【试论民法典中居住权的设立和完善11000字（论文）】

试论民法典中居住权的设立和完善目录TOC\o"1-2"\h\u18198试论民法典中居住权的设立和完善 12317摘要 124957一、居住权概述 216026（一）居住权的起源 23051（二）居住权的内涵 36317（三）我国居住权的发展情况 327702二、目前国内外居住权的相关规定 415453（一）法国居住权 4794（二）德国居住权 4761（三）日本的建筑物区分所有权 523045（四）我国民法典中居住权的相关规定 56168三、民法典中新增设立居住权的现实意义 532424（一）设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障 526959（二）设立居住权有利于完善住房保障体系 63141（三）居住权设立有利于满足特定群体的居住需求 7208（四）居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应 814425四、对居住权制度立法完善的思考 92544（一）居住权的设立方式 917800（二）区分居住权的主体和实际居住人 1030428（三）明确规定居住权人的权利和义务 105879（四）细化居住权消灭事由 1214607五、结论 1312158参考文献 14摘要《中华人民共和国民法典》首次规定了居住权。但是只用了6个条文对居住权制度在其概念、转让、继承、注销等适用方面进行了说明。显然，如今的居住权制度尚不是很成熟，所以应该先从居住权出现的时代背景下研究设立这样一种新增制度的意义，从这个角度出发，考虑怎样能从更加适合我国国情发展和民众适用角度去完善居住权。其中所涉及到的方面包括居住权的设立方式、居住权的主体、消灭事由等，这些在现行的民法典中都只是提出概念化解释，为此本篇文章将以这些作为主要的话题，更加深入的探讨居住权。关键词：居住权居住权完善法律调整在民法典颁布之后，居住权这个新的权利制度进入了我们的视角。但是这个法律用语并不是如今才有的全新概念，早在婚姻法司法解释制定之时，引入了类似于居住权制度的相同概念，但是那时并没有把这样的一种权利完全确定为“居住权”，直到后来随着法学家们的一步步深入研究，居住权开始成为民商法的一个新的概念出现，尽管如此，也一直未有法律条文作出明确规定。直到在民法典出台之后，将居住权以条文化的形式规定在了法典中，而现在新增这样一种制度的意义，主要还是为了解决对弱势群体无房可居的一种现状。但是居住权制度完全不同于出租权和所有权制度，作为一种全新的用益物权首次规定在了中国法律之内，算得上是《民法典》的亮点之一了，至此，关于居住权制度的立法争论也就此定纷止争。但是，现行法典中，关于居住权的规定少之又少，在很多方面都尚未有确切地规定，当然在未来即将出台的司法解释中会做更多的说明。所以，现在就居住权的更多理解及适用问题进行阐述。一、居住权概述（一）居住权的起源最早出现居住权这个词，是在古罗马时期，起初有这样一种制度也是为了解决对弱势家庭成员的供养和居住问题。罗马法中对房屋使用权、收益权、占有权进行了细致的说明，罗马人以所有权权能分离理论为基础，将所有权与使用权相分离，从而引出了一个全新的概念--居住权，并制定了世界上最早的居住权制度。发展至今，居住权已然不是一项鲜为人知的权利了，尤其是在欧洲一些国家，其中最为典型的是德国关于居住权的制定，德国沿袭了罗马法中居住权的相关规定，但是又进行了自我完善，制定了自己的制度体系，并且以法律或法典的形式进行公示。还有像英美国家，居住权制度也十分类似于罗马法制度中居住权的规定，但不同的是主要以案例的形式呈现。我国作为大陆法系国家，应当在一定程度上与其他大陆法系国家居住权制度规定相类似，但是考虑到一些国情和具体情况的不同，又有所区分。（二）居住权的内涵居住权是指某一个人在其拥有的房屋中，根据有关其住所和居住地的法律规定，不允许他人非法干涉其房屋的使用，可以享受的权利。即你不拥有财产，但你可以使用它并获得收益。在最古老的时代，也就是在罗马法中，其性质属于人役权，也就是说自己没有物质所有权，但是可以使用和收益。最早期，即在罗马法时期，有四种人役权，包括居住权、使用权、获利权和奴隶的使用权。居住权是指非房屋所有权持有人，但是享有居住此房屋的权利。住宅的居住者不是住宅的所有人，但有权利在住宅中居住。罗马时期的居住权有以下特点。首先，它是一种个人权利，不能转让、授予或继承。它通常表现为老人或地主为其家庭成员或有一定自我形象的被解放的奴隶制定的权利。建立居住权的目的是为了解决特定人的基本条件，它是一种友好的权利，其使命是帮助那些处于危险中的人。后者是指，居住权的期限也可以理解为与人的性质有关，也就是说，在拥有居住权的人死亡的情况下，居住权就会丧失。目前，我国《民法》对居住权的相关规定根据上述特点，最初的目标也是为了保护弱势群体的权益。（三）我国居住权的发展情况虽然2020年两会期间在民法典出台时，居住权才变成了一项众人皆知的权利，但是这并不表示居住权的研究也是从此时才开始的。最早开始研究居住权是在《婚姻法司法解释(一)》中，其第二十七条第三款明确规定：“已婚夫妇在离婚过程中，如果一方将个人住房财产作为帮助生活贫困对象的标的物时，接收方可以拥有房屋的居住权或所有权”的规定中，从该条文的内容可知，该条文只引出了居住权这一名词，但并未提及其他相关各项内容，例如性质、权利义务、设立条件、方式等，而且也没有其他法律可以参照执行。由此可知，那时的居住权仅仅是一个得不到完善体系保障的权利或者说只是一项没有办法具体实施的权利。此后，关于是否要将居住权规定到我国民法体系，一直备受争议，且那时候多数人觉得并无直接必要引入居住权制度，经过多次讨论之后，虽也有人赞同，但多数意见觉得无必要，也正是如此，居住权直到现在才彻底以条文化的形式规定在法典中，也有赖于学者们的研究，除外，可能更重要的是，更加符合现在当下社会的国情。二、目前国内外居住权的相关规定因为一些国家居住权制度规定很早，我国目前的此项制度尚处于还不太成熟的初期，对此，可以以外国立法为基础，对比我国国情，因地制宜，取其精华，下面就主要一些国家的居住权立法做一些探究。（一）法国居住权法国设置居住权，也是受到了罗马法的影响。罗马法中规定，居住权的设立方式可以是通过遗赠方式，由父母长辈将房屋居住的权利移转给家庭中的其他成员，其目的是为了这些弱势群体可以有基本的生活保障，其中最常见的情形是父母子女间的居住权遗赠。在《法国民法典》中也规定，原房屋所有权人可以与家庭成员在该房屋内居住，但是设立条件应是在设立该居住权时本人尚未结婚。这体现了居住权可以由所有权人享有外，还可以是所有权人的家庭成员享有，也因此而排斥了其他人享有。这也显示出居住权只是为了满足居住所需，而不能成为他用。同时，法国民法典还规定居住权不得用于转让和出租，体现了强烈的人身专属性，在居住权人死亡时,其所享有的居住权也消灭。从对法律条款的解读可以看出，居住权的设立是为了帮助社会弱势群体享有基本的居住条件，保护他们的生存利益。罗马法作为居住权的源头，起初设立居住权时只规定了以无偿方式设立，这一特点也是基于当时特定的身份而形成的，这使得居住权人在享有这项权利时，只能是被动的接受父母长辈的设定，而不能对权利和义务有其他的发言权。但是在法国民法中，设立居住权时考虑到当时法国社会的发展进步，伴随契约自由的引入，设立居住权时考虑权利设立人的意见，规定设立方式既可以是无偿也可以是有偿，采用有偿方式设立居住权也就表明此时居住权人并非完全被动的接受此项权利，而是可以对权利义务的内容发表意见，这一变化形式更符合不动产流通的规律，有利于房屋资源的充分利用，对居住权人的权利义务进行了扩展。（二）德国居住权德国法律对于居住权的规定基本同于罗马法。其目的也是为了帮扶弱者，基于同一目的下，德国法体系中居住权被包含于物权范畴因此受到物权法定的约束导致当事人不能基于合同或者协议规定就居住权的权利义务做出个人约定。同时德国民法体系中规定居住权是在他人的住房上设立的权利，而且这种权利必须是针对特定个人而设立，因此在这种强烈的人身性的条件之下，明确该权利不得转让和继承而只能由权利人享有。此外，德国居住权不同的是，对居住权人的范围进行了扩展，增加了服务人员和护理人员。同时在德国民法体系中，新增了一种居住权的设立方式，规定了投资型居住权又名长期居住权，即通过投资他人建房而获得。（三）日本的建筑物区分所有权日本目前尚未明确规定居住权，但是对建筑物区分所有权做了相关的解释，其中提到有房屋合法居住人这一概念，可以扩展到房屋居住权的范畴。在日本，对房屋的合法居住人赋予了可以参与房屋管理并获得成员权，能够参与业主大会，陈述意见的权利。而且业主及房屋所有权人需要对建筑物的维护和使用负有义务时，居住人也负有相同的义务。在日本法律中，即使没有明确的条文规定居住权这一概念，但是房屋的合法居住人类似于居住权人。而且相较于德国法律规定，日本法律中房屋居住人不仅有类似于所有权人的建筑物区分所有权,而且还需要承担相应的义务。（四）我国民法典中居住权的相关规定在现行民法典中，已经将居住权制度条文化，在民法典366条—371条中做了明确的规定。对于该权利，民法典只用了六个法律条文，归纳起来分为以下几点，首先，居住权的设立形式源于合同或遗嘱，自登记时成立。其次，居住权不能转让和继承，当事人没有约定时，居住权是无偿的且不能出租，最后，居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消灭。虽然目前只用几个条文解释和说明居住权，但是相比于早期时候，只是提出了一个简短的概念而言，因为现在的居住权已经明文规定在了《民法典》之中，所以它的地位就不可小觑，为此后续对居住权的研究也会更加的于我们的实际生活越来越接近，以发挥它最大的优势。三、民法典中新增设立居住权的现实意义介于目前居住权相关的案例很少，为此，可以从设定居住权的初衷出发，先探索居住权设立后的现实意义，追更溯源，进而分析关于居住权的后续增补。（一）设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障我国开始研究居住权的契机是制度婚姻法司法解释中离婚时对弱势一方的补助，在那之后，学者们对居住权的探索就未曾断过，但是一直没有明确的法条进行规制，如今规定在《民法典》物权编中,其中很重要的原因就是它可以满足老年人对于以房养老的社会需求。而如今我们国家已经进入老龄化社会，以房养老制度是如今国内社会对老年人进行保护的一项重要措施和方式。假设把六十岁作为是老年人的分界线的话，目前在我们国家老年人口已经超过两亿。同时，随着医疗水平的逐渐提高,紧接着的便是老年人的健康以及保障问题，并且会变得越来越突出。同时现在对于80后的挑战更大，他们更多是出自独身家庭，将来他们面临的问题则是两个年轻人就要供养四个老人，实在属于不堪重负。尽管国家出台了相应的政策法规，在此基础上分析我国的基本面情况，希望"以房养老政策"能减少日益增长的养老金压力。但目前，保险公司参与以房养老并没有达到预期效果，很多老人对保险公司的保险产品并不了解，所以不会参与保险项目。保险计划，只有一个参与者。少数老人选择参加。但是，随着居住权的建立，老人的住房问题确实得到了很好的解决。对于缺钱的老人，可以先把房子卖给公家银行，然后通过采取这样的经营方式建立居住权，使双方都更安全。老人在卖掉的房子里建立了居住权。住房权作为一种使用权，比债权人的权利大得多，可以安然地生活到他死亡的那天。此外，还有与企业结构和经营方式有关的不同解决方案。一种是以低于市场价值的价格出售房屋，然后免费确定房屋所有权。第二种是以房屋的正常市场价值出售房屋，然后确定服务的居住权。这样一来，老人不仅可以享受到有保障的生活，减少年轻人照顾老人的压力，还可以落实国家的“以房养老”项目，这样才能从根本上解决养老难问题。（二）设立居住权有利于完善住房保障体系对于现代社会的人来说，住有所居可以说是任何人对幸福生活的定义了。但是，近些年来我国房价不断高涨，甚至居者有其屋已经是一些家庭一直追求的目标，哪怕是以贷款的方式，尤其对于我们国家一些一二线城市而言，房价更是高的让人无可奈何，对于刚刚从大学毕业的学生或者是自己出去打拼的创业群体来说，想要在大城市靠自己的努力就能拥有自己的住房更是难上加难。还有中、低收入的群体,由于其经济原因,就更加没有能力去购买商品住房。要想先有安身之所就只能靠政府来解决他们的住房问题，虽然目前我们国家已经建立了多层次的保障性住房体系，可以在某种程度上满足这部分人的住房需求。但是相关的政策在执行过程中对不能完全覆盖到所有人，加上运行手段不够完备,在具体实施操作的过程中仍会有许多其他的社会问题。目前的经济适用房保障制度,具体适用对象是中、低收入者，但是对于这个标准的界限也不是十分明确，甚至在执行的过程中也有可能会出现程序不规范等问题，比如徇私舞弊等问题，这样一来，导致真正需要房屋的人可能会更难买到住房，原本是一项针对个别群体而言很好的政策，至少满足他们的住房需求，但是由于在操作上的不明确，会让问题变得更加复杂化，这就有违设立这样一种制度的初衷。除此之外，考虑到的一个问题是，政府推行的公租房和廉租房政策，虽然租金低廉,但居住者获得的是债权性质的租赁权。债权的缺陷是稳定性较弱,所以难以满足人们长期居住的需求。因此，目前的住房福利制度是解决这些问题的一个好办法。住房权利可以是免费的，也可以是有偿的，实行有偿住房权利可以防止一些不良现象的发生，这是住房保障的核心。对于廉租房和社会住房，国家可以首先使用有保障的使用权，而居住权可以适用于福利覆盖的人。作为一项住房权，住房权可以在更大程度上实现住房保障的目标，有助于国家住房保障制度的具体实施。（三）居住权设立有利于满足特定群体的居住需求究其根本，设立居住权的目的还是为了满足特定群体的居住需求，这在最早的古罗马法系中居住权的设立目的是一致的，而这些特殊群体主要是针对一些弱势群体。在很多离婚案件中就存在类似的问题，夫妻离婚时,如果夫妻二人的共有财产很少，会导致一方分得的财产更少，而另一方拥有自己的个人财产较多，这样会导致一方生活更加难以继续，甚至流落街头。虽然《民法典》婚姻编第一千零九十条做出了相关规定,离婚时，生活困难的一方应当受到对方（在有负担能力的前提下）适当的帮助，但是如何去帮、怎么帮才叫适当,在实际操作中都有一定的难度。随着现在社会房价的越涨越高，如果在离婚后直接补给给对方一套房子的代价实在是太高。而如今居住权的出台就能够在很大程度上解决这一问题，在夫妻离婚时可以根据实际情况对经济相对困难的一方确定具体的帮助措施，比如现在可以约定为对方在自己的住房之上无偿的设定一定期限的居住权，这个期限可以根据居住权人自身的条件来确定，可为短期，目的就是为了保障其在婚后没有生活保障的前提下先提供基本的住房需求，这样一来，既解决了离婚时的纠纷问题，也解决了弱势一方离婚后无所居的现实问题。其次，受社会观念的影响，以及很多年轻人啃老的事实，有些父母因为子女结婚的问题，认为在子女结婚时理应给予房产的帮助。所以为了给子女结婚买房,老人甚至是花光了他们自己的积蓄，最终在所购买的房产上写的是子女的姓名，而自己却没有得到任何的权利救济。但是在父母晚年需要被照顾之后，一些自私的子女却将他们赶出家门，生活中其实也不乏这样的案例。但是在这些事情发生时，老人作为弱势群体其实很难得到权利救济。现在引入居住权的设立制度,就能够解决和预防这样的事情发生。在老人为子女买房时候，房屋不动产证上可以是子女的姓名，但是可以为自己设立居住权，也防止出现不利的情况，而且能够使得双方的利益都能得到保障，也避免了很多不必要的矛盾的发生。根据2018年的一份报告。从2007年开始。2007年，有一个案例为没有设立赡养人的继母确立了居住权，有四个案例为其他亲属确立了居住权，还有一个案例是把房子给了孩子。但居住权归寡妇所有；六种情况是房子给了亲戚A，但居住权归亲戚B所有；七种情况是财产通过遗嘱遗赠给亲戚A，但居住权归亲戚B。相关案件。这是一个将居住权授予亲戚B的案例。所以这就让我们认知到还有一些特定群体并不属于弱势群体一类，比如收养的儿童、老年人丧偶后抚养老伴、有一定关系的亲属等，这些人居住在自己的房屋内，但是等到所有权人逝去之后，因为他们之间可能并没有法律上的确定关系，导致这些人的“居住权利”也会随之消失，但是现在居住权出台后，所有权人可以为他们设定居住权,对彼此的利益就能得到妥善的处理。（四）居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应土地和住房作为稀缺资源，应充分发挥其潜力，例如，空间权现在正被越来越多地使用。在一块土地上和土地下建立独立的领土权利，增加了土地的使用。住房权利作为一种保有权形式，不仅可以满足弱势群体的住房需求，而且可以优化保有权的分配和使用，提高住房的使用效率。住房担保可以帮助处境不利的人获得“安全租约”。通过接受投资合同出租，它有助于充分利用住房，在目前高房价的情况下，这一点非常重要。这是一个双赢的局面，促进了财产的最佳利用。四、对居住权制度立法完善的思考我国居住权制度才于今年初正式施行，满足了时代发展的需要，但法律的规定比较简单，过于绝对化，目前尚有很多地方需要完善。前文针对现行的居住权制度做了较为深入的剖析，重在解决特定群体的住有所居问题，在此不做赘述。但是，一个制度的设立对应到现实问题中更多的是程序化，需要去执行，为此考虑到在现行法典中未提到的一些相关问题，就居住权适用方面做一些说明。（一）居住权的设立方式目前在民法典中，尚未明确规定居住权设立的对象是房屋整体或是部分房屋，因为会导致居住权人其他权利义务不明确，为此建议可以允许在部分房屋之上设立居住权。住房不仅是私有财产，也是生活的必需品，提供住房是保护基本人权的要求，也是民生的关键问题。如果是较大的房屋，应该允许使用部分房屋来满足几个人的住房需求。占有房屋一部分的权利与拥有房屋的权利不同，在这里，共同所有人按其份额比例占有和管理共同财产。可以说，引入部分房屋占用权是一种比共有产权更稳定的保有权，因为与共有产权相比，价格也更优惠，特别是在房价昂贵的一线和二线城市，对低收入群体来说，更是如此，但这也有很大的现实意义。此外，对住宅没有明确的法律定义，这导致人们对住宅是否也包括房屋扩建感到困惑，或者换句话说，居住权是否也适用于房屋扩建，除非特别约定。如果住宅只包括房屋，而不包括花园、车库、停车场和其他附属建筑，这就与"住宅"的一般理解相矛盾。如果住宅包括房屋及其附属物，而居住者（如瘫痪者）不能使用这些附属物，但根据《民法典》，附属物没有合同不能出租，这势必导致不作为、浪费和不必要的诉讼。国外一些国家都明确规定可以在建筑物的全部或一部分上设立居住权，中国我国民法典中目前确立的居住权的对象定为了住宅，但尚未规定是房屋整体或是部分。这种模式而言，一个住宅上就仅能设立一项居住权，可能会在某种程度上影响住有所居的效益发挥。但是若是设置居住权的对象可以是部分的话，那么就会允许一个住宅上可以设立多个居住权，可以极大限度地保障人民居住利益的实现。在实践中，可能会出现一些纠纷，或者当事人自己在订立合同时自行规定。鉴于此，法律应当明确规定设立居住权时可以是房屋的全部或部分，以彰显物尽其用原则，也可以减少因理解上的分歧而造成的纠纷。（二）区分居住权的主体和实际居住人对于居住权的主体和实际居住人，其实并不是同一个概念，而是目前法律中并未做具体的区分。而在实际中需要区分居住权的主体和实际居住人，并且在立法上作出明确的规定。扩大居住权人的范围有三个好处：一是更适合实际需要。我国的法律规定的居住权人的主体往往是一个人。但是我国的传统的伦理道德就决定了我国的房屋居住权人很少是一个人，这不符合我国的国情。在我国，父母，子女几代人居住在一起是常有的现象。如果把居住权人的范围限制在一个人，情理方面就说不过去。因此，扩大居住权人范围是很有必要的。第二，如果居住权人的范围仅规定为法律意义上的夫妻、子女，那么生活在同一个房屋中的其他人的生活权益将难以保障。第三，租户必须拥有相同的权利，但他们无权获得房屋的所有权。这是居住权与租赁权的最大区别。租赁权只是一种物质保障，而居住权它给人们一种安全感，并把居住的房屋当作真正的家。（三）明确规定居住权人的权利和义务对于居住权而言，虽本质上区别于出租权和所有权，但因为其作为一种物权，更应该要突出体现居住权人的各项权利和义务。民法典中暂尚无明确指出，只是强调了居住权作为用益物权的性质。下面，具体就居住权人的权利和义务做出一些分析。1.居住权人的权利（1）使用权《民法典》对房屋使用权的使用方式和后果缺乏具体的规定，应该更加明确地界定。此外，使用权的确立不应影响房主对房屋所有权的转让（如出售），但可以给予房主优先购买权，但要使使用权完全生效，就必须确保开发权的有效性不受房屋所有权变更的影响，并确保房屋的新主人可以负担所确立的开发权。（2）优先购买权在债权相关规定中，已经有规定在所有权人打算出卖房屋时，承租人享有以同等条件优先于其他第三人购买的权利,如今的居住权人也可以参照适用。居住权人对房屋也存在居住利益，而且相比于承租人而言与居住权人对于房屋的联系更为紧密。因此我认为,应当在后续的司法解释中载明这一条，赋予居住权人对所住房屋享有优先购买的权利，且应当明确居住权人的优先购买权滞后于共有人而先于承租人。（3）求偿权对于居住权人而言，原本就只是想得到一个稳定的住所，生活和基本的住房有所保障。为此建议规定，若是因为所有权人的过错使得房屋灭失或者被第三人善意取得时,所有权人应当承担赔偿义务。其中关于赔偿的内容可以是,再次设立和先前居住权同等条件的新的居住权以满足居住权人的居住需求，或者也可以是进行相应的经济补偿。但是若对应相应的经济补偿，则可能会成为一个不定数，怎么才算是相应的？原本就是因所有人的过错造成的，为此这个补偿金的参考可以由法院在判决时以居住权人的角度做出合理的裁量。2.居住权人的义务（1）合理使用义务目前在法国民法和德国民法中均有相关规定，居住权人使用房屋不得超出一般使用方式的范畴,须按正常合理的使用方式,也不得对标的物进行过分的改造和重大变更。此项规定很好的限制了居住权人使用房屋的方式，但是我国民法典中暂未明确居住权人的使用义务，所以在后续的司法解释中可以对居住权人对房屋的使用范围做出明确的界定范围，要限于以最基本的日常生活需要为主要目的,使用行为不能超出正常生活的范畴,不得不经所有权人同意就擅自改变房屋的用途、性质、结构。在使用的过程中，居住权人负有一般管理人的注意义务，这种注意义务应当和所有权人的水平切合。（2）承担日常负担的义务关于这方面制度，可以参考别国的制度。比如，法国民法中，居住权人应要承担不动产上的原有负担如税赋以及使用标的物的日常负担。意大利民法中也规定,当居住权的设立标的只是整套房屋的部分时,居住权人需按占有房屋的比例尽到注意义务和部分房屋的负担义务。我国应该参照适用在这方面的规定，为居住权人增设承担住宅的日常负担,并且可以更加明确这种负担所包含的具体内容。第一：对房屋有一定的保护和修缮义务,修缮可以是自己维修或者出资由他人维修；第二,自己所需的日常费用，可以参照房屋出租中承租人的相关规定，比如自行承担房屋的水电费、物业费等。（3）及时通知义务因为设立居住权多是无偿的，为此居住权人对房屋负有妥善保管义务。但是当房屋存在被毁损、灭失的风险时，居住权人应该及时通知房屋所有权人，如果未及时通知也未进行合理的保护行为，由于故意或者重大过失造成房屋毁损灭失，应当视情况由居住权人承担相应的责任。（四）细化居住权消灭事由目前《民法典》中只规定了两种居住权消灭的原因：居住权期限届满和居住权人死亡。事实上，还可能会有其他的很多原因导致居住权的消灭，应该在司法解释中作出补充。其中：其余原因可能包括：(1)居住权人明示放弃居住权；(2)住宅灭失；(3)合同中居住权的消灭条件成立；(4)发生混同，即房屋所有权人与居住权人归为一人；(5)再次达成协议约定居住权失效等。例如，居住权和所有权之间的混淆，建立居住权的合同没有完全签订，导致合同无效或失效，居住权所有者放弃权利，长期违约，物品丢失，等等，都是终止居住权的理由。需要解决的问题之一是，如果确立占用权的合同在设立后存在缺陷，导致合同无效或可撤销，那么登记的占用权是否会被消灭。例如，以借款人的名义购买住宅。为了抑制房地产价格的急剧上升，已经出台了限制购买的政策。买方没有优先购买权，只能以别人的名义购买。这种类型的购买涉及风险，如借款人将房产卖给个人或提供担保。因此，实际买家的利益可能会受到损害。因此，以这种方式购买房屋会给借款人带来许多担忧。现在，获得占用权要安全得多，它直接为房屋的实际买主创造了一个永久的使用权。因此，借款人的许多与房屋有关的行为必须得到房主的批准。这样，实际买家的利益就会得到保护。这些使用权本质上是为了避免限制购买的公共政策。此外，路权被用作避免负债的一种手段。为了避免负债，债务人可以为其配偶或子女在抵押的房屋上设置通行权，这样即使法院拍卖该房产，也不会有人愿意购买，因为为了达到避免负债的目的，已经在该房屋上设置了通行权。这样的地役权协议是不完整的，需要进一步的司法解释来澄清它是否可以导致地役权的终止。虽然开发权的确立对业主的利益很重要，但开发权的终止对建筑物业主的利益也很重要，法律应充分考虑各方利益的平衡和案件的事实，以减少争议。对居住权设立规范性法律史一个重要亮点，是我国立法进步的一个重要标志。在高科技进步和快速发展的今天，居住权应该充分顺应时代和社会发展的要求，不断地完善其自身的功能。通过后面出台的司法制度加以完善本身制度，在保障弱势群体权益的基本前提下，提高资源的利用效率，实现经济效益最大化。五、结论《民法典》中的居住权制度，更多的是保障了社会弱势群体的基本生活居住需求，在升级到生存、商业、产业、金钱等方面的综合考量，在执行异议程序中，这些弱势群体的居住权益应予以特别保护，这样才符合《民法典》关于居住权“满足生活居住的需要”的规范意旨。与保障性居住权相比，投资性居住权人往往并无居住困难