美国房地产市场及制度(珠海不动产学院)

美国房地产市场及制度蔡穗声2013年10月芝加哥夜景在SOM建筑设计事务所听取旧金山金银岛规划介绍。芝加哥西尔斯大厦1974建成，443米，世界第一高楼保持了25年。与奥睿（0RRICK）律师事务所座谈访问基德尔·马修斯公司与旧金山房地产信托投资公司常务董事关艳芬交谈一、在美国如何买房？旧金山市（一）查阅资讯美国房地产市场是透明的，信息海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。经纪人难以“食价”。互联网上网查阅十分方便快捷。有朋友在澳大利亚，准备移民美国定居旧金山湾区圣马特奥市，距离国际机场南边10分钟车程的小市镇。便上网查看该市有关出售物业的情况及价格变化，观察了一年，终于等到他认为房价跌至合理价位了，便到美国来买房。登录美国房地产网站/，只有输入一个美国的邮政地址，便会显示出该房屋所在小区的鸟瞰图和房屋外貌图片，显示有关资料：面积，层数，卧室、卫浴、车库的车位等数量，建造年代，上一次交易时间及价格，现时估价（参考），等等；你把鼠标指向其他的房屋，也显示上述有关资料。该网站还有房价走势等等各类市场信息。美国房地产网站截图洛杉矶某小区美国房地产网站截图旧金山某百年住宅报刊在超市、餐厅，往往有免费赠送的报纸和杂志，中文的如《世界日报》等，杂志多是房地产的，如《房地产杂志》、《地产家居》、《加州物业》等，《星岛日报（北美版）》周末附送《星岛地产》杂志，这些报刊都图文并茂刊登有大量的物业售租资讯、保险贷款等专业服务、市场分析、置业指南、行家点评等等。方便一些不常上网的人士阅读。邮寄品房地产经纪人把一些待售物业的资料，制作成精美的明信片，寄送给附近地段的住户。（二）委托经纪人买方和卖方分别委托经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否则，须按照法律规定，向双方申明自己代表谁，取得同意。委托经纪人要签独家代理，6个月内不得委托他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布信息上网，把经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开“钥匙箱”。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪留下名片在屋里。旧金山湾区待售的“开放住宅”房地产中介钥匙箱美国经纪人教材（三）看房（睇楼）买家把有关需求告诉经纪人，如需要什么地段，附近有什么学校，多少卧室浴厕，等等；同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到OpenHoush看房。待售房屋通常会在周末对外开放（OpenHoush）。在开放时间里，卖方经纪人在屋里

向客人介绍情况，回答问题

与报价。卖方不会在现场。加州州府萨克拉门托附近住宅小区（四）报价卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规定时间内填写有关表格并报价（报价要约），连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可在卖方报价的上下浮动，视乎房屋质素和市场竞争程度。卖方经纪人接收若干份买家的报价要约后，便与卖方商量，从中选出愿意接纳的一位。在选择中，价格是重要的但不是唯一因素，有些卖方也会考虑买家的受教育程度、种族，等等。有时

候卖方也会通过经纪人联系各位买方经纪

人：由于有若干买家，是否愿意上调报价？

这时候，买方经纪人会根据市场状况给予

买家建议。如果买家是志在必得，便由买

方经纪人向卖方经纪人再次报价。（五）验房一旦卖方确定某一买家后，买家须在5天内委托律师草拟、审阅买卖合同，同时可委托有执业牌照的验房师（经过考试并通过认证）查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况，包括是否有白蚁等等，出具40多页的验房报告给买家。若房屋有缺陷，买家可与卖家协商，谁出资负责维修。通常双方会各负责部分。若协商不成，也可取消交易。与此同时，买方经纪人通过查阅档案、

走访管理公司等方式了解房屋有关情况，

包括以往交易、债务、近3年内是否发生

人员死亡，等等。这些都是不能隐瞒的，

否则日后可以要求退房。（六）交款一旦买卖确定下来，卖家会指定一家中介公司（委托付款服务，英文名称为EscrowService）接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司，该公司会把钱偿还房屋的债务，支付保险、律师、双方经纪人佣金（加州各3%，共6%；芝加哥是各2.5%，共5%；可浮动。均由卖方出）、卖方，等等。该公司的收费是每宗交易3-4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。在整个交易过程，买家与卖方是不会见面的，只是与经纪人接触。以上所述，双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责，保证了买卖双方权益，公平合理，很有效率。【严密的制度设计，切实保障买卖双方利益，经纪人难以“食价”】二、美国房产税洛杉矶某住宅小区在当前的经济周期中，房价回升，对经济具有牵一发而动全身的影响，有利于经济加速增长。根据美联储调查，2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元，这对消费开支增加是个利好。同时，房价的回升，在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银行都是利好。更高的房价，意味着政府可以收取更多的房产税。目前美国的50个州都征收房产税，税率各不相同，约在1-3%之间。房地产税是绝大多数地方政府的主要收入来源。一般由州宪法与州法律规定，也存在一定减免优惠。房产税主要用于提供公共服务，例如消防、治安、道路交通、环境改善等，相当一部分的房产税用于公立中小学教育。通过这些公共服务的提供改善居住环境和教育环境，使得当地房价上涨，地方政府税收因此增加，形成良性循环。征收房产税以最后一次交易的价格为基数，定期评估新的房价，但增加很少，不是依照市场现值。如果把房子卖了，便按照新的交易价征收房产税。一些旧房子原来的价格低，现在价格高了，业主不愿意卖，就是因为房产税低。如果卖旧房买新房，就要承担新的房产税了。旧金山湾区的房产税，约为房产价值的1.25%。俄亥俄州哥伦布市的房产税是百分之2点几。有人认为，征收房产税是为了压抑投资性需求，所以在设计方案时首套自住住宅免税，拥有越多房屋税率就越重。在美国，不管首套二套，不管自住出租，都要交税，税率一样，属于财产税性质。三、关于房屋管理旧金山湾区的住宅小区美国有关于房屋管理的法规文件。买房时要签署有关管理的约束性规定条款。小区有业主委员会，每年选出主席、秘书、司库。定期开会决定小区内事务，业主都可以参加会议，提出意见。比如：某家觉得屋边大树的树根可能会拱坏外墙，要求砍树，便会参加会议，提出动议供