2023年3月房地产行业分析报告

2023年3月房地产行业分析报告TOC\o"1-4"\h\z\u一、楼市热度不减，供不应求房价升 21、三月楼市热度不减 22、楼市新增供应不足，一线城市供需失衡情况严重 33、供不应求导致新建住宅价格快速上涨 54、二手房市场成交量火爆 6二、全国土地市场持续换暖 71、住宅用地成交量价齐升 72、各类城市土地成交量价均有不同幅度提升 8一、楼市热度不减，供不应求房价升1、三月楼市热度不减三月新房成交面积增速上行。在春节因素导致二月份的成交量同比增速大幅收窄后，我们统计的42个大中型城市成交量增速再次上行。三月份新房成交面积同比增长31%，增幅较上月同期上升15个百分点；1-3月累计新房成交量同比增长63%，楼市成交依然火热。从一线城市来看，三月份四大一线城市共成交359万平米，环比上涨61%，同比增长14%。其中北京、上海和广州的成交量上升最为明显，分别为62%、64%和68%；深圳同比增幅20%列最后。二三线城市于一线城市具有相同的走势。22个二线城市成交面积环比上涨102%，同比上升28%；16个三四线城市环比增速55%，同比增速61%。2、楼市新增供应不足，一线城市供需失衡情况严重由于成交量的增速远高于供应增量，近期楼市供应出现相对不足。从我们统计的22个城市来看，2012年10月份开始，楼市供销比一直低于1，这意味至今楼市相对供应一直不足。特别是2023年2月份，楼市供销比已跌至0.56，楼市供应缺口大幅增长。其中，一线城市的供应缺口最大，四大一线城市今年2月供销比已跌至0.31的历史低位，大城市将可能再次面临供需失衡的风险。我们观测楼市供需关系另一个指标——库销比，同样显示楼市供需不平衡的矛盾在加剧。在近期新房持续供不应求的影响下，楼市库存面积持续下滑。从图表7中可以看到，从2012年12月份开始，楼市可售存货面一直处于绝对下滑通道中，截止今年三月，14个跟踪城市可售存货总量9734万平米，较上月环比减少10.2%，库销比下滑至9.67（月）。一线城市供需失衡情况更为严重。图表8显示，截止三月末，一线城市总库存2703万平米，较二月减少9.7%，库销比已下滑至7.5（月）的低位。3、供不应求导致新建住宅价格快速上涨在楼市供销比和库销比均大幅下降的市场环境下，房价呈现快速上涨趋势。根据中指院公布的百城住宅价格数据，三月全国百城均价9998元/平米，环比增长1.06%，增速较上月提高0.23个百分点，处于近两年来的高位。一线城市上涨幅度高于二三线城市。从统计数据来看，一线城市价格从2012年12月开始出现急速上涨，前三月成交均价环比涨幅分别为2.23%、1.7%和1.79%。二、三线城市房价增幅则相对较缓，三月房价涨幅分别为1.11%和0.6%，低于一线城市的1.79%。四个一线城市涨幅出现一定分化。北京三月新房成交价格环比上涨2.8%，创出年内最高涨幅。广州和深圳新房价格增速分别为2.36%和2.5%，较上月略有下降；上海房价环比涨幅下滑最为明显，从2月的1.33%下降到0.45%。4、二手房市场成交量火爆在住房交易个税新规出台的刺激下，二手房市场成交量火爆。从监测的六个重点城市来看，三月成交面积同比增速高达334%，远高于二月的99%。考虑到这种因政策原因导致的成交量短期爆发难以持续，预计未来一段时间二手房成交量增速将快速下滑。在新国五条细则出台后，二手房买卖双方成交意愿均很强烈。因此尽管二手房成交量大幅上涨，但价格却并未如新房市场出现大幅上涨之势。从中原地产统计的二手房报价指数来看，四大一线城市均呈现不同幅度的下滑。二、全国土地市场持续换暖1、住宅用地成交量价齐升从2012年10月份开始，随着住宅市场销量的快速上升，土地市场也日趋活跃。从覆盖的302个城市土地市场成交数据来看，2023年三月住宅建设用地建筑面积成交量同比上涨54%，1-3月累计同比增长36%。住宅用地市场的升温同样也表现在其溢价率和流拍率数据中。三月住宅建设用地出让溢价率处在17%的高位，土地流拍率持续下降，表明随着商品住宅市场近期热度的不断提升，开发企业补库存的需求强烈。住宅建设用地溢价率的不断提高推动了全国土地出让金的增加。虽然2023年三月全国住宅建设用地楼面均价1536元/平米，环比下滑7%，但销量增长弥补了价格下滑的影响，今年一季度累计土地出让金3850亿元，较去年同期大幅增长90%。2、各类城市土地成交量价均有不同幅度提升从各类型城市成交结构分布来看，一线城市最为火爆，二线城市增速稳定，三、四线城市转暖迹象明显。一线城市土地市场最为火爆。三月当月四大一线城市住宅建设用地成交面积同比增长128%，1-3月累计同比增长154%。成交升温也带来了土地资源争夺的白热化，当月不但无一宗土地流拍，土地出让溢价率高达35%。二线城市成交增长较快。三月住宅建设用地成交量同比增长4