论苏州房地产的未来前景和发展趋势

苏州房地产发展分析姓名：陈发娟学号：1601013102专业：连锁经营管理指导老师：周云霞

自从2008年全球经济危机以后，由于世界各国的金融市场都并不景气这就使得大量的限制资金缺乏投资渠道，股票市场的不规范以及商业银行的利率持续下降使资金被迫进入到房地产市场，这也促进了房地产行业的发展。由于中国人对于住房的硬性需求使得房地产投资迅速发展，大有一发而不可控制的态势。一度使得整个市场上的买方力量甚至强于卖方力量，使得整个市场更加繁荣。但是由于房产价格一直上升已经远远超出正常居民能够承受的范围内，使得政府不得不对其进行调控。自2015年开始政府不断的通过限购令等政策对房屋价格进行管制，这种行为虽然在一定程度上稳住了房地产的价格，但是另一方面，大量的房地产企业都因为资金的回笼速度变慢而受到影响，甚至部分中小房地产企业都因为政策的变动导致购买欲望下降最终的结果就是这些企业的房产大量滞销，他们的贷款也无法及时偿还，最终的结果就是这些房地产企业遭受到了灭顶之灾路黎黎，吴芳.路黎黎，吴芳.苏州房地产业关联效应研究[J].现代商贸工业，2018，39（01）：9-10.一、苏州房地产现状分析（一）苏州市房地产价格现状苏州市的房价过高是基于经济发展和资本炒作等多种因素共同导致的，房地产市场一度成为苏州市的最为广泛的投资手段，这种模式使得苏州市的房地产市场逐渐畸形。这种房价增速过快一方面让居民难以承受高价的房价，但是又基于庞大的购买需求不得不购买，造成了居民生活水平的巨大压力，虽然按揭贷款模式解决了部分问题，但是也使得购买矛盾凸显出来郝登攀.郝登攀.苏州市房地产泡沫实证分析[J].合作经济与科技，2017（24）：46-47（二）苏州房地产发展的困境苏州市房地产行业的价格泡沫化是指房价与实际的房屋价格出现巨大的偏差，房地产价格由于资本外力的运作导致房地产价格被外界操作，最终导致了房地产偏离了市场的价格，最终使得整个房地产价格出现了泡沫。日本20世纪80年代的房地产泡沫的破裂就导致了日本经济的衰退，由此我们可以看到房地产行业的价格泡沫化的巨大危害。因此如何将房地产行业的泡沫去除就关系到我国的整体政治经济的稳定。居民收入和房价之间的关系是一个非常重要的问题，显然三口之家一个90米的住房就需要很多年才能还清，显然这种收入和房价之间巨大差距必然就造成了人民生活质量的下降，以及社会整体的焦虑不安。这种收入与房价的差距导致了社会的不稳定因素增加，也使得整个国家的经济发展面临巨大的危机。二、苏州房地产价格的影响因素分析（一）经济高速发展，城市化水平高从当前苏州市的实际发展来看发展速度还是比较快的，苏州市生产总值年均增长百分之七左右，总量突破五千五百亿元，固定资产投资年均增长百分之十六，社会消费品零售总额年均增长百分之十一。从这些数据上我们能够较为清楚的看到当前苏州市的经济发展速度比较快，城市化水平相对较高。（二）GDP的影响目前苏州市的GDP增幅为百分之七左右，这说明苏州市的GDP增速相对较稳。这基本上是基于我国的发展以及相关政策的帮助下才得以提升的。但是我们也应该考虑到这种GDP总很大一部分力量是来自于房地产市场的买卖增值的。。苏州市房地产价格上之间GDP增长有着正相关关系，那么我们可以初步判断只要苏州市的GDP不断的增长就必然会导致房地产价格的不断上升。我们应该考虑到苏州市的人均GDP的增速并不高，甚至无法抵充房地产价格的增加幅度，因此如果的苏州市的房地产价格得不到有效的控制，那么就可能会导致虽然GDP不断增加，最终的结果就是人民货币的购买力会大幅度下降叶晓陶，周云，田鹏许叶晓陶，周云，田鹏许.房地产投资与城市经济增长的相关性实证研究——基于长三角主要城市的面板数据分析[J].建筑经济，2017，38（12）：70-73.（三）政策因素的影响从房地产发展的情况来看，由于限购令的出现,房产税的提高以及诸多手段的出现导致了房地产企业的发展已经趋于正常化，大量的资本已经开始从房地产行业抽离选择新的行业，大量的热钱的流失使得房地产市场降温，但这种降温是相对理性的。因此我们可以预见未来苏州市的房地产行业的发展必然会在有限的市场需求下竞争的更加激烈。2016年，最新的房地产管理条例出台，导致各个地区的房价都开始变动，未来中国的房价必然要发生大的变动，那么在这样的背景下加强对于房地产企业的风险管理就显得尤为重要。（四）地价过高因素的影响土地成本是房地产企业最为常见的成本之一，由于房地产企业需要有土地来进行建设，这就造成了在获得土地的过程中必须要从他人的手中购置土地，这种购置的花费就是土地成本。土地成本是非常大的一笔支出。当前苏州市的土地由于市场的需求过大导致了整个价格非常高并不适合市场的发展。（五）开发成本及房地产开发商对未来的预期的影响房地产企业的建设过程中诸如房屋建筑材料的选取，绿化的设计以及落实，园林的设计、水电的网络等等都是成为影响房地产的建筑成本的重要指标，我们应该清楚的认识到当前建筑企业的材料选择不同其成本差别会非常大，一些房地产企业选择用环保材料就会增加自己的成本，但会增加自己的口碑以及卖点。而一些小房地产公司则尽可能的将建筑材料的成本，从而让自己在价格上更有优势杨康，陈静静，张点点，孙晨圆，高雅露，秦希逸杨康，陈静静，张点点，孙晨圆，高雅露，秦希逸.居民对苏州市房价上涨的认知及态度研究[J].价值工程，2017，36（21）：16-18.往往更加注重工期而非注重质量，注重整体的美观性而非细节的把握。注重表面的美观性而没有注重到一些基础设施的建设。现在很多小区实际的结果并不理想，和整个小区的设计甚至可以说是相去甚远。这种差别不仅仅使得购房人的利益受到影响，而且也严重的影响了房地产企业的的建筑成本。三、苏州房地产发展的建议（一）优化地区产业结构，大力发展多元经济制造业是我国的发展的基础。因此我国想要更好的发展就必须要保证我国的制造业能够得到发展，这就要求我国提升制造业的相关实力。当前苏州市的制造业发展并不景气，投资也非常少，只有让苏州市的制造业的投资潜力得到提升才能更好的促进苏州市的制造业的发展。从而让房地产行业的大量热钱能够转投向其他行业，逐渐让苏州市的房地产行业降温。因此房地产市场的价格的控制也需要让其他行业的投资价值得到提升。想要控制房地产价格就必须要同多方面的方式。通过控制相关地产公司拿地，限制各种资本的滥用，对房地产公司实行审核，逐渐淘汰一批房地产公司，让苏州市的房地产业逐渐呈现出优质，专业的发展态势。通过提升门槛能够让房地产市场逐渐重归市场化，资本无法进入自然会降低房地产市场的热度，从而让苏州市的房地产经济逐渐降低到其在国民经济中的比例让苏州市的房地产市场更好的发展田建华，周云，张浩祺.田建华，周云，张浩祺.房地产市场有效供给与城市化水平的相关性分析——以苏州市为例[J].价值工程，2016，35（26）：20-24.（二）完善收入分配制度，稳定地区物价水平宏观经济指标在计算的时候必须清楚的考虑到房地产的影响，因此政府在制定相关政策如税费政策时就必须要多元化考虑，充分认识到房地产市场对于整个宏观经济的重要性，在出台货币政策、利率政策时要切实考虑到房地产价格这一变量，从而保证整个经济能够稳定发展。要完善收入分配制度，一旦房价锐减苏州市的经济必然会硬着陆，因此必须协调相关政策保证整个经济能够在稳定的状态下逐渐发展。苏州市的房地产需求非常大，抑制房价必然收效甚微，这时的房价是市场经济的结果，但是政府也应适当干预防止房价涨幅过快，让这些地区的经济发展能够在一种可控的范围内小幅度上涨，最好是能够稳定在一定水平线上，这样就能让苏州市的经济逐渐摆脱这种市场的压力。（三）完善金融相关政策，健全银行信贷机制我们已经说过，房地产企业想要更好的发展就必须拓展融资渠道，通过多种方式进行融资才能让整个房地产的资本得到快速的补充。首先，苏州市房地产企业应该建立内部融资渠道。房地产企业之所以发展的如此迅速其重要原因就是苏州市对于住处的看重这种思想是所有中国人共同的，房地产企业的员工也不例外，因此抓住这种心理就可以达到内部融资的目的。其次，房地产企业应该通过金融工具进行融资。我们可以通过众筹的模式来进行融资。通过小资金的融通缓解房地产企业日常经营过程中对于资金的需求，同时通过利用金融工具环节整体的资金压力，同时还能够宣传企业的目的周云霞.周云霞.房地产经纪公司的发展及建议探究——以苏州“我爱我家”为例[J].中国市场，2016（34）：180-181.最后，房地产企业应该多使用营销策略进行融资，我们发现大部分的融资渠道都无法直接拿出房地产企业发展所需求的资金。因此房地产企业就应该多渠道进行融资，将各种融资方式都合理使用。四、苏州房地产的发展预测未来苏州房地产市场的价格会保持稳定，现在供需基本维持在一个稳定的水平，之前被大量炒高房价的地区，价格会慢慢下降，整体上来说，在苏州市政府的有力调控下，苏州的房地产市场未来将呈现稳步发展的态势。结束语本文对苏州市的房地产市场的发展情况进行了分析，为了保证整个分析更加符合实际情况本文的分析从各个角度进行了分析，通过分析阐述了当前苏州市房价存在的问题，然后针对问题提出了解决的方案，在方案之中有很多意见都是基于部分产业，以及部分企业的具体模式提出的意见，希望这些意见能够让苏州市的房地产市场更好的发展。

致谢本论文是在周云霞老师的谆谆教诲和指导下完成的，论文从选题、构思到定稿无不渗透着导师的心血和汗水；教授渊博的知识和严谨的学风使我受益终身，在此表示深深的敬意和感谢。我还要感谢含辛茹苦、任劳任怨、望子成龙、不图回报的父母的养育之恩，他们给予我的爱和支持让我顺利地完成了自己的学业。最后，因本人水平有限，在文中难免有不足之处，恳请各位老师批评指正。

参考文献[1]路黎黎，吴芳.苏州房地产业关联效应研究[J].现代商贸工业，2018，39（01）：9-10.[2]郝登攀.苏州市房地产泡沫实证分析[J].合作经济与科技，2017（24）：46-47.[3]叶晓陶，周云，田鹏许.房地产投资与城市经济增长的相关性实证研究——基于长三角主要城市的面板数据分析[J].建筑经