中国房地产市场的现状与发展前景

中国房地产市场的现状与发展前景

现在，关于房地产市场的讨论从未停止过。无论是祝福还是诅咒，房地产行业都可以说是当前受到关注最多的行业之一。即使是严厉的批评，实际上也体现了评论者对于房地产市场的关注。房地产行业的用钢问题争论的双方都不否定房地产市场对于中国经济增长已经发挥、以及即将发挥的重要作用。没有人会否认这些数字：从中国建设小康社会的目标看，一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城镇化率由2000年的36.2%增加到2020年的50%。实现这两个目标，如果按每平方米投资2000元计算，到2020年现有的城镇居民将增加住宅面积50亿平方米，增加住房投资10万亿元；城镇化新增城镇居民1.74亿人，按人均住宅面积30平米，将增加住房面积52亿平方米，增加住房投资10.4万亿元。房地产行业的发展，及其带动的相关产业的发展，将成为中国经济增长中最为活跃的经济增长产业群。仅仅以钢铁行业为例，目前房地产行业的用钢已经占到整个钢铁产量的60%，二者之间的紧密相连关系由此可见一斑。争论的双方当然不会忽视土地转让中的国有资产流失、政府干预和腐败问题。据报道，目前全国以开发区圈占的土地面积达3.6万平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守的估计每年达百亿元以上，而且这种情况近几年越来越恶化。房地产是典型的资金密集型行业，对于房地产市场的争论必然会涉及到金融行业。赞成者以为，从世界金融业的发展潮流来看，日本个人住房信贷业务在商业银行的业务比重已经超过20%，美国更是超过40%。从这个角度来说，我国房地产金融的发展潜力也是非常巨大的。批评者则以为，近年来房地产信贷的增长过于迅猛，威胁到银行的资产安全。据统计，今年以来，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%。但是，往往容易被忽视的是，正是当前的宏观金融环境、当前的金融决策，决定了房地产行业会成为一个引人注目的行业，成为吸收社会资金的“销金窟”。无须考虑任何其他因素，仅仅从货币政策发展趋势看，房地产行业在所有的行业中具有最大的可能来成为高增长的导向性行业之一。在一次会议上，来自浙江义乌的一位政府官员告诉笔者，义乌刚刚进行的土地拍卖，已经创出了每平方米20多万元的天价；仅仅只有数十万人口的义乌，金融机构的存款却有300多亿元，他们不知道除了房地产之外，该投资什么。实际上，义乌的房地产热潮是当前金融决策下总体房地产热潮的一次可能性的、值得引起警惕和关注的预演，从中能够观察出当前中国宏观政策下一步走向的蛛丝马迹。今年以来，中国的货币供应量增长势头之迅猛，可以说是叠出新高。从9月份的数据看，尽管人行调高了存款准备金率，但依然没有遏制住贷款增长的势头。据央行最新的数据，截止9月末，我国全部金融机构本外币各项贷款余额为16.7万亿元，同比增长23.7%。1～9月各项贷款累计增加2.7万亿元，同比多增加1.3万亿元。人民币各项贷款余额为15.6万亿元，同比增长23.5%，增幅比上年同期提高8.9个百分点。第三，中国的市场价与快速的货币供应量密切相连的，就是对通货膨胀的忧虑。一个著名的判断和说法是，伴随着高速的货币供应量的增长，中国的快速通涨近在眼前，因此，除了债券和垃圾，什么都可以买。不过，这个判断可能忽视了中国经济增长格局的一个重大变化，就是中国经济已经以很深的程度参与到全球经济增长中，中国的物价波动已经在很大程度上受到国际市场的价格水平的影响。从对外经贸往来的角度，我们可以粗略地将中国现有的商品划分为可贸易品和非贸易品，可贸易商品受到国际市场的影响当然更为直接。为什么当前的信贷增长还不会迅速导致上个世纪80年代中期、90年代初期的严重通货膨胀？关键的原因之一，就是中国的对外依存度在提高，可贸易商品的比重在提高，这些可贸易商品的价格受到全球同类商品价格的直接制约。据粗略测算，目前我国经济的对外依存度高达50%，绝大多数贸易品的价格一定程度上也受制于国际市场。当前的国际市场环境，总体上还是一个产能过剩的环境，全球经济增长速度减缓，贸易商品的价格呈现出下滑的势头，在这样的趋势下，中国的物价普遍上扬、或者说可贸易商品脱离国际市场价格走势单独上扬的可能性并不大。一旦出现短期性的国内可贸易商品物价大幅上扬，相关商品的进口就会相应提高；在相当比率的商品不会出现上扬的格局下，物价迅速出现全面上扬的可能性并不大。或者说，只要以美国为代表的主要发达国家不出现严重的通货膨胀，中国出现全面通涨的压力就不会太大。但是，通货膨胀毕竟是一种货币现象，高速增长的货币供应量必然会累积通涨的压力，这些累积的通涨压力必然会开辟自己的道路。从目前的情形看，以房地产投资为代表的非贸易品将在一定程度上承担这一压力。从中国经济的构成看，对于经济中的非贸易部门来说，除了电力等，大体说主要是建筑业和第三产业。第三产业的价格上扬，实际上已经成为推动中国物价上扬的主要力量之一，例如医疗保健服务、娱乐教育文化服务以及居住类服务等等。除此之外，资产价格的上扬就面临很大的压力。资产价格的上扬，首先令人想到的是股票市场。当前中国股市因为股权的分裂、因为对流通股股东的制度性歧视，打击了投资者的信心，资产价格上扬压力的存在，印证了市场投资者的通常判断：“中国股市的问题并不是缺少资金，而是缺少信心”，在一系列制度性的缺陷没有矫正之前，中国的股市即使在强大的资产价格上扬的压力下，也难以呈现波澜壮阔的行情。这样，房地产市场就成为释放高速货币供应量增长带来的通涨压力的最有可能的渠道。如果从这个角度来考察当前中国的房地产市场，强大的购买力支持将是房地产市场在受到一系列规范措施之后依然保持强劲增长的现实支持。高速的货币供应量的增长，在当前中国的二元金融结构下，将主要集中在经济相对发达的城市和地区，根据上述的逻辑推论，这些城市和地区的房地产价格将呈现稳定的上扬趋势，以承担化解通涨压力的重任。竞购住房的市场将更加丰富这种格局可能使得局部地区的房地产市场成为吸收资金的黑洞，房地产价格的上扬会使得其越来越脱离城市普通消费者的购买能力。这一点在局部地区已经有所显现。据调查，近一段时期，各地房地产开发企业普遍出现争上大户型，建高档商品房的现象，一些地区甚至在经济适用住房建设用地上建高档商品房。这种现象，一方面造成当地房价的上涨；另一方面造成适合广大中低收入家庭住房的供应不足。以杭州为例，由于商品房价格不断上涨，经济适用住房十分紧缺，出现6000户资格审查合格者以摇号