略高，是公司项目的最大竞品楼盘。九溪郡半年内推盘三次，共7万㎡，销售情况良好。公司推盘节点应紧盯该项目推盘节点，尽量避免推盘节点重合，避开直面竞争。重点个案/康桥·九溪郡2021/5/936户型产品户型方正，全明设计，功能齐全，赠送面积约3㎡；干湿不分，动静不分，次卧采光较差。86㎡130㎡户型方正，南北通透，全明设计，功能齐全；干湿不分，动静不分。重点个案/康桥·九溪郡2021/5/937重点个案/康桥·溪月2021/5/938推盘节奏及产品康桥溪月是龙湖镇内高端住宅项目，均价6300-6500元/㎡也是龙湖镇内高层住宅价格领跑者。溪月半年内推盘9.3万㎡，剩余2栋18层高层住宅，约1.7万㎡。重点个案/康桥·溪月2021/5/939户型产品户型方正，全明设计，功能齐全，赠送面积约8㎡；干湿不分，动静不分。82㎡104㎡户型方正，南北通透，全明设计，功能齐全，动静分区、干湿分区。重点个案/康桥·溪月2021/5/940重点个案/锦艺城首批2021/5/941重点个案/锦艺城龙湖锦艺城目前处于前期客户积累阶段，一期1批推出洋房1-10#楼，预计2014年5月开盘。龙湖锦艺城紧邻郑新快速公路与双湖大道，交通便利。项目紧邻华南城，物业升值潜力较大。龙湖锦艺城凭借自身交通、景观规划及开发商品牌优势未来将成为龙湖镇高层产品市场的领跑者。未来与温莎城堡高层将会有激烈的竞争。2021/5/942重点个案/锦艺城户型产品户型方正，全明设计，南北通透，卧室客厅朝南，采光较好，赠送面积约13㎡，干湿分区，动静分区。户型方正，全明设计，南北通透，双向露台，南向卧室客厅，采光较好，赠送面积约18㎡，干湿不分。129㎡162㎡2021/5/943竞争区域分析/别墅竞争区域分析郑州郊区已经发展成为低密度高端物业集聚区，分为南龙湖、黄河湿地、郑东龙湖、平原新区、荥阳五云山及雁鸣湖六个板块。五云山黄河湿地平原新区雁鸣湖郑东龙湖南龙湖2021/5/944竞争区域分析/别墅竞争区域分析五云山黄河湿地平原新区雁鸣湖郑东龙湖南龙湖平原新区：自然环境优美，配套不足，距市区太远。区内地块容积率低、规模大，拥有凤湖及黄河湿地，配套不成熟，目前仅有恒大金碧天下、绿地泰晤士新城、正弘湾·森林谷三个项目，预计未来将有更多低容积率大盘出现。雁鸣湖：低密度产品潜力发展区。拥有雁鸣湖湿地资源，郑开一体化带动作用强，交通便利，目前绿城·雁鸣湖壹号已经入市，多个大型开发商在此囤地。未来供应量大，高端客户有力争夺区。郑东龙湖：距市区最近，有人工龙湖资源，将成为低密度豪宅聚集区。龙湖基本成形，已有多个低密高端楼盘入市。南龙湖：自然环境优美，中高端低密度产品市场基本成熟，连接郑州与航空港，将持续增加。区内拥有十七、十八里河景观带，区内市场基本成熟，大盘较多，土地成交量大，未来供给量继续上升。五云山：距市区太远，自然景观优美，主打山居度假概念，区内拥有山区自然景观，近年土地成交量略有上升。黄河湿地：传统别墅区域，客户认知度高。拥有黄河湿地景观资源，以双拼和联排为主，主推旅游度假概念，土地资源匮乏，在售项目较少。2021/5/945竞争区域分析/别墅竞争区域分析六大低密度物业集聚区中，雁鸣湖区域与南龙湖区域最为相似，雁鸣湖区域别墅市场处于起步阶段，目前与龙湖镇竞争关系较弱。雁鸣湖区域与南龙湖从区域、景观及规划方面较为相似，是龙湖镇最直接的竞争区域。目前雁鸣湖区域低密度产品市场处于起步阶段，雁鸣湖壹号产品面积较大，与龙湖镇竞争关系较弱。2021/5/946竞争区域分析/高层竞争区域分析区域选取——根据地理位置及房地产发展状况选取高新区、南区、白沙和中牟新区及航空港区四个区域与龙湖镇做竞争分析。其中南区为城郊区，高新区为近郊区，龙湖镇和白沙中牟新区为近郊卫星城，港区为远郊卫星城。龙湖南区高新区港区白沙中牟新区2021/5/947竞争区域分析/高层竞争区域分析区域发展比较——龙湖镇位于郑州市南向发展的主轴线，地理位置优越高新区和白沙中牟新区位于郑州市东西发展的主轴线上，南区、港区及龙湖镇位于郑州市向南发展的主轴线上。中牟白沙新区处于郑汴产业带，高新区处于郑上新区中间，龙湖连接郑州及港区，港区受国家政策支持成立航空港经济综合实验区。2021/5/948竞争区域分析/高层竞争区域分析区域市场比较——龙湖镇房地产容量较大，土地单价低，楼面价中等水平2013年龙湖镇住宅成交量109万㎡，低于南区，与高新区和白沙中牟新区持平，高于港区；龙湖镇的土地单价低于高新区、南区和白沙中牟新区，高于港区；2013年楼面价与高新区、南区基本一致，高于港区，低于白沙中牟新区。2021/5/949竞争区域分析/高层竞争区域分析区域市场比较——龙湖镇市场发展成熟，物业形态丰富龙湖镇在售项目21个，规模较小。区内包括高层、洋房、别墅等多种物业形态，以本土开发为主，区域市场发展成熟。南区、高新区及港区在售项目规模较大，以高层为主，有国内一线开发商进驻；白沙中牟新区在售项目规模较小，物业形态丰富，雅居乐、绿城等国内一线开发商进驻。2021/5/950竞争区域分析/高层竞争区域分析客户比较——龙湖镇承接郑州客户能力较强龙湖镇是承接郑州市刚需客户的首选区域，区内高层客户多为刚需自住型置业，低密度产品客户以多次改善置业为主。南区和高新区以区内刚需型自住客户为主，港区以郑州市投资客户为主，白沙中牟新区以郑州市刚需自住型客户为主。2021/5/951竞争区域分析/高层竞争区域分析价格及后期存量对比——龙湖镇价格较低，后期存量较大龙湖镇价格与白沙中牟新区价格一致，低于港区、高新区及南区，符合自身发展水平。各区近年土地成交量较大，后期潜在供应量较大，对客户需求量较多。2021/5/952竞争区域分析/高层竞争区域分析/小结龙湖镇市场成熟，在周边区域中处于有利竞争地位龙湖镇处于郑州市南向发展的主轴线上，连接航空港区及市区，自身区位优势相对明显；从价格方面来看，龙湖镇价格在周边区域中处于较低位置，符合其自身发展水平，价格优势较为明显；从客户方面来看，龙湖镇承接郑州市刚需外溢客户能力较强，高新区、南区及港区与其竞争关系不强；从价格、区位、客户及未来规划方面，龙湖镇与白沙中牟新区最为相似，目前白沙中牟新区是争夺龙湖镇市场客户的强劲对手；2013年白沙中牟新区土地价格及楼面价上涨幅度较大，其竞争优势正在明显下降。2021/5/953竞争区域分析/小结龙湖镇市场主要竞争关系仍为内部竞争低密度产品方面，仅有雁鸣湖板块与龙湖镇区位及规划相似，但雁鸣湖板块目前在售项目较少，且户型面积较大，与龙湖镇竞争关系较弱。普通住宅方面，龙湖镇周边区域中白沙中牟新区在客户、区位及价格方面与其相似，目前与龙湖镇竞争市内客户。2013年白沙中牟新区土地单价及楼面价涨幅较高，其价格方面竞争力将会明显下降。龙湖镇土地成交面积较大，土地转换项目速度较快，潜在供应量猛增，区内高层产品同质化严重，竞争激烈。龙湖镇市场主要竞争来自内部。2021/5/954总结建议